マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1361: サラリーマンさん]

うーん。管理侍の会社の法務室にきいたほうがいいのでは？

http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo196.php

この記事の最後のほう、
「地盤沈下が生じた地域では同じ土地に再建するのは難しいかもしれませんが、阪神大震災では、この法律により被災マンション172件のうち108件の建て替えが決定したそうです。」
とあるのでね。
全壊じゃなければこの法律を適用しなくても再建できるはずじゃないのかな？
被災区分所有法 第五条は買取請求の期間を少し延長してるだけでしょ。

[1362: サラリーマンさん]

全壊＝滅失登記ですよ。実体の権利変動を映すのが登記ですから。
抵当権も絡んでるし、価値の無いものは消さないとね。

[1363: サラリーマンさん]

・建物が滅失したときは，表題部所有者又は所有権の登記名義人は，１カ月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならない。

・建物の滅失の登記は，登記官の職権によってすることができる。

（今回の震災の場合はこれだが、どの程度で滅失（＝全壊）なのかは知らないが住めるのに全壊にされたひとがいるよ。判定は自治体がやるらしい。残ってる建物はガレキ扱いなんだろうね）
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1164598301
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/n/07/index2.html

ゴルゴは更地にしないと全壊でも滅失ではないと言いたいようだが、そんな扱いしたら混乱するだけ。

・抵当権の登記のある建物について滅失の登記がなされた場合には，抵当権者の承諾がなくても，その建物の登記記録は閉鎖される。

[1364: サラリーマンさん]

>>管理侍、ゴルゴ
私は下記の見解は当然だと思う。震災で、全壊の罹災証明が出てるのに、物理的に建ってるし、まだ住めるなんて言うひとがいるなら、それは滅失ではないなどというのはおたくさんらだけ。

家主と借家人の関係の質問だが、全壊と滅失の意味については区分所有建物も違いは無いはずである。

Ｑ１－３ 震災において、建物が滅失した場合と滅失していない場合で、家主と借家人の関係はどうなるのでしょうか。また、実際に建物の滅失とはどのような状態を意味しますか。

建物の滅失とは、建物が物理的に倒壊した場合のみならず、建物が物理的には倒壊せずにいても、社会経済的に見てもはや建物としての利用価値（効用）を有しない場合も含みます。罹災証明書の発行の際には、全壊、半壊、一部壊という用語が使用される場合がありますが、全壊は滅失に当たり、一部壊は滅失に当たらないと一般的にはいえるものの、半壊は微妙です。

建物が建っていたとしても、当該建物が危険建物に指定され、取毀しを予定されている場合、建物を修復しようとすれば修復できないこともないが、その費用が過大にかかってしまう場合などはむしろ、全壊とも評価でき滅失に当たりうるでしょう。逆に合理的な修繕費を投下することによって修復可能であれば滅失とはいえません。

http://www.yglpc.com/qa_earthquake/q1.html#q1-1

[1365: サラリーマンさん]

暇なので追記するが、
東日本大震災で被災して全壊したマンションの建物滅失登記の原因日付は平成23年3月11日であり、全壊したマンションの管理組合は同日に消滅している。

[1366: サラリーマンさん]

こういう話は管理侍の本拠地でやりたいものである。やる気出してほしいね。

[1367: 管理侍]

サラリーマンさん
>>1364は非常にわかりやすい解説ですね。
借家人は居住を前提とした立場であり、区分所有者は物理的所有の立場であることから、
若干の疑問はあるものの、被災区分所有法も読み返してみてよく理解できました。
震災という有事の際の復旧をスムーズに行うため、
区分所有法本来の考え方を超えた判断が可能ですね。

被災区分所有法なんか普段全く関係無いので完全に忘れ去っていて、
区分所有法のみが頭に染み付いてました。

しかしサラリーマンさんこのテーマにハマってますね。
やる気はあるのですが、忙しくて。。。

[1368: 匿名Ａ]

>ゴルゴ１３さん
いろいろ勉強させられました、ありがとうございました。
法律のプロである弁護士や検事、判事でも見解が分かれるし、民法・区分所有法・建築基準法等からも
論点が違う面が見受けられます。
ただ、裁判では声の大きい弁護士如何によっては、判決に影響を与える場合も少なからずあるのではと　　　　思われます。
ここでも、一つの建築物にあたるかどうかは、各事案ごとに決せざるをえないと判事はいっております。
私が問題提起したのからするとかなり論点がずれてきたように思います。
私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断される
マンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく必要があることを訴えたかったのです。
現在の区分所有法とかでは、もし片方の棟の建替え（１棟だから片方だけの建替えはないでしょうが）
を行おうとしても、決議されることはまずないと思われます。
片方の棟は建替えをしなくていいのに、全組合員で経費を負担するということは考えられませんので。
しかし、壊れた片方の工事はやらなければならない訳ですから、その決議がやりやすいように方向づけを
しておく必要があるのではと思っております。
団地型の規約にしておけば、その棟で決議することが可能になりますので、問題解決がしやすくなるのは
間違いないと思います。

[1369: 前期高齢管理士]

サラリーマンさん　ゴルゴ１３さん

なかなか勉強家ですね。大変参考になりました。
団地の一棟が損壊した場合の事例については、私にはいま一つ釈然としません。
近々マンション問題に詳しい弁護士さんにお会いしますので時間があれば聞いてみます。
実現すれば、その内容をレスします。

それにしても、建て替えであれ、解体処分であれ、再建であれ、当事者になれば
合意形成するのは大変です。各々の事情により主張が異なりますから。

仙台市の解体処分決議の事例（基礎損傷による２棟共大きく傾いた）は
短期に合意に至った事は驚異です。
私は、民間分譲物件の建て替え（再建も同様）は無理との立場ですから
この解体処分決定は当を得たものと思います。

[1370: 暇人]

>No.1349 by サラリーマンさん　2011-07-26 20:57:39
>暇人は理解しています。
>暇人のコメントお願い。

急にスレが進行して驚いて読み返してたらご指名が。
しかし恥ずかしながらついていけてません（読めてもいません）。

[1371: 匿名さん]

片方の建物が壊れていなかったら、両方壊すことはしないでしょう。

[1372: 匿名さん]

こういう問題提起があれば、それについていろいろ意見がでてきます。
そして勉強していき、レベルが上がっていけばマンション管理士の力も
向上していくでしょう。
いきなり弁護士にこの問題について質問したとしても、答えられる弁護士は
まずいないでしょう。
裁判を経験した弁護士でも見解は分かれているのですから。

[1373: 近所をよく知る人]

マンション管理士、業管士よ、言い訳は無しよ。
全然災害対応能力は皆無であることが証明された。

[1374: 匿名さん]

マンション管理については、マンション管理士が一番詳しいよ。
弁護士が金にならない、殆ど裁判にもならない建替えとかの法律を
勉強する筈もないしね。
やるとしたら、義務違反者とか滞納者に対する訴訟程度だよ。

[1375: 匿名さん]

それはいえるね。

[1376: 匿名さん]

>1369
解体処分決議だけがされて、その後のことはどうなるのだろう。
土地の売却？建替え？

[1377: 匿:名さん]

>>>1368　匿名Ａさん（Ｍ県のマンション管理士さん）
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく必要があることを訴えたかったのです。

構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンション
（たとえば、Ｌ字型、Ｔ字型、コの字型マンションで各部分を EXP.J で接合したマンション
など）を団地型管理規約で対応するのは不適切であると思います。

[1378: ゴルゴ１３]

>>1368,>>1369
匿名Ａさん 前期高齢管理士さん

私の興味の対象は、あくまで一棟の建築物とは何かです。
従って、もともとの議論していた団地管理組合の話とは、分けて考えて頂いて結構です。もし、混乱させたようなら、ご容赦ください。まあ、団地との兼ね合いで未解決の疑問もあるのですが、それは別に機会があれば。

[1379: 前期高齢管理士]

＞ 匿:名さんへ

不適切と思われる根拠は何でしょうか？
少なくとも修繕積立金の分別管理は明確にしておいた方がよいと思いますが…。

それとも、各棟固有の修繕改修であっても（全体の）修繕積立金（一時供出金を含む）を
充当する旨、規約に明記（事前合意）するとか。

＞ゴルゴ１３さんへ

建築上の解釈はどうであれ躯体が別なら、管理組合としては見掛けが一体の建物でも分別を
考慮すべきと思います。
どこかで一棟か否かの判例が紹介されていましたが、判例は個々の実情を勘案してなされる
もので、必ずしも普遍的ではありませんね。

[1380: 匿名さん]

>1377
ということは、片方だけの復旧工事はできないということですね。
片方だけの工事をするのに、何百万も追加支払いをすることは拒否されるでしょうから。
壊れていない棟の住民は負担したくないので、決議は成立しませんよ。
しかし、壊れた棟だけの組合員だけでしたら復旧工事は可能でしょうが。