マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[549: 暇人]

>その価格で受けたなら何がなんでもそれ以上の価値をその組合に残します。

お客が「それ以上の価値を残してくれた」と思うかどうかが一番難しいんですよね。
成果が無形であることが多いこういう業種は。

[550: 理事です。]

>管理侍さん
あなたの「管理会社出身のマン管士使えますよ」に反論します。
管理会社には、マン管の有資格者が多数おられます。その知識と経験はかいますが、使えるかどうかは
本人次第でしょう。
使える前提条件にプラスすれば、１）マンション生活の経験の有無２）理事長経験の有無（理事だけでは
絶対にダメです）があればもっといいでしょう。
特にマンションの管理は複雑多岐にわたっています。
管理会社のフロントで、経験できないことが、理事長には数多くあります。例えば、規約改正委員会、
植栽委員会、ペット倶楽部、大規模修繕委員会（これについてはタッチされる場合もあるでしょうが）
日常のマンション管理等理事長ならではの苦労が存在します。
独立した場合、こんなことをやろうとかいうところまでは誰で思いつきますが、それをいかに実効するか
までは難しいのです。
実行に移すまでの企画のプロセスをたてて夢のプランに終わらせないことが大切です。
組合としては、マン管士と顧問契約を結ぶことによって何を変えてくれるのか何が変わるのか、何がプラスになるのか等を期待するのです。
何をコンサルするのか、何が求められているのか、ＮＰＯ法人と何が違うのか、そしてより快適なマンションライフにするためにどういうお手伝いをしてくれるかを、理事会に訴えることができればそれが成功の鍵に
なるのではないでしょうか。
漠然としてますが、お手伝いできるものはなにかを検討する価値はあると思います。

[551: 匿名さん]

民法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法の知識もいりますよ。管理組合は結局は闘争の場ですから。

[552: 管理侍]

暇人さん
「価値を残す」という意味は、当然お客様にそう思って頂く、という意味です。
相当に難しいことでしょうね。
日当分の価値を残すという意味は、価値を残せないならその日当では受けない、という意味でもあります。
私が業務を受けるなら、そういう考えで判断しますね。
また、その組合や理事会、理事長にもよるかもしれません。
例えば「この理事長なら報酬の額の問題ではなく助けたい」
と思える方なら交通費だけで業務を受けることでしょう。

[553: ゴルゴ１３（同じ）]

管理侍さん

はやり、>>544は、答え難い質問でしたね。
あの質問については、管理侍さんの言葉に感銘を受けたことが背景にあります。

その昔、『・・・マンション管理検定とし、「士」を名乗るな』と喝破したことが
あったと記憶しております。
（正確な前後関係は忘れましたが。。。）

私自身、住宅系の建築・設備の勉強のために、マンション管理士の勉強をし、合格もしました。
元々この資格で士業開業など0.1％も考えたことがないとはいえ、
この士業としての資格の存在意義について疑問を持っていました。

そこで、マンション管理士⇒マンション管理検定　という主張は、
個人的にツボにハマりました。ハイ(笑)

そんなことを思い出して、士業開業を告った『管理侍さん』なら、
報酬をどう考えているだろうと質問した次第です。

>>546,552の回答は、私にはう～んってな感じです。
絶対的な知識と・・・を標榜する方が5000円/日でもとは。。。

[554: 管理侍]

理事です。さん
当然、本人次第でしょう。
個人の能力差を言い出すとキリがありませんので、あくまで使えるマン管士の要件としての話です。
理事長の経験もあれば大きな武器になるでしょうね。
使えるマン管士の要件は色々あると思いますが、その中でも管理会社勤務の経験は以下の強みになります。
１.管理の実務を実践していること。
２.管理を事業としていることで他社との競争経験があること。
３.フロント経験があれば、多数の理事会、総会出席経験をもつこと。
４.タワー、団地、小規模、複合型など、理事長としての経験だけでは得られない様々な管理の経験。
５.原価を知っていること。

規約改正、ペット倶楽部、大規模修繕委員会などは、フロントをやっていれば必ず経験します。
とにかく、管理に関する経験の数では管理会社出身者に勝る方はいないでしょう。
その経験からどれだけのことを学んだかは個人差があるでしょうね。
ただ、経験から学べない人は理事長経験からも何も学べないはずです。

[555: 管理侍]

ゴルゴ１３さん
覚えていますよ。
確かマン管士の必要性が自己啓発にあるかのような発言に対し、
だったらマンション管理検定で十分であり、士を名乗るな、という発言だったと思います。
士を名乗るなら、それだけの意識と責任感、プライドを持つべきだという気持ちからの発言でした。
正直言って、自分ならこのような業務なら、これくらいのことがやれるので、これくらいの報酬はもらえる、
という気持ちはありますよ。
ただ、自分への値付けは言い辛いですよ。

[556: 理事です。]

>管理侍さん
想定通りの回答でした。
私がいいたかったのは、理事長でマン管の有資格者であれば、管理会社の管理については、
当然関心ももつでしょうし、フロントとの交流で他マンションの情報の収集とかもしていると
思いますよ。
原価を知っているとか、管理の実務があるとかいっておられますが、原価にしても、理事長は
委託費、ＥＶ保守点検費、管理員人件費、消防設備点検費、貯水槽清掃費、清掃費、水質検査費、
監視カメラレンタル料等相場は当然調査しますよ。
管理の実務にしても、小修繕とか会計、銀行口座・国債・スマイル債・保険とかも勉強しますしね。
当然他マンションの理事長との交換会にも出席しますし、理事長はマンション管理の実務の総元締め
と思っているものですからね。
だから、できれば管理会社の経験にプラスして、理事長の経験は絶対必要だと思っているんですよ。
思っている以上に理事長の権限は絶大で、大変な役割だと思っています。
単なる理事とは全く違うと思いますから。
マンション管理に関心が高いから理事でありながらマン管士の資格を取るのですから、そのものが
理事長を経験するというのは大きな武器になると思います。
管理会社経験者が絶対というのではなく、もし独立するんであるなら、是非理事長を経験してみる
ことをお薦めします。

[557: 販売関係者さん]

こんど理事長やるよ＞管理侍

[558: 前期高齢管理士]

「管理会社出身の管理士は使える」か？

コンサルを行う者に必要な資質は「知識を知恵に換える能力」です。
知恵は創造力でもありますが、想像力に負うところが大きいものです。

管理組合は其々固有の特性を持っています。
管理士は便宜的にある程度類型化しますが、それによる予見に頼るのは危険です。

多くの管理組合とのお付き合いは、想像力を養うには大切な経験です。
その意味では、管理会社のフロント出身者には、有能なコンサルタントとなる可能性は
あるでしょう。（あくまでも可能性の問題）

管理侍さんは「管理士は一定期間は管理会社を経験すべきでは？」提案されましたが
創造力を養う感性が弱ければ、経験する意味はありません。

実務に基づく豊富な知識を持つ人々は、得てして座学による知識を得た者を軽んじます。
（解らないでもありません。その様な評価が妥当な者も多くいます）

フロント経験は兎も角として、管理士はフロント業務の全貌を知る努力は必要です。
（理事会等で顔を合わせて知り得る彼らの業務はホンの一部です）
管理組合運営のレベルを高めるためには、協働も必要な相手ですから。

[559: 匿名]

↑このひとはよその管理組合のことなんかしらないよ。「想像｣してるだけ。

[560: 匿名さん]

理事長経験者のマンション管理士が独立するのと
管理会社のフロントが独立するのはどちらが力があるのかな。
理事長経験者は横のつながりがあるだろうし。
管理会社のフロントは、自分が勤めてたとこの管理組合には
タッチしずらいだろうし。
理事長経験者の方がスムースにいくようにも思えるが。

[561: 近所をよく知る人]

管理侍がコンサルやるなら一冊本買いてからがいいよ。
そのくらいのスキルないと無理。

[562: 管理侍]

理事です。さん
理事長経験が大きな武器になることは>>554で私も認めてますよ。
ただ、理事長経験と管理会社出身では、得られる知識や経験、情報の内容が異なるでしょうね。
例示された費用の相場を理事長が調べるといっても限界があるのではないでしょうか。
大手管理会社なら何千棟、何十万戸のデータがあります。
多くの会社との取引もあります。
また、理事長が勉強すると言っても個人的な勉強には限界があります。
職業としてやっていれば、あらゆることを経験できます。
理事長が十数年に一度経験する大規模修繕をフロントは毎年のように経験します。
規約改正にしても、資産運用にしても管理全般あらゆることを経験します。
そのような点では管理会社出身が優位と言えるでしょう。
一方、理事長経験からは管理会社が聞けない組合員の生の声や、管理者としての責任の重みが経験できます。
フォローする立場の管理会社と、管理者として責任を負う立場の理事長では得られる経験は違うでしょうね。
つまりどちらも貴重な経験ですよ。
ということは、管理会社出身で理事長経験者なら更に大きな武器ですね。

[563: 管理侍]

販売関係者さん
おめでとうございます。
独裁理事長にならないでくださいね。

[564: 管理侍]

前期高齢管理士さん
なかなか深いご意見ですね。
私の考えは実は単純です。
管理会社の中身、実務を知らない者が、管理会社の評価をしたり、
管理会社を選ぶコンサルを業とできるのかということです。
時には管理会社に指導が必要な場合もあるでしょう。
箒やモップを握ったことのない者が清掃を評価できますか？
理事会、総会の運営補助をしたことの無い者が事務管理を評価できますか？
もちろんお客としてなら可能でしょう。
しかしコンサルとしてお金を取るのであれば話は別です。
管理士というからには、自ら管理（実務）ができる方がよいですし、経験は必要だと思います。

[565: ゴルゴ１３]

管理侍さん

ご提案があるんですけど。

管理会社として、管理組合がマンション管理士に報酬を払って、特定の問題を
依頼しているケースをご存知でしょう。
（少なくとも総会議案の予算案あたりには、出てくるでしょうから）

ポピュラーなケースを例示してもらえませんか？
その例を元に、マンション管理士にどんな資質がいるか等々を語りませんか。

折角、ここ数日は結構な論客の皆さんが集っているので。
たたき台あった方が具体的にな議論になって面白そう。

【たたき台イメージ】
事案：○○のについて外部専門家、マンション管理士への依頼
相手：マンション管理士　○○の専門家（プロフィールとして○○という実績あり）
報酬：予算○○円（報酬は１ＰＪいくらなのか、タイムチャージ○○円/時間、上限○○時間まで…etc）
納期：○○までに○○する（←成果のイメージ）
手続：マンション管理士は○○委員会に出席し、○○する

どうでしょうかね？

[566: 管理侍]

>>561
是非書いてみたいですね。
「失敗しない管理会社の選び方」
「リスク別管理費削減マニュアル」
「管理会社フロント活用術」
「管理組合理事長になったら読む本」
という感じならすぐに書けそうです。

[567: 管理侍]

ゴルゴ１３さん
正直言ってそんなに多くの事例を知っている訳ではありません。
なぜなら、実際にマン管士に業務を依頼している組合はそれほど多くないのです。
（少なくとも私の勤務する会社のマンションでは）

ただ一般的なケースとして多いのは、リプレイス、管理費コスト削減、管理規約改正
といった業務ではないでしょうか。

[568: 販売関係者さん]

私も聞いたことありませんね。だから、ここに書き込んでるマンション管理士に実務経験があるとは到底思えないよ。ただ、業者選定とかの責任を理事長とか理事会のせいにされてはたまらんので、責任転嫁できるように活用すべきとは思います。管理会社に自分の紹介じゃないから責任もてんといわれ、びびって管理会社丸投げに陥るのが一般的だから。実際問題、管理会社勤務の経験がないと無理だよ。お金の流れが理解できないでしょ。

[569: 暇人]

「マンション管理士試験に合格した」
というだけの人にお金を払ってアドバイスを求める価値があるとは到底思えません。

既にある資格・専門分野・実務経験を備え，
それ自体を生業としている人（その本業でコンサルフィーを得ている人）が
「マンション管理について『も』『ある程度』の知識を備えている」
ことを担保し、宣伝文句とする程度の資格・試験ではないでしょうか。

「私は他の資格なんて持っていないがマンション管理士資格だけで手広く仕事をしている」
という人の講演(？)を聞いたことがありますが、発想がほとんどブローカーであると感じました。

もちろん、お住まいのマンションで理事等を務める方が、
勉強のためにマンション管理士の勉強をして合格を目指すことには何ら異論はありません。
その過程で身につける知識は役に立つ（少なくとも邪魔にはならない）でしょうから。

ただ、世間の人が「マンション管理士はマンション管理の専門家である」
などという過大な期待を寄せることがないように
「マンション管理検定」と名を改めるべきだと思います。

昨年合格し、多くのマンション管理士を名乗る方にお会いしての感想です。

[570: 匿名さん]

試験だけ合格して後は何もしないものはいるでしょうね。
やはり、管理会社なり、理事なりをやっている者でないと、進歩がないでしょう。
これは他の士業にもいえますけど。

[571: 匿名さん]

管理侍、本書いてみたら？似たような本を参考に脚色したらすぐできるよ。

[572: 匿名さん]

誰が買うの？甘いよ。

[573: 匿名さん]

売れなくてもよい。著作が営業活動の助けになる。

[574: 入居済み住民さん]

マンション管理士を理事長として委託する組合は大幅な経費削減に成功しています。
管理会社のもっとも嫌う所以です。

[575: 管理侍]

また管理会社ネガティブキャンペーンですか。
マンションをより良くしていくためには、管理組合と管理会社は協調路線で、
パートナーシップの構築が重要であることは周知の事実ですよ。
もっと前向きな話をしましょうよ。

[576: 販売関係者さん]

フロントはおだてるとがんばってくれますよ。
区分所有者は味方ではありません。管理費なんかがんばって値下げさせたところで1戸当たり月1000～2000円に過ぎません。フロントと癒着して自分のために働いてくれるようにしたほうがいいよ。

[577: 匿名さん]

架空の珍論は見るに耐えないね。
まるで失業者の希望的観測のスレッドだ。

[578: 匿名さん]

↑ニートの悲観論

[579: 入居済み住民さん]

組合側から見れば経費削減は重要で前向きな話です。

[580: 匿名さん]

時給800円のフロントがお望みですか？

[581: 管理侍]

>>579
経費削減は重要ですよ。
「管理会社の最も嫌う所以」というようなことを言うからおかしくなる。

[582: 匿名さん]

削減？　そんな高い委託料を決めたのは組合だろう？

[583: 入居済み住民さん]

無知に付け込まれて委託契約を結び不要の資金を使う。転ばぬ先のマンション管理士の活用です。

[584: 匿名さん]

　質の低いマンション住民と業者（管理会社・管理士）ほど経費削減を何がなんでも謳う。

[585: ゴルゴ１３]

ニワトリが先か、タマゴが先かという話になりますが、
マンション管理士のコンサルタントとしての資質に課題があるのは事実でしょうが、
管理組合の方も専門家を使う側としての資質に欠ける面はあるように思いますがねぇ。

[586: 匿名さん]

委託管理費の削減については検討の価値はあるでしょう。
ただ、管理会社に理事が直接交渉はしずらいですから、
まず、マン管士に調査をさせ、それをみて値下げ交渉
とかをしていけばいいでしょう。
その場合、マン管士に依頼すれば嫌な思いをしなくてすみますから。
当然、同じ条件でなければ値下げとはいわないでしょう。
あまり極端な値下げとか部分委託とかはやらない方がいいでしょうが。
マン管士のコンサルフィは大した金額ではないでしょうから、多いに
活用してみてもいいのでしょうね。
一度外部の者にマンション管理を鑑定してもらっても価値はあると思います。
但し、あくまで管理組合の責任とジャッジは必要ですがね。

[587: 入居済み住民さん]

No.873 by 匿名さん　2011-07-02 10:47:16
>>872
それは他の管理会社でも同じですよ。

委託管理費の基幹業務とか、ほとんど利益みたいなものです。
設備管理は、下請けの見積もりに２～３割程度利益を乗っけてる感じで。

値下げ交渉がくれば、下請けを泣かせて利益率は守ろうって感じですよ。

どこの管理会社も根拠はありますけど、簡単に値下げもできます。
ちなみに、委託管理費の利益からデベにバックする会社もありますしね。

委託管理費に適正金額なんてものはないのです。
サービスに見合った金額かどうかですよ。

大規模改修工事もたいして利益でません。
集合住宅のアフターは大変だし、１０年保障期間もあったりで大変です。

それよりも、毎月固定収入のある委託管理費のほうがおいしいですよ。
たいして仕事しなくても、勝手にお金が入ってくるんですからね。

○この方の見方は正解と思います　正直なフロントと見受けますが　このような方は少数しか存在しないでしょう。

[588: 入居済み住民さん]

No.875 by 匿名さん　2011-07-02 12:14:14
>>874
同じといいたかったのは、値下げは簡単にできるってところです。

合人社の悪いところはぼったくってるところじゃないと思いますけど。
組合員を巻き込んだり、組合員を相手に裁判を起こしたり、管理費等の収納が怪しいだとかそういうところでしょう？


ぼったくりは、マンション管理業界では当たり前。
試しにほかの管理会社から見積もりを取ってみればいいですよ。

これはリプレイスしたことがないマンションの話ですね。

リプレイスしたら、大体２～３割り程度は削減できるでしょう。
リプレイスしなくても、現状の管理会社に知識を持って交渉すれば値下げを勝ち取れるでしょう。

反論するとすぐ合人社の人間かと疑われますが、そんなもんやっても意味がないでしょう？
このスレで、合人社の良いこと書かれてても信用しますか？

ここはそういうスレなんで、そういう方向なのは理解してますけどね。



言いたいのは、例え合人社を替えても、知識も持たずに管理会社に任せっきりだと同じ結果になりますよ。

管理会社は営利目的な企業です。
ボランティア団体ではありません。
１円でも多く利益を上げたいのです。

○正直なフロントと見受けられる方の投稿です。
組合の知識の補助者としてのマンション管理士です

[589: 匿名]

>587,588 入居済み住民さん
他のスレッドへのコメントは、そのスレッドで投稿して下さい。
何か他の意図でもあるのでしょうか。

[590: 入居済み住民さん]

マンションの管理という視点ではどの掲示板も同様です
管理会社に耳の痛い話も聞かなければ
従来どおりの臭いものにふたとなりますよ
君のようなつまらないフロントしか残らない事態を避ける目的です
君に指図をされる理由は無い

[591: 管理侍]

>>587
他人投稿を貼り付けるのみですか。
しかもとんでもない無知な投稿の貼り付けですね。
基幹業務がほとんど利益？
利益の意味を知らないか、経営感覚がゼロです。
基幹業務をやっている人間の人件費を何だと思っているのでしょうか？
外注費だけが原価とでも思っているのでしょうか？
管理の知識以前の問題。

管理組合運営（管理者・理事長）に最も必要なのは経営感覚です。

[592: 匿名]

> マンションの管理という視点ではどの掲示板も同様です
勝手にルール決めないでね。
コメントは、該当する掲示板でつけましょう。
でないと、議論になりません。

> 管理会社に耳の痛い話も聞かなければ
> 従来どおりの臭いものにふたとなりますよ
うーん、なんか先走りしてません？

> 君のようなつまらないフロントしか残らない事態を避ける目的です
そもそも、私、フロントじゃありません。

[593: 匿名さん]

管理侍さんへ

　５８７の書込みをみてレスしてくれているのですが、独立系では基幹事務は「利益」と新入社員のとき、教えられるのです。ですから書込みしている方はおそらく独立系勤務経験者で他社に勤務されてもまだ日が浅い方とみれば納得できます。
　普通は会社の原価率と利益率が理解できているので損益分岐点の推移が理解でき会社の経営を理解できるのですが、こと某社においてはそれを伺い知ることはできません。
　ですから自分たちが今、ここに反テロ活動するよりも就職活動する方が妥当ということすら、理解できていません。困ったものです。

[594: 管理侍]

>>593
そんな教育がなされているとは知りませんでした。
某テロ国家並みですね。
洗脳とは恐ろしいものです。

[595: 入居済み住民さん]

No.881 by 匿名さん　2011-07-02 19:19:29
>>878
何興奮されてるのか知りませんが、大規模改修工事の話には一切触れてないだろう？
敢えて触れなかったんですけどね。


合人社が大規模改修工事の施工業者として見積もりをだしてて、よその相見積もり出すという時点でそういう話だとすぐわかるでしょう？

私が言いたいのは委託管理費の話です。
管理会社にすべて任せて大規模改修工事をするとか愚の骨頂です。

だからぼったくられそうになるんですよ。
私は合人社でもないし、関係者でもないです。
間違ったことも言ってるとも思いません。

後、知ったかぶりじゃないです。
知ってるんです。
合人社じゃないですが、管理会社に勤めてたんで。

理事長一人が立候補して、管理会社を替える時点で気付きましょうよ。


後、管理費と委託管理費の違いも理解されてますか？
大きな違いがありますよ。


私も結構不愉快なんですけどね。
触れてもないところに触れたかのように言われて。


○この方の意見はまともです
管理会社へ丸投げは愚の骨頂と..........正解ですね
愚の骨頂を避けるにはマンション管理士など専門家の活用を図ることが重要です
あなたのマンションの規約にこの条項はありますか　管理会社の嫌う条項です　この条項を組合へ隠蔽する管理会社は　切りましょう

[596: 匿名]

>587,588,595 入居済み住民さん
他のスレッドへのコメントは、そのスレッドで投稿して下さい。
元の合人社のスレッドでも、もめてる投稿じゃありませんか。
余計なもめ事を持ち込む恐れがある他スレッドでの投稿を、コピペ同然に
貼り付けないで下さい。

[597: 入居済み住民さん]

管理会社と組合の紛糾を避けるには　管理会社に負けない知識が必要であり
組合はその知識を得る努力を為すべき　自力で習得が最適だが　暇が無ければよそから持ってくるべき
マンション管理士　司法書士　弁護士　建築士　を活用して組合の財産を守りましょう

[598: 匿名さん]

長谷工とか東急のフロントは年収６００－８００万ですよ。
独立系は３００万？
管理侍はちょっとやすくて５５０万くらい。