マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[601: 入居済み住民さん]

組合の経費削減の項目は
管理会社への委託費の見直しから
中には　基幹事務費　管理員費　各種法定点検費などがあり
管理会社経由の契約を業者と直契約へ切り替える

[602: 入居済み住民さん]

No.280 by 匿名　2011-04-10 20:22:00
契約にある事項はそつなくこなす、契約にない事項には手を出さない。
これが優秀な管理会社。

○当たり前のことですね　しかし　これのできない管理会社は多いですよ

ぼったくりは背信行為ですがこれはそつなくおこなう管理会社は多いです

[603: 匿名さん]

コンビニの390円の弁当でも仕入れは250円だよ。

[604: 入居済み住民さん]

管理組合も250円で仕入れます。

[605: 匿名さん]

管理会社通さずに見積もり貰えばいいことだ。
マン管士も、ボランティアといいながらマージン貰うのがいるから自分でしよう（関西）

[606: 匿名さん]

めんどくさいし、他の区分所有者あほだから評価なんかしないよ。かんぐられるだけ。

[607: 管理侍]

点検業者と対等に付き合えるなら直接発注もいいのでは。
点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
そして点検の結果、不良の指摘があった場合の対応はどうするのでしょうね。
その指摘が正しいのか、修繕見積は適正か、などの判断も必要です。
修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。
あとはトータルのコストとリスク、組合の手間などを天秤にかけて判断すればよいことです。

[608: 匿名]

間違った指摘をするもんなの？そんな業者いるの？

[609: 匿名さん]

管理侍の理屈は、
理事会が管理会社に発注したら、施工結果は、管理会社の責任。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、理事会の責任。
これは大いなる詭弁であります。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、「施工業者」の責任に決まってるでしょ。
管理会社は、こういう詭弁を多用するのであほ理事は騙されます。
結果、操られることになるんだよね。。。

[610: 匿名さん]

管理侍のいっていることには無理があるね。
点検業者なり修繕工事業者なりを、理事会が直接発注することは何の問題もないでしょう。
そして、その工事の立会い等は管理員がやることになりますね。
勿論、結果責任は点検業者であり修繕工事業者です。
ただ、組合でそういうことにタッチするのは時間的に無理があるのも事実ですがね。
面倒くさいから管理会社に委託した方がいいとは思うけどね。

[611: 匿名]

管理侍の方が、正しいこと言ってるよ。
委託業務と直接発注の違いをよーく考えてみようね。

[612: 匿名さん]

↑このひと管理会社だよ。

[613: 匿名さん]

仕事請け負ってる業者が、施主に、「この工事失敗したら、あなたの責任ですよ！」って言うのかよ。
ちょっと考えたらわかる話。

[614: 匿名さん]

工事に瑕疵があれば当然その業者（会社）が責任を負うのは当然でしょう。
611がいっていることは、何いってるのかわかってるんかね。
管理会社にお任せがいいのか、自分達でやる方がいいのかということですよ。
管理会社のお任せだといくら相見積を取っても、管理会社主導で進められれる
ことになるからね。
自分達でできればそれにこしたことはないが、面倒くさいのと時間的なもので
管理会社にまかせた方が楽というかそれでもいいのではないんですかね。

[615: 前期高齢管理士]

>点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
>修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。

管理侍さんにしては、珍しく脇の甘い文章ですね。
管理組合（理事会）の責任とは、発注（判断）責任の事を指すのでしょう。

不具合があれば、直接発注した理事会が当該業者と交渉して解決するのが筋でしょう。
組合と常識的な信頼関係がある管理会社なら、交渉代行はしてくれるでしょう。

[616: 匿名さん]

>>180
管理侍の180の発言を引用する。

当然でしょう。
マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
しかしゼロではない。
管理会社であれマン管士であれ業務を依頼すれば損害賠償責任は生じます。
当然業務内容が異なれば責任の内容も異なりますよ。
①管理会社に業務発注→管理会社の責任
②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任

[617: 匿名さん]

厳密に言うと
管理侍が理事会で同じ発言をしていた場合、
不正競争防止法第二条14項に抵触するんだよね。
「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」
録音しておくと、いじめに使えるよ。

[618: 匿名さん]

管理会社勤務者は管理侍に頼りきっているところがあるね。
もう少し自主性と自信をもちなさいよ。
そのためには、もう少し勉強しないとね、マンション管理のプロ
として、飯を食んでいるんでしょう。

[619: ゴルゴ１３]

管理侍が言ってることは、

・管理組合→管理会社→専門業者
・管理組合→専門業者

と比べると管理会社は、直接契約の場合、再委託先について委託責任を負わないという当たり前のことしか言っていないと思うが。

[620: 匿名さん]

どっちにしても、管理侍の考えは甘かったね。
又、何か反論を無理してでもこじつけてやってくるだろうがね。

[621: 匿名]

611です。
619さん、ビンゴ！

ちなみに、私は管理会社とは無関係。
管理会社を目の敵にする必要もなし。
管理組合というか理事会に、組合活動に割く十分な時間があれば
直接発注のリスクを負ってもよいが、何が不具合が発生した場合、
結構面倒です。
その面倒分を保険コストとして許容して、委託するのも良し。
ケースバイケースでは。

[622: 匿名さん]

↑何がビンゴなのか不明であるが、
発注者に責任があるのであれば、管理会社に発注しても理事会の責任である。
再委託は、管理会社に発注しなくてもあるうることで、管理会社に発注した場合のみ、
元請が責任を持つかのような詭弁の同調者がいたから「ビンゴ」と口走っているなら、
こいつただのあほ。

[623: 匿名さん]

しかし、管理侍の考えはまちがったよ。

[624: 匿名さん]

業者に工事を受注するのに、マン管士を使った場合はマン管士にあるというんだろうね。
業者を紹介等するのに間違いとか損害賠償とかの責任はマン管士には発生しません。
全て理事会の責任です。
勿論工事業者は責任はありますよ。
そして、業者に責任があれば業者が損害賠償に応じるでしょう。
管理会社にも責任はありませんし、損害賠償する必要もありません。
瑕疵があれば業者の責任です。それだけのことです。

[625: 匿名さん]

管理会社は「責任」を巧妙に使い分けます。
理事会に「発注者責任」なるものがあるとすれば、規約上の「組合員に対する誠実履行義務」。
管理会社の再委託先への「発注者責任」というのは、元請としての管理組合に対する引渡し義務とか瑕疵担保責任でしょ。
理事会は組合を代表して組合名義で発注してるんですからね。内部の責任は政治問題にはなるでしょうが、
理事会に引き渡し義務も瑕疵担保責任もあるわけないですから、責任の中身はまったく別次元のもの。
それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

[626: 暇人]

>それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

このスレのあほ住民みたいですね。
文脈を読めぬまま相手を糾弾し、その自身の文章の言葉も曖昧・不正確。
意図的と言うより低能が原因でしょうけど。

[627: 匿名さん]

↑管理侍支持派かな？
じゃあ、管理侍の言う理事会の責任とは何を指しているのか言ってみな！
管理侍の発言は
>>180
参照

[628: ゴルゴ１３]

暇人さん

ある意味、知識レベルが低次元な人が混ざるのは、管理組合のサガでしょう。
しかも、知識レベルの高低で発言権が増減する訳じゃないし。

高い能力・知識の持ち主であればあるほど、管理組合をクライアントとすることはご遠慮願いたいんじゃないか。

やっぱり、マンション管理士の士業が流行らない最大の原因は、管理組合の方に原因があるに一票！

[629: 近所をよく知る人]

あまりに本質的な指摘を受けたため、回答不能に陥った模様である。
この状況が現実の理事会で起きた場合（録音してるとか言われて発言を糾弾された場合）、
フロントは交代だね。輪番の理事交代を待つ。これも常套手段です。

[630: 匿名さん]

不毛の議論に飽きてきた。新ネタ希望。

[631: ゴルゴ１３]

ゴルゴ１３流？のマンション管理士が反復継続的にコンサルタント業を生業として行うことができる３大！人的要素。

①専門的なことを、『週刊こどもニュース』並みに平易に説明できる能力。
②低次元かつ散漫な議論に付き合える忍耐力。または、田原総一朗並みに議論を打ち切って進める推進力。そのいずれか。
③日当5000円相当という専門家とは思えない報酬で生活に影響が全くでない経済力。（当然、毎日仕事がある訳ではない。）


因みに、俺は、ただの一つの要素も満たしていないからマンション管理士資格でゼニ貰おうなんて考えたことなし。

[632: 近所をよく知る人]

第三者管理制度を導入させて、マンション管理士が区分所有法上の管理者になればよい。
そうすれば安定収入が得られる。
マンション管理士の損害賠償責任保険制度もできたらしいし、あほ理事に任せるくらいならあほマンション管理士のほうがまし。相手が業者なら文句言いやすいし。
それすら提案できない↑の管理士は論外であるが。。。

[633: 管理侍]

同じことを言っても人によってこうも理解が異なるのですね。
理解されてる方がいる以上、私にのみ非があるとは思いませんが、
理解できない人がいることも事実。
そういう方には言葉足らずであったことをお詫びします。
そして、今後は理解力のない方もおられることを念頭において書き込むように注意します。

さて、私の言いたかったことは単純です。
「点検業者」のやったことに誰が責任をもち、どのように対応するのか、ということです。
まず、悪徳管理会社が存在する以上、悪徳点検業者が存在してもおかしくありません。
例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
管理会社が組合に対して損害を賠償します。
これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
することになります。
たったこれだけのことです。言葉で言うのは簡単ですが、重要なのは以下の点です。

１．まず業者への発注者は業者が適正に業務を履行したかどうかを見極める能力が必要です。
２．点検に不正、不具合、不完全履行などの問題を見つけたら、それを証明できる能力も必要。
もしも発注先が悪徳点検業者だった場合、素人ではそれに気づかない可能性が高いでしょう。

では、何かあったときの交渉は、管理会社に発注した場合と点検業者に直接発注した場合、
どちらが交渉しやすいでしょうか。

例えば消防設備点検の発注について
＜管理会社に発注した場合＞
一般的に管理会社には消防設備点検業者に交渉できる知識・経験をもった従業員がいる。
管理会社は消防設備点検以外にも管理組合の業務を受けている。
消防設備点検一つの問題で下手をすれば管理委託契約そのものが解約となる。
だから管理会社は下手なことはできない。
点検業者にも下手なことをやらないように徹底する。
万一何か問題が発生すれば真摯に対応する。
管理会社は管理委託契約の解約に至らないよう最大限努力する。
つまり組合と管理会社の関係は、組合の方が圧倒的強者である。
一方、管理会社と点検業者の関係は、多くのマンションの点検業務を発注している管理会社が
点検業者に対して強者と言える。

＜点検業者に直接発注する場合＞
一般的に管理組合には消防設備点検業者と交渉できる知識・経験をもった方は滅多にいない。
管理組合と点検業者は消防設備点検の受発注のみの関係。
点検業者にとって組合は一顧客に過ぎず、一マンションの点検業務が無くなっても大した問題ではない。
つまり組合と点検業者の関係は、組合が強者とは言えない。

以上のことから、点検を直接発注することで何らかの問題が発生した場合、
組合は自らの責任であらゆる対応を迫られます。
点検業者をチェックするためにマン管士などへのコストも必要です。
それなら、管理会社に点検を発注し、管理組合＞管理会社＞点検業者　という力関係を利用して
点検を適正に履行し、何か問題が発生したら管理会社に責任追求できる状態にしておく方が
メリットがあると思われます。

[634: 匿名さん]

↑読む人いるんかな？（失笑）
味方をした暇人とゴルゴは管理侍派だから、内容度外視で援護射撃したに過ぎない。
わからんのか？

[635: 匿名]

ぷっ。最も難しいマンション管理士による第三者管理者方式を自慢げに言うか。どんだけ現実をしらないんだ。

[636: 匿名はん]

　管理侍は多分管理会社をかました方が「善管注意義務による業務の履行を管理会社に言えるから有利」ということを主張したいんやと思う。
　匿名系の方は直接契約の方が「当事者間の関係が明確になり、コスト削減が図れる」と主張したいやと思う。
まぁ前者も担当者が悪ければ、その保険が作動しないこともあるし、直接契約もコスト削減はできるが、トラブルに対してどれだけ理事が交渉できるかは未知数というのが現実。
　どちらを選択するかは管理組合の判断である。

[637: 匿名さん]

＞最も難しいマンション管理士による第三者管理者方式を自慢げに言うか。

貧乏人に管理者を任せる程危険なものは無いよ。

[638: ゴルゴ１３]

>>632
貴殿が自分のマンションの理事長と仮定して、次期理事長に外部のマンション管理士を据える議案を提案するなら、
①年間報酬をいくら出すか。
②理事長対応する時間をどう考えるか（例えば週５日×８時間）

仕上がりイメージを持って言ってんだろうね。

[639: 匿名さん]

>633
点検業者が何かをやらかしてマンションに損害を被らせたらという
ことをいっているけど、その場合損害賠償するのは、管理組合が
業者に対して行うのであって、管理会社が業者に賠償請求して、
組合が管理会社に損害賠償するのではありません。
根本的に考えが間違っています。
管理会社は、そのフォローは当然紹介者としてやらなければならないでしょうが。

[640: 管理侍]

>>639
よーく読んでください

[641: 管理侍]

点検業者に直接発注する場合

例えば、
点検の必要項目を全て見ているか
正確に見ているか
有資格者が見ているか
適正な人数で見ているか
不良箇所に気付いているか
不良箇所を正確に報告しているか
点検者の身なり、態度は問題ないか
不良箇所の修繕提案は的確か
修繕見積価格は適正か

など、これらを理事にてチェックし、問題があれば指摘し、改善させられるなら直接発注も問題なし。

悪徳点検業者の場合、若しくは無理に価格を値切って点検を発注すれば、
点検は手を抜き、虚偽の報告をし、不必要な修繕工事を高額で提案してくる、といったこともあり得ます。

あくまでリスクをどのように想定するかの話です。

[642: 管理侍]

補足です。
当たり前の話として管理会社に発注すれば、管理会社に発注するリスクというものはあります。
リスクとコストを考えてどちらを選ぶかは組合の状況に合わせて判断するもの。
私が述べたのは私見であり一般論です。

[643: 匿名さん]

>633
を引用するが、
>>例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
>>この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
>>管理会社が組合に対して損害を賠償します。
>>これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
>>することになります。

元請としての自覚がないね。管理会社が請け負ってるからね。
下請けの『点検業者が何かを「やらかして」』という認識は誤り。
自社の人間が不始末を起こしたものとして対応するのが社会の常識。

組合が直接点検業者に発注したときに、組合が自ら業者に損害賠償請求するのは当たり前。
組合が管理会社に発注したときに、組合が自ら管理会社に損害賠償請求するのも当たり前。
管理会社から下請け点検業者への損害賠償は求償と呼ぶほうが正確だよ。組合とは関係の無いことだ。

[644: 匿名さん]

消防設備点検って、専有部（各部屋）の中に入るので、普通は管理会社に頼むと思うよ。
「〇〇コミュニティ」とかのゼッケンつけてね。
そのとき、下請けの名前で「〇〇消防設備」ですとか名乗ったらおかしいでしょ。
下請けも、元請さんの「〇〇コミュニティ」の信用で部屋の中に入ってるわけだ。
何かを「やらかして」っていうのは、技術的な話ではなく、専有部（各部屋）の中に入るので、窃盗とかレイプなどだね。
（警官でさえ、家宅捜索で入った家で女子中学生の下着盗んで、逮捕されたりしてるんだ。十分にありうるよ。）
管理侍の例は良くないね。

[645: 匿名さん]

あのね、点検業者が問題をおこしたら、本人とその会社に使用者責任があるんだよ。
管理会社の社員じゃないんでしょう、その点検業者は。
管理会社はただ、その業者を紹介しただけでしょう。
窃盗とかレイプをしたら管理会社に頼んだから管理会社を訴えますか。
当然その本人がまず最初でその会社になるでしょう。
管理会社はこの事件については直接的には関係ないんだよ。
管理侍の考えもおかしいよ。

[646: 匿名さん]

↑あほ？
管理侍は、管理組合が管理会社に発注した場合と、管理組合が業者に直接発注した場合の違いを長々と説明してるのだが、あんた意味わからんの？

[647: 匿名さん]

「発注」、「受注」、「請負」と紹介は別概念なのだが。。。

[648: 暇人]

>643を読むとこのスレの住民の特性がよく分かる。
批判してるつもりが自分の言葉の使い方や論点の設定が曖昧だから批判にすらなってない。

>643の指摘・批判(？)の対象は
>633なんだろ？
そこには
>>例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
>>この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
>>管理会社が組合に対して損害を賠償します。
>>これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
>>することになります。

と書いてある（というか>643が自分で鬼の首を取ったかのように引用している。）。
この>633は誰がどうみても「法的関係」の話（文脈以前のレベル）。
そして管理会社と点検業者は法的に全く別の法人格なんだから，管理会社にしてみれば「点検業者がやらかした」というほかない。
他の賠償の関係に係る>633の記載も法的には何にも間違ってない。
まあ別に大したことが書いてあるわけでもないけど。

ところが>643は何故かここで
>下請けの『点検業者が何かを「やらかして」』という認識は誤り。
>自社の人間が不始末を起こしたものとして対応するのが社会の常識。
だと言うわけだ。
この「誤り」って何なの？
「法的な理解として誤っている」という意味ではないわな。
次の行で自分で「社会の常識」と言ってるし。
じゃあなんでこの場面で「社会の常識」を持ち出すんだろ？
>643が引用した>633の部分は「法的関係」の話なのに。

・・・みたいに議論がかみ合わないのばっかり。
私は管理業界の人間じゃなくて実情を知らんから，管理侍の言うこととその他匿名陣（1人？）が言うことのどちらが正しいか分からんのよ。
だから双方のレスを見て判断しようとしてるのに，かみ合わないことばっかり言ってる奴ら（1人？）のせいで判断のしようがない。
・・・と邪魔をしてみました。
さ、続きをどーぞ。

[649: 匿名さん]

>646
あほ？
管理組合が管理会社に点検を依頼？
依頼するということは、支払いは管理会社に払うということ？
紹介してもらうだけだよ。
だから点検業者が窃盗をしたら管理会社が責任を取るということかな。
直接的には、点検員の会社は関係ないということだよな。
あほだな。

[650: 匿名さん]

↑暇人だねえ。読む人おらんと思うがご苦労（笑）

[651: 匿名さん]

>>649
は、管理会社が基幹業務しかやらんと思ってるみたいね。無知というより、そういう管理会社と付き合ってるんだろうね。

[652: 暇人]

>650
暇つぶしに書いたモノをわざわざ読んでくれて感想までいただいちゃって恐縮です。
そんでは，昼寝しますね。暇なんで。

[653: 匿名さん]

↑あーあんたのじゃないよ。1個ずれてるんだよ。長いやつのことだったら読んでない。
管理侍派が必死の防戦してるのはわかってるから（笑）

[654: 暇人]

↑そうなの？それは残念。
まさか>647を指しているとは。

1行のスレを指して「暇人だねぇ」と評するなんて，スゴイ分量感覚だね。
日常生活に支障はないのか心配だわ。

[655: 匿名さん]

↑寝たんじゃないのかい？
まあ、スレッドを荒らして管理侍の苦境を救おうとしてるんだよね。
ほもだちだもんね。

[656: 暇人]

↑暇人だから寝るのも起きるのも自由なのよ。
で，「俺が読んだのは>648でも>647でもなくて>649なんだい！」って言わなくていいの？

[657: 匿名さん]

マンション管理士は既に存在意義が消失している。

[658: 匿名さん]

管理侍も営業トークをここで開陳するから突っ込まれる。
うちの管理組合のフロントも同じこと言ってるよ。
管理会社に発注した場合、そうでない場合。。。。
（紹介ではないから念のため。）
紹介って言うのは、見積書をとることを代行するだけでね。混同してるバカがいるが。。
建前はお金もらってないことになってるんで、持ってきた見積もり無視してよそに発注しても何も言わないよ。
逆に言ったらおかしい。

しかし、理事会に「責任」って言葉はちょっときついよね。（リアルでは言ってないかもしれないが。）
普通は、「理事会はボランティアみたいなものですから責任はありません。責任があるのは管理会社です。第三者に発注された場合、契約事務のお手伝いはしますが、紛争解決は組合さんでお願い致します。」といって、管理会社に発注するように仕向けるのだろう。。。。

[659: 匿名さん]

保存行為以外の発注は管理会社を含む業者の相見積を取って理事会案を決定し総会に諮り、保存行為の発注は管理会社を含む業者の相見積を取っては予算の範囲内であれば理事会決議で実施する。

[660: 匿名さん]

>650,>653,>655


「ほもだち」って・・・。今時中学生でも・・・。いい大人が・・・。大恥・・・。

[661: ゴルゴ１３]

管理侍さん

>>641の、『例えば、…』の箇条書きだが、裏を返せば、管理会社は箇条書きをチェックしていると考えて良い？

管理侍一派！？に分類されているオレが揚げ足とるのもなんだが、不動産フェチオレにはツッコミどころだわ。(笑)

[662: 匿名さん]

エレベータ点検を管理会社が請け負っている場合があるよね。
管理会社の下請けにエレベータ保守会社が入るケースのこと。
この場合、適切なエレベータ保守が実施されたかどうか、元請の立場の管理会社は、どのようにチェックしているの？
（してるわけないけどね（笑））

[663: ゴルゴ１３]

う～ん。惜しいなぁ。

昇降機（エレベーター）の点検は、平成20年4月1日の建築基準法の改正で、主索（ロープ）とブレーキパッドの状況がわかる写真の添付が義務付けられちゃったので、管理会社の事後チェックが簡単になったんだよね。

[664: 匿名さん]

管理会社がチェックする訳ないでしょう。
点検業者に任せっぱなしだよ。
管理員に挨拶する程度だからね。
それで点検が不十分で事故が起こったら管理会社が、人身も含めて
賠償するの？
女の子にいたずらしたら、それも管理会社の責任？
管理会社は大変だね、点検業者の方がいいね。

[665: ゴルゴ１３]

また、女の子に…に戻っちゃうの。
せっかくヒントあげたんだから、もうチョット頑張ろうよ。

[666: 管理侍]

暇人さん
とてもわかりやすい議論の整理ありがとうございます。
それでも理解できない人は何を言っても無理です。
そもそも解できない人に理解してもらうつもりもありませんしね。
しかし「管理侍派」というのは笑いましたね。
いつから私は派閥の長になったのでしょう。
ここでは誰もが自由に良い意見には賛同し、あほな意見にはダメ出しする。それだけでしょう。
それが派閥に見えるのは、自分への賛同意見が全くないことに起因するひがみですな。

[667: 匿名さん]

管理侍派＝ほもだち
だよん

[668: 管理侍]

>>661ゴルゴ１３さん
是非管理侍一派にご入会ください。
入会金は安くしておきます（笑）

ご質問の件、やってる会社とやってない会社がありますね。
ただ、目的はきちんとした点検を実施することなのですよ。
管理会社元請での点検の場合、既に説明済みの通り一般的に管理会社は業者よりも強者です。
641で述べたチェックをやらなくても、きちんとした点検がな 実施されるならそれでもよいのです。
しかし完全に業者任せだと気を抜くこともあるので、ある程度のチェックをして緊張感を保つことは必要です。
641で述べたのは、組合と業者の関係の場合、必ずしも組合は業者に対して強者ではないため、
よほどキッチリとチェックしないと業者になめられるよってことです。
管理会社が元請の場合、組合に対して責任も負っているので普通はきちんとした点検を業者にやらせますよ。
その手法は管理会社によっても異なります。
例えば、厳しくチェックする会社もあれば、そこにはコストを掛けず何か問題が発生した時にお金で解決する、という会社もあるでしょう。

[669: 販売関係者さん]

排水管清掃や消防設備点検とかは、管理会社通さないと業者のほうが嫌がるらしい。
業者に直接、見積もりとっても、管理会社発注より高くなる場合がある。（＝拒否の意思表示だね）
仕事しづらいんですよ。対等だとね。（契約関係ないと頼みづらい。）
うちの管理会社は元請でもチェックなんかしてないよ。理事長に出す報告書は見てるだろうけど。
本来は、不在が何回（＝何年）も続いて点検できてないような部屋には今度は在宅しといてくれとか声かけるべきなんだろうけどね。これはフロントっていうより管理人のやる気次第かも。

[670: ゴルゴ１３]

管理侍さん

　会員カードのNo.がリクエストした13番じゃないですよ。
　送り返しておきましたから、至急No.13を返送ください。(笑)

反管理侍ご一派の匿名さん
　
　もうちょっとヒント出すから頑張ってよ。
　消防設備点検の指摘事項は、種々さまざまなものがあるけど、この指摘が管理会社の仕事レベルについての判断材料になるんだよ。

レベル１　管理員又はフロントの日常の仕事レベルが水準以上ならこんな指摘はされない。
　　　　（↑小難しい専門知識なしにピンとくるもの）
レベル２　フロント担当者又は、会社としての管理態勢が水準以上なら、こんな指摘はされない。
レベル３　法令改正～消防庁の告示を会社が末端までフィードバックする態勢なら、こんな指摘はされない。

レベル２の例は、
　・消火器の有効期限切れ
　・連結送水管の耐圧試験の未実施（10年超）

これ（レベル２の例）は、
①担当者及び会社の管理態勢ともにイマイチな証拠
②消火器交換及び耐圧試験は、売上増になるのに、飯ネタを見過ごしている緊張感の無い会社の証拠
③仮に、担当者及び会社が見過ごしても、通常、専門業者が教えてくれるもの。
　下請業者との意思疎通もイマイチの証拠とも言える。

素人感覚でも、思いつきそうなレベル１を残しておいたから、頑張んなよ。

[671: 匿名はん]

マンカン士や理事が沈黙してるのは不毛だからでしょ。
管理会社に発注すれば、クレームの窓口になりますよーっていっときゃいいのにさ。
ほもだちの馴れ合いも見苦しい。

[672: 匿名さん]

>管理会社に発注すれば、クレームの窓口になりますよーっていっときゃいいのにさ

という程度にしか話についてこれなくて

>ほもだちの馴れ合いも見苦しい

ということなら




もう読まなきゃいいじゃん。
そんなにほもプレイを覗くのが好きなのか？
ほも当人よりきもちわるい。

[673: 匿名]

管理侍へ

君の管理会社は、
・消火器の有効期限切れ
・連結送水管の耐圧試験の未実施
なんて皆無だよね。もちろん。

[674: 匿名はん]

↑こいつほもだちの「暇人」さんだよ。
ほもだちってからかわれて、コテハンやめるとは。。。管理侍が泣くよ（失笑）

[675: 住まいに詳しい人]

普通は、消火器の交換は、期限切れでやるんじゃなくて
大規模修繕工事のときだよ。
管理会社は、なんでも「理事長に報告はしてます」と言って逃げるだけ。
点検の中身以前にさあ、消防設備点検を平日昼間にやったら、不在の部屋が7割くらいになる。
実際は、ほとんどやってないんだよね。
どこに発注しようが結局は管理組合の問題だよ。

[676: ゴルゴ１３]

>>675
最初の三行が珍説。
ちっとも『詳しくない人』

[677: 匿名さん]

>>675
個人の常識は世間の非常識。
「普通は」を使うには経験が無さすぎる発言ですね。

[678: 管理侍]

>>673
点検は不良箇所の報告までが業務。
あとは組合が決めること。
耐圧試験も提案はするが実施の決定は組合の判断。

[679: 管理侍]

議論に勝てないとなると人格攻撃に移行する。
毎度お馴染みのパターンですな。
人格攻撃してる奴は「私は議論では勝てないんです。ごめんなさい」と言ってるのと同じなんだけどね。
管理会社が点検の元請をやってることすら知らないレベルの方はもう少し勉強してから批判して欲しい。

[680: 匿名さん]

>>点検は不良箇所の報告までが業務。
>>あとは組合が決めること。
>>耐圧試験も提案はするが実施の決定は組合の判断。
そそ。従って、消火器の交換も大規模修繕工事のときだよｗ

[681: 匿名さん]

>>679
ここんとこ、敗北してるのは管理侍だよ。
助けようとして荒らしてるのはほもだち。
あんた感謝すべきだよ。

[682: 管理侍]

>>681
おっと、また言葉が足らなかったようだ。
正確には匿名相手に勝った負けたの判断はつかない。
誰がどの意見を発したのかわからないのだからね。
しかし少なくとも、あんたのように人格攻撃してる奴が負けであることは確実。
「荒らし」という言葉も好きだねぇ。
これも議論に勝てない奴が多用する。
あと（失笑）もそう。内容で勝負できない奴だね。

[683: 匿名さん]

>管理侍さん
点検業者が管理会社より弱い立場にあるのはわかるけど、業者は有資格者（ＥＶ保守点検・
消防設備点検等）でその会社を代表して責任ある仕事をするのが普通、普通というか
決められた点検を粛々とするだけのこと。
管理会社が元請になったからといっても再委託するだけで、管理会社がそのチェックのための
点検をすることはないでしょう。
あなたの発想からすれば、管理会社より管理組合は強い立場にある訳だから、管理会社に紹介
してもらうか自分達で探して点検業者と契約をしてもいいでしょう。
何か？問題が発生したら当然点検業者が責任をとるだろうし、その解決をするのは
当たり前のことです。
しかし、そうなると部分委託となり面倒くさいから総合管理にしているのが殆どなのです。
管理会社が元請になれば点検業者はちゃんと仕事をするようになるし、何かあれば
管理会社が責任をとり安心だととられるあなたの考えは詭弁に聞こえますよ。

[684: 匿名さん]

そこでいう総合管理は管理会社が元請になることと意味が違うの？

[685: 暇人]

管理侍のほもだち認定をされた暇人です。
そう言われちゃうと管理侍さんは実際どんな人なのかが気になってきちゃいました。

それにしても>672は
>↑こいつほもだちの「暇人」さんだよ。
というんだが、その矢印の先の>671は
>管理侍へ
>君の管理会社は、
>・消火器の有効期限切れ
>・連結送水管の耐圧試験の未実施
>なんて皆無だよね。もちろん。

なのだが・・・。
一体この人は何を基準に「暇人が書いた」と認定してるんだろうか・・・。

[686: 暇人]

さて、やっぱり議論が錯綜してるように見えるので暇だからまとめてみました。

【法的関係】
A管理会社が元請の場合（総合管理に点検等の業務が含まれる場合も入るのかな？）
(1)「（点検）業者」は「管理会社」に契約上の責任を負う。
(2)「管理会社」は「管理組合」に契約上の（元請なり管理委託なり）責任を負う。
(3)「管理組合」は「管理会社」に対して契約上の責任追及ができるし，場合によっては（誰かがしきりに言う女の子へのいたずらとか）「業者」に対して不法行為責任（行為者本人や業者の使用者責任）の追及もできる。

B管理組合と業者の直接契約の場合
(1)「業者」は「管理組合」に対して契約上の責任を負う。
(2)「管理組合」は「業者」に対して契約上の責任追及ができるし，場合によっては（同上）「業者」に対して不法行為責任の追及もできる（同上）。
(3)「管理会社」は契約の埒外だから契約上の法的責任は負わない。

【営業的・道義的な意味での「べき論，するorしないの実態」】
C管理会社が元請の場合（総合管理も入るのかな？）
(1)「業者」は当然業務をしっかりやる（or実際はしない）
(2)「管理会社」も，「管理組合」に対して責任を負っている以上，「業者」の業務をチェックする（or実際はしない）
D管理組合と業者の直接契約の場合
(1)「業者」は当然業務をしっかりやる（or実際はしない）
(2)（「管理会社」が「業者」を紹介した場合）紹介した以上，「管理会社」は「管理組合」のために「業者」の業務をチェックする（or実際はしないorしなくてよい）
(3)（紹介がない場合）「管理会社」は（点検とは別の）委託関係にある「管理組合」のために「業者」の業務をチェックする（or実際はしないorしなくてよい）

多分AとBについては誰も異論はないんだよね？（理解できない人がいる可能性はともかく）
で，CとDのどこでもめてるの？

[687: 匿名さん]

＞(3)（紹介がない場合）「管理会社」は（点検とは別の）委託関係にある「管理組合」のために「業者」の業務をチェックする（or実際はしないorしなくてよい）

アホは言わない事。
管理会社は管理組合宛に来た請求書に基づき理事長の指示に従い支払い代行業務を行うだけ。

[688: 匿名]

>>678
消火器の有効期限切れも、耐圧試験同様に、期限切れ前に管理組合に交換提案して、採用するかどうかは組合次第じゃないのかい。

[689: 匿名さん]

>686
管理会社は単に紹介だけしたのに、業務のチェックまでする筈がないじゃないか。
紹介をしたからといって、その１社だけで決める訳ないんだよ。
相見積を取り理事会で検討することになるんだからね。
管理侍の子分になったと喜んでいるような単純な者に答えるのもどうかと思うけどね。

[690: 暇人]

「どこが論点なのか整理してみました」に対して

>アホは言わない事。
とか
>管理会社は単に紹介だけしたのに、業務のチェックまでする筈がないじゃないか。

いう反応が来るとは・・・。

わざわざ
>（or実際はしないorしなくてよい）
とまで書いているのに・・・幼稚園の先生の気分だ。
>687と>689
は一度に読める文字数に上限がある人なんでちゅか？

>648でも書いたけど私は業界の人間じゃないから管理侍とあんたらのどちらが正しいか全然知らんのよ。
>686のCとDについても何の意見も経験も知識もないの。

>管理侍の子分になったと喜んでいるような単純な者に答えるのもどうかと思うけどね。

・・・じゃあ答えなきゃいいのに・・・。
ご丁寧に反応いただいちゃって悪いなぁ。
我慢のできない出たがりさんなんだねぇ。

[691: 暇人]

あと
>紹介をしたからといって、その１社だけで決める訳ないんだよ。
>相見積を取り理事会で検討することになるんだからね。

っていうのは・・・
>686のD(2)の論点とは全然関係ないよね。
>686のD(2)は「紹介をした業者に決まった場合」を前提にしてるんだから。
その前段階の「紹介した業者に決まるかどうか」をここで論じてどうすんの？

まさか・・・「紹介はしたけど別の業者が選定された場合」を想定してるの？
D(2)をそう読み取るとは・・・。何と手の掛かる子なんでしょう。

ばーぶー。

[692: 匿名さん]

↑は管理侍のほもだち

[693: 匿名さん]

＞６９２
全く話しにならんね。さすが管理侍の子分だけのことはあってとろいね。
紹介した業者が決まる場合だってあるよ。
理事会で検討するんだからね。
管理会社は単に紹介しただけのこと。
これが分からんのだろうね、とろいから。

[694: 匿名さん]

>>180
再度、管理侍の180の発言を引用する。
現在の混乱はこの妄言(③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任)が発端。
正しくは、(③理事にて業者選定して業務発注→「業者」の責任、である。
-----以下、引用------

当然でしょう。
マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
しかしゼロではない。
管理会社であれマン管士であれ業務を依頼すれば損害賠償責任は生じます。
当然業務内容が異なれば責任の内容も異なりますよ。
①管理会社に業務発注→管理会社の責任
②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任

[695: 匿名さん]

>693は一体誰に対して怒りをぶつけているのか？
暑さでやられてしまっているんだろうか？

[696: 匿名さん]

ほもだちが気にいったんでしょ。
管理侍は管理会社の権益を守ろうと平気で嘘を言っている。

>>当然でしょう。
>>マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
と述べた後で、
>>①管理会社に業務発注→管理会社の責任
>>②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
>>③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任
と書いているのだから、「責任」とは損害賠償責任を指している。
これでは、管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ、といってるのと同じことである。
これが、威嚇、恫喝でなくて何なのか？

[697: 暇人]

>これでは、管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ、といってるのと同じことである。
>これが、威嚇、恫喝でなくて何なのか？

まあ理事長だって区分所有者に対して委任契約上の善管注意義務を負うだろうから（負わないの？）、業者選定過程に余程の過失や不正があれば「責任」を負う「可能性」もあるけどな。

いずれにせよ>180の
>③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任
は>696の言う通り法的に不正確だな。
あとは文脈上、どの程度の人間が「威嚇、恫喝でなくて何なのか？」と思うかでしょ。

>696は「恫喝された！」と感じたの？
だとしたらあんまり法律に詳しくないんだね。勉強した方がいいよ。
ちょっとでも法律を理解してたら、そんな心配しなくて良かったんだから。

>696が「俺は理解しているから恫喝されたなんて思わないけど、知識が無い人が読んだら恫喝されたと思うだろ！」と考えたのなら、優しい奴だな。
そして、そんな見知らぬ「知識が無い人」のためにここまで一生懸命書き込みを続けるなんて・・・私と同じく暇なんだねぇ。

[698: 匿名さん]

>>消火器の有効期限切れも、耐圧試験同様に、期限切れ前に管理組合に交換提案して、採用するかどうかは組合
>>次第じゃないのかい。
そそ。
期限切れのまま使っても法的にはまったく問題ないよ。普通は耐用年数８年みたいだけどね。
さっき、近所のビル（そこそこおおきい雑居ビルだけど。）の廊下の消火器みたら１９９２年製造で
消防点検の点検済みシールは毎年貼ってある。
分譲マンションの場合も、大規模修繕工事のときに交換でもまったく問題なし。
まー、いざというとき使えなかったら？防火管理者が責任追及されるんかなあ。少なくとも管理会社の責任ではないね。

[699: 匿名さん]

>>697
過去レスを読んでいないようなので再度、指摘しておくが、
管理侍が理事会でも同様の発言をしていた場合、
不正競争防止法2条1項14号に抵触する。
「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」

[700: 暇人]

>管理侍が理事会でも同様の発言をしていた場合、
>不正競争防止法2条1項14号に抵触する。
>「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」

理事会の面々が「恫喝された！」と思うほどに知識がなければ「違法だ！」と騒ぐかもね。
ある程度知識に余裕があるなら「あれ？このフロント（orマン管士）おかしなこと言ってやがる。間違ってるのか法律を知らないのか。こいつは使えない（or信用できない）から変えよう。」で終わるだろ。

ところで、マン管士が「管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ」と言うことって

①「競争関係にある」、②「他人の営業上の信用を」、③「害する」にそれぞれ該当するんか？

>「管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ」
が不正確だってことには何の異論もないけど、
上記『不正競争防止法2条1項14号に抵触する』かどうかは疑問だわ。
ちゃんと各要素について確認・検討した？