マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1457: 匿名さん]

建築基準法は違憲の疑いがある
ひるんではいけない

[1458: ゴルゴ１３]

>>1446
匿:名さん

すみません。面白そうな説例を作って展開していただいたのに、被せちゃった形になりすんません。
いろいろ調べながら、途中メシタイムもあり、投稿したら被っちゃいました。


匿名Aさん

私も素人の範疇の人間なので、誤っているかもしれません。
匿名Aさんの投稿をきっかけに、いろいろ調べた成果です。

辛口モードに変身したのは、>>1445で誤字をそのまま生かそうとしたから（笑えませんな）
>ちょっと時間がなく、改めて変身します　　（正：返信）

すみませんね。

[1459: 匿名さん]

たぶん誰も読んでないよ
団地にしたいだけなんだからどう実現するかを考えるのがコンサルだよ
ゴルゴ１３は知識をひけらかしたいだけ

[1460: 匿名Ａ]

＞辛口ゴルゴさん
私は建替えについて接道義務とか日影規則等とかを論じているのではなく、又、その建替えが現状通りできるかどうかの問題をいっているのではないのです。
それについては、個々のマンションの事情によって違ってくるでしょうから。勿論そういったことも大事な問題ではありますが。
あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。
エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている２つの棟で構成されたマンションがありますが、これを１つの建物としてみるか、２つの建物としてみるかでマンションの管理は大きく違ってくるのです。
片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。
そこで１棟としてみるか２棟としてみるかの判断基準を教えて頂きたいのです。
それぞれの棟にＥＶ、給排水設備等、付属施設が備わっていれば別の棟としてみるべきだという意見もありますが、それ以外に別の棟として判断する基準はあるのでしょうか。
構造上、機能上、外観上すべて備わっていなければ別の建物とは判定されないのでしょうか。

[1461: 匿名さん]

建てるのと建て替えとはまた権限がかわるんじゃないかと
公務員嫌いが質問します

別にどうだっていいんでしょ？

[1462: ゴルゴ１３]

匿名Ａさん

>片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、
>建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。

⇒この発想の原点は、全くもって同意いたします。
多額の金銭を要し、また組合員間の利害の違いが際立つだけに、実際起こった場合に、立ち往生してしまうことは容易に想像できます。

ただ、団地管理規約に移行して、意思決定ができても、お役所の建築確認が受理されなければ、無意味なものとなってしまいます。匿名Ａさんの目的が、一部建替えも視野に入れている以上、建築確認のプロセスまで検討していなければ片手落ちと思い、前レスを問題提起の一環として書き込みしてみました。

なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのですが、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また敷地権化するのか。まだ？？？は残っています。

この問題は難易度Ｅだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。


>あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。

⇒建築関係でも、建築士でもございません。従って、以前判例を引用した以上のことは分かりません。正直なところです。

[1463: ゴルゴ１３]

>>1456
管理侍さん

私は文系ですので、建築士ではございません。
それが証拠に、製図orＣＡＤあたりの質問をされても、全く答えられませんので分かります。(笑)
断片的に知っているところが話題にのぼると、シャシャリ出てきているだけです。

ちなみに、建築業界でも不動産業界でもありません。
ただ、不動産については高い関心をもってアンテナは張っております。

もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。（真面目）

追：今回の下りを管理会社内の建築士さんに見せて、間違いを指摘してください。
　　私自身は、この掲示板のコテハンは、所詮本人にはたどり着かないであろうと思っており、
　　有識者に否定されても全く問題ありません。
　　むしろ、恥はかき捨て、ディープな知識が得れれば、マニアとしてこれに上回る喜びはありません。

[1464: サラリーマンさん]

>>なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのです
>>が、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また
>>敷地権化するのか。まだ？？？は残っています。
>>この問題は難易度Ｅだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。

悪いが、難易度Ｅなのは解釈する能力が無いだけ。

建物が一部滅失した土地は規約共用部分となる
区分所有法５条２項
２　建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所有する土地以外の土地となつたときも、同様とする。

眠いので検討はマンカン士に任せる。

[1465: 匿名さん]

↑解決しないでコンサルか

[1466: サラリーマンさん]

>>もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。（真面目）

リストラ後の就職なら管理業務主任者をとってくれと知り合いのフロントにいわれたのでマンカン士には興味は無い。
マンカン士の資格では管理侍の会社は雇わない。

[1467: サラリーマンさん]

管理業務主任者の資格持ってて３０件担当やりますといえば仕事はあるだろう。
マンカン士は管理組合の立場で管理会社と戦う資格である。就職を頼むなど問題外。

[1468: ゴルゴ１３]

管理業務主任者なら主任者証まで発行してもらっとるぞ。

[1469: 匿名さん]

マンカン士には関心も興味も全くない。それのほんの一部が国交省のアルバイターに過ぎない。
管理組合としてはこんな役立たずで無駄金を浪費するだけの者を当てにせずに管理会社とは互角以上に渉り合えるし、またそうでなくてはならない。

[1470: 管理侍]

ゴルゴさん
プロではなくマニア？
だとしたら相当なマニアですよ。
管理業務主任者もってるあたり、元同業者だったりして。
かなりの引出しをお持ちであることは間違いなさそうなので、今後もレスお願いします。

[1471: ゴルゴ１３]

>>1464
仮に滅失した旧西棟部分に所在する202号室の持分80/15000を、新西部分202号室の新持分にどうやってもっていくか？

区分所有法5条2項だけでいけますか。すごいですねえ。建て替え後の登記完了までの手順を詳しく語ってください。

[1472: 匿名さん]

↑こいつも役に立たないね。

[1473: 匿名Ａ]

＞ゴルゴ１３さん
もう少し、お付き合いください。
皆さんにも分かりやすく、具体的な事例をあげてみたいと思います。
例えば、Ａ棟（１５０戸）、Ｂ棟（５０戸）のマンションがエキスパンションジョイントや渡り廊下で連結している建物があり、この組合が単棟型管理規約で運営されているとします。
もし片方（Ｂ棟）だけが倒壊して、Ａ棟は無傷だったと仮定します。
この場合は、小規模滅失工事として扱われ、集会の普通決議で決議されます。当然、Ａ棟の住民が賛成することはないと思いますので否決されるでしょう。
建替えも復旧工事もできないＢ棟の住民は、どうすることもできません。土地だけでもと思っても、区分所有法では専有部分と敷地との分別処分はできないことになっています。又、民法の場合でも、共有部分の処分は全組合員（Ａ棟・Ｂ棟）の承認が必要となります。
これではいつまでたってもＢ棟の工事はできませんし、土地の売却もできません。
只、団地型管理規約にしておけば、敷地はＡ・Ｂ棟の共有であっても、あなたのいわれる通り規模の縮小はあるかもしれませんが、少なくともＢ棟での建て替え決議は出来るのではないでしょうか。
現在の区分所有法や民法では、単棟型管理規約の場合、こういった問題を解決することはできません。
しかし、法の整備を検討すべき時期にきているのではないでしょうか。
だからここで検討して、国交省への働きかけの礎になればいいのではないかと思って提案した次第です。

[1474: 匿:名さん]

>>1473 匿名Ａさん
>この場合は、小規模滅失工事として扱われ、集会の普通決議で決議されます。当然、Ａ棟の住民が賛成することはないと思いますので否決されるでしょう。


区分所有法　第６１条の内容（第１項および第２項）を十分確認されましたか？
このようなケースでも対応できるような規定になっていませんか？

１　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、
　　滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。
　　ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は
　　第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
２　前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を
　　第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
３　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議を
　　することができる。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
（次項以降省略）

[1475: 匿名さん]

>1474さん
殆どの組合は多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできないことになってますよ。
そして、復旧工事をするにしても全然壊れていないＡ棟の住民が、修繕積立金や保険金、災害復旧支援金とかで足りない金額を負担するのに賛成する訳はないでしょう。その金額も何百万単位になるでしょうから。
Ｂ棟の工事をするには、普通決議で可決されなければならないんですよ。
全然壊れていないＡ棟の住民が何百万も負担しますか？
Ｂ棟の住民だけの決議なら、復旧に参加しないのなら買い取り請求権が行使できますけど。
但し、単棟型管理規約ではこのテーブルにつくことも現行法律ではできないでしょう。

[1476: 匿名さん]

↑は匿名Ａでした。

[1477: 匿名さん]

自分の部屋が滅失したら、管理組合を抜けたらいいよ。
よその中古買ったほうが安い。

[1478: 匿:名さん]

>>1475
>殆どの組合は多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできないことになってますよ。

標準管理規約（単棟型）では、区分所有法 第６１条第１項本文および第２項を排除していますか？
また、区分所有者が単独でする必要はなく、複数の区分所有者が集まって復旧できます。

[1479: ゴルゴ１３]

>>1475
匿名Ａさんの所の管理規約を規約変更することは選択肢になりませんか。

単棟型のまま、「多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできない」を削除。

団地管理規約の普通決議よりも、一人でも半分以下の人たちでも復旧工事をできるので、意志決定面では有利では。

[1480: 匿名]

>>1477
ナイスな案だが、金があるやつ限定だな。

[1481: 匿:名さん]

>>1475
>Ｂ棟の住民だけの決議なら、復旧に参加しないのなら買い取り請求権が行使できますけど。

復旧と建替えを明確に区別したほうがよいと思います。

Ｂ棟を別建物とした場合、区分所有法第６９条に規定する「団地内の建物の建替え承認決議」を
経なければならず、単棟の復旧よりもハードルは高いと考えます。

[1482: 匿名Ａ]

>1478さん
標準管理規約には、区分所有法第61条第1項及び第2項は記載されていません。
私どもの組合では、使用細則で、保存行為に対する規制と多額の費用を伴う規制を設けています。
但し、規約や仕様細則の改正とかが行われていないマンションでは、法律が優先しますので区分所有法通りになると思います。

>ゴルゴ13さん
片方の棟が倒壊したような場合でも、各区分所有者が単独でやれるというのこそ、規制をしておかなければ
ならないのではないでしょうか。
それほど大きな費用が伴い、それに参加できない住民がいるかもしれない工事を簡単に決める方が無理があるのではないでしょうか。
それに、まず決議が出来ないし総会を開いても否決されるのは分かっていますからね。

[1483: 匿名Ａ]

>1481さん
復旧と建替えは明確ですよ。
単棟型なら復旧工事であり、団地型なら建替えになります。

[1484: ゴルゴ１３]

復旧とは、元に戻すこと。誰がやって問題とならないでしよう。

共用部分の変更にあたる工事は、復旧には該当しません。

[1485: 匿:名さん]

>>1483
>復旧と建替えは明確ですよ。
>単棟型なら復旧工事であり、団地型なら建替えになります。

いま議論しているのは、単棟の小規模滅失における復旧と別建物とした場合の建替えですよね。
買取請求は大規模滅失における復旧に関するものではありませんか？

>>1482
>それに、まず決議が出来ないし総会を開いても否決されるのは分かっていますからね。

わたしが理解に苦しむのは、このように決め付けることです。
匿名Ａさんのマンションでは、そんなに棟の意識が強いのでしょうか？
同じマンションに住む者同士という感覚はないのでしょうか？
それとも、たとえば、Ａ棟にしか出入口がないマンションにおいて、
Ｂ棟の居住者が出入口や通路を利用するのを、Ａ棟の組合員は「利用させてやっている」
といった感覚なのでしょうか？

[1486: 匿名Ａ]

>1485さん
おっしゃる通り、買い取り請求は復旧の場合です。
私がだした事例での話しで進めていますので理解しにくい点があるとは思いますが。
私が出した事例では、どちらも構造上、機能上、外観上別建物とみられるのですが、
エキスパンションジョイントと渡り廊下で結合されています。
そういったマンションで単棟型規約の場合は、決議されないのではといっているのです。
意識の問題ではなく、規約では１つの建物として単棟型管理規約となっていますが、見た目には
別建物としてみられます。
そして、Ｂ棟だけが倒壊した場合に、Ａ棟が無傷であった場合、Ｂ棟の建替え（復旧工事になりますが）にＡ棟の方も３００万出してくださいといった時、果たして全員負担するでしょうか。
まず、総会決議で否決それるのではないでしょうか。
Ｂ棟の住民でさえ、復旧に参加できない方もおられますよ。勿論決議されれば、買い取り請求権はありますが。

[1487: 匿:名さん]

>>>1486 匿名Ａさん（Ｍ県のマンション管理士さん）

>>>1368 by 匿名Ａ　2011-07-27 10:15:30
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して
>一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく
>必要があることを訴えたかったのです。

これは、あなたの投稿ですよね？

[1488: 匿:名さん]

>>>1486 匿名Ａさん（Ｍ県のマンション管理士さん）

>>>1312 by 匿名Ａ　2011-07-25 21:16:59
>匿名さんが多くなったので、匿名Ａにしました。
>建物がエクスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている建物は建築法上は
>別箇の建物とみなされます。

これも、あなたの投稿ですよね？

[1489: 匿名さん]

会社のパソコンで掲示板をやりだしたゴルゴ１３はリストラされるかも

[1490: 匿名]

小規模滅失の復旧工事…費用請求のみ

[1491: 匿:名さん]

>>1483 匿名Ａさん（ＫＹＭＷＭさん）
>復旧と建替えは明確ですよ。

静かになりましたね。
そうそう、最後にひとつだけ重要ことをお教えしましょう。

あなたは、「別建物であるＢ棟が全部滅失した場合に『建替え』が容易にできるように」と
簡単にいいますが、「建替え」をするためには、Ｂ棟（元の建物）の存在が必要であり、
Ｂ棟の全部が滅失した場合は、「建替え」に関する規定（法６２条）を適用できません。
Ｂ棟の全部が滅失した時点で、区分所有関係が解消し、敷地または敷地利用権の
共同所有関係が残るだけです。

[1492: サラリーマンさん]

↑よく理解してるね。

[1493: 匿名さ]

復旧とか、建て替えとか難しいことはさておき、工事代金を支払う見通しが建たなきゃ、ゼネコンは工事してくんないよ。頭でっかちな議論しても無意味ってことに誰も気づかない。みんな頭良すぎ。(笑)

[1494: サラリーマンさん]

行政が全壊判定したマンションは瓦礫であるから解体費用は国が負担すべきだよね。

[1495: 匿名]

いるんだよなあ。なんでもかんでも、国・国・国。。。

[1496: サラリーマンさん]

それは被災者に言ってちょうだい。

[1497: 匿名さ]

つうか、建築費どうやって集めんのさ。そっちに頭使えよ。管理組合で借入できっか。

[1498: サラリーマンさん]

全壊したら管理組合は消滅する。

[1499: 買い換え検討中]

私なら再建ではなく中古マンションを買うか賃貸に住むね。

[1500: 匿名さ]

誰が全壊なんていったんだ。大丈夫か。

[1501: 匿名さ]

誰が全壊なんていったんだ。あいかわらず真正面から答えられん。

[1502: 匿名さん]

法律を勉強してるとパーになる。(常識が失われる)

[1503: 匿名さ]

賃貸じゃねーだろ、賃借だろ。立場をわきまえにゃいかん。正解。否定できんが話が終わっちゃうじゃんか。

[1504: サラリーマンさん]

過大な復旧費用がかかる場合は半壊でも滅失であるとの弁護士見解は既に紹介済みである。

[1505: 匿名さ]

んで、全壊までいかないぐらいの損傷だったどうやって金集めんの。

[1506: 匿名さ]

なんだ、なんだ、人がせっかく、全壊までいかないぐらいって譲歩してんのに。
使えん。話にならん。　寝よ。