マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1377: 匿:名さん]

>>>1368　匿名Ａさん（Ｍ県のマンション管理士さん）
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく必要があることを訴えたかったのです。

構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンション
（たとえば、Ｌ字型、Ｔ字型、コの字型マンションで各部分を EXP.J で接合したマンション
など）を団地型管理規約で対応するのは不適切であると思います。

[1378: ゴルゴ１３]

>>1368,>>1369
匿名Ａさん 前期高齢管理士さん

私の興味の対象は、あくまで一棟の建築物とは何かです。
従って、もともとの議論していた団地管理組合の話とは、分けて考えて頂いて結構です。もし、混乱させたようなら、ご容赦ください。まあ、団地との兼ね合いで未解決の疑問もあるのですが、それは別に機会があれば。

[1379: 前期高齢管理士]

＞ 匿:名さんへ

不適切と思われる根拠は何でしょうか？
少なくとも修繕積立金の分別管理は明確にしておいた方がよいと思いますが…。

それとも、各棟固有の修繕改修であっても（全体の）修繕積立金（一時供出金を含む）を
充当する旨、規約に明記（事前合意）するとか。

＞ゴルゴ１３さんへ

建築上の解釈はどうであれ躯体が別なら、管理組合としては見掛けが一体の建物でも分別を
考慮すべきと思います。
どこかで一棟か否かの判例が紹介されていましたが、判例は個々の実情を勘案してなされる
もので、必ずしも普遍的ではありませんね。

[1380: 匿名さん]

>1377
ということは、片方だけの復旧工事はできないということですね。
片方だけの工事をするのに、何百万も追加支払いをすることは拒否されるでしょうから。
壊れていない棟の住民は負担したくないので、決議は成立しませんよ。
しかし、壊れた棟だけの組合員だけでしたら復旧工事は可能でしょうが。

[1381: 匿:名さん]

>>1379 さん（前期高齢管理士さん）

一つの建築物であるかどうかは設計段階で自ずと決まっています（それに基づいて
確認申請がなされます）。
一つの建築物として設計され、構造（耐力）上、各部分の縁を切って EXP.J で
接合されたマンションは、全体で一つの建築物です。

団地型管理規約は、同一敷地内に複数棟が構造的にも機能的にも独立している場合に
採用するものではないでしょうか。

[1382: サラリーマンさん]

そもそも自分の部屋が無傷なら同じ建物でもお金出さないと思いますけど。

[1383: 匿名さん]

自分の棟のためならお金は出しても、隣の棟の工事のお金は
ださないだろうな。

[1384: サラリーマンさん]

何百万円もだすの?

[1385: 前期高齢管理士]

＞匿:名さんへ

レスありがとうございます。
確かに団地型標準管理規約は、貴方の言われるような建物配置を想定して作られています。
しかし、１３７９でゴルゴ１３さん宛で触れたように別の躯体ならそれに対処できるよう
対応すべきだと主張したいのです。（団地型規約も参考に）
建築に関してはまったく素人ですが、Ｅｘｐ.Ｊを必要とするよう間隔を取っているのは
地震等で振動した場合、それぞれの挙動が違うからでしょう。
躯体別に異なった損傷を受ける事は充分考えられます。
修繕積立金の使用目的は、出来るだけ明確にしておくべきだと思っています。

[1386: サラリーマンさん]

土地を分筆すべきじゃないの?

[1387: 前期高齢管理士]

本日　国交省から（改正）マンション標準管理規約か発表されました。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000065.html

ザーと読んだだけですが「大山鳴動して鼠一匹」が私の感想です。
既存関連法との整合性を強く意識している内容です。
実態を踏まえた改変は先送り。コメントで触れている（逃げている）だけ。

[1388: サラリーマンさん]

そんなもんより民法勉強したら？

>>東日本大震災で被災して全壊したマンションの建物滅失登記の原因日付は平成23年3月11日であり、全壊した
>>マンションの管理組合は同日に消滅している。

このコメントへのレスがないのだが、毎月の管理費の支払い義務はどうなるか疑問じゃないのですか？自動引き落としですからね。
元区分所有者の「自然債務」になるんですかね？元管理組合の「不当利得」として返還請求の対象になるんですかね？
暇人、検討頼むよ。暇でしょう？

[1389: ゴルゴ１３]

前期高齢管理士さん

少し整理しつつ、私の考えをコメントします。

■単棟型→団地型の対象
ケースＡ：建築確認をとり、検査済証が発行されている独立した２棟がまとめて単棟型管理規約となっている。
ケースＢ：一の建築物として建築確認・検査済証があるが、構造その他において相応に分離している。

→流れからしてＢに限定して良いですか？

■目的
ケースＣ：建築確認等、行政の許認可などを要するもの（例：新築、増改築）を目的とする
ケースＤ：上記Ｃの許認可は不要なもの（例：修繕）のみ関係者で意志決定できれば良い。

→匿名Ａさんは、ケースＣを目的としていました。前期高齢管理士さんはどちらですか？

■暫定的な私の考え
Ａ…目的にかかわらず団地型あるいは棟毎の単棟型に移行すべき

ＢかつＣ…建築事務所等の専門家に目的通りの新築又は増改築が可能か事前確認の上、団地型管理規約の検討をすべき。
　理由：建築確認の不受理、あるいは建築確認が取れても、現在よりも著しく小さい建物しか建たず目的を達成できない可能性あり。このリスクは大きく事前に十分な調査が必要。

ＢかつＤ…団地管理組合ではなく、一部管理組合（区分所有法16条）を検討してはいかがでしょうか。（意見ではなくご提案）イメージ例は、全体管理組合、高層棟一部管理組合、低層棟一部管理組合の３つの管理組合。

　理由：一棟か別棟かの議論を回避しつつ、ある程度の関係者での意志決定や修繕積立金の分別ができる。


補足は、時間があれば書きます。（多分無理）

[1390: 前期高齢管理士]

＞１３８８さんへ

お互い何処の誰とも知らないのを承知で投稿する掲示板ですから拘ることでも無いですが
コテハンの相手には呼び捨てではなく「さん」付けくらいしなさい。
自分のコテハンは「さん」付けてるでしょ。

>>マンションの管理組合は同日に消滅している。
４月２９日に開催された臨時総会終了時だと思いますが、違いますか？

[1391: サラリーマンさん]

↑暇人というのはコテハンなんですかね？暇な人でしょ？
暇人は固有名詞じゃないよ。あなたの勘違い

[1392: サラリーマンさん]

>>マンションの管理組合は同日に消滅している。
>>４月２９日に開催された臨時総会終了時だと思いますが、違いますか？

話が通じてないのでもうよい。

[1393: サラリーマンさん]

管理侍はどう思っているか知らないが。。。
震災による区分所有建物の滅失＝区分所有法は適用されない＝管理組合の消滅＝管理規約の失効＝共有敷地権のみの名義人が複数いる状態であり、再建を決議するのは再建集会、というのは理解してるんかな？
あれだけ書いても、上記のマンカン士は理解できないようであるが。
非常に驚いている。

[1394: 匿:名さん]

>>1385 前期高齢管理士さん

質問です。
Ａ部分とＢ部分が EXP.J で接合されたＬ字型のマンションがあるとしましょう。
共用部分として、
１．Ａ部分には、ＡＢ共用のエントランスＥＶがある。
２．Ｂ部分には、ＡＢ共用の集会室がある。

このマンションは、「一棟の建物」でしょうか？「二棟の建物」でしょうか？

＜参考＞
区分所有法における「一棟の建物」の判定基準（コンメンタール　マンション区分所有法より抜粋）
「一棟の建物」であるか否かは、社会通念に従って決定される。その具体的な判定基準としては、学説上、①建築構造上の一体性（物理的一塊性）、②外観（外装）上の一体性、③建物機能（外部との出入口、廊下、階段室、エレベータ、水道、電気、ガス、集中冷暖房設備等）の一体性、④用途ないし利用上の一体性（生活空間としての一体性）が挙げられる（玉田・注解４５）。
一棟の建物については、上記のような一体性の有無が総合的に判断されるが、本条ではそれ以外の判定基準を設けていない。建物の堅固・非堅固の別、平屋・低層・中高層の別は問わない。

[1395: サラリーマンさん]

建物滅失に伴う管理規約の失効については、「自然債務」と解する余地があると考えたので、下記の質問をしてみた次第である。マンカン士には高度すぎたかも？

>>毎月の管理費の支払い義務はどうなるか疑問じゃないのですか？自動引き落としですからね。
>>元区分所有者の「自然債務」になるんですかね？元管理組合の「不当利得」として返還請求の対象になるんですかね？

[1396: サラリーマンさん]

1394の匿名さんは
からかっているんだよ。わかってる？＞高齢マンカン士

[1397: 暇人]

>暇人、検討頼むよ。暇でしょう？

暇と言ってもそうでないときもある。人間だから。
というか、面白そうだし興味深いから検討したいんだけど全然詳しくないところ（他に詳しいところがあるわけではないが）だから時間をかけないと正直よく分からん。
頑張って考えてみたいとは思うがその前に皆さんで結論が出るならそれを読みたい。期待禁止。

・・・とレスしようと思ってたら

>↑暇人というのはコテハンなんですかね？暇な人でしょ？
>暇人は固有名詞じゃないよ。あなたの勘違い

とのことで。お恥ずかしい。
コテハンだと思ってたのは自分だけでしたか。

[1398: サラリーマンさん]

暇な人が答えてくれたらいいし、「暇人」が一人かどうかなんてわかりませんよ。

[1399: 暇人]

>>東日本大震災で被災して全壊したマンションの建物滅失登記の原因日付は平成23年3月11日であり、全壊した
>>マンションの管理組合は同日に消滅している。

>このコメントへのレスがないのだが、毎月の管理費の支払い義務はどうなるか疑問じゃないのですか？自動引き落としですからね。
>元区分所有者の「自然債務」になるんですかね？元管理組合の「不当利得」として返還請求の対象になるんですかね？
>暇人、検討頼むよ。暇でしょう？

本当に上記記載「だけ」を前提に（しかもそれが正しいと仮定して）考えるなら、全壊の時点で管理組合は消滅し規約も失効する以上、管理費支払義務も根拠を失って消滅するから、その後に自動引落しされた管理費（として支払われた金銭）は不当利得、と考えるのが自然じゃないの？

[1400: 前期高齢管理士]

＞ゴルゴ１３さんへ

ケースＡ、Ｂ共対象ですが、ケースＢに絞りませんか？
（Ａは議論の範囲は少ないと思います）

「棟毎の単棟型」は仰る意味が、いまひとつ解りません。

＞建築確認の不受理、あるいは建築確認が取れても、現在よりも著しく小さい建物しか建たず目的を達成できない可能性あり。このリスクは大きく事前に十分な調査が必要

具体的な不利益のイメージが湧きませんが、あるとしたら充分な事前確認が必要ですね。

私はケースＤで、齟齬の無いように規約で備えるべきとの意見です。

[1401: サラリーマンさん]

滅失した建物の抵当権は消滅するのだが、その場合、住宅ローンを一括返済しろという約定はあるのかな？
もちろん、示談で分割払いは維持されると思うが、住宅がなくなっているので民事再生法で債権カットしてもらえるかも？

[1402: 匿名さん]

>暇な人が答えてくれたらいいし、「暇人」が一人かどうかなんてわかりませんよ

であるなら今日のところは貴方が一番適任のようなのでヨロシク。

[1403: 入居済み住民さん]

債務は残る　他の担保があればそれに抵当権を付ける　無くて保険金があれば代位する
何もなく再建マンションの話もなければ　敷地権に
もしくは破産するか

[1404: 前期高齢管理士]

１３９６では「さん」づけで、学習機能は働いたんだ。
しかし１３９８は言い訳がましい。
結果「サラリーマンさん」が一人とは限らないと言ってる様なものになる。

＞匿:名さんへ
　
管理組合は二棟の建物と認識すべきでしょう。其々の棟に全体の共用施設部分があるとの理解。

[1405: サラリーマンさん]

↑なるほど。
ちゃんと答えてくれるひといたよ。

[1406: サラリーマンさん]

言い訳がましいのはマンカン士だろう。民法の勉強しなさい。実際問題、信じがたい無知だ。

[1407: 匿名さん]

さっき

>本当に上記記載「だけ」を前提に（しかもそれが正しいと仮定して）考えるなら、全壊の時点で管理組合は消滅し規約も失効する以上、管理費支払義務も根拠を失って消滅するから、その後に自動引落しされた管理費（として支払われた金銭）は不当利得、と考えるのが自然じゃないの？

って書いたけど、不正確だね。
管理組合は存在しないわけだから、単に引落先の口座名義人になってる人（通常は理事長かな）の不当利得か。

だから仮に区分所有者が返還請求するなら、その相手方又は被告は理事長だろうね。

法人化していたなら清算の過程で管理組合の不当利得として処理されるのかな。どうだろ。

[1408: 暇人]

↑は私。
何人いるか分からないうちの一人とお考えください。

[1409: 暇人]

>債務は残る　他の担保があればそれに抵当権を付ける
>何もなく再建マンションの話もなければ　敷地権に

って一方的にってこと？それはムリなんじゃ。

[1410: サラリーマンさん]

一番詳しいのは
No.1403 by 入居済み住民さん　2011-07-27 20:05:37
かもね。
たまにレスがあるが的確ですから。本職かも知れませんね。

[1411: サラリーマンさん]

>>って一方的にってこと？それはムリなんじゃ。
抵当権設定者（所有者）と抵当権者の共同申請です。
抵当権をつけなければ一括返済しろ、と脅すんでしょう。

[1412: 暇人]

>抵当権設定者（所有者）と抵当権者の共同申請です。
>抵当権をつけなければ一括返済しろ、と脅すんでしょう。

そういう趣旨ね。了解。

でも、一括返済を請求する権利があって、かつ担保価値があるような不動産があるなら、抵当権つけろなんて脅してる時間もないよね。処分されたら終わりだから。

むしろさっさと仮差押えかける方が安全なんじゃ？
その上でゆっくり債務者の状況を見極めて返済の見通しがつかないなら債務名義とって本差→競売（or可能なら任売）の方が合理的な気がする。敗訴リスクゼロだし。

まあすんなり抵当権つけさせてもらえるならその方がラクだけどね。

[1413: サラリーマンさん]

実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。

[1414: 暇人]

>No.1349 by サラリーマンさん　2011-07-26 20:57:39
>暇人は理解しています。
>暇人のコメントお願い。

>No.1388 by サラリーマンさん　2011-07-27 17:57:44
>暇人、検討頼むよ。暇でしょう？


>No.1391 by サラリーマンさん　2011-07-27 19:00:00
>↑暇人というのはコテハンなんですかね？暇な人でしょ？
>暇人は固有名詞じゃないよ。あなたの勘違い


>No.1398 by サラリーマンさん　2011-07-27 19:33:44
>暇な人が答えてくれたらいいし、「暇人」が一人かどうかなんてわかりませんよ。

とりあえずサラリーマンさんに、私は今後どういうスタンスでレスをすればいいのかを聞きたいよ・・・。

[1415: 暇人]

>実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。

確かに今回の震災みたいなケースだとそうなのかな？どうなの？

資産無しならともかく、他に担保価値のある不動産があってもそんなに優しいもんなの？
純粋に実態を知りたい。

[1416: サラリーマンさん]

ああ、あんたが別ハンをつかうことは承知してる。
しかし、遊んでるのは理解してるが、絡むならマンカン士（高齢）にしてみたら？あれは使えん。
それが回答＞1414

[1417: 暇人]

>ああ、あんたが別ハンをつかうことは承知してる。

これは分かる。
で、大当たり（でもこのスレでは統一してるつもりだけどな。さっきのようにつけ忘れたら訂正するし。）

>しかし、遊んでるのは理解してるが、絡むならマンカン士（高齢）にしてみたら？あれは使えん。
>それが回答＞1414

こっちは意味が分からないや。

[1418: サラリーマンさん]

管理侍に本拠地に戻るように言っておくれ＞1414
高度な内容をここに書くのはもったいない話。アホが多すぎ。
管理侍に教えを乞う人にコメントしたいものである。
私は部屋主だから。

[1419: 暇人]

>管理侍に本拠地に戻るように言っておくれ＞1414

私に言われても・・・。
それにどのスレに行っても登場人物は同じなんじゃないの？

最後に

>>実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。

>確かに今回の震災みたいなケースだとそうなのかな？どうなの？

>資産無しならともかく、他に担保価値のある不動産があってもそんなに優しいもんなの？
>純粋に実態を知りたい

これだけ教えて。

[1420: サラリーマンさん]

え？報道の内容しか知りませんよ。下記の「私的整理ガイドライン」っていうのは民事再生法とほとんど変わらないでしょう。見てないけど。要するに年収の2年分まで債務を減らすんですよ。
残債が2000万あっても、年収400万のひとなら、800万まで減らす。銀行側は放棄した1200万を無税償却する。

間違ってたら入居済み住民がコメントしてくれるかも。

一応引用しますが

東日本大震災の被災地での、いわゆる「二重ローン問題」について、政府は６月１７日、関係閣僚会議を開き、政府の対応策を示した「二重債務問題への対応方針」を正式に決定した。

　住宅ローンに関しては、個人向けの私的整理ガイドラインを新たに策定する。金融機関の無税償却などが可能となる方策を検討し、債務免除を受けやすい環境を整備する。

　また、新規で住宅ローンを組まなくても済むように、災害公営住宅の整備も進める。

[1421: 匿名]

部屋主？

[1422: 暇人]

>え？報道の内容しか知りませんよ。下記の「私的整理ガイドライン」っていうのは民事再生法とほとんど変わらないでしょう。見てないけど。要するに年収の2年分まで債務を減らすんですよ。

ごめん、途中から無理矢理話に入ったせいか一般論だと思って聞いてた。

記事引用どうもです。

アホですんません。

[1423: サラリーマンさん]

他の「担保価値のある不動産」といってもどうやって調べるんですかね？銀行預金だって捕捉できないとおもう。
そういうのは見ないし、見れないと思うよ。

[1424: サラリーマンさん]

ああ、了解だよ＞1422のひまじん

あほはマンカン士だろう。

[1425: 暇人]

>No.1403 by 入居済み住民さん　2011-07-27 20:05:37
>債務は残る　他の担保があればそれに抵当権を付ける　無くて保険金があれば代位する
>何もなく再建マンションの話もなければ　敷地権に
>もしくは破産するか


こっからの流れでの話なので、今更

>他の「担保価値のある不動産」といってもどうやって調べるんですかね？銀行預金だって捕捉できないとおもう。

と言われても困ってしまう。

でも少なくとも銀行口座は調査会社に頼めば簡単に分かるよ。
カネはかかるけど住宅ローン残額を考えれば費用の範囲内（数万円）。
不動産だって調べられるんじゃないかな。
金融機関がこういう手段を使っているかどうかは知らんけど。

[1426: 入居済み住民さん]

資産より負債が大きいのであればしがみ付くことは無いでしょう　破産が増えれば財務省が嫌がるだけです

ここは新たにゼロから新天地（原発の影響を受けないところ）で始めましょう