マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1337: サラリーマンさん]

震災で全壊した建物の滅失登記は国が職権でやるらしい。

[1338: サラリーマンさん]

東日本大震災で全壊した建物の滅失登記
http://blog.ailog.jp/miyuki/blogs/387260.php

[1339: 匿名さん]

>1333を書いてから、ああこれは

>暇人って司法書士なのか？

という反応が来るかな？と思いました・・・。

でも違います。司法書士は私ほど暇じゃないでしょ。

[1340: サラリーマンさん]

マンカン士は司法書士の勉強をして欲しいですね。最近はＤＶＤ教材が安いですから。
もし受かって簡裁で代理人で裁判やったら感動ものでしょう（というか相当緊張したらしいが）。知り合いがそう言ってました。

[1341: ゴルゴ１３]

・通常の滅失登記…必要書類に解体業者の滅失証明書が必要（表題登記時に施工業者の証明書がいるのとパラレルになっている）

・いつ滅失したか分からない場合…所有者が上申書で登記官に職権での滅失するよう申し出する

→携帯なので、震災のリンク先が何を書いてあるかわからない。だが、上記の通常の場合のように、跡形もないように解体された状態になって滅失登記される。だから、住む住まないが議論する程度に建物が現存する場合には、登記上の滅失はできない。

[1342: サラリーマンさん]

↑その場合は、特別措置法が適用されないだけでしょう。

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建するためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定により、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものである。

[1343: サラリーマンさん]

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の適用が無ければ、
直ちに共有物分割請求（土地、預金）するひとが出てくるでしょう。

共有物分割請求するひとは、建物が滅失していると主張するはずですよ。
まだ住めるって人がいたら「滅失」しているかについて裁判ですね。

[1344: ゴルゴ１３]

>>1342
特別措置法のことなんぞ一言も言っていないよ。

>>1332で、滅失登記した後で、『まだ住める！…』と書き込みしているから、それは無いって教えただけだよ。

[1345: サラリーマンさん]

↑建物滅失登記は区分所有者全員の同意がいるの？

>>1332で、滅失登記した後で、『まだ住める！…』と書き込みしているから、それは無いって教えただけだよ。

[1346: サラリーマンさん]

多様な価値観のひとがいますから、頑張る人はいますよ。神戸の震災でもお金が無いから住み続けるっていってた老人の話、昔テレビでみたよ。

[1347: ゴルゴ１３]

区分所有の滅失登記はやったことないから、区分所有者全員の同意がいるかどうかは知らない。

[1348: 管理侍]

サラリーマンさん
>>1329で管理組合消滅とあるが、戸建と違い地震・津波でマンションが無くなることはないでしょう。
住める住めないの問題ではなく、箱として共用・専有の区分けが残っていれば管理組合は存続するのでは。

[1349: サラリーマンさん]

暇人は理解しています。
暇人のコメントお願い。
特別措置法適用で多くのマンションが神戸で再建された記事は私がリンク出してるんで過去レス見て下さい。

特別措置法適用で再建したっていうことは、全壊していて、管理組合消滅していて
再建集会の4/5で再建を決議したってこと。

[1350: サラリーマンさん]

昨夜11時くらいに意味がわかったんですよ。＞管理侍
区分所有法は建物が無くなれば適用されません。敷地権（＝所有権、借地権等）の共有関係が残るのみ。

[1351: 匿名]

管理組合って、組合財産を組合員に分配し終わるまで存続するのではないか？

[1352: サラリーマンさん]

ああ、構成員は同じですが、規約は失効しますから、管理組合とは言えないですね。言わば敷地共有者組合かな？すべて民法に従うことになります。

[1353: サラリーマンさん]

いつでも共有物分割請求できるので、脱会自由ですね。
特別措置法はそれを3年間制限するものみたいよ。
昨日からの過去レス読んだらわかるよ。

[1354: 管理侍]

区分所有法は建物が無くなれば適用されないのは当然なのですが、
逆に言えば建物が存在する限り適用されると考えられますよね。

不勉強で申し訳なかったです。
被災区分所有法 第二条の「一棟の建物の全部が滅失」という状態が現実に発生するのか疑問でした。

調べてみると被災区分所有法の適用は結構あったんですね。
建物一棟が完全に滅失しないと適用されないのかと思ってましたが、地盤沈下の地域で適用されたとか。

他に適用されたケースを知ってる方、どんなケースがあったのか情報ください。

[1355: ゴルゴ１３]

サラリーマンさん

あんたの過去レスどう整理すればいいの？

〇法律等ルール
・民法の物権
・区分所有法
・被災マンション再建法
・不動産登記法
・管理規約

〇場面
・被災マンション再建法に該当する場面・総会で揉める場面・調停を含む広い意味での訴訟の場面
・不動産登記の場面・神戸震災の場面
・東日本大震災の場面
etc


これだけ、関連不明なまま乱射しまくって、それを理解しろっていわれても。なんだかな。悪いがオレには無理。


せっかく、匿名さんの一人が匿名Ａさんになって、充実してきたのに。。。

[1356: 匿名]

>>1354
管理侍さん

そりゃ、地震で建物が鉄筋コンクリートがすべて瓦礫になるわけ無いがな。

[1357: 匿名]

ピロティが潰れたのが典型的

[1358: サラリーマンさん]

マンカン士は再建を建て替えだと思っていたんだよ
それが回答>ゴルゴ１３

[1359: 管理侍]

建物の一部が滅失した場合の復旧は被災区分所有法 第五条に書いてるね。
ということは、やっぱり第二条の「一棟の建物の全部が滅失」という表現は読んで字のごとく、
建物の全部が滅失した場合のことを言ってるのでは？

[1360: ゴルゴ１３]

>>1327
匿名Ａさん

>>1326で引用した判例のリンクを貼っておきます。

■　渡り廊下が長いもので「一の建築物」と認められた例

>３５ｍの渡り廊下でも１の建築物に該当した下級審判例もあるみたい。
>平成２３年６月３０日仙台地裁・平成２３（行ウ）１建築確認処分取消請求事件
　↓
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110715140026.pdf

■　マンションの高層棟と低層棟を「一の建築物」と認めた例

上記の例が病院なので、マンションの例として良さそうなのがこちら。
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20080325140343.pdf
争点がいろいろあるので判決文が長く、「一の建築物」かどうかの検討部分である
Ｐ１１以降を見ると良いと思う。
マンションのありとあらゆる設備・機能について仔細に検討した上で
判断をしている。

下の判例は実にリアルに検討されていて面白い！！！

[1361: サラリーマンさん]

うーん。管理侍の会社の法務室にきいたほうがいいのでは？

http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo196.php

この記事の最後のほう、
「地盤沈下が生じた地域では同じ土地に再建するのは難しいかもしれませんが、阪神大震災では、この法律により被災マンション172件のうち108件の建て替えが決定したそうです。」
とあるのでね。
全壊じゃなければこの法律を適用しなくても再建できるはずじゃないのかな？
被災区分所有法 第五条は買取請求の期間を少し延長してるだけでしょ。

[1362: サラリーマンさん]

全壊＝滅失登記ですよ。実体の権利変動を映すのが登記ですから。
抵当権も絡んでるし、価値の無いものは消さないとね。

[1363: サラリーマンさん]

・建物が滅失したときは，表題部所有者又は所有権の登記名義人は，１カ月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならない。

・建物の滅失の登記は，登記官の職権によってすることができる。

（今回の震災の場合はこれだが、どの程度で滅失（＝全壊）なのかは知らないが住めるのに全壊にされたひとがいるよ。判定は自治体がやるらしい。残ってる建物はガレキ扱いなんだろうね）
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1164598301
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/n/07/index2.html

ゴルゴは更地にしないと全壊でも滅失ではないと言いたいようだが、そんな扱いしたら混乱するだけ。

・抵当権の登記のある建物について滅失の登記がなされた場合には，抵当権者の承諾がなくても，その建物の登記記録は閉鎖される。

[1364: サラリーマンさん]

>>管理侍、ゴルゴ
私は下記の見解は当然だと思う。震災で、全壊の罹災証明が出てるのに、物理的に建ってるし、まだ住めるなんて言うひとがいるなら、それは滅失ではないなどというのはおたくさんらだけ。

家主と借家人の関係の質問だが、全壊と滅失の意味については区分所有建物も違いは無いはずである。

Ｑ１－３ 震災において、建物が滅失した場合と滅失していない場合で、家主と借家人の関係はどうなるのでしょうか。また、実際に建物の滅失とはどのような状態を意味しますか。

建物の滅失とは、建物が物理的に倒壊した場合のみならず、建物が物理的には倒壊せずにいても、社会経済的に見てもはや建物としての利用価値（効用）を有しない場合も含みます。罹災証明書の発行の際には、全壊、半壊、一部壊という用語が使用される場合がありますが、全壊は滅失に当たり、一部壊は滅失に当たらないと一般的にはいえるものの、半壊は微妙です。

建物が建っていたとしても、当該建物が危険建物に指定され、取毀しを予定されている場合、建物を修復しようとすれば修復できないこともないが、その費用が過大にかかってしまう場合などはむしろ、全壊とも評価でき滅失に当たりうるでしょう。逆に合理的な修繕費を投下することによって修復可能であれば滅失とはいえません。

http://www.yglpc.com/qa_earthquake/q1.html#q1-1

[1365: サラリーマンさん]

暇なので追記するが、
東日本大震災で被災して全壊したマンションの建物滅失登記の原因日付は平成23年3月11日であり、全壊したマンションの管理組合は同日に消滅している。

[1366: サラリーマンさん]

こういう話は管理侍の本拠地でやりたいものである。やる気出してほしいね。

[1367: 管理侍]

サラリーマンさん
>>1364は非常にわかりやすい解説ですね。
借家人は居住を前提とした立場であり、区分所有者は物理的所有の立場であることから、
若干の疑問はあるものの、被災区分所有法も読み返してみてよく理解できました。
震災という有事の際の復旧をスムーズに行うため、
区分所有法本来の考え方を超えた判断が可能ですね。

被災区分所有法なんか普段全く関係無いので完全に忘れ去っていて、
区分所有法のみが頭に染み付いてました。

しかしサラリーマンさんこのテーマにハマってますね。
やる気はあるのですが、忙しくて。。。

[1368: 匿名Ａ]

>ゴルゴ１３さん
いろいろ勉強させられました、ありがとうございました。
法律のプロである弁護士や検事、判事でも見解が分かれるし、民法・区分所有法・建築基準法等からも
論点が違う面が見受けられます。
ただ、裁判では声の大きい弁護士如何によっては、判決に影響を与える場合も少なからずあるのではと　　　　思われます。
ここでも、一つの建築物にあたるかどうかは、各事案ごとに決せざるをえないと判事はいっております。
私が問題提起したのからするとかなり論点がずれてきたように思います。
私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断される
マンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく必要があることを訴えたかったのです。
現在の区分所有法とかでは、もし片方の棟の建替え（１棟だから片方だけの建替えはないでしょうが）
を行おうとしても、決議されることはまずないと思われます。
片方の棟は建替えをしなくていいのに、全組合員で経費を負担するということは考えられませんので。
しかし、壊れた片方の工事はやらなければならない訳ですから、その決議がやりやすいように方向づけを
しておく必要があるのではと思っております。
団地型の規約にしておけば、その棟で決議することが可能になりますので、問題解決がしやすくなるのは
間違いないと思います。

[1369: 前期高齢管理士]

サラリーマンさん　ゴルゴ１３さん

なかなか勉強家ですね。大変参考になりました。
団地の一棟が損壊した場合の事例については、私にはいま一つ釈然としません。
近々マンション問題に詳しい弁護士さんにお会いしますので時間があれば聞いてみます。
実現すれば、その内容をレスします。

それにしても、建て替えであれ、解体処分であれ、再建であれ、当事者になれば
合意形成するのは大変です。各々の事情により主張が異なりますから。

仙台市の解体処分決議の事例（基礎損傷による２棟共大きく傾いた）は
短期に合意に至った事は驚異です。
私は、民間分譲物件の建て替え（再建も同様）は無理との立場ですから
この解体処分決定は当を得たものと思います。

[1370: 暇人]

>No.1349 by サラリーマンさん　2011-07-26 20:57:39
>暇人は理解しています。
>暇人のコメントお願い。

急にスレが進行して驚いて読み返してたらご指名が。
しかし恥ずかしながらついていけてません（読めてもいません）。

[1371: 匿名さん]

片方の建物が壊れていなかったら、両方壊すことはしないでしょう。

[1372: 匿名さん]

こういう問題提起があれば、それについていろいろ意見がでてきます。
そして勉強していき、レベルが上がっていけばマンション管理士の力も
向上していくでしょう。
いきなり弁護士にこの問題について質問したとしても、答えられる弁護士は
まずいないでしょう。
裁判を経験した弁護士でも見解は分かれているのですから。

[1373: 近所をよく知る人]

マンション管理士、業管士よ、言い訳は無しよ。
全然災害対応能力は皆無であることが証明された。

[1374: 匿名さん]

マンション管理については、マンション管理士が一番詳しいよ。
弁護士が金にならない、殆ど裁判にもならない建替えとかの法律を
勉強する筈もないしね。
やるとしたら、義務違反者とか滞納者に対する訴訟程度だよ。

[1375: 匿名さん]

それはいえるね。

[1376: 匿名さん]

>1369
解体処分決議だけがされて、その後のことはどうなるのだろう。
土地の売却？建替え？

[1377: 匿:名さん]

>>>1368　匿名Ａさん（Ｍ県のマンション管理士さん）
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく必要があることを訴えたかったのです。

構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンション
（たとえば、Ｌ字型、Ｔ字型、コの字型マンションで各部分を EXP.J で接合したマンション
など）を団地型管理規約で対応するのは不適切であると思います。

[1378: ゴルゴ１３]

>>1368,>>1369
匿名Ａさん 前期高齢管理士さん

私の興味の対象は、あくまで一棟の建築物とは何かです。
従って、もともとの議論していた団地管理組合の話とは、分けて考えて頂いて結構です。もし、混乱させたようなら、ご容赦ください。まあ、団地との兼ね合いで未解決の疑問もあるのですが、それは別に機会があれば。

[1379: 前期高齢管理士]

＞ 匿:名さんへ

不適切と思われる根拠は何でしょうか？
少なくとも修繕積立金の分別管理は明確にしておいた方がよいと思いますが…。

それとも、各棟固有の修繕改修であっても（全体の）修繕積立金（一時供出金を含む）を
充当する旨、規約に明記（事前合意）するとか。

＞ゴルゴ１３さんへ

建築上の解釈はどうであれ躯体が別なら、管理組合としては見掛けが一体の建物でも分別を
考慮すべきと思います。
どこかで一棟か否かの判例が紹介されていましたが、判例は個々の実情を勘案してなされる
もので、必ずしも普遍的ではありませんね。

[1380: 匿名さん]

>1377
ということは、片方だけの復旧工事はできないということですね。
片方だけの工事をするのに、何百万も追加支払いをすることは拒否されるでしょうから。
壊れていない棟の住民は負担したくないので、決議は成立しませんよ。
しかし、壊れた棟だけの組合員だけでしたら復旧工事は可能でしょうが。

[1381: 匿:名さん]

>>1379 さん（前期高齢管理士さん）

一つの建築物であるかどうかは設計段階で自ずと決まっています（それに基づいて
確認申請がなされます）。
一つの建築物として設計され、構造（耐力）上、各部分の縁を切って EXP.J で
接合されたマンションは、全体で一つの建築物です。

団地型管理規約は、同一敷地内に複数棟が構造的にも機能的にも独立している場合に
採用するものではないでしょうか。

[1382: サラリーマンさん]

そもそも自分の部屋が無傷なら同じ建物でもお金出さないと思いますけど。

[1383: 匿名さん]

自分の棟のためならお金は出しても、隣の棟の工事のお金は
ださないだろうな。

[1384: サラリーマンさん]

何百万円もだすの?

[1385: 前期高齢管理士]

＞匿:名さんへ

レスありがとうございます。
確かに団地型標準管理規約は、貴方の言われるような建物配置を想定して作られています。
しかし、１３７９でゴルゴ１３さん宛で触れたように別の躯体ならそれに対処できるよう
対応すべきだと主張したいのです。（団地型規約も参考に）
建築に関してはまったく素人ですが、Ｅｘｐ.Ｊを必要とするよう間隔を取っているのは
地震等で振動した場合、それぞれの挙動が違うからでしょう。
躯体別に異なった損傷を受ける事は充分考えられます。
修繕積立金の使用目的は、出来るだけ明確にしておくべきだと思っています。

[1386: サラリーマンさん]

土地を分筆すべきじゃないの?