マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1441: 政治評論家さん]

平均分譲価格、地域性で民度がどうちがうか管理侍に聞きたいものである。
大阪府南部の安いマンションは規範意識が乏しく、スラム化間違いないのだが。

[1442: サラリーマンさん]

>>No.1440 by 匿名
興味なし。

[1443: 匿名Ａ]

＞ゴルゴ１３さん
マンションの増改築特に増築や建替えは、建ぺい率や容積率等からいっても限度はあるでしょう。
只、同条件での建替えについては、個々のマンションの事情にもよりますが、クリアーできるマンションも
多いのではないでしょうか。
勿論、敷地に余裕のあるマンションであれば現状より拡大することも可能でしょう。
接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等とかも既存不適格建築物ならいざ知らず、通常はそんなに問題は
ないと思われます。
私どものマンションが敷地に余裕のあるマンションだからかもしれませんが。
それから、あなたが管理侍さんの「一棟として成り立つかどうかで判断する」という論理に同意されてますが、
原理主義といいますか、是々非々のスタンスについては、私も否定しませんが、個々のマンションごとに対応
するのが自然なんじゃないかと思います。
建替えや復旧工事は住民個々の考えが複雑ですので四角四面ではいかないような気がします。
一棟で成り立つかどうかの判断も、例えば一ヶ所でもそれに該当すれば一棟としてみるのも無理があるような
気がします。
それを工事すれば、別建物として機能することも十分考えられます。
だからむしかえしますが、外観上見た目にも別建物とみられるマンションで単棟型管理規約で運用されている
マンションがあれば団地型管理規約に変更しておけば問題の解決ができやすくなるのではと思っています。
何か問題が起こった時に団地型にしておけば、その棟だけで解決できますからね。

[1444: 匿名Ａ]

↑改行がうまくいってなくて、読みづらくなって申し訳ありません。

[1445: ゴルゴ１３]

匿名Ａさん

ちょっと時間がなく、改めて変身します

[1446: 匿:名さん]

>>1404 前期高齢管理士さん
>管理組合は二棟の建物と認識すべきでしょう。其々の棟に全体の共用施設部分があるとの理解。

回答ありがとうございます。
二棟であるとのことですので、それに合わせて >>1394 の１．２．に次の条件を追加します。
３．Ａ部分をＡ棟とし、Ａ棟の区分所有者全員を甲とする。
４．Ｂ部分をＢ棟とし、Ｂ棟の区分所有者全員を乙とする。
５．敷地は甲および乙の共有とする。
６．敷地内には、付属施設はないものとする。

＜フェーズ１＞
これらの条件を区分所有法に照らし合わせると、
ａ．エントランスホール（Ａ棟建物の部分）およびエレベーター（Ａ棟建物の附属物）は、
　　Ａ棟の法定共用部分であり、所有は甲の共有である（乙は共有者とはなれない）。
ｂ．集会室（専有部分と成り得るＢ棟建物の部分）は、規約により共用部分とすることが
　　できる（Ｂ棟の規約共用部分（所有は乙の共有）とすることも団地規約共用部分
　　（所有は甲および乙の共有）とすることもできる）。
ｃ．規約共用部分の第三者への対抗要件は登記である（Ｂ棟の規約共用部分であったものを
　　団地規約共用部分に変更した場合は、変更登記が必要である）。
ｄ．団地共用部分と成り得るのは集会室のみである。

この理解は間違っていますか？
間違っていると思われる場合はご指摘ください。

[1447: 匿名はん]

↑からかってるんでしょ
この人は高齢マンカン士に民法の物権を知ってるのかと言っているよ

[1448: 匿名さん]

２チャンネラー的暇人のレスより遥かに高度なイジメだね。

[1449: 辛口ゴルゴ]

>>1443
匿名Aさん

私は、断片的な知識を持つ素人に過ぎませんが、それでも>>1443は素人判断だと思われますので、辛口ゴルゴに変身してコメントします。

もし、匿名Aさんが、次の２問とも、３秒以内に答えが頭に浮かぶようでしたら、素人扱いを撤回しましょう。

Q１：『一般人のいう道路（又は道路法における道路）』と『建築基準法における道路』の定義の違いを３つ挙げ、建築基準法上、建物に与える影響を述べよ。
Q２：都道府県又は市区町村の条例で、マンション設計上、大きく影響を与える条例のうち３つを例示せよ。


では、どこが素人判断かというと、

■まずは、

>同条件での建替えについては、個々のマンションの事情にもよりますが、クリアーできるマンションも多いのではないでしょうか。

⇒建築基準法のイロハのイに一建築物一敷地という原則があります。（建基法施行令１条）
貴殿は、建築確認を取った１建築物の一部を分割して、別途新築することを主張しています。
とすると、必然的に既存部分と新築部分は、それぞれ別敷地に分割することになります。

そのため、既存の建築物の条件とは、全く異なる分割後の敷地をベースとして新築を検討することになります。
結論として、『同条件での建替えについては』なんて、あり得ない前提で論旨を展開しているに過ぎません。


■次に、
>接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等とかも既存不適格建築物ならいざ知らず、通常はそんなに問題は
ないと思われます。

⇒前述のとおり、分割敷地となると、接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等も一からやり直しになり、通常、問題ありありです。
　また、既存不適格建築物も一般には、重要な不適格である、「耐震不足」、「容積率オーバー」レベルで語られます。しかしながら、厳密には、後から制定された条例レベルのものまで不適格となっているものも含まれます。貴殿の一部分離して新築を考える場合には、新築時のすべての法律・条令レベルを一から検討する必要がでてきます。問題ないと軽々しく言えるのは、無数の法律・条令をクリアしなければならないことについて無知であるからの証左に他なりません。


■さらに、
>私どものマンションが敷地に余裕のあるマンションだからかもしれませんが。

⇒一般論として、非常に築年数の古いビンテージマンションと言われるもの以外、容積率に余裕がある物件というのはほとんどありません。当たり前ですが、デベロッパーは、分譲する住居スペースが大きければ大きいほど、売却収入が多きくなります。

　従って、建築士というのは、いかに法律・条令等を満たして、且つ快適な生活導線を確保するかという極めて高度なプロフェッショナルな仕事をしています。素人目線で容積率に余裕があるというのは、各種容積率の制限の結果、使えなかったものではないかと考えておくのが無難です。

　例外としては、用途地域が変わった、高度規制が緩和された、etcといった後から好条件になった場合ぐらいでしょう。
　逆に、本当に大きな敷地であれば、容積率緩和制度を利用できるかもしれません。代表的なものは、総合設計ですが、他にも10を軽く超える容積率緩和制度がありますが、いずれも、大きな敷地が大前提となっております。悪戯に、敷地を細切れにする前に、大きな敷地を生かせる余地がないかの検証が必要となります。

[1450: 匿名さん]

コンサルは、知りません、わかりません、は禁句だよ
わからないことは専門家に任せるなど考えが甘い。
プロは徹夜で調べるのだ

[1451: 管理侍]

>>1446
面白そうなので答えてもいいですか？
a．×
b．○
c．○
d．×

是非、解答と解説、ご指導をお願いします。

[1452: 中辛ゴルゴ]

もう少し、具体的なモデル事例でケーススタディをすると理解しやすいかもしれません。

■　モデル事例
・L字型の敷地に、L字型のマンションが建っている。
・L字型の敷地は、南側（幅員20ｍ）、西側（同4ｍ）の公道に接している。
・L字型の建物は、構造上、南棟、西棟に区分され、EXP.Jで結合している。
・L字型の建物は、南棟・西棟を一括して１つの建築物として建築確認を受けている。
・とあることが原因で、西棟は全壊（生活不能）したが、南棟は損傷ゼロであった。
・なお、ほとんどの重要設備は南棟にある。
・当該敷地の建蔽率は60％、容積率は300％であるが、角地緩和（＋10％）を受け、建蔽率は70％となっている。現建物は容積率上限の建物となっている。

■　西棟の復興策のパターン
A：南棟、西棟を敷地分割。その上で南棟はそのまま、西棟を新築の建築確認申請をする。【匿名Aさんバージョン】（新築）
B：西棟を解体し（減築）、南棟との一体の建物として西棟を新たに増築の建築確認申請をする。（増築）

■　検証
○建蔽率
Aパターンは、敷地分割が必要となります。その際、角地が西側敷地に属するか、南側敷地に属するかで建蔽率が異なります。
　西側が角地・・・西側70％、南側60％
　南側が角地・・・西側60％、南側70％
Bパターンは敷地を分割しませんので、西側増築分（及び南側）は建蔽率70％です。

○道路幅員制限
Aパターンで西側敷地が角地を含まない場合には、西側4ｍのみの接道となり、容積率は160％にカットされます。
Bパターンは20ｍ道路が基準となりますので、道路幅員による制限は受けません。

○条例による制限例
　例えば、バリアフリー新法を条例化され、身障者用駐車場１区画の設置が義務付けられています。これを題材に検証をしましょう。

Aパターンは、西側敷地をベースに全くの新築となります。従って、現行条例について、原則、西側敷地及び建物でクリアしなければなりません。
もし、南側敷地内に身障者用駐車場区画があっても、新たに西側敷地内に設置が必要になります。
・仮に、西側にあった駐車場部分を広げることを考えます。⇒緑地条例がネックになり既存駐車場を広げることができないかもしれません。
・では、駐車場２区画を１区画に変えて身障者用駐車場区画に変更することを考えます。⇒駐車場付置条例の設置台数に足りなくなるかもしれません。

Bパターン：H16年の建築基準法の改正で、一部増改築の場合にかかる既存不適格については、かなり緩和されたので、クリアできるかも（←ここは、自信はない）

[1453: 甘口ゴルゴ]

>あなたが管理侍さんの「一棟として成り立つかどうかで判断する」という論理に同意されてますが、

⇒この部分は、あまり違和感はありません。
　私が、管理侍に『ざっくりと』（←ここは超重要）同意したのは、枝葉末節を切り落として、ざっくりとした一般論として、まとめてくれたからです。簡潔にまとめるというのは、詳細に語るよりも遥かに高度な理解が必要なので、侍殿を切れ味鋭いと評価した訳です。

　私のようにディープに考えたい人や、匿名Aさんのように具体例に当てはめたい人には、個別論で詳細に検討すべきです。しかしながら、この掲示板の参加者には、物回りに関心がない人もおり、そういう人には、管理侍のいうざっくりとした結論が役立つはずと思いました。

[1454: 匿名さん]

ゴルゴ１３の回答は素人イジメだね。マンカン士はこのレベル。

[1455: 匿:名さん]

>>1451 管理侍さん

ａ．区分所有法 第２条第４項、第１１条第１項～３項および第２７条第１項参照
ｄ．区分所有法 第６７条第１項～３項参照

こんなところでどうでしょうか？
解説は割愛します。

[1456: 管理侍]

いや〜、辛い！
ゴルゴさん辛過ぎますよ。

ただ者ではないと思ってましたが、正体は設計事務所、ゼネコン、デベの建築担当あたりですかね。
いずれにしても一級建築士さんでしょう。

○×で回答した私は、いかにもマンション管理士って感じですね。お恥ずかしい限りです。
やはり餅は餅屋。各業界にそれぞれのプロがいるものですね。

[1457: 匿名さん]

建築基準法は違憲の疑いがある
ひるんではいけない

[1458: ゴルゴ１３]

>>1446
匿:名さん

すみません。面白そうな説例を作って展開していただいたのに、被せちゃった形になりすんません。
いろいろ調べながら、途中メシタイムもあり、投稿したら被っちゃいました。


匿名Aさん

私も素人の範疇の人間なので、誤っているかもしれません。
匿名Aさんの投稿をきっかけに、いろいろ調べた成果です。

辛口モードに変身したのは、>>1445で誤字をそのまま生かそうとしたから（笑えませんな）
>ちょっと時間がなく、改めて変身します　　（正：返信）

すみませんね。

[1459: 匿名さん]

たぶん誰も読んでないよ
団地にしたいだけなんだからどう実現するかを考えるのがコンサルだよ
ゴルゴ１３は知識をひけらかしたいだけ

[1460: 匿名Ａ]

＞辛口ゴルゴさん
私は建替えについて接道義務とか日影規則等とかを論じているのではなく、又、その建替えが現状通りできるかどうかの問題をいっているのではないのです。
それについては、個々のマンションの事情によって違ってくるでしょうから。勿論そういったことも大事な問題ではありますが。
あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。
エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている２つの棟で構成されたマンションがありますが、これを１つの建物としてみるか、２つの建物としてみるかでマンションの管理は大きく違ってくるのです。
片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。
そこで１棟としてみるか２棟としてみるかの判断基準を教えて頂きたいのです。
それぞれの棟にＥＶ、給排水設備等、付属施設が備わっていれば別の棟としてみるべきだという意見もありますが、それ以外に別の棟として判断する基準はあるのでしょうか。
構造上、機能上、外観上すべて備わっていなければ別の建物とは判定されないのでしょうか。