マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1257: 入居済み住民さん]

1棟だけの建て替えの場合　管理組合の分離からでしょう

[1258: サラリーマンさん]

管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になったあとだが、
全壊したほうの管理組合は解散して清算法人みたいになるのでは？
解散手続きはどうやってやるんだ？
全壊したあとは民法の共有物としてやるのかな。

[1259: サラリーマンさん]

>>1257 by 入居済み住民さん　2011-07-24 17:45:00
そそ。
べトちゃん、ドクちゃんの一方が死んだと考えればよい。

[1260: 管理侍]

Ａ棟とＢ棟を単棟扱いにしている場合、Ａ棟共用部分はＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
Ｂ棟共用部分もＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
しかも、土地が一筆でＡ・Ｂ全区分所有者で共有だったとする。

Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？
単純に積立金だけの按分では済まないでしょう。
Ａ棟に対してＢ棟区分所有者も共用部分に関しては「権利者」ですし、
土地についても当然に共有者。

全壊と言っても１棟全てが粉々に崩壊することは有り得ないですから、
解体するまでは専有部分も共用部分も存在しています。

その状況で管理組合の分割・清算って有り得るのでしょうかね。
最後まで一つの建物として扱い、Ａ・Ｂ全区分所有者で対応していくしかないのでは？

[1261: サラリーマンさん]

ですから裁判上の和解しかないですよ。多数決にはなじまないです。

[1262: サラリーマンさん]

分割の方法論は、単棟型から団地型規約への移行手順に準じるんでしょうね。

[1263: 匿名さん]

＞Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？

管理会社の人には区分所有法69条（団地内の建物の建替え承認決議）の知識は無い様です。

[1264: サラリーマンさん]

知り合いのマンションが単棟型から団地型に規約を変える（特別決議）のに５年かかったんだ。４年否決。５年目可決。
平時では困難であり、震災等の有事のときにやればよいよ。裁判で。

[1265: 管理侍]

仮にＡＢ両棟で200名の所有者（共有者）が存在した場合、
200名の和解ってどういう裁判なのですか？

組合の分割は理論上は可能なんでしょうけど、
非常時、Ａ棟のみ全損という利害関係が相反するような状況下でどこまでやれるのかですね。

そう考えると規約というのは大切で、非常時に備えて普段から適正なものにしておかないとダメですね。

今回の震災被害への対応も踏まえた内容で、今後標準管理規約の見直しが議論されることでしょう。

[1266: サラリーマンさん]

調停から入るんでしょうね。和解（調停の和解は裁判上の和解になるみたい）したら判決と同じ効力が出て、払うと言ったのに後からカネはらわん人には強制執行できる。
調停がうまくいかないときは、調停案に従わないやつを訴えるしかない。少数の反対派は個別につぶしていく。

[1267: 匿名さん]

管理侍さんらしくない答えですね。
専有部分と共用部分を分けて考えるといってますが、それ以前の問題として建て替え決議
なり復旧決議なりをどうするかではないでしょうか。
全然壊れなかった棟の住民は、多額の個人負担が伴う建替えなり復旧決議にはまず賛成
しないのではないでしょうか。
片方が4分の3以上（大規模滅失工事）の議決権があれば承認される可能性はありますが、
小さい棟の場合はまず無理でしょうね。過半数でも確保できないでしょう。
単棟型の場合は片方だけの建替えというのはありませんよね、1棟なんですから。
片方の棟だけが全壊した場合の対応は非常にむずかしいとおもいます。
区分所有法はそういう場合を想定してませんので、もし裁判になっても裁判官は
悩むでしょうね。
国交省は早めにこの対応策を検討すべきだと思います。
対応策は簡単です、建物が別になっていて単棟型管理規約になっているマンションに対して
早く団地型管理規約に変更するよう指導すればいいのですけど。
管理会社も管理組合に対して提案すべきだと思います。

[1268: サラリーマンさん]

少数派を裁判でつぶす例はこちら。
http://soudan-situ.cocolog-nifty.com/chie/2011/02/post-9a0b.html

[1269: 管理侍]

サラリーマンさん
その調停は組合が申し立てるの？
だとすれば事前のそのための合意形成が必要ですよね。
挙げて頂いた事例のように一人の反対者を訴えるのは簡単ですが、
議論になっているケースでは、意見が二分、三分しそうじゃないですか？

>>1267
その通りです。ほぼ同意見ですよ。
Ａ・Ｂまとめて１棟のマンションにおけるＡ棟のみの建て替えは、
所謂法律上の「建て替え」ではなく、「復旧」になるのではないでしょうか？

その復旧にはＢ棟も当然多額の個人負担を伴いますが、
建て替える側のＡ棟は専有部分の費用を丸々個人負担にするのが平等だと思いますので、
更に多額の負担となります。
従って合意形成に至るのは相当困難です。

既存のマンションにおける規約を単棟型から団地型に変えるのは思ってる程簡単ではないですよ。
持分に影響しますから。
それでも非常事態になる前にやっておいた方がよいのでしょうけど。。。

[1270: サラリーマンさん]

そんなに難しい話以前の問題として、単棟のマンションが全壊したら管理組合は解散できるのかな？

[1271: 管理侍]

できるでしょう。

今回の震災で管理組合解散の話ってありませんでしたっけ？
マンション管理新聞だったかな？何かで見たような気が。。。

[1272: サラリーマンさん]

これ？法人なのが気になるけどね。法人の場合は解散後、民法の清算法人に移行するのだろうけど、法人じゃなかったらどうなるの？
立て替えが４／５で解散が３／４なら解散を選んだほうが楽？


区分所有法
（解散）第55条　管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
1．建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあっては、その共用部分）の全部の滅失
2．建物に専有部分がなくなつたこと。
3．集会の決議

２　前項第３号の決議は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数でする。

[1273: 管理侍]

建物の解体、管理組合の解散を全員合意でやったみたいですね。

http://www.asahi.com/special/10005/TKY201107050658.html

[1274: サラリーマンさん]

数人が「まだ住める！」って頑張った場合、どーなるのだろう・・・
法律の不備ではないかとおもう。３／４で解体できないか？

[1275: 匿名さん]

管理侍さん
規約を単棟型から団地型に変更するのも大変ですけど、団地型管理規約にすれば、
修繕積立金は、Ａ棟修繕積立金、Ｂ棟修繕積立金、全体修繕積立金の３つにしなければ
なりませんからね。
管理会社としても、会計が複雑になるので、委託事務費の値上げも要求されるでしょう。
しかし、想定外のことも考えておいた方がいいですよね。
管理会社の皆さんは、こういったマンションを担当されていたら、団地管理規約への変更の
アドバイスをすべきですね。
私どものマンションでは、規約の全面改正をしましたよ。当然使用細則の改正もですけど。
そして、全組合員に製本して配布しました。
苦労したのは専門委員会のメンバーだけであって、一般組合員は臨時総会でもあまり関心が
ないのか出席者は少なかったですね、議決権行使書での参加は当然ありましたけど。

[1276: ゴルゴ１３]

いま、盛り上がっているケースは、見た目一棟だけど、形式上エクスパンション・ジョイントで結合されている二棟の建物ってことでよい？

[1277: 匿名さん]

そうですよ。

[1278: サラリーマンさん]

ん？まずは単棟の解体、解散の要件から。

[1279: 管理侍]

サラリーマンさん
区分所有法に規定が無ければ全員合意を取らざるを得ないでしょうから、解体は無理なんでしょうね。

>>1275
当然会計の区分も必要ですね。
単棟型から団地型への規約変更の提案は、管理会社からあまりできていないような気がします。

ゴルゴさん
エキスパンション・ジョイントとか、渡り廊下とかでしょう。
古いマンションだと一つの敷地で全く独立して建っていて、
建物が全く繋がってないのに単棟型規約のマンションも存在します。

[1280: サラリーマンさん]

全員賛成で解体、解散ですか。。。
とすると建替えも解体もできない場合、普通決議で修繕工事をするしかありませんね。

[1281: 管理侍]

そう。でも全壊している現実が目の前にあるとしたら・・・。
個々の利害が絡み合って、なかなか合意形成ができない・・・。

私が言ってはいけないのですが、マンションは恐いですね。

今日は勉強になるご意見が多数あり有意義でした。
ありがとうございます。

それでは本日はこの辺で失礼します。

[1282: 匿名さん]

(仙台市若林区Sマンション) 案内していただいたマンション住民た ちと一緒に、地震保険の扱いや復旧資 金の問題など、今後の取り組みについ て話し合いました。地震保険では非耐 震壁の損傷が中心であったため「半損」 の認定が出ていないことが問題となっ ていました。

[1283: 匿名さん]

管理侍さん
本来団地型管理規約にすべきなのに、単棟型管理規約になっているマンションがあるのなら
管理会社としては、規約改正の提案をすべきですよ。
マンション管理のプロとして管理組合から委託を受けて管理事務を業として行っているので
あれば、それぐらいのアドバイスをするのは当然ではないでしょうか。
単なる営利主義だけでなく、心のこもった組合員の為になるサービスも必要ですよ。
国交省が動かなければ、管理会社が動くぐらいの気迫をみせて欲しいですね。
管理会社ならそれができると思いますよ。
単棟型から団地型に改正しようとした時、住民に不安を抱く方が多数おられました。
特に小さい棟の住民は心配されていました。単なる規約の全面改正だけでなく、そこから
説明し、説得しなければなりませんでした。
単棟型から団地型へ改正しなければならないマンションは数多くあると思いますが、
改正をするのは容易ではありません。是非管理会社からそれがスムースにできるように
リーダーシップを取って行動して頂きたいと思っております。
まずあなたの会社からでも、そのサービスに着手されたらいかがですか。

[1284: 匿名さん]

管理侍さん
組合員が不安と思った点を列挙しておきます。
　＊一つの組合としてやってきたのに団地にして別々にすればコミュニケが悪くなる。
　＊小さい棟に修繕積立金がまわりにくくなるのではないか。
　＊会計が複雑になる。
　＊片方だけが壊れることは考えられないのでは。その時はその時に考えればいいのでは。
　＊建替えはまだまだ先のこと。
　＊一つの建物として登記がしてあるので、団地型にするのはおかしいのでは。

　※こういった問題点を一つ一つ説明し解決していくことから始めました。
　　こういった問題点を住民が納得するように管理会社が啓蒙活動をやってもらえれば
　　やりやすくはなると思います。私どもの組合ではここを説得するのが大変でしたので。

[1285: 管理侍]

>>1283
>>1284
仰る通りです。
管理会社として助言すべきですね。
貴重なご意見ありがとうございます。

[1286: サラリーマンさん]

壊れてから裁判したらいいよ。どうせ単純な壊れ方はしないから。

[1287: 前期高齢管理士]

たった二日ほど覗いていなかったら、随分レスが進んでいて驚きました。
一気に１３０以上のレスを流し読みしてみた感想。

色々な法的知識をお持ちの方が参加されていますが、倒壊した場合の対処方法論には？？。
規約に不備がある事の査証として評価できるご意見も多くありますが…。

躯体構造上複数の建物で構成されているＭＳは、団地型規約を参考に規約の改正をすべきとの
ご意見は、まさにその通りだと考えます。（転ばぬ先の杖）

どの様な理由であれ、「建て替え」は民間デべ分譲のＭＳでは現実的ではないと考えています。
如何に永く生活に支障を生じさせないよう維持管理するか、これが管理組合の一義的機能です。

[1288: 匿名さん]

>1287さん
それはそうでしょうが、現実的に阪神大震災や今回の大震災が発生すれば
そういう局面は出てきますよ。
通常は考えられないことに対しての対応策なんですよ。
しかし、実際にこの問題は今回おこってますからね。

[1289: 暇人]

思い立って「雑談」の掲示板を見てみたら

>「マンション管理士」は信用できますか？

のスレがありました。
ちょっと不思議な状態になっていますね。

[1290: 前期高齢管理士]

＞１２８８さん
この議論で過去にどのレスをされた方か存じませんが…。
建て替えを含む既存建物を取り壊す理由は二つあります。
①震災等で突然住めなくなるケース　と
②老朽化が進み、大掛かりな修繕等に経済的合理性が無くなった場合。

①のケースで仙台の取壊し決議事例が紹介されましたが、建て替えを決めた訳ではありません。
阪神の事例で建て替えを実現したＭＳはかなりありますが、多くの犠牲を伴って実現しました。

②の事例で建て替えを実現した例で、民間分譲物件は殆んどありません。（容積率が主因）
旧公団や公社分譲物件は容積率に余裕がある場合が多く、建て替えに合理性がある場合もあります。

住めなくなったら、全体を売却する決議を行い売却金と現在の保有資金の合計を持ち分に
応じて配分し、夫々の考えで新たな住まいを求めるしかないと云うのが私の考えです。
（所謂建て替えで再建ＭＳに再び住まうのもこの範疇です）

[1291: 匿名さん]

>1290
売却ですか。
売却してどこかのマンションを買うのは割高ですね。
それより、建替え決議を行い建替えをした方が断然安くなるとおもいますけどね。
土地はあるわけですから、取り壊し費用と建設費用だけですみますし、デベ等の
売却益は勘案しなくていい訳ですから。
勿論建替えに参加されない方も当然おられますが、それについては、デベロッパー
が買い取ることになりますね。
出来上がったマンションは売却することになりますが、当然それには売却益を
加味するでしょうが。

[1292: 前期高齢管理士]

＞１２９１さん

あくまでも、容積率に余剰がない民間分譲物件の話ですが、
一般的に各区分所有者の土地持ち分はあまりありません。
場合によっては取り壊し費用でチャラ。

再度住む目的で、建て替えに参加すると約２年間の賃借費用及び余分な引越し費用を要します。

建て替え成功要件は、色々ありますが、
①容積率の余裕　②景気状況　③その地域の地価相場動向　等によります。
公団分譲物件でも実際に還元率１００％以上を実現できるのは稀有でしょう。

資金余裕があれば、再建後に売却で利益を得るを目的で建て替えに賛成（参加）する方もいる？
建て替えは本当に大変な事業です。お金の負担もさることながら、
各自のエゴが表面化し、区分所有者間のコミュニケーションの崩壊も伴います。

[1293: 匿名さん]

>1292さん
容積率は同じ条件でつくれば問題はないでしょう。
建替えを行った時の完成後の価格（この分を建て替え参加者は支払います）は、
取り壊し費用+建設費用-修繕積立金-災害復旧支援金-保険金です。・・・Ａ
勿論修繕積立金については、建替えに参加しない方の分は除かれます。
建替えに参加されない方は、ディベロッパーが買い取ります。
その買い取り価格は、Ａになります。ディベロッパーの利益は考慮していません。
概略はこうなります。
確かに、ドロドロした問題が発生しますし、各住民のエゴが出てくるでしょうね。
その対応の仕方としては、法に則って淡々とやるしかありません。
是々非々での対応あるのみです。

[1294: 匿名さん]

それにしても我こそはマンション管理士という者のコメントないのは？
やっぱ出来ないだろうな。

[1295: 匿:名さん]

>>1293
>容積率は同じ条件でつくれば問題はないでしょう。
既存不適格建築物であるマンションの場合は？

>その買い取り価格は、Ａになります。
詳しい説明をお願いします。

[1296: スレ主です]

>１２９３さん

被災ＭＳと一般ＭＳとごちゃ混ぜで論じていますね。
被災物件であっても災害復旧支援金がいかほどになるか未定ですし、大方は被災後の生活費の
足しになるだけでしょう。建て替え費用に算入する事は馴染みません。
保険金（地震保険の事）も同様です。（一般的な契約条件をご確認下さい）

同じ容積率での建て替えに、協力者（デべ等）として名乗りを上げる会社はありません。
企業としてあまりにも旨味（利益）が無さ過ぎますから。

失礼ながら１２９３のレスは机上の空論又は議論の為の議論と言わざるを得ません。

被災ＭＳに対して国や自治体は容積率の緩和や不動産取得税の免除・固定資産税の一定期間免除
等の支援策は出すべきでしょう。納税金からの金を出すのには限度がありますから。

[1297: 匿名]

スレ主っていたんだ！

ほぼ同容積の大宮スカイハイツという例もあるが、まあ普通はデカいものが建つからだわな。

[1298: 前期高齢管理士]

１２９６は私（前期高齢管理士）です。

１２９３さん、失礼しました。１２９７さん、ビックリさせて御免なさい。
他の自分で立てたスレを復活させていたものでミスりました。

[1299: 匿名さん]

>1296さん
災害復旧支援金は今回の地震以前に設定されてますよ。
全壊・半損・一部損壊によってちがいますけど。
全損の場合で300万だったと思いますけど。
確かに支援金は生活の一部になることもあると思いますが、それも含めて
建替えに参加するんであれば、必要な額はださなければならないでしょう。
建替えをするときは大きくすることも考えられますが、そうでなくても、
建替え参加者はかなり少ないと思いますので、それなりのメリットはあると思いますよ。
ただ、50～60戸といった小規模マンションでの建て替えは難しいかもしれませんが。
被災マンションと一般マンションがごちゃまぜではないんです、ただ災害の場合は
復旧支援金が支給されるというだけのことであり、そうでない場合はその分が
プラスになるということです。
私が提案した単棟型規約から団地型管理規約に変更すべきだというのからすると
論点がずれてはきましたけど。
団地型にしてないと、片方が全壊しても全損にはならないですからね。
これについては、「全壊判定」という著書で争われましたが、結局全壊判定はされませんでした。
だから団地の形態をとっているマンションは団地型管理規約に変更しておくべきだと思います。

[1300: 暇人]

不勉強ですみません。
かなり基本的なところを質問させてください。

地震保険において、団地型の場合の１棟の全損判定が、規約によって（単棟型or団地型）変わるのですか？

保険契約において規約が引用されているという意味でしょうか？

[1301: 匿名さん]

>1300さん
保険については、建物ごとに保険の契約をしておけば、
その契約通り支給されますよ。
ただ、マンションによっては、別々に契約していないとこも多いようですけど。
その場合は、片方の建物が全壊しても全損扱いには当然なりません。
一度確認されてみたらいいと思いますよ。
私がいっているのは、支援金のことと建替えなり復旧決議ができないといっているのです。
現在の区分所有法や被災者区分所有法とかではその規定がありませんので。

[1302: 前期高齢管理士]

>１２９９さん
団地型管理規約に変更すべきと提案された「匿名さん」でしたか。
この件（規約変更）は１２８７で同意しています。
（文章の書き方からすると、以前に私と意見交換された「匿名さん」のように思えます）

>災害復旧支援金は今回の地震以前に設定されてますよ。
不勉強で知りませんでした。

阪神の例を含め、被災損壊マンションの例は特殊であり、一般的老朽化マンションと同列に
論ずる事はできませんね。
支援の一助になればと議論するのはかまいませんが、その旨テーマを絞らないと…。
具体的には「宮城県マンション管理士会」の方々等が活動されています。

団地型と云うより「構造上複数棟のマンションの管理規約」の見直しが急がれます。
この形態のマンションは多くあります。

[1303: サラリーマンさん]

ですから調停で和解するしかない。
和解案の中身は壊れ方と復興政策次第。
地盤沈下して半分海になっているとかだったらどうするの

[1304: 暇人]

>保険については、建物ごとに保険の契約をしておけば、その契約通り支給されますよ。
>ただ、マンションによっては、別々に契約していないとこも多いようですけど。
>その場合は、片方の建物が全壊しても全損扱いには当然なりません。


保険契約において「1棟」が目的物にされていれば、当該「1棟」が全部壊れれば全損判定される。
同契約において「団地の2棟以上」が目的物にされていると、そのうちの1棟が全部壊れても全損判定されない。

ということですね。
やっぱり肝心なのは契約であって、規約は「全損判定の場面においては」関係ないという理解で宜しいですか？

その他の支援金とか建替えの問題はさておいて。

[1305: 匿名さん]

被災マンション再建法による再建手続
被災マンション再建法によれば、マンションが全部滅失した場合、敷地共有者の議決権の5分の4以上の多数決で、マンション再建の決議をすることができます(被災マンション3)。 建物の全部滅失の場合には、建物の管理組合は消滅しているので、敷地共有者が再建集会を開催して、決議をすることになります(被災マンション2)。
なお、再建の決議は、政令の施行日から3年以内にしなければなりません(被災マンション3実務 5)。この再建決議も、再建建物の設計の概要や費用の概算額、費用の分担、再建建物の区分所有権の帰属など、建物の建替えと同じ事項が決議事項になります(被災マンション32)。 また、区分所有法の建替え決議と同様に、再建に賛成しなかった敷地共有者に対して売渡請求などができることなっています(被災マンション36、区分所有 63 4)。 なお、建物の区分所有関係が消滅したので、個々の敷地共有者は、共有物(土地)の分割請求ができるのが原則です。しかし、分割をすれば建物の再建ができなくなります。このため、政令の施行日から起算して1か月後から3年間は、分割請求ができないことになっています(被災マンシ ョン4)。ただし、議決権の5分の1を超える共有者が分割の請求をする場合など、再建決議の5分の4以上の賛成が得られないことが明らかな場合には、分割請求ができることになっています (被災マンション4ただし書)。 被災マンション再建法には、団地に関する特別な規定はありません。団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

[1306: ゴルゴ１３]

匿名さん（管理規約を団地型に変えた方）

管理規約や区分所有法上の課題から団地型に変える趣旨は分かりました。


ところで、各々の棟は、建築関連法規上、独立して建替えや大規模の改修ができることを確認しましたか？

[1307: サラリーマンさん]

>>被災マンション再建法による再建手続
これのことですね？
被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo196.php

しかし、マンション管理士は、当然知ってないと。。。
マンション管理新聞には載ってるのかな？

>>団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

ということは、負担額の調整で賛成票を増やすしかないね。無傷の棟の住人は負担無しとか。

[1308: 前期高齢管理士]

>>団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

これは１３０５さんの解釈ですか？
（団地型管理規約がない前提？）
（団地における１棟の建て替え手続き無視？）

[1309: 匿名さん]

被災マンション再建法には、団地に関する特別な規定はありません。

[1310: 匿名さん]

（敷地共有持分等に係る土地等の分割請求に関する特例）
第四条 　第二条第一項の政令で定める災害により全部が滅失した区分所有建物に係る敷地共有者等は、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第二百五十六条第一項 本文（同法第二百六十四条 において準用する場合を含む。）の規定にかかわらず、その政令の施行の日から起算して一月を経過する日の翌日以後当該施行の日から起算して三年を経過する日までの間は、敷地共有持分等に係る土地又はこれに関する権利について、分割の請求をすることができない。ただし、五分の一を超える議決権を有する敷地共有者等が分割の請求をする場合その他再建の決議をすることができないと認められる顕著な事由がある場合は、この限りでない。

[1311: 前期高齢管理士]

>１３０９さん（１３０５さんと同一の「匿名さん」として）

それは、解っています。
私の１３０８での質問への回答になっていません。

[1312: 匿名Ａ]

>1306さん
匿名さんが多くなったので、匿名Ａにしました。
建物がエクスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている建物は建築法上は
別箇の建物とみなされます。
当然組合員が決議すれば、建替えや復旧工事をすることはできるでしょう。

[1313: サラリーマンさん]

総会で怒鳴り合うことになりますので最初から弁護士介入の方がいいですが私見では規約優先。

[1314: サラリーマンさん]

ひょっとして、
滅失したあとの再建は、「建て替え」ではないという解釈なんでしょうか？
そうであればなんとなく納得です。（区分所有法や管理規約の建て替えの規定は適用されない。）

団地内で1棟が全部滅失した場合には、その土地は団地内区分所有者全員の共有敷地になる。
土地の登記が団地全体で一筆の土地なら、という前提ですけど。

「民法第二百五十一条 　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。 」に従うと再建が進まないので特別措置法ができた。
滅失したあとの再建が、「建て替え」なら、特別措置法は不要ですね。


引用ですが
被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建するためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定により、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものである。

[1315: 匿名さん]

>>1312
匿名Ａさん

いろいろ調べると、「一の建築物」とされるケースと別棟扱いとされるケースと
両方あるみたいですね。

http://bizboard.nikkeibp.co.jp/kijiken/summary/20060703/NA0825H_805098...

有料記事までは読んでいませんが、一棟扱いと別棟扱いとで、メリット・デメリット両方あるかなと想像しています。

[1316: ゴルゴ１３]

1315は私、入れ忘れた。。。

[1317: サラリーマンさん]

再建の場合は、土地の登記が問題かも？土地を分筆しておかないと。。。誰の共有なのかって話で。

[1318: サラリーマンさん]

しかし、この特別措置法の発想だと、滅失した時点で管理組合は消滅ですね。
管理規約は効力を失うと考えるべきですね。管理費の支払い義務も消滅。
（政令の三年経過後か、政令で定める災害でない場合）預金とか土地は共有物分割請求する。

[1319: 匿名さん]

ひょっとしたらそんなことは常識？
震災の建物滅失登記は国が職権でやってくれるらしい。

[1320: 匿名さん]

皆さん常識的なことしかご存知ないようですね。
特にマンカン士は無知なことが良く分かりました。

[1321: サラリーマンさん]

↑私も同感です。民法の物権、不動産登記法とか知っていれば、滅失により区分所有法の適用が無くなる、と当然に解釈するんでしょうね。

[1322: 匿名]

↑区分所有法が民法の特別法だということを忘れている人。勉強し直し。

[1323: 匿名]

どっちみち出口（建て替え、売却、…）は難儀する欠陥商品。

[1324: サラリーマンさん]

定期借地権の上に建てる方がすっきりするかな。期限が来たら解散。

[1325: 匿名Ａ]

>1315さん
エキスパンションジョイントや渡り廊下で連結された建物でも、一つの建物として
扱われるのもあるらしいですね。
しかし、明らかに見た目で別の建物とみられる建物は一つの建物とはみられないでしょう。
渡り廊下等で連結された殆どのマンションは、どうみても別箇の建物としてあつかわれると思います。
渡り廊下やエキスパンションジョイントが崩壊した場合、それぞれの階段やエレベーターで
各自の部屋にいけるような構造であれば別箇の建物でしょう。

[1326: ゴルゴ１３]

>>1325
建築確認申請時には、『１の建築物』に該当するかどうかは、①構造上②外観上③機能上の各面を総合的に判断するらしい。


因みに、調べてみたら、３５ｍの渡り廊下でも１の建築物に該当した下級審判例もあるみたい。

平成２３年６月３０日仙台地裁・平成２３（行ウ）１建築確認処分取消請求事件

いずれにしても、勉強になった。
きっかけを作ってくれた貴殿に、本当に感謝！

[1327: 匿名Ａ]

>1326さん
一つの建物として登記がされてても、それは関係ないとのことでした。（法務局談）
私も勉強になりました。
エキスパンションジョイントや渡り廊下で連結されている建物は別箇の建物
とばかり思っていましたが、例外もあるんですね。

[1328: 匿名]

1313
最初から弁護士介入もいいが、その弁護士費用の予算承認のところから揉めるのではないの。

[1329: サラリーマンさん]

↑その話もう終わってますよ。理解できない？建物滅失により管理組合は消滅する。

[1330: サラリーマンさん]

スレッドが止まってるのはここのマンカン士が物権と不動産登記法を勉強中だからだよ。

[1331: サラリーマンさん]

法解釈は異論が出てないので問題無いと思われるが、紛争が起きるとすれば、「滅失」の判定だね。
まだ住めると頑張る人がいたら、その人は自費で弁護士を立てるだろう。

[1332: サラリーマンさん]

建物滅失登記は抵当権抹消と同様、保存行為と看做され、単独でできると解される。
つまり区分所有者が土地家屋調査士に頼んで、単独で申請できる。（決議など不要）
その後、建物滅失登記の取り消しを求める訴訟が起きると思うよ。まだ住める！って頑張る人が。。。

[1333: 暇人]

>つまり区分所有者が土地家屋調査士に頼んで、単独で申請できる。（決議など不要）

多分理屈上はそうだと思うのですが、登記官受理の段階で「決議を持ってこないと受け付けない」みたいな運用がされていることはないのでしょうか。
まあ法務局に聞かなければわかりませんが。
たまにこういう法的根拠が薄弱な要求をされることもありますから。

[1334: サラリーマンさん]

建物滅失登記は決議で決めることではないですよね。添付書類にはならないと思う。
共有者のいずれか１名の単独申請で問題ないはずですよ。マンションに限らず、建物の共有はあるでしょ。夫婦で戸建て共有とか。

[1335: 匿名]

（登記上の）滅失
と
（つい最近話題していた）全壊
とを使い分けているか？
なんかごちゃまぜのまま話を進めていないか？

[1336: サラリーマンさん]

暇人って司法書士なのか？もし司法書士だったらマンカン士なんかアホに見えるだろうなぁ。。。

[1337: サラリーマンさん]

震災で全壊した建物の滅失登記は国が職権でやるらしい。

[1338: サラリーマンさん]

東日本大震災で全壊した建物の滅失登記
http://blog.ailog.jp/miyuki/blogs/387260.php

[1339: 匿名さん]

>1333を書いてから、ああこれは

>暇人って司法書士なのか？

という反応が来るかな？と思いました・・・。

でも違います。司法書士は私ほど暇じゃないでしょ。

[1340: サラリーマンさん]

マンカン士は司法書士の勉強をして欲しいですね。最近はＤＶＤ教材が安いですから。
もし受かって簡裁で代理人で裁判やったら感動ものでしょう（というか相当緊張したらしいが）。知り合いがそう言ってました。

[1341: ゴルゴ１３]

・通常の滅失登記…必要書類に解体業者の滅失証明書が必要（表題登記時に施工業者の証明書がいるのとパラレルになっている）

・いつ滅失したか分からない場合…所有者が上申書で登記官に職権での滅失するよう申し出する

→携帯なので、震災のリンク先が何を書いてあるかわからない。だが、上記の通常の場合のように、跡形もないように解体された状態になって滅失登記される。だから、住む住まないが議論する程度に建物が現存する場合には、登記上の滅失はできない。

[1342: サラリーマンさん]

↑その場合は、特別措置法が適用されないだけでしょう。

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建するためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定により、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものである。

[1343: サラリーマンさん]

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の適用が無ければ、
直ちに共有物分割請求（土地、預金）するひとが出てくるでしょう。

共有物分割請求するひとは、建物が滅失していると主張するはずですよ。
まだ住めるって人がいたら「滅失」しているかについて裁判ですね。

[1344: ゴルゴ１３]

>>1342
特別措置法のことなんぞ一言も言っていないよ。

>>1332で、滅失登記した後で、『まだ住める！…』と書き込みしているから、それは無いって教えただけだよ。

[1345: サラリーマンさん]

↑建物滅失登記は区分所有者全員の同意がいるの？

>>1332で、滅失登記した後で、『まだ住める！…』と書き込みしているから、それは無いって教えただけだよ。

[1346: サラリーマンさん]

多様な価値観のひとがいますから、頑張る人はいますよ。神戸の震災でもお金が無いから住み続けるっていってた老人の話、昔テレビでみたよ。

[1347: ゴルゴ１３]

区分所有の滅失登記はやったことないから、区分所有者全員の同意がいるかどうかは知らない。

[1348: 管理侍]

サラリーマンさん
>>1329で管理組合消滅とあるが、戸建と違い地震・津波でマンションが無くなることはないでしょう。
住める住めないの問題ではなく、箱として共用・専有の区分けが残っていれば管理組合は存続するのでは。

[1349: サラリーマンさん]

暇人は理解しています。
暇人のコメントお願い。
特別措置法適用で多くのマンションが神戸で再建された記事は私がリンク出してるんで過去レス見て下さい。

特別措置法適用で再建したっていうことは、全壊していて、管理組合消滅していて
再建集会の4/5で再建を決議したってこと。

[1350: サラリーマンさん]

昨夜11時くらいに意味がわかったんですよ。＞管理侍
区分所有法は建物が無くなれば適用されません。敷地権（＝所有権、借地権等）の共有関係が残るのみ。

[1351: 匿名]

管理組合って、組合財産を組合員に分配し終わるまで存続するのではないか？

[1352: サラリーマンさん]

ああ、構成員は同じですが、規約は失効しますから、管理組合とは言えないですね。言わば敷地共有者組合かな？すべて民法に従うことになります。

[1353: サラリーマンさん]

いつでも共有物分割請求できるので、脱会自由ですね。
特別措置法はそれを3年間制限するものみたいよ。
昨日からの過去レス読んだらわかるよ。

[1354: 管理侍]

区分所有法は建物が無くなれば適用されないのは当然なのですが、
逆に言えば建物が存在する限り適用されると考えられますよね。

不勉強で申し訳なかったです。
被災区分所有法 第二条の「一棟の建物の全部が滅失」という状態が現実に発生するのか疑問でした。

調べてみると被災区分所有法の適用は結構あったんですね。
建物一棟が完全に滅失しないと適用されないのかと思ってましたが、地盤沈下の地域で適用されたとか。

他に適用されたケースを知ってる方、どんなケースがあったのか情報ください。

[1355: ゴルゴ１３]

サラリーマンさん

あんたの過去レスどう整理すればいいの？

〇法律等ルール
・民法の物権
・区分所有法
・被災マンション再建法
・不動産登記法
・管理規約

〇場面
・被災マンション再建法に該当する場面・総会で揉める場面・調停を含む広い意味での訴訟の場面
・不動産登記の場面・神戸震災の場面
・東日本大震災の場面
etc


これだけ、関連不明なまま乱射しまくって、それを理解しろっていわれても。なんだかな。悪いがオレには無理。


せっかく、匿名さんの一人が匿名Ａさんになって、充実してきたのに。。。

[1356: 匿名]

>>1354
管理侍さん

そりゃ、地震で建物が鉄筋コンクリートがすべて瓦礫になるわけ無いがな。