マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[141: 入居済み住民さん]

No.139 by 管理寺　2011-06-09 17:58:01

横領とは、ちょいと難しいが。

私腹を肥やすとは簡単なこった。
自分の腹にウンコをこき貯めることだ！


○ニュースで頻繁に見聞きするのは　管理業務主任の組合費の横領事件です
手口の代表的なものは　架空の工事費の請求横領です
やはり丸投げしている管理組合がよいカモとなります

[142: 匿名さん]

＞私腹を肥やすとはどういう意味なのですか？
公務を利用して私財ををふやすkじょとです。

[143: 管理侍]

>>140
「管理会社が私腹を肥やす」という訳のわからない日本語の意味を理解しないと議論にもならないと思い確認したまでですよ。
どうも個人の横領事件のお話のようですが、その割りには「管理会社は受注に必至になる」とか「この業界はあぶない」など、会社や業界の話になってみたり。
また、横領という不法行為とキックバックの意味の違いも理解が乏しいようです。
主張そのものが支離滅裂のため、なかなか議論に至りませんね。
書き込まれたご意見の内容から推察するに、恐らくあなたとは議論が噛み合いませんので、これ以上はムダですからやめておきます。
しかし本当にここの書き込みのレベルは下がりましたね。
主張内容は個人個人それぞれですので様々な意見はあってよいのですが、根拠の提示、論理の組み立て、論点、主張そのものの表現力がお粗末で議論にならないですね。
昔が懐かしい。

[144: 理事長補佐]

>>143
確かに、レベルが下がりましたね。

[145: 匿名さん]

>主張内容は個人個人それぞれですので様々な意見はあってよいのですが、根拠の提示、論理の組み立て、論点、主張そのものの表現力がお粗末で議論にならないですね。

現実の事象に貴方の理解が至っていないので一層の勉強を。

[146: 管理侍]

>>145
あなたが入居済み住民さんと同一人物かどうかわかりませんが、私はまだ管理業界、管理会社、管理会社社員による横領、キックバックなどについての自分の意見は何一つ述べていませんよ。
議論の前提条件と論点を確認する作業をしていたに過ぎません。
にも関わらず、現実の事象に理解が至っていないとなぜ言えるのでしょうか？
このレベルのレスのなんと多いことか・・・

[147: 匿名さん]

>議論の前提条件と論点を確認する作業をしていたに過ぎません。
と
>横領という不法行為とキックバックの意味の違いも理解が乏しいようです。 主張そのものが支離滅裂のため、なかなか議論に至りませんね。 書き込まれたご意見の内容から推察するに、恐らくあなたとは議論が噛み合いませんので、これ以上はムダですからやめておきます。
は全く矛盾していて現実の管理会社のい姿をその当事者の一人として逃げている姿に過ぎません。
とっとと退散するのは貴方の自由ですが、言い訳がましい屁理屈は聞き捨てなりません。

[148: 匿名さん]

＞とっとと退散するのは貴方の自由ですが、言い訳がましい屁理屈は聞き捨てなりません

その手には乗らない。

[149: 匿名さん]

遂に匿名に成り下がったか？

[150: 匿名さん]

＞競争入札となりますが代金支払い業務を受託している立場から請負企業へキックバックを要求します

そんなことはない。
それをされたら、競争入札の意味がない。

[151: 匿名さん]

マンションの住民ですが。
大規模修繕工事に関して、競争入札は当然ですが、キックバックについては論外ですよ。
建前上は絶対管理会社やその他の者にキックバックは阻止するのが普通です。
ただ、請負業者と管理会社の話しは組合には伝わってきませんし、その事実は
分からないでしょう。
横領は犯罪ですけどキックバックはある意味グレーゾーンといえるかもしれませんが。

[152: 入居済み住民さん]

No.150 by 匿名さん　2011-06-10 12:19:37

＞競争入札となりますが代金支払い業務を受託している立場から請負企業へキックバックを要求します

そんなことはない。
それをされたら、競争入札の意味がない。

○多くの業者は多くの管理会社の受託するマンションとかかわりを持つことは普通です
Aというマンションから甲という業者が直接契約を受注するとします
Aから受託を受けている管理会社は受託しているA以外のマンション（Bとしますが）甲と契約していれば
Bの支払い業務を行っていることとなります
甲の立場上管理会社からの金銭支払い要求には逆らえないこととなります

[153: 管理侍]

しかしこんなデタラメな主張も珍しいですね。
なぜ管理会社が支払い業務をしてるからといって甲は管理会社からの金銭支払い要求に逆らえないのか。
管理会社が行う支払い業務は管理組合の指示に基づき行われる。それ以外に何の権限もない。
管理組合と甲が直接契約で合意すれば、管理会社は管理組合から指示された金銭を支払うだけです。

[154: 理事長補佐]

>管理会社が行う支払い業務は管理組合の指示に基づき行われる。それ以外に何の権限もない。
>管理組合と甲が直接契約で合意すれば、管理会社は管理組合から指示された金銭を支払うだけです。
近くを見て、周囲を見ていない。
例えるなら、自分の友達は100mを10秒で走れない。しかし、世界は広い、10秒で走れる選手は多くいる。

>管理会社が行う支払い業務は管理組合の指示に基づき行われる。それ以外に何の権限もない。
あなたのマンションだけを見れば、あなたの意見は正しい。
しかし、業者はあなたのマンション以外の仕事も多く請け負っている。
そして業者と管理会社の力関係は、業者＜管理会社、なので
管理会社から、営業協力費（キックバック）を要求されたら断れないのが一般的。
法的には独占禁止法の下請けへの不当要求に抵触するが、
零細業者は訴えたりしたら取引が減少するのは明らかなので
見積金額に営業協力費（キックバック）を上乗せしている。
見積書を見てください。【諸経費】っていう欄がありますよね。

地元の企業に管理会社に相談しない（秘密）で見積したりすると【諸経費】の欄はなくなりますよ。

[155: 管理侍]

>154
あなたの意見と>152の意見は全く別ものですよ。
>152は管理会社が支払い業務をしていることが業者が管理会社に金銭を支払う理由だと言っている。

[156: 匿名さん]

＞管理会社が行う支払い業務は管理組合の指示に基づき行われる。それ以外に何の権限もない。管理組合と甲が直接契約で合意すれば、管理会社は管理組合から指示された金銭を支払うだけです。

その通りだが、その様にさせないのが管理会社の悪い所で全ては自分の所を経由させてマージンやらバックペイやら、とにかく中抜きで暴利を貪るために業者と直接契約をするのです。その為に全ては割高の費用になるのです。これは無知な理事長を選ぶ管理組合側にも悪い面があるがそれを悪用して管理会社の利益誘導をするのは許されない行為である。

[157: 匿名さん]

>154
も
>156
も
>153
の意味が分からないんだね。

[158: 匿名さん]

>156
管理組合にしてみたら、管理会社に業者からキックバックが
あることはわからないでしょう。
諸経費で分かるという者もいるけど、その費目を使っている
業者はすくないですよ。
殆どの業者は管理会社にキックバックをやっていることは
隠しますからね。

[159: 匿名さん]

>管理組合にしてみたら、管理会社に業者からキックバックがあることはわからないでしょう。

分かっているから管理会社を通さないで業者と契約するかお情けで相見積の対象社に入れてあげている。

[160: 匿名さん]

>159
キックバックがいくら管理会社にいくのかわかっているんですか？
見積もりの段階でそれが分かるんならそこは外すべきでしょうね。
勿論、キックバックが加味されていても、同じ仕事内容で他所より
見積額が安いんであればそこにすべきでしょう。
管理会社を通さないで自分達だけで業者を選んで見積額を出させる意味があるんですかね。
相見積の意味分かっています？
当然相見積は、同じ仕様・同じ素材・同じ修繕箇所での比較じゃないと意味ありませんが。

[161: 匿名さん]

>キックバックがいくら管理会社にいくのかわかっているんですか？ 見積もりの段階でそれが分かるんならそこは外すべきでしょうね。

相見積はグロス価格の正当な競争であるから組合としては管理会社を含む適正価格の業者から選択し工事契約する事にしている。

[162: 入居済み住民さん]

No.160 by 匿名さん　2011-06-11 15:10:55

>159
キックバックがいくら管理会社にいくのかわかっているんですか？
見積もりの段階でそれが分かるんならそこは外すべきでしょうね。
勿論、キックバックが加味されていても、同じ仕事内容で他所より
見積額が安いんであればそこにすべきでしょう。
管理会社を通さないで自分達だけで業者を選んで見積額を出させる意味があるんですかね。
相見積の意味分かっています？
当然相見積は、同じ仕様・同じ素材・同じ修繕箇所での比較じゃないと意味ありませんが。

○必死ですね　管理会社を通さないことが　組合の財産を守ることとなります
理想は自主管理です　そのためマンション管理士が存在します
自主管理は現在約10％の組合が実行していますが　確実に増加しつつある現状です

[163: 匿名さん]

>必死ですね　管理会社を通さないことが　組合の財産を守ることとなります
当然。
＞理想は自主管理です　そのためマンション管理士が存在します
そんな事にはならない。
マンション管理士はそれこそ管理会社同様に隙き間商売を狙う者に過ぎないので相手にするだけ時間の無駄と言うものだよ。シロアリ商売屋と同じよ。

[164: 入居済み住民さん]

マンション管理士はそれこそ管理会社同様に隙き間商売を狙う者に過ぎないので相手にするだけ時間の無駄と言うものだよ。シロアリ商売屋と同じよ。

○管理会社の知識に対抗できる知識の持ち主が理事として存在していればいいでしょう
しかし　殆どの理事会は組合経営の知識を持っていません
為に管理会社から食い物にされています
つまり管理会社と組合は利益共同体ではなく　利益相反の関係にあります
シロアリ商売屋は管理会社にふさわしい名称といえます

[165: 匿名さん]

＞シロアリ商売屋は管理会社にふさわしい名称といえます

管理会社には罰則規定があるがマンション管理士には無いに等しいので闇金貸付屋同様にマンション管理士を商売の相手にすること自体が間違い。

[166: 入居済み住民さん]

適正化法というものがあります
マンション管理士　管理業務主任　管理会社　それぞれ罰則規定があります
適正化法自体が管理会社の悪徳商法を規制する目的で創られました

[167: 匿名さん]

マンション管理士を目の敵にする管理会社社員の知能程度がよくわかりますね。
マン管士を叩いているつもりで、実は己の無能さ加減を晒してるだけなのに気付かない。
恥かしいですね。

[168: 匿名さん]

＞マンション管理士　管理業務主任　管理会社　それぞれ罰則規定があります

20秒で声を上げて読めるよ、マンション管理士についてはね。
それほど罰則規定は無いに等しいのでマンション管理士は自治体のヘルパーにしか使えないのです。
管理組合は罰則無し経済力なしのマンション管理士と契約する事は自殺行為に等しい。

[169: 匿名さん]

＞管理組合は罰則無し経済力なしのマンション管理士と契約する事は自殺行為に等しい。
理事会の自己責任ですればよいことです。罰則規定があっても弁護士や建築士にも悪徳なのがいるように、罰則規定がゆるい（かどうかは知らないが）から管理士すべてが悪いわけではない。
あなたが他所の管理組合のことなど口出しするなどお節介も甚だしい。
管理組合が知恵をつけ、管理会社の仕事をチェックされるのがそんなに脅威なら、自分のことをまず心配すればいかがですか。管理会社のことなどどうでもいいですがね。

[170: 入居済み住民さん]

マンション購入時点で気をつけたいこと
たくさんありますが
その1　新築　中古を問わず　管理費と修繕積立金との比較をします
　　　管理費が多いマンションは購入をすすめません
　　　また　異様に積立金の低い物件はさらに注意します

売らんがなの為に販売後のマンション管理に無考慮な物件は　つくりも似たようなものです

[171: 匿名さん]

＞理事会の自己責任ですればよいことです。罰則規定があっても弁護士や建築士にも悪徳なのがいるように、罰則規定がゆるい（かどうかは知らないが）から管理士すべてが悪いわけではない。

理事会の問題ではありません。
マンション管理士と言う制度の問題なのです。自民党政権下に政官業の癒着でマンション建替え促進法が画策されたがその宣伝隊として画策されたのがマンション管理士で、その後の不況で建替えどころか再生へと変化し、宣伝隊としての仕事は無くなりマンション管理士は不要な存在となっているのです。
ですから可哀相なのがマンション管理士です、仕事がないので次に考えることは転職かまがいもの商売です。管理組合はこの点を気をつけることです。

[172: 入居済み住民さん]

No.171 by 匿名さん　2011-06-12 09:01:16

○　管理会社の悪辣ぶりを是正すべく適正化法はつくられました　法の規制がなければ組合は管理会社から
一方的なカモとなります
管理会社の資格として管理業務主任があります　1人で30組合まで受け持つことができます
適正化法施行時に便宜上与えられた資格です　現在は民営の受験資格となっています

マンション管理士の資格は組合側の資格です　組合が専門の知識を持つ人物を活用することで
管理会社のから食い物にされることを防ぐ為のシステムです

管理会社の主要な利益源の一つに大規模修繕がありますが　
修繕積立金の額を考慮せず　工事を勧め不足額は借入金を斡旋するというのが悪徳管理会社です
そのようなことを防止するためにマンション管理士は存在します

[173: 匿名さん]

>171
マンション管理士の資格制度ができたお蔭で、マンションの管理が
見直されてきたのではないでしょうか。
それまでは、管理会社主導でおまかせ状態だったのが、その資格制度が
できたので、マンションの住民も区分所有法とか適正化法、標準管理規約、
大規模修繕等いろんな勉強をすることになったのです。
マンションの住民が勉強することになったので、理事会のレベルもあがり、
管理会社にも対等に立ち向かえ、共存・共栄の関係ができてきたといえるでしょう。
マンション管理士として開業されている方はほんの僅かです。
殆どの有資格者は、管理会社や不動産会社の勤務者であり、マンションの住民です。
管理会社やマンションの住民が、マンションの管理に関する勉強をすることが無駄
なこと、役に立たないとは思えません。
それにマン管の資格は、建替えや修繕、管理会社との値引き交渉の為にあるのではないでしょう。
特にマンションの住民にとっては、いかにしてより快適なマンションライフを過ごせるか、
いかにして資産価値を保てるかが大切なことなのです。

[174: 匿名さん]

＞マンション管理士の資格制度ができたお蔭で、マンションの管理が見直されてきたのではないでしょうか。

ウソは書かない事。
今回の管理会社の横領頻発で施行規則を改正するまでになったのを見ても、マンション管理士なるものは役に立たないことは歴然としてます。
マンション管理士が同様な横領、ピンハネを予防する法律、手段は全くないのです。
従って、管理組合はこの財力、実力のないマンション管理士と金銭を伴う契約は絶対にやるべきではないのです。それに加えてマンション管理士資格は失業者対策に悪用されていることも銘記すべきです。

[175: 匿名さん]

>174
私はマンションの住民ですが、マンション管理士にコンサルを依頼することは
全然考えてもいません。
私がいいたいのは、マンション管理士の資格制度ができたお蔭で今迄は管理会社に
まかせっきりになっていたマンションの管理が、理事が少しは主導権を取り戻すことが
できるようになったんだと思っているのです。
現在の理事長とかは、資格は別にしてもマンション管理に関する勉強は少なからず
誰でもやっていると思いますよ。
その勉強をするのは、ただ区分所有法や標準管理規約を読むだけでなく、受験を
目指してやった方がずっと効率がいいのも事実でしょう。
私も理事になる前に資格を取りました。今まではマンションの管理に何の興味もなかった
のですが、有資格者になったことにより、責任感と自覚をもって理事をやることが
できました。
私の住んでいるマンションの住民にも、理事長経験者は資格を目指して勉強している方が
何名かおられました。
当然資格を取得したからといって、理事以外の時以外は活用はしませんがね。
ただ、資格を取ったことは良かったと思っています。今まで知らなかったいろんなことが
勉強できましたので。

[176: 匿名さん]

＞現在の理事長とかは、資格は別にしてもマンション管理に関する勉強は少なからず誰でもやっていると思いますよ。
当たり前の事で資格資格とオウムみたいに鳴く事が無意味な事なのです。

[177: 管理侍]

>>169
ここはマン管士の活用について語るスレですよ？
活用を検討する上で罰則規定の有無（リスク）を考えるのは当然のことでしょう。
それと多くの方に言えることですが、適正化法のマン管士の定義をもう一度確認しましょう。
下記の通りマン管士とは「業務」として行なう者のことを言います。
五 　マンション管理士　第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。）とする者をいう。

だとすると自己啓発の話よりも、本来のマン管士の姿である「業務としている者」を前提に語るべきでは？
悪徳管理会社が存在するなら悪徳マン管士が存在するのも必然。
他人に業務を依頼するなら、そのリスクをどう考え、如何にリスクを軽減するかです。
わかりやすく言うと「誰に責任を負わせるのか」ですね。
①管理会社か、②マン管士か、③理事自ら責任を負うのか。
①はコストがかかる。大手なら賠償能力はある。
②もコストがかかる。賠償能力は低い。
③コストはかからない。理事同士、組合員同士でシビアに損害賠償責任を追求できるかは疑問。

[178: 入居済み住民さん]

No.177 by 管理侍　2011-06-12 20:04:42

○勘違いしていませんか？
管理会社とマンション管理士の業務はまるで違いますが　お分かりですか？
適正化法をよく読んで見ましょう

[179: 匿名さん]

>他人に業務を依頼するなら、そのリスクをどう考え、如何にリスクを軽減するかです。 わかりやすく言うと「誰に責任を負わせるのか」ですね。
それは契約の問題であり、この契約当事者としての財力、能力が無いのがマンション管理士なのだ。

[180: 管理侍]

>>178
当然でしょう。
マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
しかしゼロではない。
管理会社であれマン管士であれ業務を依頼すれば損害賠償責任は生じます。
当然業務内容が異なれば責任の内容も異なりますよ。
①管理会社に業務発注→管理会社の責任
②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任

[181: 管理侍]

>>178
マン管士は組合側の立場だから事件など起こす訳がない、などと能天気な意見を書いてるのはあなたくらいですよ。

[182: 匿名さん]

（信用失墜行為の禁止）
第四十条 　マンション管理士は、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。

罰則規定無くお行儀良くしなさいと幼稚園生のお約束しかないマンション管理士と契約したら何をされるか危なくて気が抜けないよ。業者選定の話や管理会社変更の話が出たら裏で画策していると見て間違いない。

[183: 匿名さん]

管理会社も必死ですね。
マンション管理士の制度上の粗探しにやっきになってるが、仮に制度に粗があったとして、それがすなわち管理士の能力を否定するものではないことなど明らか。
ならば、管理組合が痴呆集団でない限り、まともな管理士だと実績などから判断し、総会でその判断を共有すれば、契約するのになんの支障もない。この点については我々の自己責任であり、だからこそ、当然ながら自信がある相手と契約するのであり、部外者がやっきになりあれやこれや茶々を入れるような問題ではない。大きなお世話である。
我々管理組合は、さんざんこのことを言ってるのだが、この点についてはスルーを決め込む。
知能の程度が知れますね。
２流管理会社の皆様。

[184: 匿名さん]

マンション管理士の活用は管理組合が考えればいいことだよ。
所詮コンサルだから、相談してみて意見を聞き、判断するのは理事だからね。
マンション管理士が損害賠償責任を負うことはまずないだろうけどね。

[185: 管理侍]

>>183
物事を一方向からしか捉えられない方のようですね。
マン管士の制度上の問題と能力の問題は別物ですよ。
つまりどちらも問題なのです。
マン管士資格取得者のここでの意見で「開業など考えてない」「自分のマンションのために取得した」などの意見がいかに多いことか。
結局開業しているプロのマン管士など、ほんの一握りということですよ。
そんなごくわずかなマン管士の実力がそれほど自信をもって勧められるものなのか甚だ疑問です。
「まともな管理士だと実績などから判断」？どれほどの実績なのか是非ご提示頂きたい。
「我々の自己責任」とか「部外者がやっきになりあれやこれや茶々を入れるような問題ではない。大きなお世話」などと言っているが、それらの意見交換の場がここなのでは？
人の意見は聞く耳を持たないということかな？ならばここから出て行くことです。

[186: 管理侍]

>>183
「マン管士は有能で、管理会社の知能の程度は知れている」
これが管理組合員の意見ですかね？マン管士の意見としか思えませんが…。
ところで、多くの管理会社には数多くのマン管士が存在していることをご存知かな？
管理会社が悪徳で知能が知れているなら、そこにいるマン管士も同様ということになりますね。
管理会社にマン管士はいても、マン管士事務所に管理会社社員はいない。
管理会社のマン管士は管理の実務経験があるが、マン管士事務所のマン管士は実務を知らない。

[187: 183]

185、186
議論のできないのがここにもいますね。
＞そんなごくわずかなマン管士の実力がそれほど自信をもって勧められるものなのか甚だ疑問です。
だれが一般論を言ってますか。一般論ではなく個々に能力を評価するといってるのが理解できないのですかね。能力のある管理士がゼロなら無論依頼などしません。いるから依頼する。この簡単なことが理解できない者に何を言っても時間の無駄です。

＞管理会社が悪徳で知能が知れているなら、そこにいるマン管士も同様ということになりますね。
また一般論ですか。ここで阿呆なことを書き込んでる管理会社社員のことを２流管理会社の皆様と言ってるので、世の管理会社社員を言ってるのではないことなど、文章を読めば明らか。
「人の意見は聞く耳を持たない」どころか他人の文章を理解もできない者は「ここから出て行くことです。」

[188: 183]

ちなみに
＞＞「マン管士は有能で、管理会社の知能の程度は知れている」
＞これが管理組合員の意見ですかね？マン管士の意見としか思えませんが…。
まさに管理組合員（理事）の意見ですが。
しかしこれも日本語をまったく理解できてない典型ですね。
正しくは「有能なマン管士がいれば依頼する。有能でなければ依頼しない。ここで程度の低い論旨で管理士バッシングしてる管理会社社員は知能が低い。」です。
管理侍氏の立場がなにか知りませんし興味もないが、このような理解・応答しかできない者には依頼をしない相手ということには間違いありません。

[189: 管理侍]

>>187>>188
>だれが一般論を言ってますか。一般論ではなく個々に能力を評価するといってるのが理解できないのですかね。
一般論を話すのが常識というものでしょう。例外を当たり前のように話されても何の意味も無い。
例外を話すなら、根拠を提示すべき。それが議論というものです。

>また一般論ですか。ここで阿呆なことを書き込んでる管理会社社員のことを２流管理会社の皆様と言ってるので、世の管理会社社員を言ってるのではないことなど、文章を読めば明らか。
「人の意見は聞く耳を持たない」どころか他人の文章を理解もできない者は「ここから出て行くことです。」
ここの書き込みでは「管理会社は」という名のものとにすべてが「悪徳」であるかのような書き込みばかりです。
一方、マン管士はすべてが善あるかのような書き込みも多い。非常に危険ですね。

>正しくは「有能なマン管士がいれば依頼する。有能でなければ依頼しない。ここで程度の低い論旨で管理士バッシングしてる管理会社社員は知能が低い。」です。
ですから、有能なマン管士などほどんどいない、という意見を述べているのです。
匿名でしか書き込めないあなたが「議論」などと口にするのはおかしいですよ。
匿名はどの意見の発言者なのかわからない。そんな者が「議論」などと口にする権利は無い。

[190: 匿名さん]

あ、管理侍だ！