マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[581: 管理侍]

>>579
経費削減は重要ですよ。
「管理会社の最も嫌う所以」というようなことを言うからおかしくなる。

[582: 匿名さん]

削減？　そんな高い委託料を決めたのは組合だろう？

[583: 入居済み住民さん]

無知に付け込まれて委託契約を結び不要の資金を使う。転ばぬ先のマンション管理士の活用です。

[584: 匿名さん]

　質の低いマンション住民と業者（管理会社・管理士）ほど経費削減を何がなんでも謳う。

[585: ゴルゴ１３]

ニワトリが先か、タマゴが先かという話になりますが、
マンション管理士のコンサルタントとしての資質に課題があるのは事実でしょうが、
管理組合の方も専門家を使う側としての資質に欠ける面はあるように思いますがねぇ。

[586: 匿名さん]

委託管理費の削減については検討の価値はあるでしょう。
ただ、管理会社に理事が直接交渉はしずらいですから、
まず、マン管士に調査をさせ、それをみて値下げ交渉
とかをしていけばいいでしょう。
その場合、マン管士に依頼すれば嫌な思いをしなくてすみますから。
当然、同じ条件でなければ値下げとはいわないでしょう。
あまり極端な値下げとか部分委託とかはやらない方がいいでしょうが。
マン管士のコンサルフィは大した金額ではないでしょうから、多いに
活用してみてもいいのでしょうね。
一度外部の者にマンション管理を鑑定してもらっても価値はあると思います。
但し、あくまで管理組合の責任とジャッジは必要ですがね。

[587: 入居済み住民さん]

No.873 by 匿名さん　2011-07-02 10:47:16
>>872
それは他の管理会社でも同じですよ。

委託管理費の基幹業務とか、ほとんど利益みたいなものです。
設備管理は、下請けの見積もりに２～３割程度利益を乗っけてる感じで。

値下げ交渉がくれば、下請けを泣かせて利益率は守ろうって感じですよ。

どこの管理会社も根拠はありますけど、簡単に値下げもできます。
ちなみに、委託管理費の利益からデベにバックする会社もありますしね。

委託管理費に適正金額なんてものはないのです。
サービスに見合った金額かどうかですよ。

大規模改修工事もたいして利益でません。
集合住宅のアフターは大変だし、１０年保障期間もあったりで大変です。

それよりも、毎月固定収入のある委託管理費のほうがおいしいですよ。
たいして仕事しなくても、勝手にお金が入ってくるんですからね。

○この方の見方は正解と思います　正直なフロントと見受けますが　このような方は少数しか存在しないでしょう。

[588: 入居済み住民さん]

No.875 by 匿名さん　2011-07-02 12:14:14
>>874
同じといいたかったのは、値下げは簡単にできるってところです。

合人社の悪いところはぼったくってるところじゃないと思いますけど。
組合員を巻き込んだり、組合員を相手に裁判を起こしたり、管理費等の収納が怪しいだとかそういうところでしょう？


ぼったくりは、マンション管理業界では当たり前。
試しにほかの管理会社から見積もりを取ってみればいいですよ。

これはリプレイスしたことがないマンションの話ですね。

リプレイスしたら、大体２～３割り程度は削減できるでしょう。
リプレイスしなくても、現状の管理会社に知識を持って交渉すれば値下げを勝ち取れるでしょう。

反論するとすぐ合人社の人間かと疑われますが、そんなもんやっても意味がないでしょう？
このスレで、合人社の良いこと書かれてても信用しますか？

ここはそういうスレなんで、そういう方向なのは理解してますけどね。



言いたいのは、例え合人社を替えても、知識も持たずに管理会社に任せっきりだと同じ結果になりますよ。

管理会社は営利目的な企業です。
ボランティア団体ではありません。
１円でも多く利益を上げたいのです。

○正直なフロントと見受けられる方の投稿です。
組合の知識の補助者としてのマンション管理士です

[589: 匿名]

>587,588 入居済み住民さん
他のスレッドへのコメントは、そのスレッドで投稿して下さい。
何か他の意図でもあるのでしょうか。

[590: 入居済み住民さん]

マンションの管理という視点ではどの掲示板も同様です
管理会社に耳の痛い話も聞かなければ
従来どおりの臭いものにふたとなりますよ
君のようなつまらないフロントしか残らない事態を避ける目的です
君に指図をされる理由は無い

[591: 管理侍]

>>587
他人投稿を貼り付けるのみですか。
しかもとんでもない無知な投稿の貼り付けですね。
基幹業務がほとんど利益？
利益の意味を知らないか、経営感覚がゼロです。
基幹業務をやっている人間の人件費を何だと思っているのでしょうか？
外注費だけが原価とでも思っているのでしょうか？
管理の知識以前の問題。

管理組合運営（管理者・理事長）に最も必要なのは経営感覚です。

[592: 匿名]

> マンションの管理という視点ではどの掲示板も同様です
勝手にルール決めないでね。
コメントは、該当する掲示板でつけましょう。
でないと、議論になりません。

> 管理会社に耳の痛い話も聞かなければ
> 従来どおりの臭いものにふたとなりますよ
うーん、なんか先走りしてません？

> 君のようなつまらないフロントしか残らない事態を避ける目的です
そもそも、私、フロントじゃありません。

[593: 匿名さん]

管理侍さんへ

　５８７の書込みをみてレスしてくれているのですが、独立系では基幹事務は「利益」と新入社員のとき、教えられるのです。ですから書込みしている方はおそらく独立系勤務経験者で他社に勤務されてもまだ日が浅い方とみれば納得できます。
　普通は会社の原価率と利益率が理解できているので損益分岐点の推移が理解でき会社の経営を理解できるのですが、こと某社においてはそれを伺い知ることはできません。
　ですから自分たちが今、ここに反テロ活動するよりも就職活動する方が妥当ということすら、理解できていません。困ったものです。

[594: 管理侍]

>>593
そんな教育がなされているとは知りませんでした。
某テロ国家並みですね。
洗脳とは恐ろしいものです。

[595: 入居済み住民さん]

No.881 by 匿名さん　2011-07-02 19:19:29
>>878
何興奮されてるのか知りませんが、大規模改修工事の話には一切触れてないだろう？
敢えて触れなかったんですけどね。


合人社が大規模改修工事の施工業者として見積もりをだしてて、よその相見積もり出すという時点でそういう話だとすぐわかるでしょう？

私が言いたいのは委託管理費の話です。
管理会社にすべて任せて大規模改修工事をするとか愚の骨頂です。

だからぼったくられそうになるんですよ。
私は合人社でもないし、関係者でもないです。
間違ったことも言ってるとも思いません。

後、知ったかぶりじゃないです。
知ってるんです。
合人社じゃないですが、管理会社に勤めてたんで。

理事長一人が立候補して、管理会社を替える時点で気付きましょうよ。


後、管理費と委託管理費の違いも理解されてますか？
大きな違いがありますよ。


私も結構不愉快なんですけどね。
触れてもないところに触れたかのように言われて。


○この方の意見はまともです
管理会社へ丸投げは愚の骨頂と..........正解ですね
愚の骨頂を避けるにはマンション管理士など専門家の活用を図ることが重要です
あなたのマンションの規約にこの条項はありますか　管理会社の嫌う条項です　この条項を組合へ隠蔽する管理会社は　切りましょう

[596: 匿名]

>587,588,595 入居済み住民さん
他のスレッドへのコメントは、そのスレッドで投稿して下さい。
元の合人社のスレッドでも、もめてる投稿じゃありませんか。
余計なもめ事を持ち込む恐れがある他スレッドでの投稿を、コピペ同然に
貼り付けないで下さい。

[597: 入居済み住民さん]

管理会社と組合の紛糾を避けるには　管理会社に負けない知識が必要であり
組合はその知識を得る努力を為すべき　自力で習得が最適だが　暇が無ければよそから持ってくるべき
マンション管理士　司法書士　弁護士　建築士　を活用して組合の財産を守りましょう

[598: 匿名さん]

長谷工とか東急のフロントは年収６００－８００万ですよ。
独立系は３００万？
管理侍はちょっとやすくて５５０万くらい。

[599: 匿名]

> 長谷工とか東急のフロントは年収６００－８００万ですよ。
他の業界と比較して、決して低くない年収なんですね。

[600: 匿名さん]

管理費削減は年収300万のフロントに変えるということ。

[601: 入居済み住民さん]

組合の経費削減の項目は
管理会社への委託費の見直しから
中には　基幹事務費　管理員費　各種法定点検費などがあり
管理会社経由の契約を業者と直契約へ切り替える

[602: 入居済み住民さん]

No.280 by 匿名　2011-04-10 20:22:00
契約にある事項はそつなくこなす、契約にない事項には手を出さない。
これが優秀な管理会社。

○当たり前のことですね　しかし　これのできない管理会社は多いですよ

ぼったくりは背信行為ですがこれはそつなくおこなう管理会社は多いです

[603: 匿名さん]

コンビニの390円の弁当でも仕入れは250円だよ。

[604: 入居済み住民さん]

管理組合も250円で仕入れます。

[605: 匿名さん]

管理会社通さずに見積もり貰えばいいことだ。
マン管士も、ボランティアといいながらマージン貰うのがいるから自分でしよう（関西）

[606: 匿名さん]

めんどくさいし、他の区分所有者あほだから評価なんかしないよ。かんぐられるだけ。

[607: 管理侍]

点検業者と対等に付き合えるなら直接発注もいいのでは。
点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
そして点検の結果、不良の指摘があった場合の対応はどうするのでしょうね。
その指摘が正しいのか、修繕見積は適正か、などの判断も必要です。
修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。
あとはトータルのコストとリスク、組合の手間などを天秤にかけて判断すればよいことです。

[608: 匿名]

間違った指摘をするもんなの？そんな業者いるの？

[609: 匿名さん]

管理侍の理屈は、
理事会が管理会社に発注したら、施工結果は、管理会社の責任。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、理事会の責任。
これは大いなる詭弁であります。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、「施工業者」の責任に決まってるでしょ。
管理会社は、こういう詭弁を多用するのであほ理事は騙されます。
結果、操られることになるんだよね。。。

[610: 匿名さん]

管理侍のいっていることには無理があるね。
点検業者なり修繕工事業者なりを、理事会が直接発注することは何の問題もないでしょう。
そして、その工事の立会い等は管理員がやることになりますね。
勿論、結果責任は点検業者であり修繕工事業者です。
ただ、組合でそういうことにタッチするのは時間的に無理があるのも事実ですがね。
面倒くさいから管理会社に委託した方がいいとは思うけどね。

[611: 匿名]

管理侍の方が、正しいこと言ってるよ。
委託業務と直接発注の違いをよーく考えてみようね。

[612: 匿名さん]

↑このひと管理会社だよ。

[613: 匿名さん]

仕事請け負ってる業者が、施主に、「この工事失敗したら、あなたの責任ですよ！」って言うのかよ。
ちょっと考えたらわかる話。

[614: 匿名さん]

工事に瑕疵があれば当然その業者（会社）が責任を負うのは当然でしょう。
611がいっていることは、何いってるのかわかってるんかね。
管理会社にお任せがいいのか、自分達でやる方がいいのかということですよ。
管理会社のお任せだといくら相見積を取っても、管理会社主導で進められれる
ことになるからね。
自分達でできればそれにこしたことはないが、面倒くさいのと時間的なもので
管理会社にまかせた方が楽というかそれでもいいのではないんですかね。

[615: 前期高齢管理士]

>点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
>修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。

管理侍さんにしては、珍しく脇の甘い文章ですね。
管理組合（理事会）の責任とは、発注（判断）責任の事を指すのでしょう。

不具合があれば、直接発注した理事会が当該業者と交渉して解決するのが筋でしょう。
組合と常識的な信頼関係がある管理会社なら、交渉代行はしてくれるでしょう。

[616: 匿名さん]

>>180
管理侍の180の発言を引用する。

当然でしょう。
マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
しかしゼロではない。
管理会社であれマン管士であれ業務を依頼すれば損害賠償責任は生じます。
当然業務内容が異なれば責任の内容も異なりますよ。
①管理会社に業務発注→管理会社の責任
②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任

[617: 匿名さん]

厳密に言うと
管理侍が理事会で同じ発言をしていた場合、
不正競争防止法第二条14項に抵触するんだよね。
「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」
録音しておくと、いじめに使えるよ。

[618: 匿名さん]

管理会社勤務者は管理侍に頼りきっているところがあるね。
もう少し自主性と自信をもちなさいよ。
そのためには、もう少し勉強しないとね、マンション管理のプロ
として、飯を食んでいるんでしょう。

[619: ゴルゴ１３]

管理侍が言ってることは、

・管理組合→管理会社→専門業者
・管理組合→専門業者

と比べると管理会社は、直接契約の場合、再委託先について委託責任を負わないという当たり前のことしか言っていないと思うが。

[620: 匿名さん]

どっちにしても、管理侍の考えは甘かったね。
又、何か反論を無理してでもこじつけてやってくるだろうがね。

[621: 匿名]

611です。
619さん、ビンゴ！

ちなみに、私は管理会社とは無関係。
管理会社を目の敵にする必要もなし。
管理組合というか理事会に、組合活動に割く十分な時間があれば
直接発注のリスクを負ってもよいが、何が不具合が発生した場合、
結構面倒です。
その面倒分を保険コストとして許容して、委託するのも良し。
ケースバイケースでは。

[622: 匿名さん]

↑何がビンゴなのか不明であるが、
発注者に責任があるのであれば、管理会社に発注しても理事会の責任である。
再委託は、管理会社に発注しなくてもあるうることで、管理会社に発注した場合のみ、
元請が責任を持つかのような詭弁の同調者がいたから「ビンゴ」と口走っているなら、
こいつただのあほ。

[623: 匿名さん]

しかし、管理侍の考えはまちがったよ。

[624: 匿名さん]

業者に工事を受注するのに、マン管士を使った場合はマン管士にあるというんだろうね。
業者を紹介等するのに間違いとか損害賠償とかの責任はマン管士には発生しません。
全て理事会の責任です。
勿論工事業者は責任はありますよ。
そして、業者に責任があれば業者が損害賠償に応じるでしょう。
管理会社にも責任はありませんし、損害賠償する必要もありません。
瑕疵があれば業者の責任です。それだけのことです。

[625: 匿名さん]

管理会社は「責任」を巧妙に使い分けます。
理事会に「発注者責任」なるものがあるとすれば、規約上の「組合員に対する誠実履行義務」。
管理会社の再委託先への「発注者責任」というのは、元請としての管理組合に対する引渡し義務とか瑕疵担保責任でしょ。
理事会は組合を代表して組合名義で発注してるんですからね。内部の責任は政治問題にはなるでしょうが、
理事会に引き渡し義務も瑕疵担保責任もあるわけないですから、責任の中身はまったく別次元のもの。
それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

[626: 暇人]

>それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

このスレのあほ住民みたいですね。
文脈を読めぬまま相手を糾弾し、その自身の文章の言葉も曖昧・不正確。
意図的と言うより低能が原因でしょうけど。

[627: 匿名さん]

↑管理侍支持派かな？
じゃあ、管理侍の言う理事会の責任とは何を指しているのか言ってみな！
管理侍の発言は
>>180
参照

[628: ゴルゴ１３]

暇人さん

ある意味、知識レベルが低次元な人が混ざるのは、管理組合のサガでしょう。
しかも、知識レベルの高低で発言権が増減する訳じゃないし。

高い能力・知識の持ち主であればあるほど、管理組合をクライアントとすることはご遠慮願いたいんじゃないか。

やっぱり、マンション管理士の士業が流行らない最大の原因は、管理組合の方に原因があるに一票！

[629: 近所をよく知る人]

あまりに本質的な指摘を受けたため、回答不能に陥った模様である。
この状況が現実の理事会で起きた場合（録音してるとか言われて発言を糾弾された場合）、
フロントは交代だね。輪番の理事交代を待つ。これも常套手段です。

[630: 匿名さん]

不毛の議論に飽きてきた。新ネタ希望。