マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[229: 入居済み住民さん]

支持→指示

[230: 管理侍]

>>228
管理会社に支払う管理員業務費と管理員に実際に支払われる賃金との差がピンハネだとお考えなのですか？

[231: 匿名]

従業員の一般管理費とか知らないんじゃない？

[232: 匿名Ａ]

>230
それは適正利潤です。
適正価格であれば何の問題もありません。
管理会社と管理組合に信頼関係がないのでしたら、その管理会社は
ＣＨＡＮＧＥした方がいいでしょう。
共存・共栄が一番です。

[233: 管理侍]

>>232
差額が全て利潤？！
おいおい・・・。
有能なマンション管理士さん。是非とも解説してあげて下さい。

[234: 匿名さん]

>233
管理員業務費をマンションが支払います。
その中から、管理会社は管理員の給与を支払います。
だからその差額が管理会社の利益になります。

[235: 入居済み住民さん]

管理組合→28万円　管理会社へ
管理会社→？？万円　偽装派遣会社へ
偽装派遣会社→16万円　管理員へ

何故派遣会社を偽装する必要があるのかが　悪徳の所以です
　これなら組合が派遣会社と直接契約を結ぶべき

[236: 匿名さん]

管理員は管理会社の社員もしくは従業員でしょう。

[237: 匿名さん]

＞管理員は管理会社の社員もしくは従業員でしょう。

期間雇用か時給ですよ。

[238: 匿名さん]

管理会社の従業員には違いないでしょう。

[239: 管理侍]

いやはや参ったね。
有能なマンション管理士さん。いるなら>>234と>>235にきちんと正確な知識を助言して下さい。
それがマンション管理士としての責務でしょう。

[240: 匿名さん]

管理員業務の計算方法
一例　労働最低賃金が仮に時給800円とすると、およそ管理組合に請求する売価は1600円以上です。
仮に1600円/時間で販売すると粗利は約２５％と計算すると400円、これ以外の400円の内訳は年金、社会保険
介護保険、雇用保険、住民税、所得税という経費と被服費、交通費、福利厚生費、等がそれにあたります。
ところでこれは3大都市圏の場合です。
ですので一度委託業務から時間割費用を算出してみて、人間関係があり管理員の時給が聞けたとしたら、業務が適正か、ぼったぐりかが分かるはずです。

[241: 匿名さん]

　大規模修繕工事を直近に控えている方へ

　地域にもよりますが、やたら「年内工事着手・完工」にこだわる管理会社、設計事務所、NPO等からのアドバイスがあるのなら疑ってみるべきでしょう。
　また支払い条件が契約、着手、完工で契約、着手で6割以上なら要注意。
最近また工事業者の倒産情報が金融関係で出まわっています。注意してください。

　

[243: 匿名さん]

派遣会社と直接契約を結んだ方が安くなる事はなると思うけど…
直接派遣を受け入れる場合の組合のリスクをもっと説明してあげる必要があると思うぞ。

[244: 匿名さん]

＞＞２４３　派遣契約として受け入れした場合、「管理員の業務指揮権は誰がとるか。」という問題になる。

管理会社が直接雇用した場合、管理会社に指揮権がある。　雇用契約は管理会社⇔管理員

管理組合が派遣契約した場合、管理組合に指揮権がある。　雇用契約は派遣会社⇔管理員

管理組合としてのリスクテイクは誰が業務指揮を勤務時間中とるか。団塊世代のおじさんなら手を上げてやるかもしれないが、専従でしていないと実際は誰もできない。という点である。

また労働者である管理員からみれば素人住民に指揮されるのだから、正直適切な判断のもとされた命令かは疑問である。

一例、高所作業の依頼。
専門家なら２メートル以上の高所なら労働安全衛生法上、介助者が必要ということを判断して指揮する。
素人なら管理員だけでやらそうとする。

怪我のリスクが高まり、管理員としては良好な環境で作業できる可能性は低くなる。という具合である。

総括すれば提供業務の品質の低下と管理組合の負担が増えるという点である。

[245: 匿名さん]

>内訳は年金、社会保険 介護保険、雇用保険、住民税、所得税という経費と被服費、交通費、福利厚生費、等がそれにあたります。
こんなものに支払う管理会社があるとしたらそんな管理会社は即刻変更すべきだね。
みんな自費の国保で我慢しているんだよ。シルバーセンターで組合が直接契約する方が安上がりだよ。

[246: 匿名さん]

＞２４６さんへ

国民健康保険で勤務しているとすれば、社会保険事務所に申し出てください。

[247: 管理侍]

悪徳だ悪徳だと言ってる方々のレベルが知れましたね。
そして常識ある方々が真実を述べてくれることにも安心しました。
マンション管理士は>>235>>245みたいな組合員から相談を受けたらどう対応するのか？
「それは悪徳管理会社なので変更しましょう」などと薦める奴がいたらそいつが悪徳マン管士です。
そういう時こそ正確に説明し、理解してもらうことこそマンション管理士の役割ではないのか？
全てにおいて管理会社を悪に仕立て、管理組合に対してはイエスマンとなり、問題でないことまで問題化して相談料・コンサル料を取ることがマンション管理士なのか？

[248: 匿名さん]

管理員に支払う給与にはマルチも当然計算されるでしょう。
しかし、マンションにしてみれば管理員という商品を購入してるんです。
その商品には当然年金・税金・保険とかの経費がかかります。
管理員経費としてマンションが支払うのが売価です。
原価が管理員にかかる経費です。
売価と原価の差額が利益となります。
なんとか侍はこんなことも分かってないのかな。
堅物なんじゃないかな、思い込んだら周りがみえなくなるんだろうね。

[276: 入居済み住民さん]

組合が直接管理印と契約した場合
管理会社との委託契約から管理員業務を削除する　
（管理会社の管理員業務からのピンはねが浮きます）
組合が有能な人材を見つけることが出来る可能性は大きい
それはリタイヤしマンション管理士の資格を持つ人材です
次善は派遣会社との直接契約となります
この場合は指揮命令系統は理事会であり
管理員業務は管理会社と協議し決めます
現行は無能なフロントの業務をかなりの部分において管理員が代行する場合が多く
これを管理員に負担させれば　管理会社への支払い手数料を減額できます

[278: まるこ]

マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験の難易度比較


マンション管理士＞＞＞＞＞宅地建物取引主任者＞＞＞管理業務主任者

[279: 匿名さん]

>区分所有法と標準管理規約を一緒に勉強したら頭が混乱しました。どうすればいいですか？


参考資料として国土交通省HPに標準管理規約とそのコメントというPDFがありますので、そのコメントをまず一読してください。
例えば総会の招集期間ですが、法では1週間、標準管理規約では2週間というようなことが記されています。
このようなことが分かりそれぞれを一読してマーカーでラインを引いてください。
その上でまた標準管理規約のコメントを読みなおしてください。

これを２～３回すると、標準管理規約と区分所有法の違いがわかるはずです。

応用ですが、理事会の開催期日は？法には明文化されたものはありませんが、標準管理規約には存在します。
また理事会という記述自体法には規定されていないので上記のような手順を踏んでみてはいかがでしょうか。

似て非なるものということが理解できれば、結構かなと存じます。

[280: 匿名さん]

＞マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験の難易度比較
＞マンション管理士＞＞＞＞＞宅地建物取引主任者＞＞＞管理業務主任者

マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者の金持ち度比較
宅地建物取引主任者＞＞＞管理業務主任者＞＞＞マンション管理士

[281: 管理侍]

組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点
・採用コストがかかる。広告費、面接など。
・有能な人材の確保は難しい。大手管理会社と一マンション、一般的には大手管理会社に応募が殺到するでしょう。
・教育、研修を誰がどのようにやるのか。コストもかかる。
・人事、労務管理、経理は誰がやるのか。コストもかかる。
・保険、税金、通勤交通費、制服等々の手続きとコスト。
・指示、命令を誰がやるのか。その責任は誰が負うのか。
・事件、事故発生時の雇用責任を組合が負うのか。
・福利厚生をどう考えるか。よい人材の確保との兼ね合い。
・時間外勤務、休日前出勤、有給休暇取得時等の対応をどうするか。

[284: 匿名]

管理会社って給料安いなー。惨めだ。

[285: 匿名]

＞採用コストがかかる。広告費

本気でこう思ってるなら、かなりド素人だ。
広告費なんてかけずに出来るのに。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[287: 匿名さん]

＞組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点

貴方の管理組合には管理者が不在の様ですね。

[290: 管理侍]

>>285はハローワークのことですね。それだけでコストをかけずによい人材の確保はできません。
たまたま運良くいい人が来たってことはあるでしょうけどね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[292: 匿名さん]

管理員の質は、管理会社と管理組合が募集するのとケースバイケースだよね。
大規模マンションで管理員室とかが充実しているマンションなら応募者も
おおいでしょう。
自主管理しているマンションの管理員の質が悪いという訳でもなく、その管理
云々を主張してもあまり意味ないでしょう。
ただ、自主管理がいいとは思っていませんがね。やはり大変でしょうから。

[293: 匿名さん]

>>276

直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか？
組合で手続きしないといけなくなるような気がしますが…

法人じゃない組合が直接雇用した場合必要な役所手続きを教えてください。

[294: くにお君]

マンション管理士を理事に入れることについて検討しています。管理会社任せは危険だと気付いた。調べると横領もやたら多いですね。管理会社は

[296: 匿名さん]

>294
誰か一人ぐらいあなたのマンションの中にマン管士の資格を取らせたらどうですか。
会社をリタイアした者の中には、ボランティアで資格を取る者は必ずいますよ。
もし資格が取れなかったとしても、それに近い実力や志しは出てくると思うのですが。
管理会社は危険とかいってますが、組合員がしっかりしてれば問題はないと思います。
その為には、理事の実力をつけることだと思います。
立派なマン管士に恵まれればそれでもいいと思いますけど。

[297: 匿名さん]

>直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか？
そんな手間は掛けません。請負契約です。

[298: 匿名さん]

＞マンション管理士を理事に入れることについて検討しています。管理会社任せは危険だと気付いた。

内部に取り入れる方がもっと危険です。

[299: 匿名さん]

>298
すぐそちらに向けるのは逆効果になりますよ。
何故マン管士に反感をもつのでしょうね。
不思議に思われるだけです。

[300: 匿名さん]

２９８がマン管の資格を取ったら悪徳管理士になるんだな。
例え組合員で資格を取ったとしてもね。
何がなんでも資格を取ったらダメということだよな。

[301: 匿名さん]

>何故マン管士に反感をもつのでしょうね。 不思議に思われるだけです。

兼業以外のマンカン士は社会の弱者です。

[302: 黒ちゃん]

うちのマンションは、マンカン士の資格を持ってる人がいるから助かってるよ。
その人、建設会社勤務だから、ハード面には物凄く強い。
修繕の件で管理会社が余計なことしようとしたら、
そのマンカン士さんが不必要なことをするなと言って阻止した。

前々から小修繕ばかりの話を持ってくる会社だったんだよなぁ・・・あそこ。
管理会社の見積もりとかって、やはり信用ならんと思う。特に小修繕ね。
マンカン士の住人はいたほうが抑止力にはなる。
外部から理事にしてもいいが、住人が持っているともっと安上がりになる。

[303: 匿名]

浦安のマンション群でもマンション管理士が活躍してるっての聞いた。震災需要だとかなんとか
設備、保守に強いマンション管理士で頼られてるそうだよ

[304: 匿名さん]

No.281 by 管理侍　2011-06-16 22:10:04

組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点
・採用コストがかかる。広告費、面接など。
・有能な人材の確保は難しい。大手管理会社と一マンション、一般的には大手管理会社に応募が殺到するでしょう。
・教育、研修を誰がどのようにやるのか。コストもかかる。
・人事、労務管理、経理は誰がやるのか。コストもかかる。
・保険、税金、通勤交通費、制服等々の手続きとコスト。
・指示、命令を誰がやるのか。その責任は誰が負うのか。
・事件、事故発生時の雇用責任を組合が負うのか。
・福利厚生をどう考えるか。よい人材の確保との兼ね合い。
・時間外勤務、休日前出勤、有給休暇取得時等の対応をどうするか。

○地域のマンション管理士会に照会
○この場合は委託契約から管理員業務のみを削除するという前提
委託契約の中での管理員業務を清掃　受付に絞り　本来管理会社が行う他の業務は管理会社が行う
この中で管理員へさせたい業務があれば　組合へ実費を支払い管理員に行ってもらう
○業務請負　
○組合が行う
○組合の設備賠償保険
○良い人材は　従来管理会社がピンはねしてきた部分を充当
○清掃　受付に限定しておけば少々の休暇も問題なし
再度申せば　管理会社の無能フロントは何のため存在しているのか？

[305: 管理侍]

>>304
私の意見とあなたの回答のどれとどれがつながっているのかわかりません。（数も合っていないので）
そしてわかりにくいですね。もっと具体的にお願いします。
例えば「業務請負」とは誰が誰から何を請け負うのですか？
「組合が行う」とは、組合の中の誰が何をどのように行うのですか？
地域のマンション管理士会に、誰が何を照会するのですか？
組合の設備賠償保険が雇用責任と何の関係があるのですか？
長期休暇の場合はどうするのですか？
「ピンハネしてきた部分を充当」とは管理員の給与を増額することで、よい人材を確保するということですか？
だとしたら組合のコストは下がりませんね。しかもその管理会社がピンハネしてなかったとしたら単なるコストアップになりますね。
「本来管理会社が行う他の業務は管理会社が行う」とありますが、今まで管理会社の管理員が実施していたことをフロントにやらせるということですか？
だとしたら、管理員よりもフロントは人件費が高いので、コストアップになりますね。

[306: 匿名さん]

>305
マンションの管理は管理会社がやらないと難しいようなことをいっているけど、
決してそうじゃないでしょう。
自主管理しているマンションは日本にはごまんとありますよ。
そこでは当然理事会が管理員の管理や会計、工事の受注等をやっているんです。
ただ、管理会社に委託したほうがずっと組合員の負担は軽くなるのは事実ですが。

[307: 匿名さん]

>自主管理しているマンションは日本にはごまんとありますよ。

無理しないこと。
小規模ならいざ知らず、老齢化、賃貸化ですぐ挫折するよ。

[308: 匿名さん]

私のすぐ近くのマンションは２００戸ほどの規模だけど、自主管理でやってるけどね。
以前住んでたマンションは、１５０戸程度だったけど、自主管理だったよ。

[309: 匿名]

管理会社不信になって、自主管理してるところは増えてるよ。
マンション雑誌見てると、自主管理って表記が目立つようにもなってきた。

これから、自主管理が主流になり、バックマージン、リベートなど横行出来なくなるよ。
管理会社が不要になる日も近い。

[310: 匿名]

テレビ、新聞でマンション管理士の名前をよく見るようになった昨今、各自治体でも相談会が増えてる。
その相談内容に多いのが、騒音、管理費等滞納、管理会社を信用できないといったものが大半らしい。
どれだけ管理会社が信用されてないのか分かるよ。

[311: とよ]

俺は売買仲介屋だが、この資格を持てるように勉強しろと支店長に言われてる。

もう不動産の流通が頭打ちで、俺の業界、特に関東では利益を見込めなくなってきてる。
震災でかなり追い討ちかけられたのも事実。

間違いなく管理の時代に入るわけで、管理の専門家としては、
マンション管理士の資格というのは非常に魅力があるね。

たまにマンション管理士の方が営業にくるけど、管理については本当に高度な知識を
持っているし尊敬する。合わせて、売買と管理は別世界だとも感じる。

[312: 匿名さん]

>これから、自主管理が主流になり、バックマージン、リベートなど横行出来なくなるよ。 管理会社が不要になる日も近い。
目の前に金があれば見境無く手を出す経済状況の役員に横領される日は近いでしょう。

[313: 匿名さん]

マンションの管理については、今後変化していくような気がするね。
今後益々多様化してくるだろうし、例えば１００戸のマンションであれば
１００人の区分所有者がいるわけだし、戸建ては各個人が家を管理していくけど
それと同じような感じでマンションを管理していくとなればシビアにならざるを
えないでしょう。
毎年マンションの管理に対するハードルは高くなっていくし、組合員のレベルも
向上していくだろうから。
管理会社と管理組合の関係も、より信頼関係が要求されてくると思うよ。
当然その中には、マンション管理士が組合に入ることも増えてくるだろう。
しかし、管理会社としても、より良いマンション管理を目指すためには、お互いに
共存しあっていくのがベターと思われます。
ただ、マンション管理士を批判だけしていては、管理会社自身も衰退していくでしょう。

[314: 匿名]

マンション管理士を顧問につけようとする場合、
ハード面、法規面、会計面に強い人がいると思うが、
どの方面に強い人を採用すればいいですかね？

[315: 匿名]

三井に勤めてる友人もマンション管理士は必要だから取るって言ってたな～

[316: 匿名]

これからのマンション管理士はハード面に強くないとダメでしょ。当然。
管理会社なんて、修繕でちょろまかすわけだからね。そこんと見破る力ないと。
管理会社を監視してナンボだろ。

[317: 管理侍]

>>306
ごまんと？随分抽象的ですね。
正確な数字ではないですが、自主管理は全体の２割程度ではないでしょうか。
私はマンション管理士にしても自主管理にしても全く否定はしませんよ。
私が言ってるのは、きちんとリスクを想定して選択しましょうということです。
＊自主管理マンションのリスク
1.コストを下げるために自ら動く、手間をかける、汗をかく覚悟が組合員全員にあるか。
2.一部の中止的な役員が、高齢化、転居して不在になった時のために後継者、仕組み作り、準備ができているか。
3.理事による横領等のリスク。組合員同士での争いとなり、賠償能力が無い可能性が高い。そもそも発覚しにくい。
4.様々な法令に対応した適正な管理ができるか疑問。
5.上記4.の解消のために弁護士、マンション管理士、建築士等々、結局専門家を雇うのであればその分のコストはかかる。
6.コストをかけて上記5.の専門家を雇っても自主管理である以上全ての責任は管理者（管理組合）が負わなければならない。
仮に管理会社に業務委託すればリスクを管理会社に負わせられる。
細かくは他にもまだまだありますが、そんなところでしょうか。

[318: 匿名]

区役所のマンション管理士相談会に行ってみようかな。

[319: 匿名]

管理会社の不祥事を調べると山のように出てくるけど、
まったく信用できん団体だなｗｗ

[320: 匿名]

ガイアの夜明けのお陰で、管理会社変更が急激に増えてきたらしいね。
それで、管理会社のほうもマンカン士に媚びを売るというパターンも続出だとか。
管理組合がマンカン士を顧問に付けたら、そりゃ管理会社はやりにくいだろうな。

[321: 匿名さん]

>317
自主管理しているマンションが2割とのことだが、それをごまんとはいわないのかな。
数的にいえばかなりのものになるでしょう。
そのマンションは、殆どは組合員だけで、管理員を雇い、経理、修繕工事等の
マンションの管理をやっているのです。
当然、管理員でいえば、募集から教育、保険、残業、年金等全て理事がやっていますよ。
それから、大規模修繕工事の時は設計・監理会社のプロは活用しますが、通常は
滞納金対応、小規模修繕とかでマン管士を活用することはありません。
管理会社のお世話になっている部分もあるのは事実ですけどね。
私の場合、1軒目は自主管理でしたけど、2軒目の現在は管理会社が入っていますよ。
幸い1軒目の時に理事の横領はなかったのですが、そのチェック機能等を考慮すれば、
管理会社が絡んでいた方が安全ではありますね。
現在の管理会社との関係は総体的に良好といっていいでしょう。私も一応あなたと同様
資格はもっていますので。

[322: 匿名]

管理侍とかいう奴は、社会経験ないのかな？揚げ足とりばかり。
しかも、その揚げ足取りが自分の無知や愚かさをさらけ出してる。爆笑！

[323: 匿名]

>321
２割はゴマンと言って差し支えないのではないでしょうか？

まさか、管理侍は、「ゴマン」という言葉を知らず、「５万」と思い込んでいるのでは？ｗ

今までの勘違い発言を聞いていると、そう思わずにはいられませんｗ

[324: 匿名]

ごまんを五万と間違えたの？笑

[325: 匿名さん]

>どれだけ管理会社が信用されてないのか分かるよ。

殆どの組合は管理会社と契約はしていいるがマンカン士とのコンサル契約は殆ど無しよ。

[326: 匿名さん]

293 です。

>>321さん

>>297さんが…

>　>直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか？
>　そんな手間は掛けません。請負契約です。

このようなカキコミがあったので管理員の雇用契約はあり得なく、請負契約しか存在しないと思い込んだのですが、

貴方が書かれている組合は、管理員の請負契約でなく、雇用契約ですよね？
もし、ご存知なら直接雇用の際の役所手続きはどのようなものが必要なのか教えてください。

[327: 管理侍]

>>321
どうも私に対して先入観があるようですね。
私は自主管理の数が多いとも少ないとも言ってませんよ。
「ごまんと」という表現が抽象的なので数値化したほうがわかりやすいと思って２割という数字を示したのです。
自主管理マンションで自ら様々な業務をやっていることも承知しています。
私が言ったのはリスクの話。
リスクをきちんと把握して、コスト削減のために自ら汗をかくのであれば、それは一つの選択として全く否定するものではありません。
ただ私個人的には自主管理マンションには住みたくありません。
理由は、私自身が忙しくてなかなか管理組合運営に協力するのが難しく、また理事による横領等事故のリスクが心配だからです。
10年、20年掛けて貯めた億単位の積立金がある日突然ゼロになり、その犯人は行方不明、または損害賠償能力無し、なんてことはあり得ますから。
マンションという居住形態は、所有者が常に入れ替わることもリスクなのです。
コミュニティ強化に力を入れることは当然ですが、人は常に入れ替わります。
どんな人がマンションに、管理組合に入ってくるのか我々は選べないのです。
そんな状況の中、他人同士で大きなお金を動かすのです。そういう意味で私は管理組合運営におけるリスク管理をかなり重要視してます。
これも一つ意見ですよね？

[328: 入居済み住民さん]

平成18年度のマンションストック数505万戸
平成15年度管理形態　自主管理7.7％　管理会社全部委託69.3％　一部委託17.1％
現在は団塊世代のリタイヤ　年金生活者の増加などで　自主管理および一部委託は増加しているでしょう