マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1237: 匿名さん]

単棟型管理規約には、小規模滅失工事、大規模滅失工事、建替え工事しかありません。
片方だけが全壊した場合は、建替えであっても、大規模・小規模滅失工事でしかありません。
それも組合員でない者のことをどう扱っていくのか等問題がありますね。
管理会社の皆さん、こういうマンションで団地型管理規約になっていないとこの
対応はどういますか。
もし、質問があればどう答えますか。
それとも、そういう事態になることは当面考えられないので、ほったらかしますか。

[1238: 匿名さん]

団地規約に変更すればいいだけのことじゃない。
簡単だね

[1239: サラリーマンさん]

>>しかし、片方の建物だけが全壊した場合は、壊れた住民は区分所有者じゃなくなるからね。
本当ですか？
では、単棟の場合で検討しましょう。
トラックとか電車（尼崎の脱線事故みたいな）が突っ込んで 、１階部分の一部屋が滅失した場合、そのひとは区分所有者でなくなるんでしょうか？
規約上は組合員のままだとおもいますが。。。規約に滅失による退会規定なんかないでしょ。

[1240: 管理侍]

マンション管理士賠償責任保険について、不勉強なので知ってる方は教えてください。

マン管士が管理者となり、横領して逃亡、行方不明の状態で、事実関係の確認ができない場合、
保険は適用されないのではないでしょうか？

法人といっても現存するマン管士事務所で、保険に頼らず賠償原資が潤沢な事務所は存在しないでしょう。

[1241: サラリーマンさん]

④マンション管理士が管理者になっての業務は保険対象外。らしいね。
http://tmktopic.jugem.jp/?eid=37

だから近い将来、管理者は、弁護士法人（マンカン士兼弁護士）が受任するよ。弁護士増えて仕事が減ってるから有望な分野だと思うよ。
司法書士でも＊＊老人が増えたため、成年後見人の仕事が増えてるらしい。
第三者管理制度も成年後見人に類する業務だよ。

[1242: 匿名さん]

落ちぶれて行くマンション管理士を救う道はありません。

[1243: 匿名さん]

あるよ。管理員には適任ですよ。

[1244: サラリーマンさん]

管理人も簡単にはなれませんよ。いまは競争率２０倍です。
ということは５％しかなれない。
マンカン士合格より管理人になるほうが難関ともいえる。

[1245: 匿名さん]

>1239
区分所有権を有する者が区分所有者となっていますからね。
専有部分がなくなれば、当然区分所有権はなくなるでしょう。
ただ、あなたのいわれる通り一部屋の場合だと区分所有者扱いとして、
小規模修繕の工事は可能でしょう。
問題は片方が完全に倒壊した場合です。
そして片方は全然被害がなかった場合はどうなるのでしょうか。
建替えは全壊した方だけしか該当しないですしね。
建替え決議なり修繕積立金の分配なりややこしいでしょう。

[1246: 匿名さん]

うーん、法的には難しくなるかもねえ。

[1247: 匿名さん]

>1240
マン管士の保険があるのは、ＮＰＯマン管協会に加盟している
マンション管理士だけですよ、適用されるのは。
以前ここのスレで紹介したんですけどね。
私も詳しいことは忘れましたけど。

[1248: サラリーマンさん]

>>建替えは全壊した方だけしか該当しないですしね。
>>建替え決議なり修繕積立金の分配なりややこしいでしょう。

二棟がくっついてると考えたらいいだけなのでは？
うちもＴ字型に２棟建ってるけど、各階廊下でくっついてるんですよ。
規約は単棟型。エレベータは一個。

[1249: 管理侍]

サラリーマンさん
早速の情報提供ありがとうございます。
今の状況ではマン管士の管理者は厳しそうですね。
仕事が無いとはいえ弁護士が受けますかね？
割に合わない気がしますが、背に腹はかえられないということですかね。

>>1247
個人で加入できないの？

[1250: サラリーマンさん]

たぶんですが。。。
１階に住んでるからエレベータは使わない。だから修理費負担したくないというのと同じ発想です。
しかし、片方が新築になるというのはおもしろくありませんね。
築３０年で片方だけ全壊→新築で、全壊しなかったほうに住んでる人は、将来の老朽化による建替えのとき
普通決議での建替えを主張しましょう。

[1251: サラリーマンさん]

弁護士は毎年増え続け、一級建築士くらいの位置づけになる。一応、先生なんだけど、いっぱいいる感じ。
管理侍の会社にも、一級建築士はそこそこの数いるでしょ。
理事会にフロントと同伴で出席する社員弁護士も登場するかも。（滞納管理費回収の話などで。）

[1252: 入居済み住民さん]

現実には2棟建て替えですね　ついでに周囲の土地を購入し容積率を増やしたいものです
もしくは容積率の緩和を県はするべき。

[1253: 匿名さん]

>1248
片方だけが倒壊して作り直す場合、全然壊れていない棟の住民は
大規模滅失工事としてお金をだしますかね。
それに倒壊している住民も全員がその工事に参加するとは限りませんからね。
大きい方の棟は工事に賛成しなければいい訳ですけど、小さい方の棟が
全壊した場合は、工事は絶対できないでしょうね。
自分達が住んでいる棟が全然壊れていなかったら、修繕積立金や保険で足りない
工事費に500万とか１，０００万は出さないでしょう。

[1254: 匿名さん]

うーん、この問題は奥が深い。
深刻な問題だね。

[1255: サラリーマンさん]

裁判したらいいと思うよ。管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になると思われる。

[1256: 管理侍]

実質２棟の団地を1棟扱いしているマンションで、片方だけの建て替えを実施する場合、
２棟全戸平等の建て替えではない訳ですから、専有部分と共用部分を分けて考えるべきでしょう。

つまり、建て替えする建物の共用部分の費用は２棟全戸で負担（組合加入保険＋積立金＋一時金）
内装等専有部分の費用は個人負担（個人加入の保険＋個人拠出）

現実には共用部分の費用だけでも保険、積立金では不足するため、多額の個人負担が必要となるでしょう。
加えて専有部分の個人負担。
となると、片方だけの建て替えの合意形成は困難を極めるでしょうね。

[1257: 入居済み住民さん]

1棟だけの建て替えの場合　管理組合の分離からでしょう

[1258: サラリーマンさん]

管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になったあとだが、
全壊したほうの管理組合は解散して清算法人みたいになるのでは？
解散手続きはどうやってやるんだ？
全壊したあとは民法の共有物としてやるのかな。

[1259: サラリーマンさん]

>>1257 by 入居済み住民さん　2011-07-24 17:45:00
そそ。
べトちゃん、ドクちゃんの一方が死んだと考えればよい。

[1260: 管理侍]

Ａ棟とＢ棟を単棟扱いにしている場合、Ａ棟共用部分はＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
Ｂ棟共用部分もＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
しかも、土地が一筆でＡ・Ｂ全区分所有者で共有だったとする。

Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？
単純に積立金だけの按分では済まないでしょう。
Ａ棟に対してＢ棟区分所有者も共用部分に関しては「権利者」ですし、
土地についても当然に共有者。

全壊と言っても１棟全てが粉々に崩壊することは有り得ないですから、
解体するまでは専有部分も共用部分も存在しています。

その状況で管理組合の分割・清算って有り得るのでしょうかね。
最後まで一つの建物として扱い、Ａ・Ｂ全区分所有者で対応していくしかないのでは？

[1261: サラリーマンさん]

ですから裁判上の和解しかないですよ。多数決にはなじまないです。

[1262: サラリーマンさん]

分割の方法論は、単棟型から団地型規約への移行手順に準じるんでしょうね。

[1263: 匿名さん]

＞Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？

管理会社の人には区分所有法69条（団地内の建物の建替え承認決議）の知識は無い様です。

[1264: サラリーマンさん]

知り合いのマンションが単棟型から団地型に規約を変える（特別決議）のに５年かかったんだ。４年否決。５年目可決。
平時では困難であり、震災等の有事のときにやればよいよ。裁判で。

[1265: 管理侍]

仮にＡＢ両棟で200名の所有者（共有者）が存在した場合、
200名の和解ってどういう裁判なのですか？

組合の分割は理論上は可能なんでしょうけど、
非常時、Ａ棟のみ全損という利害関係が相反するような状況下でどこまでやれるのかですね。

そう考えると規約というのは大切で、非常時に備えて普段から適正なものにしておかないとダメですね。

今回の震災被害への対応も踏まえた内容で、今後標準管理規約の見直しが議論されることでしょう。

[1266: サラリーマンさん]

調停から入るんでしょうね。和解（調停の和解は裁判上の和解になるみたい）したら判決と同じ効力が出て、払うと言ったのに後からカネはらわん人には強制執行できる。
調停がうまくいかないときは、調停案に従わないやつを訴えるしかない。少数の反対派は個別につぶしていく。

[1267: 匿名さん]

管理侍さんらしくない答えですね。
専有部分と共用部分を分けて考えるといってますが、それ以前の問題として建て替え決議
なり復旧決議なりをどうするかではないでしょうか。
全然壊れなかった棟の住民は、多額の個人負担が伴う建替えなり復旧決議にはまず賛成
しないのではないでしょうか。
片方が4分の3以上（大規模滅失工事）の議決権があれば承認される可能性はありますが、
小さい棟の場合はまず無理でしょうね。過半数でも確保できないでしょう。
単棟型の場合は片方だけの建替えというのはありませんよね、1棟なんですから。
片方の棟だけが全壊した場合の対応は非常にむずかしいとおもいます。
区分所有法はそういう場合を想定してませんので、もし裁判になっても裁判官は
悩むでしょうね。
国交省は早めにこの対応策を検討すべきだと思います。
対応策は簡単です、建物が別になっていて単棟型管理規約になっているマンションに対して
早く団地型管理規約に変更するよう指導すればいいのですけど。
管理会社も管理組合に対して提案すべきだと思います。

[1268: サラリーマンさん]

少数派を裁判でつぶす例はこちら。
http://soudan-situ.cocolog-nifty.com/chie/2011/02/post-9a0b.html

[1269: 管理侍]

サラリーマンさん
その調停は組合が申し立てるの？
だとすれば事前のそのための合意形成が必要ですよね。
挙げて頂いた事例のように一人の反対者を訴えるのは簡単ですが、
議論になっているケースでは、意見が二分、三分しそうじゃないですか？

>>1267
その通りです。ほぼ同意見ですよ。
Ａ・Ｂまとめて１棟のマンションにおけるＡ棟のみの建て替えは、
所謂法律上の「建て替え」ではなく、「復旧」になるのではないでしょうか？

その復旧にはＢ棟も当然多額の個人負担を伴いますが、
建て替える側のＡ棟は専有部分の費用を丸々個人負担にするのが平等だと思いますので、
更に多額の負担となります。
従って合意形成に至るのは相当困難です。

既存のマンションにおける規約を単棟型から団地型に変えるのは思ってる程簡単ではないですよ。
持分に影響しますから。
それでも非常事態になる前にやっておいた方がよいのでしょうけど。。。

[1270: サラリーマンさん]

そんなに難しい話以前の問題として、単棟のマンションが全壊したら管理組合は解散できるのかな？

[1271: 管理侍]

できるでしょう。

今回の震災で管理組合解散の話ってありませんでしたっけ？
マンション管理新聞だったかな？何かで見たような気が。。。

[1272: サラリーマンさん]

これ？法人なのが気になるけどね。法人の場合は解散後、民法の清算法人に移行するのだろうけど、法人じゃなかったらどうなるの？
立て替えが４／５で解散が３／４なら解散を選んだほうが楽？


区分所有法
（解散）第55条　管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
1．建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあっては、その共用部分）の全部の滅失
2．建物に専有部分がなくなつたこと。
3．集会の決議

２　前項第３号の決議は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数でする。

[1273: 管理侍]

建物の解体、管理組合の解散を全員合意でやったみたいですね。

http://www.asahi.com/special/10005/TKY201107050658.html

[1274: サラリーマンさん]

数人が「まだ住める！」って頑張った場合、どーなるのだろう・・・
法律の不備ではないかとおもう。３／４で解体できないか？

[1275: 匿名さん]

管理侍さん
規約を単棟型から団地型に変更するのも大変ですけど、団地型管理規約にすれば、
修繕積立金は、Ａ棟修繕積立金、Ｂ棟修繕積立金、全体修繕積立金の３つにしなければ
なりませんからね。
管理会社としても、会計が複雑になるので、委託事務費の値上げも要求されるでしょう。
しかし、想定外のことも考えておいた方がいいですよね。
管理会社の皆さんは、こういったマンションを担当されていたら、団地管理規約への変更の
アドバイスをすべきですね。
私どものマンションでは、規約の全面改正をしましたよ。当然使用細則の改正もですけど。
そして、全組合員に製本して配布しました。
苦労したのは専門委員会のメンバーだけであって、一般組合員は臨時総会でもあまり関心が
ないのか出席者は少なかったですね、議決権行使書での参加は当然ありましたけど。

[1276: ゴルゴ１３]

いま、盛り上がっているケースは、見た目一棟だけど、形式上エクスパンション・ジョイントで結合されている二棟の建物ってことでよい？

[1277: 匿名さん]

そうですよ。

[1278: サラリーマンさん]

ん？まずは単棟の解体、解散の要件から。

[1279: 管理侍]

サラリーマンさん
区分所有法に規定が無ければ全員合意を取らざるを得ないでしょうから、解体は無理なんでしょうね。

>>1275
当然会計の区分も必要ですね。
単棟型から団地型への規約変更の提案は、管理会社からあまりできていないような気がします。

ゴルゴさん
エキスパンション・ジョイントとか、渡り廊下とかでしょう。
古いマンションだと一つの敷地で全く独立して建っていて、
建物が全く繋がってないのに単棟型規約のマンションも存在します。

[1280: サラリーマンさん]

全員賛成で解体、解散ですか。。。
とすると建替えも解体もできない場合、普通決議で修繕工事をするしかありませんね。

[1281: 管理侍]

そう。でも全壊している現実が目の前にあるとしたら・・・。
個々の利害が絡み合って、なかなか合意形成ができない・・・。

私が言ってはいけないのですが、マンションは恐いですね。

今日は勉強になるご意見が多数あり有意義でした。
ありがとうございます。

それでは本日はこの辺で失礼します。

[1282: 匿名さん]

(仙台市若林区Sマンション) 案内していただいたマンション住民た ちと一緒に、地震保険の扱いや復旧資 金の問題など、今後の取り組みについ て話し合いました。地震保険では非耐 震壁の損傷が中心であったため「半損」 の認定が出ていないことが問題となっ ていました。

[1283: 匿名さん]

管理侍さん
本来団地型管理規約にすべきなのに、単棟型管理規約になっているマンションがあるのなら
管理会社としては、規約改正の提案をすべきですよ。
マンション管理のプロとして管理組合から委託を受けて管理事務を業として行っているので
あれば、それぐらいのアドバイスをするのは当然ではないでしょうか。
単なる営利主義だけでなく、心のこもった組合員の為になるサービスも必要ですよ。
国交省が動かなければ、管理会社が動くぐらいの気迫をみせて欲しいですね。
管理会社ならそれができると思いますよ。
単棟型から団地型に改正しようとした時、住民に不安を抱く方が多数おられました。
特に小さい棟の住民は心配されていました。単なる規約の全面改正だけでなく、そこから
説明し、説得しなければなりませんでした。
単棟型から団地型へ改正しなければならないマンションは数多くあると思いますが、
改正をするのは容易ではありません。是非管理会社からそれがスムースにできるように
リーダーシップを取って行動して頂きたいと思っております。
まずあなたの会社からでも、そのサービスに着手されたらいかがですか。

[1284: 匿名さん]

管理侍さん
組合員が不安と思った点を列挙しておきます。
　＊一つの組合としてやってきたのに団地にして別々にすればコミュニケが悪くなる。
　＊小さい棟に修繕積立金がまわりにくくなるのではないか。
　＊会計が複雑になる。
　＊片方だけが壊れることは考えられないのでは。その時はその時に考えればいいのでは。
　＊建替えはまだまだ先のこと。
　＊一つの建物として登記がしてあるので、団地型にするのはおかしいのでは。

　※こういった問題点を一つ一つ説明し解決していくことから始めました。
　　こういった問題点を住民が納得するように管理会社が啓蒙活動をやってもらえれば
　　やりやすくはなると思います。私どもの組合ではここを説得するのが大変でしたので。

[1285: 管理侍]

>>1283
>>1284
仰る通りです。
管理会社として助言すべきですね。
貴重なご意見ありがとうございます。

[1286: サラリーマンさん]

壊れてから裁判したらいいよ。どうせ単純な壊れ方はしないから。