マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[529: 前期高齢管理士]

>理事です。さんへ

相談を受けるほどの能力があるとは思っていませんが、折に触れて意見交換はしたいですね。
管理組合（理事会）は千差万別です。
請われて（部外者として）介入するにしても、その管理組合構成員の実情（考え方）を把握する事は、
実情に合致した処方箋を出すために大変重要だと思います。
当面の課題が解決したら縁が切れる立場の者の心得です。（長く続く事例も稀にはありますが）

[530: 管理侍]

>>527理事です。さん
管理組合と管理会社の関係が良好であればマン管士が入る余地はありませんね。
事実多くの組合はそうです。
だからマン管士の中には必死でニーズ作りに躍起になっている方もいます。
つまり一部のどうしようもない管理会社の事例が管理会社全てに当てはまるかのように吹聴する行為です。

マン管士の見極めはやはり理事自身でやるしかないですよね。
そのために理事も勉強が必要。正にその通りです。
しかし現実にマン管士に業務を依頼するのは知識のない理事会の方が多いと思われます。
理事のレベルアップとマン管士のレベルアップ。
どちらも必要ですが、専門家として活動するマン管士のレベルアップこそが先だと感じます。
それも絶対的な知識と経験。

私はマン管士はマンション管理に携わるプロ中のプロ、最高峰であるべきと思います。
しかし現実はそんな人はほとんどいません。
それが残念ですし、歯がゆいですね。

[531: 前期高齢管理士]

＞管理侍さん

＞マンション管理に携わるプロ中のプロ、最高峰であるべきと思います。

管理会社にお勤めの方に、そっくりお返しします。
尤も、管理士に対するエールとして、お書きになったのでしょうが…。
そういえば、貴兄とはかなり以前に同趣旨のやり取りをした記憶があります。
お互いの立場で其々が向上努力をしましょう。

[532: 入居済み住民さん]

＞管理組合と管理会社の関係が良好であればマン管士が入る余地はありませんね。
事実多くの組合はそうです。

また嘘を書く、そうでは無いから適正化法で監督します。
法の執行者、組合側の援助者としてのマンション管理士です。
君の脳内と世間の認識の乖離は大きい。

[533: 匿名さん]

マンション管理士は要らないね。
ペーパードライバーが無保険で車を走らせしかも荷物を運んで運賃を取ろうとしているに等しいよ。

[534: 管理侍]

前期高齢管理士さん
仰る通りです。
管理会社は当然にプロ中のプロであるべきです。
しかし管業とマン管士、最高峰はマン管士であるべきではないでしょうか？
それは管理会社に在籍するマン管士も同じですけど、マン管士として商売をするなら尚更です。
例えばマン管士が組合から管理会社変更の相談を受けたとします。
その際に今の管理会社の良い点は良い、悪い点は悪いと
正確に把握して言えるマン管士がどれだけいるのでしょうか。
ただコストを下げるだけ、管理会社変更のコンサルをやれば収入になる、
そのような考えでアドバイスするのはプロでしょうか？
管理会社、管理業界の悪い点しか言わない（知識がなくて言えない）マン管士は少なくないです。

[535: 理事です。]

>管理侍さん
マン管の資格を取得することによって、プロ又は有資格者という自覚と責任感が芽生え、更なる
スキルアップを図るのは当然のことです。
そして、少なくともマン管士はマンションの管理については、他士業の方より優れていて当たり前だと思います。そういう意識がなければマン管士の将来はありません。
そして、理事が勉強すればするほど、マン管士はプロとして更なる勉強をしなければ、コンサルの依頼はきませんし、役にもたちません。
私共のマンションの理事長経験者の中にも、密かにマン管の試験にチャレンジしている方を見かけます。
組合員のレベルは１０年前とは比べるとかなり向上してきております。
管理会社の方も、プロであるなら勉強すべきですし、それで飯をくっているのであれば少なくとも管業ぐらいは持っていなければ、顧客に信頼は得られませんし、単なる使い走りに終わってしまいます。
マン管士がプロとして将来的にも活躍していく為には、安易に経費削減で組合に接近していってはダメだと思います。
又、私どものマンションにもみえましたが、管理会社（大手）の中には、カタログを持参して変更をいってくる会社もあります。管理会社同士で客を奪い合う、そういうことも管理会社は反省しなければならないのではと思っています。
ご指摘のように、マン管士はもっともっ知識・経験を積まなければならないでしょう。そして、いかに快適なマンションライフが送れるお手伝いができるかが、今後活躍できるかどうかのポイントとなるでしょう。

[536: 管理侍]

理事です。さん
管理会社の中に管業を持っていない人間は確かにいますね。
プロでありながら勉強が不足している。
恥ずかしいことであり、反省すべき点です。
節操のない営業行為も慎むべきですね。

マン管士は顧問先をもてて初めて一人前でしょうね。
単発の業務ではなく、継続してお金を払う価値があるかどうかです。

[537: 匿名はん]

現実にはマンション管理士は「喰えない資格」、「管理会社のステータス」を作りあげるためのものになってるのとちゃうか。実際某管理士協会はウチに管理を回したら、いくらバックくれるのか。と真剣に打ち合わせをしているのをみると管理侍はんが書いているような奴は大阪にはいてないと思うで。
早い話、金儲けせんと喰われへんのに管理組合のためと訳の解らん美名をつけたがために本人らは困っている。
まぁ関西人から言わせてもらえれば、『霞を食うて生きているようなもん』人間ではないわな。
聖人君主みたいなこの制度、法律を変えて堂々とゼニを取れるようにしたるのが先決と違うかな？

[538: 前期高齢管理士]

>管理侍さん　理事です。さん
　
究極のマンション管理とは
区分所有者の大方が自立化の意識に基づいた管理知識を持つことです。
それが実現した場合、管理士の役割は終わります。（助言助力者の宿命です）
しかし、知識を持ったとしても全体的合理性を考えて管理会社に委託する組合は
存在し続けるでしょう。（委託者としての意識は激変するでしょうが）

その様な状況が来るとは思いませんが、その様な状況に近づくことは期待します。
管理会社も現状レベルに甘んじれば淘汰の対象になります。
区分所有者に自立化の意識や管理に必要な知識の啓蒙を行う管理士も、区分所有者の
レベルアップテンポに応じた啓蒙力が無くなれば当然淘汰されます。

どなたかが指摘されましたが、「管理組合の現状を前提にした」管理会社の業務や
管理士活動では明日（明後日？）はありません。

まあ、三者三様にお互いの立場を尊重しながら頑張りましょう。

[539: 匿名はん]

前期高齢管理士さん、管理侍さん、へ

毎回真面目な論議には業界人として敬服しています。
しかしながら前書きのように現状のマンション適正化法には報酬規定はありませんよね。
真面目に助言、補助する人にはそれなりの報酬を得れるよう法改正なり、省令、通達が
出て欲しいとみなさんの書込みをみて感じるこのごろです。
大阪ではあまりにも商業主義に走った管理士ばかりで本当の士を見れないので嘆かわしいかぎりです。
ご承知のとおり近●管理士協会、大☓管理士協会で内紛を繰り返したり、双方対立したりとその原因は
お金に関する主導権争いが原因と聴き落胆するこのごろです。

皆さんの活躍がWEBだけでなく、現実社会でも登場され、関西の管理組合が本当の意味で救われることを
望むこのごろです。

[540: 匿名さん]

↑いまは生きるのに必死の人が多いんだよ。管理組合のことに関心持つのは暇人だけ。前期高齢管理士はやっぱりボケている。

[541: 匿名さん]

報酬規定はカルテルです。独禁法違反は明らか。

[542: 管理侍]

前期高齢管理士さん
結論はお互いの立場を尊重しながら努力する、に尽きますね。
一つ告白します。
私は可能なら独立してマンション管理士をやりたいのですよ。
ただ、今はやりません。
自分自身も世の中もそういう時期ではないし、今のマン管士に魅力も感じません。
まだまだ管理会社の中で学ぶことも多いです。
ただいつの日かやりたいと思ってます。
管理会社出身のマン管士は使えますよ！
その時は「管理侍」の名でやりますのでよろしく！

[543: 管理侍]

>>539
報酬に値する能力がある方には、適正な報酬を得られる仕組が必要ですね。
大阪の例のマン管士さんですか。悪名高いですね。

[544: ゴルゴ１３]

管理侍さん

武骨な貴殿を評価している者ですが、敢えて、意地悪な質問を！

今まで、貴殿を評価してくれた組合（理事長）を思い浮かべて、
貴殿が独立したら、いくらコンサルフィーを快く払ってくれるでしょうか？
日当にしてどれぐらい？

[545: 前期高齢管理士]

>管理侍さんへ

管理士として独立される日が来たら、私の住むマンションの理事会に紹介したい。
多分、私は後期高齢者となり理事会運営からも引退すべき歳となっているでしょうから。

私が貴兄に期待するのは、管理会社のトップになられることです。（開業を含む）
現在のスピリッツを忘れていない経営者となられたら業務委託先として推薦したい。

「お互いの立場を尊重する」事で意見の一致を見たので、リップサービス。（気分は本心）
「管理会社出身の管理士は使える」については別の機会に私見を述べます。

[546: 管理侍]

ゴルゴ１３さん
お久しぶりです。（同じ方ですよね？）
今まで受けたご質問の中で一番難しいかもしれません。
その組合との合意事項ですし、正直わかりませんね。
ただ言えることは、仮に日当5000円でも、１万円、５万円だったとしても、
その価格で受けたなら何がなんでもそれ以上の価値をその組合に残します。
答えになってなくてすいません。

[547: 管理侍]

前期高齢管理士さん
リップサービスとはいえ、褒められ慣れてないので動揺しますね。
ありがたいお言葉です。日々精進します。

また、ご意見お聞かせください。

[548: 匿名]

↑ほもだちみたいできもいです。

[549: 暇人]

>その価格で受けたなら何がなんでもそれ以上の価値をその組合に残します。

お客が「それ以上の価値を残してくれた」と思うかどうかが一番難しいんですよね。
成果が無形であることが多いこういう業種は。

[550: 理事です。]

>管理侍さん
あなたの「管理会社出身のマン管士使えますよ」に反論します。
管理会社には、マン管の有資格者が多数おられます。その知識と経験はかいますが、使えるかどうかは
本人次第でしょう。
使える前提条件にプラスすれば、１）マンション生活の経験の有無２）理事長経験の有無（理事だけでは
絶対にダメです）があればもっといいでしょう。
特にマンションの管理は複雑多岐にわたっています。
管理会社のフロントで、経験できないことが、理事長には数多くあります。例えば、規約改正委員会、
植栽委員会、ペット倶楽部、大規模修繕委員会（これについてはタッチされる場合もあるでしょうが）
日常のマンション管理等理事長ならではの苦労が存在します。
独立した場合、こんなことをやろうとかいうところまでは誰で思いつきますが、それをいかに実効するか
までは難しいのです。
実行に移すまでの企画のプロセスをたてて夢のプランに終わらせないことが大切です。
組合としては、マン管士と顧問契約を結ぶことによって何を変えてくれるのか何が変わるのか、何がプラスになるのか等を期待するのです。
何をコンサルするのか、何が求められているのか、ＮＰＯ法人と何が違うのか、そしてより快適なマンションライフにするためにどういうお手伝いをしてくれるかを、理事会に訴えることができればそれが成功の鍵に
なるのではないでしょうか。
漠然としてますが、お手伝いできるものはなにかを検討する価値はあると思います。

[551: 匿名さん]

民法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法の知識もいりますよ。管理組合は結局は闘争の場ですから。

[552: 管理侍]

暇人さん
「価値を残す」という意味は、当然お客様にそう思って頂く、という意味です。
相当に難しいことでしょうね。
日当分の価値を残すという意味は、価値を残せないならその日当では受けない、という意味でもあります。
私が業務を受けるなら、そういう考えで判断しますね。
また、その組合や理事会、理事長にもよるかもしれません。
例えば「この理事長なら報酬の額の問題ではなく助けたい」
と思える方なら交通費だけで業務を受けることでしょう。

[553: ゴルゴ１３（同じ）]

管理侍さん

はやり、>>544は、答え難い質問でしたね。
あの質問については、管理侍さんの言葉に感銘を受けたことが背景にあります。

その昔、『・・・マンション管理検定とし、「士」を名乗るな』と喝破したことが
あったと記憶しております。
（正確な前後関係は忘れましたが。。。）

私自身、住宅系の建築・設備の勉強のために、マンション管理士の勉強をし、合格もしました。
元々この資格で士業開業など0.1％も考えたことがないとはいえ、
この士業としての資格の存在意義について疑問を持っていました。

そこで、マンション管理士⇒マンション管理検定　という主張は、
個人的にツボにハマりました。ハイ(笑)

そんなことを思い出して、士業開業を告った『管理侍さん』なら、
報酬をどう考えているだろうと質問した次第です。

>>546,552の回答は、私にはう～んってな感じです。
絶対的な知識と・・・を標榜する方が5000円/日でもとは。。。

[554: 管理侍]

理事です。さん
当然、本人次第でしょう。
個人の能力差を言い出すとキリがありませんので、あくまで使えるマン管士の要件としての話です。
理事長の経験もあれば大きな武器になるでしょうね。
使えるマン管士の要件は色々あると思いますが、その中でも管理会社勤務の経験は以下の強みになります。
１.管理の実務を実践していること。
２.管理を事業としていることで他社との競争経験があること。
３.フロント経験があれば、多数の理事会、総会出席経験をもつこと。
４.タワー、団地、小規模、複合型など、理事長としての経験だけでは得られない様々な管理の経験。
５.原価を知っていること。

規約改正、ペット倶楽部、大規模修繕委員会などは、フロントをやっていれば必ず経験します。
とにかく、管理に関する経験の数では管理会社出身者に勝る方はいないでしょう。
その経験からどれだけのことを学んだかは個人差があるでしょうね。
ただ、経験から学べない人は理事長経験からも何も学べないはずです。

[555: 管理侍]

ゴルゴ１３さん
覚えていますよ。
確かマン管士の必要性が自己啓発にあるかのような発言に対し、
だったらマンション管理検定で十分であり、士を名乗るな、という発言だったと思います。
士を名乗るなら、それだけの意識と責任感、プライドを持つべきだという気持ちからの発言でした。
正直言って、自分ならこのような業務なら、これくらいのことがやれるので、これくらいの報酬はもらえる、
という気持ちはありますよ。
ただ、自分への値付けは言い辛いですよ。

[556: 理事です。]

>管理侍さん
想定通りの回答でした。
私がいいたかったのは、理事長でマン管の有資格者であれば、管理会社の管理については、
当然関心ももつでしょうし、フロントとの交流で他マンションの情報の収集とかもしていると
思いますよ。
原価を知っているとか、管理の実務があるとかいっておられますが、原価にしても、理事長は
委託費、ＥＶ保守点検費、管理員人件費、消防設備点検費、貯水槽清掃費、清掃費、水質検査費、
監視カメラレンタル料等相場は当然調査しますよ。
管理の実務にしても、小修繕とか会計、銀行口座・国債・スマイル債・保険とかも勉強しますしね。
当然他マンションの理事長との交換会にも出席しますし、理事長はマンション管理の実務の総元締め
と思っているものですからね。
だから、できれば管理会社の経験にプラスして、理事長の経験は絶対必要だと思っているんですよ。
思っている以上に理事長の権限は絶大で、大変な役割だと思っています。
単なる理事とは全く違うと思いますから。
マンション管理に関心が高いから理事でありながらマン管士の資格を取るのですから、そのものが
理事長を経験するというのは大きな武器になると思います。
管理会社経験者が絶対というのではなく、もし独立するんであるなら、是非理事長を経験してみる
ことをお薦めします。

[557: 販売関係者さん]

こんど理事長やるよ＞管理侍

[558: 前期高齢管理士]

「管理会社出身の管理士は使える」か？

コンサルを行う者に必要な資質は「知識を知恵に換える能力」です。
知恵は創造力でもありますが、想像力に負うところが大きいものです。

管理組合は其々固有の特性を持っています。
管理士は便宜的にある程度類型化しますが、それによる予見に頼るのは危険です。

多くの管理組合とのお付き合いは、想像力を養うには大切な経験です。
その意味では、管理会社のフロント出身者には、有能なコンサルタントとなる可能性は
あるでしょう。（あくまでも可能性の問題）

管理侍さんは「管理士は一定期間は管理会社を経験すべきでは？」提案されましたが
創造力を養う感性が弱ければ、経験する意味はありません。

実務に基づく豊富な知識を持つ人々は、得てして座学による知識を得た者を軽んじます。
（解らないでもありません。その様な評価が妥当な者も多くいます）

フロント経験は兎も角として、管理士はフロント業務の全貌を知る努力は必要です。
（理事会等で顔を合わせて知り得る彼らの業務はホンの一部です）
管理組合運営のレベルを高めるためには、協働も必要な相手ですから。

[559: 匿名]

↑このひとはよその管理組合のことなんかしらないよ。「想像｣してるだけ。

[560: 匿名さん]

理事長経験者のマンション管理士が独立するのと
管理会社のフロントが独立するのはどちらが力があるのかな。
理事長経験者は横のつながりがあるだろうし。
管理会社のフロントは、自分が勤めてたとこの管理組合には
タッチしずらいだろうし。
理事長経験者の方がスムースにいくようにも思えるが。

[561: 近所をよく知る人]

管理侍がコンサルやるなら一冊本買いてからがいいよ。
そのくらいのスキルないと無理。

[562: 管理侍]

理事です。さん
理事長経験が大きな武器になることは>>554で私も認めてますよ。
ただ、理事長経験と管理会社出身では、得られる知識や経験、情報の内容が異なるでしょうね。
例示された費用の相場を理事長が調べるといっても限界があるのではないでしょうか。
大手管理会社なら何千棟、何十万戸のデータがあります。
多くの会社との取引もあります。
また、理事長が勉強すると言っても個人的な勉強には限界があります。
職業としてやっていれば、あらゆることを経験できます。
理事長が十数年に一度経験する大規模修繕をフロントは毎年のように経験します。
規約改正にしても、資産運用にしても管理全般あらゆることを経験します。
そのような点では管理会社出身が優位と言えるでしょう。
一方、理事長経験からは管理会社が聞けない組合員の生の声や、管理者としての責任の重みが経験できます。
フォローする立場の管理会社と、管理者として責任を負う立場の理事長では得られる経験は違うでしょうね。
つまりどちらも貴重な経験ですよ。
ということは、管理会社出身で理事長経験者なら更に大きな武器ですね。

[563: 管理侍]

販売関係者さん
おめでとうございます。
独裁理事長にならないでくださいね。

[564: 管理侍]

前期高齢管理士さん
なかなか深いご意見ですね。
私の考えは実は単純です。
管理会社の中身、実務を知らない者が、管理会社の評価をしたり、
管理会社を選ぶコンサルを業とできるのかということです。
時には管理会社に指導が必要な場合もあるでしょう。
箒やモップを握ったことのない者が清掃を評価できますか？
理事会、総会の運営補助をしたことの無い者が事務管理を評価できますか？
もちろんお客としてなら可能でしょう。
しかしコンサルとしてお金を取るのであれば話は別です。
管理士というからには、自ら管理（実務）ができる方がよいですし、経験は必要だと思います。

[565: ゴルゴ１３]

管理侍さん

ご提案があるんですけど。

管理会社として、管理組合がマンション管理士に報酬を払って、特定の問題を
依頼しているケースをご存知でしょう。
（少なくとも総会議案の予算案あたりには、出てくるでしょうから）

ポピュラーなケースを例示してもらえませんか？
その例を元に、マンション管理士にどんな資質がいるか等々を語りませんか。

折角、ここ数日は結構な論客の皆さんが集っているので。
たたき台あった方が具体的にな議論になって面白そう。

【たたき台イメージ】
事案：○○のについて外部専門家、マンション管理士への依頼
相手：マンション管理士　○○の専門家（プロフィールとして○○という実績あり）
報酬：予算○○円（報酬は１ＰＪいくらなのか、タイムチャージ○○円/時間、上限○○時間まで…etc）
納期：○○までに○○する（←成果のイメージ）
手続：マンション管理士は○○委員会に出席し、○○する

どうでしょうかね？

[566: 管理侍]

>>561
是非書いてみたいですね。
「失敗しない管理会社の選び方」
「リスク別管理費削減マニュアル」
「管理会社フロント活用術」
「管理組合理事長になったら読む本」
という感じならすぐに書けそうです。

[567: 管理侍]

ゴルゴ１３さん
正直言ってそんなに多くの事例を知っている訳ではありません。
なぜなら、実際にマン管士に業務を依頼している組合はそれほど多くないのです。
（少なくとも私の勤務する会社のマンションでは）

ただ一般的なケースとして多いのは、リプレイス、管理費コスト削減、管理規約改正
といった業務ではないでしょうか。

[568: 販売関係者さん]

私も聞いたことありませんね。だから、ここに書き込んでるマンション管理士に実務経験があるとは到底思えないよ。ただ、業者選定とかの責任を理事長とか理事会のせいにされてはたまらんので、責任転嫁できるように活用すべきとは思います。管理会社に自分の紹介じゃないから責任もてんといわれ、びびって管理会社丸投げに陥るのが一般的だから。実際問題、管理会社勤務の経験がないと無理だよ。お金の流れが理解できないでしょ。

[569: 暇人]

「マンション管理士試験に合格した」
というだけの人にお金を払ってアドバイスを求める価値があるとは到底思えません。

既にある資格・専門分野・実務経験を備え，
それ自体を生業としている人（その本業でコンサルフィーを得ている人）が
「マンション管理について『も』『ある程度』の知識を備えている」
ことを担保し、宣伝文句とする程度の資格・試験ではないでしょうか。

「私は他の資格なんて持っていないがマンション管理士資格だけで手広く仕事をしている」
という人の講演(？)を聞いたことがありますが、発想がほとんどブローカーであると感じました。

もちろん、お住まいのマンションで理事等を務める方が、
勉強のためにマンション管理士の勉強をして合格を目指すことには何ら異論はありません。
その過程で身につける知識は役に立つ（少なくとも邪魔にはならない）でしょうから。

ただ、世間の人が「マンション管理士はマンション管理の専門家である」
などという過大な期待を寄せることがないように
「マンション管理検定」と名を改めるべきだと思います。

昨年合格し、多くのマンション管理士を名乗る方にお会いしての感想です。

[570: 匿名さん]

試験だけ合格して後は何もしないものはいるでしょうね。
やはり、管理会社なり、理事なりをやっている者でないと、進歩がないでしょう。
これは他の士業にもいえますけど。

[571: 匿名さん]

管理侍、本書いてみたら？似たような本を参考に脚色したらすぐできるよ。

[572: 匿名さん]

誰が買うの？甘いよ。

[573: 匿名さん]

売れなくてもよい。著作が営業活動の助けになる。

[574: 入居済み住民さん]

マンション管理士を理事長として委託する組合は大幅な経費削減に成功しています。
管理会社のもっとも嫌う所以です。

[575: 管理侍]

また管理会社ネガティブキャンペーンですか。
マンションをより良くしていくためには、管理組合と管理会社は協調路線で、
パートナーシップの構築が重要であることは周知の事実ですよ。
もっと前向きな話をしましょうよ。

[576: 販売関係者さん]

フロントはおだてるとがんばってくれますよ。
区分所有者は味方ではありません。管理費なんかがんばって値下げさせたところで1戸当たり月1000～2000円に過ぎません。フロントと癒着して自分のために働いてくれるようにしたほうがいいよ。

[577: 匿名さん]

架空の珍論は見るに耐えないね。
まるで失業者の希望的観測のスレッドだ。

[578: 匿名さん]

↑ニートの悲観論

[579: 入居済み住民さん]

組合側から見れば経費削減は重要で前向きな話です。

[580: 匿名さん]

時給800円のフロントがお望みですか？

[581: 管理侍]

>>579
経費削減は重要ですよ。
「管理会社の最も嫌う所以」というようなことを言うからおかしくなる。

[582: 匿名さん]

削減？　そんな高い委託料を決めたのは組合だろう？

[583: 入居済み住民さん]

無知に付け込まれて委託契約を結び不要の資金を使う。転ばぬ先のマンション管理士の活用です。

[584: 匿名さん]

　質の低いマンション住民と業者（管理会社・管理士）ほど経費削減を何がなんでも謳う。

[585: ゴルゴ１３]

ニワトリが先か、タマゴが先かという話になりますが、
マンション管理士のコンサルタントとしての資質に課題があるのは事実でしょうが、
管理組合の方も専門家を使う側としての資質に欠ける面はあるように思いますがねぇ。

[586: 匿名さん]

委託管理費の削減については検討の価値はあるでしょう。
ただ、管理会社に理事が直接交渉はしずらいですから、
まず、マン管士に調査をさせ、それをみて値下げ交渉
とかをしていけばいいでしょう。
その場合、マン管士に依頼すれば嫌な思いをしなくてすみますから。
当然、同じ条件でなければ値下げとはいわないでしょう。
あまり極端な値下げとか部分委託とかはやらない方がいいでしょうが。
マン管士のコンサルフィは大した金額ではないでしょうから、多いに
活用してみてもいいのでしょうね。
一度外部の者にマンション管理を鑑定してもらっても価値はあると思います。
但し、あくまで管理組合の責任とジャッジは必要ですがね。

[587: 入居済み住民さん]

No.873 by 匿名さん　2011-07-02 10:47:16
>>872
それは他の管理会社でも同じですよ。

委託管理費の基幹業務とか、ほとんど利益みたいなものです。
設備管理は、下請けの見積もりに２～３割程度利益を乗っけてる感じで。

値下げ交渉がくれば、下請けを泣かせて利益率は守ろうって感じですよ。

どこの管理会社も根拠はありますけど、簡単に値下げもできます。
ちなみに、委託管理費の利益からデベにバックする会社もありますしね。

委託管理費に適正金額なんてものはないのです。
サービスに見合った金額かどうかですよ。

大規模改修工事もたいして利益でません。
集合住宅のアフターは大変だし、１０年保障期間もあったりで大変です。

それよりも、毎月固定収入のある委託管理費のほうがおいしいですよ。
たいして仕事しなくても、勝手にお金が入ってくるんですからね。

○この方の見方は正解と思います　正直なフロントと見受けますが　このような方は少数しか存在しないでしょう。

[588: 入居済み住民さん]

No.875 by 匿名さん　2011-07-02 12:14:14
>>874
同じといいたかったのは、値下げは簡単にできるってところです。

合人社の悪いところはぼったくってるところじゃないと思いますけど。
組合員を巻き込んだり、組合員を相手に裁判を起こしたり、管理費等の収納が怪しいだとかそういうところでしょう？


ぼったくりは、マンション管理業界では当たり前。
試しにほかの管理会社から見積もりを取ってみればいいですよ。

これはリプレイスしたことがないマンションの話ですね。

リプレイスしたら、大体２～３割り程度は削減できるでしょう。
リプレイスしなくても、現状の管理会社に知識を持って交渉すれば値下げを勝ち取れるでしょう。

反論するとすぐ合人社の人間かと疑われますが、そんなもんやっても意味がないでしょう？
このスレで、合人社の良いこと書かれてても信用しますか？

ここはそういうスレなんで、そういう方向なのは理解してますけどね。



言いたいのは、例え合人社を替えても、知識も持たずに管理会社に任せっきりだと同じ結果になりますよ。

管理会社は営利目的な企業です。
ボランティア団体ではありません。
１円でも多く利益を上げたいのです。

○正直なフロントと見受けられる方の投稿です。
組合の知識の補助者としてのマンション管理士です

[589: 匿名]

>587,588 入居済み住民さん
他のスレッドへのコメントは、そのスレッドで投稿して下さい。
何か他の意図でもあるのでしょうか。

[590: 入居済み住民さん]

マンションの管理という視点ではどの掲示板も同様です
管理会社に耳の痛い話も聞かなければ
従来どおりの臭いものにふたとなりますよ
君のようなつまらないフロントしか残らない事態を避ける目的です
君に指図をされる理由は無い

[591: 管理侍]

>>587
他人投稿を貼り付けるのみですか。
しかもとんでもない無知な投稿の貼り付けですね。
基幹業務がほとんど利益？
利益の意味を知らないか、経営感覚がゼロです。
基幹業務をやっている人間の人件費を何だと思っているのでしょうか？
外注費だけが原価とでも思っているのでしょうか？
管理の知識以前の問題。

管理組合運営（管理者・理事長）に最も必要なのは経営感覚です。

[592: 匿名]

> マンションの管理という視点ではどの掲示板も同様です
勝手にルール決めないでね。
コメントは、該当する掲示板でつけましょう。
でないと、議論になりません。

> 管理会社に耳の痛い話も聞かなければ
> 従来どおりの臭いものにふたとなりますよ
うーん、なんか先走りしてません？

> 君のようなつまらないフロントしか残らない事態を避ける目的です
そもそも、私、フロントじゃありません。

[593: 匿名さん]

管理侍さんへ

　５８７の書込みをみてレスしてくれているのですが、独立系では基幹事務は「利益」と新入社員のとき、教えられるのです。ですから書込みしている方はおそらく独立系勤務経験者で他社に勤務されてもまだ日が浅い方とみれば納得できます。
　普通は会社の原価率と利益率が理解できているので損益分岐点の推移が理解でき会社の経営を理解できるのですが、こと某社においてはそれを伺い知ることはできません。
　ですから自分たちが今、ここに反テロ活動するよりも就職活動する方が妥当ということすら、理解できていません。困ったものです。

[594: 管理侍]

>>593
そんな教育がなされているとは知りませんでした。
某テロ国家並みですね。
洗脳とは恐ろしいものです。

[595: 入居済み住民さん]

No.881 by 匿名さん　2011-07-02 19:19:29
>>878
何興奮されてるのか知りませんが、大規模改修工事の話には一切触れてないだろう？
敢えて触れなかったんですけどね。


合人社が大規模改修工事の施工業者として見積もりをだしてて、よその相見積もり出すという時点でそういう話だとすぐわかるでしょう？

私が言いたいのは委託管理費の話です。
管理会社にすべて任せて大規模改修工事をするとか愚の骨頂です。

だからぼったくられそうになるんですよ。
私は合人社でもないし、関係者でもないです。
間違ったことも言ってるとも思いません。

後、知ったかぶりじゃないです。
知ってるんです。
合人社じゃないですが、管理会社に勤めてたんで。

理事長一人が立候補して、管理会社を替える時点で気付きましょうよ。


後、管理費と委託管理費の違いも理解されてますか？
大きな違いがありますよ。


私も結構不愉快なんですけどね。
触れてもないところに触れたかのように言われて。


○この方の意見はまともです
管理会社へ丸投げは愚の骨頂と..........正解ですね
愚の骨頂を避けるにはマンション管理士など専門家の活用を図ることが重要です
あなたのマンションの規約にこの条項はありますか　管理会社の嫌う条項です　この条項を組合へ隠蔽する管理会社は　切りましょう

[596: 匿名]

>587,588,595 入居済み住民さん
他のスレッドへのコメントは、そのスレッドで投稿して下さい。
元の合人社のスレッドでも、もめてる投稿じゃありませんか。
余計なもめ事を持ち込む恐れがある他スレッドでの投稿を、コピペ同然に
貼り付けないで下さい。

[597: 入居済み住民さん]

管理会社と組合の紛糾を避けるには　管理会社に負けない知識が必要であり
組合はその知識を得る努力を為すべき　自力で習得が最適だが　暇が無ければよそから持ってくるべき
マンション管理士　司法書士　弁護士　建築士　を活用して組合の財産を守りましょう

[598: 匿名さん]

長谷工とか東急のフロントは年収６００－８００万ですよ。
独立系は３００万？
管理侍はちょっとやすくて５５０万くらい。

[599: 匿名]

> 長谷工とか東急のフロントは年収６００－８００万ですよ。
他の業界と比較して、決して低くない年収なんですね。

[600: 匿名さん]

管理費削減は年収300万のフロントに変えるということ。

[601: 入居済み住民さん]

組合の経費削減の項目は
管理会社への委託費の見直しから
中には　基幹事務費　管理員費　各種法定点検費などがあり
管理会社経由の契約を業者と直契約へ切り替える

[602: 入居済み住民さん]

No.280 by 匿名　2011-04-10 20:22:00
契約にある事項はそつなくこなす、契約にない事項には手を出さない。
これが優秀な管理会社。

○当たり前のことですね　しかし　これのできない管理会社は多いですよ

ぼったくりは背信行為ですがこれはそつなくおこなう管理会社は多いです

[603: 匿名さん]

コンビニの390円の弁当でも仕入れは250円だよ。

[604: 入居済み住民さん]

管理組合も250円で仕入れます。

[605: 匿名さん]

管理会社通さずに見積もり貰えばいいことだ。
マン管士も、ボランティアといいながらマージン貰うのがいるから自分でしよう（関西）

[606: 匿名さん]

めんどくさいし、他の区分所有者あほだから評価なんかしないよ。かんぐられるだけ。

[607: 管理侍]

点検業者と対等に付き合えるなら直接発注もいいのでは。
点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
そして点検の結果、不良の指摘があった場合の対応はどうするのでしょうね。
その指摘が正しいのか、修繕見積は適正か、などの判断も必要です。
修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。
あとはトータルのコストとリスク、組合の手間などを天秤にかけて判断すればよいことです。

[608: 匿名]

間違った指摘をするもんなの？そんな業者いるの？

[609: 匿名さん]

管理侍の理屈は、
理事会が管理会社に発注したら、施工結果は、管理会社の責任。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、理事会の責任。
これは大いなる詭弁であります。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、「施工業者」の責任に決まってるでしょ。
管理会社は、こういう詭弁を多用するのであほ理事は騙されます。
結果、操られることになるんだよね。。。

[610: 匿名さん]

管理侍のいっていることには無理があるね。
点検業者なり修繕工事業者なりを、理事会が直接発注することは何の問題もないでしょう。
そして、その工事の立会い等は管理員がやることになりますね。
勿論、結果責任は点検業者であり修繕工事業者です。
ただ、組合でそういうことにタッチするのは時間的に無理があるのも事実ですがね。
面倒くさいから管理会社に委託した方がいいとは思うけどね。

[611: 匿名]

管理侍の方が、正しいこと言ってるよ。
委託業務と直接発注の違いをよーく考えてみようね。

[612: 匿名さん]

↑このひと管理会社だよ。

[613: 匿名さん]

仕事請け負ってる業者が、施主に、「この工事失敗したら、あなたの責任ですよ！」って言うのかよ。
ちょっと考えたらわかる話。

[614: 匿名さん]

工事に瑕疵があれば当然その業者（会社）が責任を負うのは当然でしょう。
611がいっていることは、何いってるのかわかってるんかね。
管理会社にお任せがいいのか、自分達でやる方がいいのかということですよ。
管理会社のお任せだといくら相見積を取っても、管理会社主導で進められれる
ことになるからね。
自分達でできればそれにこしたことはないが、面倒くさいのと時間的なもので
管理会社にまかせた方が楽というかそれでもいいのではないんですかね。

[615: 前期高齢管理士]

>点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
>修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。

管理侍さんにしては、珍しく脇の甘い文章ですね。
管理組合（理事会）の責任とは、発注（判断）責任の事を指すのでしょう。

不具合があれば、直接発注した理事会が当該業者と交渉して解決するのが筋でしょう。
組合と常識的な信頼関係がある管理会社なら、交渉代行はしてくれるでしょう。

[616: 匿名さん]

>>180
管理侍の180の発言を引用する。

当然でしょう。
マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
しかしゼロではない。
管理会社であれマン管士であれ業務を依頼すれば損害賠償責任は生じます。
当然業務内容が異なれば責任の内容も異なりますよ。
①管理会社に業務発注→管理会社の責任
②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任

[617: 匿名さん]

厳密に言うと
管理侍が理事会で同じ発言をしていた場合、
不正競争防止法第二条14項に抵触するんだよね。
「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」
録音しておくと、いじめに使えるよ。

[618: 匿名さん]

管理会社勤務者は管理侍に頼りきっているところがあるね。
もう少し自主性と自信をもちなさいよ。
そのためには、もう少し勉強しないとね、マンション管理のプロ
として、飯を食んでいるんでしょう。

[619: ゴルゴ１３]

管理侍が言ってることは、

・管理組合→管理会社→専門業者
・管理組合→専門業者

と比べると管理会社は、直接契約の場合、再委託先について委託責任を負わないという当たり前のことしか言っていないと思うが。

[620: 匿名さん]

どっちにしても、管理侍の考えは甘かったね。
又、何か反論を無理してでもこじつけてやってくるだろうがね。

[621: 匿名]

611です。
619さん、ビンゴ！

ちなみに、私は管理会社とは無関係。
管理会社を目の敵にする必要もなし。
管理組合というか理事会に、組合活動に割く十分な時間があれば
直接発注のリスクを負ってもよいが、何が不具合が発生した場合、
結構面倒です。
その面倒分を保険コストとして許容して、委託するのも良し。
ケースバイケースでは。

[622: 匿名さん]

↑何がビンゴなのか不明であるが、
発注者に責任があるのであれば、管理会社に発注しても理事会の責任である。
再委託は、管理会社に発注しなくてもあるうることで、管理会社に発注した場合のみ、
元請が責任を持つかのような詭弁の同調者がいたから「ビンゴ」と口走っているなら、
こいつただのあほ。

[623: 匿名さん]

しかし、管理侍の考えはまちがったよ。

[624: 匿名さん]

業者に工事を受注するのに、マン管士を使った場合はマン管士にあるというんだろうね。
業者を紹介等するのに間違いとか損害賠償とかの責任はマン管士には発生しません。
全て理事会の責任です。
勿論工事業者は責任はありますよ。
そして、業者に責任があれば業者が損害賠償に応じるでしょう。
管理会社にも責任はありませんし、損害賠償する必要もありません。
瑕疵があれば業者の責任です。それだけのことです。

[625: 匿名さん]

管理会社は「責任」を巧妙に使い分けます。
理事会に「発注者責任」なるものがあるとすれば、規約上の「組合員に対する誠実履行義務」。
管理会社の再委託先への「発注者責任」というのは、元請としての管理組合に対する引渡し義務とか瑕疵担保責任でしょ。
理事会は組合を代表して組合名義で発注してるんですからね。内部の責任は政治問題にはなるでしょうが、
理事会に引き渡し義務も瑕疵担保責任もあるわけないですから、責任の中身はまったく別次元のもの。
それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

[626: 暇人]

>それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

このスレのあほ住民みたいですね。
文脈を読めぬまま相手を糾弾し、その自身の文章の言葉も曖昧・不正確。
意図的と言うより低能が原因でしょうけど。

[627: 匿名さん]

↑管理侍支持派かな？
じゃあ、管理侍の言う理事会の責任とは何を指しているのか言ってみな！
管理侍の発言は
>>180
参照

[628: ゴルゴ１３]

暇人さん

ある意味、知識レベルが低次元な人が混ざるのは、管理組合のサガでしょう。
しかも、知識レベルの高低で発言権が増減する訳じゃないし。

高い能力・知識の持ち主であればあるほど、管理組合をクライアントとすることはご遠慮願いたいんじゃないか。

やっぱり、マンション管理士の士業が流行らない最大の原因は、管理組合の方に原因があるに一票！