マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1217: 暇人]

サラリーマンさん

弁護士や司法書士の法人化事務所は単に事務所としての組織を法人化しているだけで、一般的に言われる個人事業主と法人事業主のような違いは殆どありませんよ。
むしろ「法人として受任します」なんていう方が責任の所在が不明確になって心配な気がします。
こういう仕事は個々の専門家の素養や継続的関与が重要ですから。

[1218: サラリーマンさん]

管理会社が「個人」は危険だってヨコ槍いれてきたときに、「法人」だって言えばいいよ。
管理侍は相手が個人だと横領されたとき損害賠償してもらえないっていってるんでしょ。
法人に頼めばそれは大丈夫。

[1219: 暇人]

というより、弁護士や司法書士が「法人として」受任するかなという問題。

法人化している事務所でも個々の案件は個々の専門家が受任するのでは。

仮に法人として受任したとしても、こういう法人の法人としての資産は決して多くないから、賠償原資という点ではあまり意味ないかと。

[1220: サラリーマンさん]

イソ弁が受任したらボス弁が責任とるんじゃないの？給料払ってるのボス弁で使用者責任あるでしょ？
ないのかな？

[1221: 暇人]

ボスが受任したならボスが仕事させたイソ弁のミスについてはボスも負担するでしょうね。

イソ弁が単独で受任したならボスは無関係ですよ。法人化の有無問わず。

だから賠償保険に入っておくのが普通でしょうね。

[1222: サラリーマンさん]

保険があるみたいだ。
「弁護士賠償責任保険」
弁護士賠償責任保険（べんごしばいしょうせきにんほけん）は、専門職業人賠償責任保険の一つで、弁護士業務に過誤があり、弁護士に依頼した者などに経済的損害を与えた場合の賠償責任をカバーする保険である。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BC%81%E8%AD%B7%E5%A3%AB%E8%B3%A0%E5%8...

マンカン士でも同様の保険ができたらしい。管理侍の「一個人に管理者を任せるのは危険」との指摘は士業全般に言えることなので保険があるようだ。

[1223: サラリーマンさん]

弁護士法に書いてある。

第30条の６
弁護士法人は、前項に規定する事務についても、社員等がその業務の執行に関し注意を怠らなかつたことを証明しなければ、依頼者に対する損害賠償の責めを免れることはできない。

[1224: 匿名さん]

日本マンション管理士会連合会　事業予定
六 前各号に掲げる事業に付帯又は関連する事業に関すること。
(株)損害保険ジャパンとの連携による(仮称)マンション管理士賠償責任保険の団体契約の制度化と会員に所属するマンション管理士の加入の促進を通じて、会員に所 属するマンション管理士の業務活動の支援を行うとともに、いずれの会員にも所属 していないマンション管理士との差別化を図る。

[1225: 匿名さん]

いつの事やら。

[1226: 匿名]

弁護士の話はどうでもいいよｱﾎ

[1227: サラリーマンさん]

>>というより、弁護士や司法書士が「法人として」受任するかなという問題。

弁護士法人サリュが広告出して営業してるのに、契約は依頼者と所属弁護士個人がするのか？
弁護士法人に行ったことないから知らないけど、常識的には弁護士法人の代表者と契約（法人として受任）するんじゃないのかと想像する。
知ってる人おらんの？

[1228: 入居済み住民さん]

地震保険未加入で負担大


壁が壊れ、コンクリート内部の鉄筋が露出したマンションを調べる東北マンション管理組合連合会の浅野さん（右、仙台市で）　「これほどの被害が出て住み続けられるか、みんな不安に感じている」。仙台市郊外の築１３年の分譲マンションに住む４０歳代の女性は話す。

　東日本大震災の揺れで、２棟のうちの１棟が大きな被害を受けた。低層階の住戸のベランダ側と外廊下側の壁が何か所も壊れ、コンクリート内の鉄筋が露出。屋外から室内が見えるほどの穴が開いた箇所もある。一部の住戸では玄関ドアが変形して、開閉できなくなった。応急処置として壁やサッシをベニヤ板で覆っている状態だ。

　共用部の補修には多額の費用が要る。しかし管理組合は地震保険に未加入だった。売り主側は、補修に１億円近くかかるという見積もりを出してきた。建物は比較的新しいにもかかわらず被害が大きかったことから、住民の間には売り主側への不信も高まった。

　管理組合の話し合いもなかなか進まない。二つの棟で被害の程度が違ったこともあり、当初は住民間に補修に向けた考えに温度差もあった。ようやく５月末の臨時総会で建物を調査することが決まったが、女性は「補修までスムーズに進むかどうか心配」と話す。

　震災ではマンションにも被害が出た。高層住宅管理業協会（東京）の調査では４月２０日現在、大規模な補強や補修が必要な「中破」が６１棟、外壁がひび割れたりタイルが剥がれたりした「小破」も１０７０棟になる。仙台市周辺では建物本体の損傷が目立ち、液状化が起きた千葉県浦安市では、埋設した上下水道などの配管の損傷が多かった。

　補修工事が管理組合の課題となるが、地震保険に未加入だったり、加入していても損害の査定が低かったりすると、負担は大きくなる。国土交通省の２００８年度の調査では、管理組合の地震保険への加入率は約３割。同協会は「保険料が割高で、積極的に加入しようという傾向にはなかった」と指摘する。

　一時金を徴収する、金融機関から借り入れるなどの選択肢があるが、住民の合意が進まない懸念がある。ＮＰＯ法人・東北マンション管理組合連合会（仙台市）の副会長、浅野次郎さんは「第三者の専門家が客観的な立場から住民に選択肢を示し、考えてもらうことが大切」と話す。

　マンションへの支援制度は一戸建て住宅に比べ、不十分という指摘もある。被災者生活再建支援法に基づく支援金は、被災した建物の居住世帯に払われ、住戸を貸して住んでいない所有者には支払われない。所有者間に補修費用の負担で不公平感が生まれ、合意の妨げとなる恐れがある。

　また、液状化による被害への支援も、建物の傾きの大きさなどで決まり、配管が損傷しただけでは払われない。このため、浦安市は独自に、管理組合向け支援を行うことを決めた。上下水道などの復旧にかかった費用の３分の１（上限３０００万円）を補助する。市内のマンションの住民は「一戸建てに比べ、支援が遅れていると感じる人は多かった」と歓迎する。

　日本マンション学会会長で千葉大学教授の小林秀樹さんは「個人を対象とした支援だけでなく、管理組合を対象にした支援の枠組みも必要。専門家の派遣を受ける管理組合への補助制度も求められる」と話している。


◎地震保険未加入だった、管理会社は？

[1229: 暇人]

>常識的には弁護士法人の代表者と契約（法人として受任）するんじゃないのかと想像する。
>知ってる人おらんの？

必ずしもそうではないと思いますよ。
「弁護士法人として」受任するのと個々の弁護士が「当該弁護士として」受任することは両立しますし、個々の弁護士の受任が禁じられているわけでもないのではないかな。

でも、確かにご指摘の通り「法人として」受任すれば、その業務の責任は一次的には法人が負担し、それでも足りなければ原則として社員（所謂「パートナー」）が連帯責任を負いますので（弁護士法30条の15第1項）、その意味では「法人に依頼する」ことにも意味はあるのかも。

ただ、「法人として」受任というのは、非法人事務所でいうところの「ボスが受任」というスタンスと変わらないでしょうから、結果としてボスが責任を負担するという落ち着きどころは変わらないと思います。

もちろん、社員（所謂パートナー）が複数いるような事務所で、「法人として」受任してくれるのであれば、確かにサラリーマンさんのいうとおり、賠償原資が増えるともいえますね。

尤も、非法人事務所のボスも賠償責任保険に入っているのが通常ですから、賠償原資は事実上無限（保険会社の破綻がなければ）なので、実際上の差異は無いようにも思えます。

誤解を与える書き方をしてしまったようでスミマセン。ちょっと調べなおしてみます。

[1230: 匿名さん]

災害復旧支援金や地震保険で一番の問題は、団地の形態をとっているマンションが
単棟型管理規約で運営している点だよね。
片方のマンションだけが崩壊した場合、その棟は全壊判定されないということらしいからね。
「全壊判定」という著書で裁判で争っていたけど、結局認められなかったからね。
この問題については、早急に対応すべきだと思う。
２棟のマンションなのに単棟型管理規約で運営されてるマンションは数多くあるよね。
もし、片方だけが倒壊した場合、片方だけを建替えをするにしても問題山積だし。
保険にしても別々にしとかないと、全損には当然ならないからね。

[1231: 入居済み住民さん]

分譲時点での売主の都合のしわ寄せです、購入する時点で理解できる所有者はいないでしょう
買う前にマンション管理士に相談しましょう

[1232: サラリーマンさん]

団地でどれかひとつが全壊した場合、単棟型管理規約で運営していれば、無傷の棟の住民もお金出すんだよね。
修繕積立金は同一会計だから。
どれが壊れるかは運なので、デメリットばかりではないかもよ？

[1233: 入居済み住民さん]

どんぶり勘定でのメリット享受は公序良俗に反するでしょう

[1234: ゴルゴ１３]

暇人さん

>>1201について、ほぼ同意です。
ただ、本音を言うと、試験レベルを上げても、収入が伴わなければ、『合格者の相当数が開業するマンション士業界』にはならないのではとの危惧を抱いています。

むしろ、管理組合側が、専門家に相応の対価を支払って、組合活動を合理化する雰囲気がないことの方が根源的問題だと考えています。

具体的に考えます。週休２日＋祝日を除く年間実稼働日数240日と仮定します。

日当４万円：年収960万円
日当３万円：年収720万円
日当２万円：年収480万円

現実に、平均して仕事があるはずがない点は、この際無視します。
それでも、打合わせ＋事務所でのデスクワーク合計８時間あたり、３万円以上を普通に払う環境が必要と思っています。

[1235: 匿名さん]

しかし、片方の建物だけが全壊した場合は、壊れた住民は区分所有者じゃなくなるからね。
建替えにしろ、大規模修繕にしろ組合員でなくなれば総会の議決権もなくなるし。
規約を団地型管理規約にしようとしても、全壊した住民は専有部分がないので、
議決権もないしね。
去年この問題を総務省に提案したんだけど、まだ検討はされてないようだな。
しかし、区分所有法の完全な盲点になるのは間違いないだろう。
片方だけが全壊することはありえないというのではなく、もしそういう事態が
生じたらどうするかを検討しておく必要があるのではないだろうか。

[1236: 匿名さん]

団地型管理規約にしとけば問題は解決するんだけど、
そうなってないマンションは多いからね。
規約改正するにも、各マンションにそれだけの気概と知識、時間のある者がいないからね。

[1237: 匿名さん]

単棟型管理規約には、小規模滅失工事、大規模滅失工事、建替え工事しかありません。
片方だけが全壊した場合は、建替えであっても、大規模・小規模滅失工事でしかありません。
それも組合員でない者のことをどう扱っていくのか等問題がありますね。
管理会社の皆さん、こういうマンションで団地型管理規約になっていないとこの
対応はどういますか。
もし、質問があればどう答えますか。
それとも、そういう事態になることは当面考えられないので、ほったらかしますか。

[1238: 匿名さん]

団地規約に変更すればいいだけのことじゃない。
簡単だね

[1239: サラリーマンさん]

>>しかし、片方の建物だけが全壊した場合は、壊れた住民は区分所有者じゃなくなるからね。
本当ですか？
では、単棟の場合で検討しましょう。
トラックとか電車（尼崎の脱線事故みたいな）が突っ込んで 、１階部分の一部屋が滅失した場合、そのひとは区分所有者でなくなるんでしょうか？
規約上は組合員のままだとおもいますが。。。規約に滅失による退会規定なんかないでしょ。

[1240: 管理侍]

マンション管理士賠償責任保険について、不勉強なので知ってる方は教えてください。

マン管士が管理者となり、横領して逃亡、行方不明の状態で、事実関係の確認ができない場合、
保険は適用されないのではないでしょうか？

法人といっても現存するマン管士事務所で、保険に頼らず賠償原資が潤沢な事務所は存在しないでしょう。

[1241: サラリーマンさん]

④マンション管理士が管理者になっての業務は保険対象外。らしいね。
http://tmktopic.jugem.jp/?eid=37

だから近い将来、管理者は、弁護士法人（マンカン士兼弁護士）が受任するよ。弁護士増えて仕事が減ってるから有望な分野だと思うよ。
司法書士でも＊＊老人が増えたため、成年後見人の仕事が増えてるらしい。
第三者管理制度も成年後見人に類する業務だよ。

[1242: 匿名さん]

落ちぶれて行くマンション管理士を救う道はありません。

[1243: 匿名さん]

あるよ。管理員には適任ですよ。

[1244: サラリーマンさん]

管理人も簡単にはなれませんよ。いまは競争率２０倍です。
ということは５％しかなれない。
マンカン士合格より管理人になるほうが難関ともいえる。

[1245: 匿名さん]

>1239
区分所有権を有する者が区分所有者となっていますからね。
専有部分がなくなれば、当然区分所有権はなくなるでしょう。
ただ、あなたのいわれる通り一部屋の場合だと区分所有者扱いとして、
小規模修繕の工事は可能でしょう。
問題は片方が完全に倒壊した場合です。
そして片方は全然被害がなかった場合はどうなるのでしょうか。
建替えは全壊した方だけしか該当しないですしね。
建替え決議なり修繕積立金の分配なりややこしいでしょう。

[1246: 匿名さん]

うーん、法的には難しくなるかもねえ。

[1247: 匿名さん]

>1240
マン管士の保険があるのは、ＮＰＯマン管協会に加盟している
マンション管理士だけですよ、適用されるのは。
以前ここのスレで紹介したんですけどね。
私も詳しいことは忘れましたけど。

[1248: サラリーマンさん]

>>建替えは全壊した方だけしか該当しないですしね。
>>建替え決議なり修繕積立金の分配なりややこしいでしょう。

二棟がくっついてると考えたらいいだけなのでは？
うちもＴ字型に２棟建ってるけど、各階廊下でくっついてるんですよ。
規約は単棟型。エレベータは一個。

[1249: 管理侍]

サラリーマンさん
早速の情報提供ありがとうございます。
今の状況ではマン管士の管理者は厳しそうですね。
仕事が無いとはいえ弁護士が受けますかね？
割に合わない気がしますが、背に腹はかえられないということですかね。

>>1247
個人で加入できないの？

[1250: サラリーマンさん]

たぶんですが。。。
１階に住んでるからエレベータは使わない。だから修理費負担したくないというのと同じ発想です。
しかし、片方が新築になるというのはおもしろくありませんね。
築３０年で片方だけ全壊→新築で、全壊しなかったほうに住んでる人は、将来の老朽化による建替えのとき
普通決議での建替えを主張しましょう。

[1251: サラリーマンさん]

弁護士は毎年増え続け、一級建築士くらいの位置づけになる。一応、先生なんだけど、いっぱいいる感じ。
管理侍の会社にも、一級建築士はそこそこの数いるでしょ。
理事会にフロントと同伴で出席する社員弁護士も登場するかも。（滞納管理費回収の話などで。）

[1252: 入居済み住民さん]

現実には2棟建て替えですね　ついでに周囲の土地を購入し容積率を増やしたいものです
もしくは容積率の緩和を県はするべき。

[1253: 匿名さん]

>1248
片方だけが倒壊して作り直す場合、全然壊れていない棟の住民は
大規模滅失工事としてお金をだしますかね。
それに倒壊している住民も全員がその工事に参加するとは限りませんからね。
大きい方の棟は工事に賛成しなければいい訳ですけど、小さい方の棟が
全壊した場合は、工事は絶対できないでしょうね。
自分達が住んでいる棟が全然壊れていなかったら、修繕積立金や保険で足りない
工事費に500万とか１，０００万は出さないでしょう。

[1254: 匿名さん]

うーん、この問題は奥が深い。
深刻な問題だね。

[1255: サラリーマンさん]

裁判したらいいと思うよ。管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になると思われる。

[1256: 管理侍]

実質２棟の団地を1棟扱いしているマンションで、片方だけの建て替えを実施する場合、
２棟全戸平等の建て替えではない訳ですから、専有部分と共用部分を分けて考えるべきでしょう。

つまり、建て替えする建物の共用部分の費用は２棟全戸で負担（組合加入保険＋積立金＋一時金）
内装等専有部分の費用は個人負担（個人加入の保険＋個人拠出）

現実には共用部分の費用だけでも保険、積立金では不足するため、多額の個人負担が必要となるでしょう。
加えて専有部分の個人負担。
となると、片方だけの建て替えの合意形成は困難を極めるでしょうね。

[1257: 入居済み住民さん]

1棟だけの建て替えの場合　管理組合の分離からでしょう

[1258: サラリーマンさん]

管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になったあとだが、
全壊したほうの管理組合は解散して清算法人みたいになるのでは？
解散手続きはどうやってやるんだ？
全壊したあとは民法の共有物としてやるのかな。

[1259: サラリーマンさん]

>>1257 by 入居済み住民さん　2011-07-24 17:45:00
そそ。
べトちゃん、ドクちゃんの一方が死んだと考えればよい。

[1260: 管理侍]

Ａ棟とＢ棟を単棟扱いにしている場合、Ａ棟共用部分はＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
Ｂ棟共用部分もＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
しかも、土地が一筆でＡ・Ｂ全区分所有者で共有だったとする。

Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？
単純に積立金だけの按分では済まないでしょう。
Ａ棟に対してＢ棟区分所有者も共用部分に関しては「権利者」ですし、
土地についても当然に共有者。

全壊と言っても１棟全てが粉々に崩壊することは有り得ないですから、
解体するまでは専有部分も共用部分も存在しています。

その状況で管理組合の分割・清算って有り得るのでしょうかね。
最後まで一つの建物として扱い、Ａ・Ｂ全区分所有者で対応していくしかないのでは？

[1261: サラリーマンさん]

ですから裁判上の和解しかないですよ。多数決にはなじまないです。

[1262: サラリーマンさん]

分割の方法論は、単棟型から団地型規約への移行手順に準じるんでしょうね。

[1263: 匿名さん]

＞Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？

管理会社の人には区分所有法69条（団地内の建物の建替え承認決議）の知識は無い様です。

[1264: サラリーマンさん]

知り合いのマンションが単棟型から団地型に規約を変える（特別決議）のに５年かかったんだ。４年否決。５年目可決。
平時では困難であり、震災等の有事のときにやればよいよ。裁判で。

[1265: 管理侍]

仮にＡＢ両棟で200名の所有者（共有者）が存在した場合、
200名の和解ってどういう裁判なのですか？

組合の分割は理論上は可能なんでしょうけど、
非常時、Ａ棟のみ全損という利害関係が相反するような状況下でどこまでやれるのかですね。

そう考えると規約というのは大切で、非常時に備えて普段から適正なものにしておかないとダメですね。

今回の震災被害への対応も踏まえた内容で、今後標準管理規約の見直しが議論されることでしょう。

[1266: サラリーマンさん]

調停から入るんでしょうね。和解（調停の和解は裁判上の和解になるみたい）したら判決と同じ効力が出て、払うと言ったのに後からカネはらわん人には強制執行できる。
調停がうまくいかないときは、調停案に従わないやつを訴えるしかない。少数の反対派は個別につぶしていく。

[1267: 匿名さん]

管理侍さんらしくない答えですね。
専有部分と共用部分を分けて考えるといってますが、それ以前の問題として建て替え決議
なり復旧決議なりをどうするかではないでしょうか。
全然壊れなかった棟の住民は、多額の個人負担が伴う建替えなり復旧決議にはまず賛成
しないのではないでしょうか。
片方が4分の3以上（大規模滅失工事）の議決権があれば承認される可能性はありますが、
小さい棟の場合はまず無理でしょうね。過半数でも確保できないでしょう。
単棟型の場合は片方だけの建替えというのはありませんよね、1棟なんですから。
片方の棟だけが全壊した場合の対応は非常にむずかしいとおもいます。
区分所有法はそういう場合を想定してませんので、もし裁判になっても裁判官は
悩むでしょうね。
国交省は早めにこの対応策を検討すべきだと思います。
対応策は簡単です、建物が別になっていて単棟型管理規約になっているマンションに対して
早く団地型管理規約に変更するよう指導すればいいのですけど。
管理会社も管理組合に対して提案すべきだと思います。

[1268: サラリーマンさん]

少数派を裁判でつぶす例はこちら。
http://soudan-situ.cocolog-nifty.com/chie/2011/02/post-9a0b.html

[1269: 管理侍]

サラリーマンさん
その調停は組合が申し立てるの？
だとすれば事前のそのための合意形成が必要ですよね。
挙げて頂いた事例のように一人の反対者を訴えるのは簡単ですが、
議論になっているケースでは、意見が二分、三分しそうじゃないですか？

>>1267
その通りです。ほぼ同意見ですよ。
Ａ・Ｂまとめて１棟のマンションにおけるＡ棟のみの建て替えは、
所謂法律上の「建て替え」ではなく、「復旧」になるのではないでしょうか？

その復旧にはＢ棟も当然多額の個人負担を伴いますが、
建て替える側のＡ棟は専有部分の費用を丸々個人負担にするのが平等だと思いますので、
更に多額の負担となります。
従って合意形成に至るのは相当困難です。

既存のマンションにおける規約を単棟型から団地型に変えるのは思ってる程簡単ではないですよ。
持分に影響しますから。
それでも非常事態になる前にやっておいた方がよいのでしょうけど。。。

[1270: サラリーマンさん]

そんなに難しい話以前の問題として、単棟のマンションが全壊したら管理組合は解散できるのかな？

[1271: 管理侍]

できるでしょう。

今回の震災で管理組合解散の話ってありませんでしたっけ？
マンション管理新聞だったかな？何かで見たような気が。。。

[1272: サラリーマンさん]

これ？法人なのが気になるけどね。法人の場合は解散後、民法の清算法人に移行するのだろうけど、法人じゃなかったらどうなるの？
立て替えが４／５で解散が３／４なら解散を選んだほうが楽？


区分所有法
（解散）第55条　管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
1．建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあっては、その共用部分）の全部の滅失
2．建物に専有部分がなくなつたこと。
3．集会の決議

２　前項第３号の決議は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数でする。

[1273: 管理侍]

建物の解体、管理組合の解散を全員合意でやったみたいですね。

http://www.asahi.com/special/10005/TKY201107050658.html

[1274: サラリーマンさん]

数人が「まだ住める！」って頑張った場合、どーなるのだろう・・・
法律の不備ではないかとおもう。３／４で解体できないか？

[1275: 匿名さん]

管理侍さん
規約を単棟型から団地型に変更するのも大変ですけど、団地型管理規約にすれば、
修繕積立金は、Ａ棟修繕積立金、Ｂ棟修繕積立金、全体修繕積立金の３つにしなければ
なりませんからね。
管理会社としても、会計が複雑になるので、委託事務費の値上げも要求されるでしょう。
しかし、想定外のことも考えておいた方がいいですよね。
管理会社の皆さんは、こういったマンションを担当されていたら、団地管理規約への変更の
アドバイスをすべきですね。
私どものマンションでは、規約の全面改正をしましたよ。当然使用細則の改正もですけど。
そして、全組合員に製本して配布しました。
苦労したのは専門委員会のメンバーだけであって、一般組合員は臨時総会でもあまり関心が
ないのか出席者は少なかったですね、議決権行使書での参加は当然ありましたけど。

[1276: ゴルゴ１３]

いま、盛り上がっているケースは、見た目一棟だけど、形式上エクスパンション・ジョイントで結合されている二棟の建物ってことでよい？

[1277: 匿名さん]

そうですよ。

[1278: サラリーマンさん]

ん？まずは単棟の解体、解散の要件から。

[1279: 管理侍]

サラリーマンさん
区分所有法に規定が無ければ全員合意を取らざるを得ないでしょうから、解体は無理なんでしょうね。

>>1275
当然会計の区分も必要ですね。
単棟型から団地型への規約変更の提案は、管理会社からあまりできていないような気がします。

ゴルゴさん
エキスパンション・ジョイントとか、渡り廊下とかでしょう。
古いマンションだと一つの敷地で全く独立して建っていて、
建物が全く繋がってないのに単棟型規約のマンションも存在します。

[1280: サラリーマンさん]

全員賛成で解体、解散ですか。。。
とすると建替えも解体もできない場合、普通決議で修繕工事をするしかありませんね。

[1281: 管理侍]

そう。でも全壊している現実が目の前にあるとしたら・・・。
個々の利害が絡み合って、なかなか合意形成ができない・・・。

私が言ってはいけないのですが、マンションは恐いですね。

今日は勉強になるご意見が多数あり有意義でした。
ありがとうございます。

それでは本日はこの辺で失礼します。

[1282: 匿名さん]

(仙台市若林区Sマンション) 案内していただいたマンション住民た ちと一緒に、地震保険の扱いや復旧資 金の問題など、今後の取り組みについ て話し合いました。地震保険では非耐 震壁の損傷が中心であったため「半損」 の認定が出ていないことが問題となっ ていました。

[1283: 匿名さん]

管理侍さん
本来団地型管理規約にすべきなのに、単棟型管理規約になっているマンションがあるのなら
管理会社としては、規約改正の提案をすべきですよ。
マンション管理のプロとして管理組合から委託を受けて管理事務を業として行っているので
あれば、それぐらいのアドバイスをするのは当然ではないでしょうか。
単なる営利主義だけでなく、心のこもった組合員の為になるサービスも必要ですよ。
国交省が動かなければ、管理会社が動くぐらいの気迫をみせて欲しいですね。
管理会社ならそれができると思いますよ。
単棟型から団地型に改正しようとした時、住民に不安を抱く方が多数おられました。
特に小さい棟の住民は心配されていました。単なる規約の全面改正だけでなく、そこから
説明し、説得しなければなりませんでした。
単棟型から団地型へ改正しなければならないマンションは数多くあると思いますが、
改正をするのは容易ではありません。是非管理会社からそれがスムースにできるように
リーダーシップを取って行動して頂きたいと思っております。
まずあなたの会社からでも、そのサービスに着手されたらいかがですか。

[1284: 匿名さん]

管理侍さん
組合員が不安と思った点を列挙しておきます。
　＊一つの組合としてやってきたのに団地にして別々にすればコミュニケが悪くなる。
　＊小さい棟に修繕積立金がまわりにくくなるのではないか。
　＊会計が複雑になる。
　＊片方だけが壊れることは考えられないのでは。その時はその時に考えればいいのでは。
　＊建替えはまだまだ先のこと。
　＊一つの建物として登記がしてあるので、団地型にするのはおかしいのでは。

　※こういった問題点を一つ一つ説明し解決していくことから始めました。
　　こういった問題点を住民が納得するように管理会社が啓蒙活動をやってもらえれば
　　やりやすくはなると思います。私どもの組合ではここを説得するのが大変でしたので。

[1285: 管理侍]

>>1283
>>1284
仰る通りです。
管理会社として助言すべきですね。
貴重なご意見ありがとうございます。

[1286: サラリーマンさん]

壊れてから裁判したらいいよ。どうせ単純な壊れ方はしないから。

[1287: 前期高齢管理士]

たった二日ほど覗いていなかったら、随分レスが進んでいて驚きました。
一気に１３０以上のレスを流し読みしてみた感想。

色々な法的知識をお持ちの方が参加されていますが、倒壊した場合の対処方法論には？？。
規約に不備がある事の査証として評価できるご意見も多くありますが…。

躯体構造上複数の建物で構成されているＭＳは、団地型規約を参考に規約の改正をすべきとの
ご意見は、まさにその通りだと考えます。（転ばぬ先の杖）

どの様な理由であれ、「建て替え」は民間デべ分譲のＭＳでは現実的ではないと考えています。
如何に永く生活に支障を生じさせないよう維持管理するか、これが管理組合の一義的機能です。

[1288: 匿名さん]

>1287さん
それはそうでしょうが、現実的に阪神大震災や今回の大震災が発生すれば
そういう局面は出てきますよ。
通常は考えられないことに対しての対応策なんですよ。
しかし、実際にこの問題は今回おこってますからね。

[1289: 暇人]

思い立って「雑談」の掲示板を見てみたら

>「マンション管理士」は信用できますか？

のスレがありました。
ちょっと不思議な状態になっていますね。

[1290: 前期高齢管理士]

＞１２８８さん
この議論で過去にどのレスをされた方か存じませんが…。
建て替えを含む既存建物を取り壊す理由は二つあります。
①震災等で突然住めなくなるケース　と
②老朽化が進み、大掛かりな修繕等に経済的合理性が無くなった場合。

①のケースで仙台の取壊し決議事例が紹介されましたが、建て替えを決めた訳ではありません。
阪神の事例で建て替えを実現したＭＳはかなりありますが、多くの犠牲を伴って実現しました。

②の事例で建て替えを実現した例で、民間分譲物件は殆んどありません。（容積率が主因）
旧公団や公社分譲物件は容積率に余裕がある場合が多く、建て替えに合理性がある場合もあります。

住めなくなったら、全体を売却する決議を行い売却金と現在の保有資金の合計を持ち分に
応じて配分し、夫々の考えで新たな住まいを求めるしかないと云うのが私の考えです。
（所謂建て替えで再建ＭＳに再び住まうのもこの範疇です）

[1291: 匿名さん]

>1290
売却ですか。
売却してどこかのマンションを買うのは割高ですね。
それより、建替え決議を行い建替えをした方が断然安くなるとおもいますけどね。
土地はあるわけですから、取り壊し費用と建設費用だけですみますし、デベ等の
売却益は勘案しなくていい訳ですから。
勿論建替えに参加されない方も当然おられますが、それについては、デベロッパー
が買い取ることになりますね。
出来上がったマンションは売却することになりますが、当然それには売却益を
加味するでしょうが。

[1292: 前期高齢管理士]

＞１２９１さん

あくまでも、容積率に余剰がない民間分譲物件の話ですが、
一般的に各区分所有者の土地持ち分はあまりありません。
場合によっては取り壊し費用でチャラ。

再度住む目的で、建て替えに参加すると約２年間の賃借費用及び余分な引越し費用を要します。

建て替え成功要件は、色々ありますが、
①容積率の余裕　②景気状況　③その地域の地価相場動向　等によります。
公団分譲物件でも実際に還元率１００％以上を実現できるのは稀有でしょう。

資金余裕があれば、再建後に売却で利益を得るを目的で建て替えに賛成（参加）する方もいる？
建て替えは本当に大変な事業です。お金の負担もさることながら、
各自のエゴが表面化し、区分所有者間のコミュニケーションの崩壊も伴います。

[1293: 匿名さん]

>1292さん
容積率は同じ条件でつくれば問題はないでしょう。
建替えを行った時の完成後の価格（この分を建て替え参加者は支払います）は、
取り壊し費用+建設費用-修繕積立金-災害復旧支援金-保険金です。・・・Ａ
勿論修繕積立金については、建替えに参加しない方の分は除かれます。
建替えに参加されない方は、ディベロッパーが買い取ります。
その買い取り価格は、Ａになります。ディベロッパーの利益は考慮していません。
概略はこうなります。
確かに、ドロドロした問題が発生しますし、各住民のエゴが出てくるでしょうね。
その対応の仕方としては、法に則って淡々とやるしかありません。
是々非々での対応あるのみです。

[1294: 匿名さん]

それにしても我こそはマンション管理士という者のコメントないのは？
やっぱ出来ないだろうな。

[1295: 匿:名さん]

>>1293
>容積率は同じ条件でつくれば問題はないでしょう。
既存不適格建築物であるマンションの場合は？

>その買い取り価格は、Ａになります。
詳しい説明をお願いします。

[1296: スレ主です]

>１２９３さん

被災ＭＳと一般ＭＳとごちゃ混ぜで論じていますね。
被災物件であっても災害復旧支援金がいかほどになるか未定ですし、大方は被災後の生活費の
足しになるだけでしょう。建て替え費用に算入する事は馴染みません。
保険金（地震保険の事）も同様です。（一般的な契約条件をご確認下さい）

同じ容積率での建て替えに、協力者（デべ等）として名乗りを上げる会社はありません。
企業としてあまりにも旨味（利益）が無さ過ぎますから。

失礼ながら１２９３のレスは机上の空論又は議論の為の議論と言わざるを得ません。

被災ＭＳに対して国や自治体は容積率の緩和や不動産取得税の免除・固定資産税の一定期間免除
等の支援策は出すべきでしょう。納税金からの金を出すのには限度がありますから。

[1297: 匿名]

スレ主っていたんだ！

ほぼ同容積の大宮スカイハイツという例もあるが、まあ普通はデカいものが建つからだわな。

[1298: 前期高齢管理士]

１２９６は私（前期高齢管理士）です。

１２９３さん、失礼しました。１２９７さん、ビックリさせて御免なさい。
他の自分で立てたスレを復活させていたものでミスりました。

[1299: 匿名さん]

>1296さん
災害復旧支援金は今回の地震以前に設定されてますよ。
全壊・半損・一部損壊によってちがいますけど。
全損の場合で300万だったと思いますけど。
確かに支援金は生活の一部になることもあると思いますが、それも含めて
建替えに参加するんであれば、必要な額はださなければならないでしょう。
建替えをするときは大きくすることも考えられますが、そうでなくても、
建替え参加者はかなり少ないと思いますので、それなりのメリットはあると思いますよ。
ただ、50～60戸といった小規模マンションでの建て替えは難しいかもしれませんが。
被災マンションと一般マンションがごちゃまぜではないんです、ただ災害の場合は
復旧支援金が支給されるというだけのことであり、そうでない場合はその分が
プラスになるということです。
私が提案した単棟型規約から団地型管理規約に変更すべきだというのからすると
論点がずれてはきましたけど。
団地型にしてないと、片方が全壊しても全損にはならないですからね。
これについては、「全壊判定」という著書で争われましたが、結局全壊判定はされませんでした。
だから団地の形態をとっているマンションは団地型管理規約に変更しておくべきだと思います。

[1300: 暇人]

不勉強ですみません。
かなり基本的なところを質問させてください。

地震保険において、団地型の場合の１棟の全損判定が、規約によって（単棟型or団地型）変わるのですか？

保険契約において規約が引用されているという意味でしょうか？

[1301: 匿名さん]

>1300さん
保険については、建物ごとに保険の契約をしておけば、
その契約通り支給されますよ。
ただ、マンションによっては、別々に契約していないとこも多いようですけど。
その場合は、片方の建物が全壊しても全損扱いには当然なりません。
一度確認されてみたらいいと思いますよ。
私がいっているのは、支援金のことと建替えなり復旧決議ができないといっているのです。
現在の区分所有法や被災者区分所有法とかではその規定がありませんので。

[1302: 前期高齢管理士]

>１２９９さん
団地型管理規約に変更すべきと提案された「匿名さん」でしたか。
この件（規約変更）は１２８７で同意しています。
（文章の書き方からすると、以前に私と意見交換された「匿名さん」のように思えます）

>災害復旧支援金は今回の地震以前に設定されてますよ。
不勉強で知りませんでした。

阪神の例を含め、被災損壊マンションの例は特殊であり、一般的老朽化マンションと同列に
論ずる事はできませんね。
支援の一助になればと議論するのはかまいませんが、その旨テーマを絞らないと…。
具体的には「宮城県マンション管理士会」の方々等が活動されています。

団地型と云うより「構造上複数棟のマンションの管理規約」の見直しが急がれます。
この形態のマンションは多くあります。

[1303: サラリーマンさん]

ですから調停で和解するしかない。
和解案の中身は壊れ方と復興政策次第。
地盤沈下して半分海になっているとかだったらどうするの

[1304: 暇人]

>保険については、建物ごとに保険の契約をしておけば、その契約通り支給されますよ。
>ただ、マンションによっては、別々に契約していないとこも多いようですけど。
>その場合は、片方の建物が全壊しても全損扱いには当然なりません。


保険契約において「1棟」が目的物にされていれば、当該「1棟」が全部壊れれば全損判定される。
同契約において「団地の2棟以上」が目的物にされていると、そのうちの1棟が全部壊れても全損判定されない。

ということですね。
やっぱり肝心なのは契約であって、規約は「全損判定の場面においては」関係ないという理解で宜しいですか？

その他の支援金とか建替えの問題はさておいて。

[1305: 匿名さん]

被災マンション再建法による再建手続
被災マンション再建法によれば、マンションが全部滅失した場合、敷地共有者の議決権の5分の4以上の多数決で、マンション再建の決議をすることができます(被災マンション3)。 建物の全部滅失の場合には、建物の管理組合は消滅しているので、敷地共有者が再建集会を開催して、決議をすることになります(被災マンション2)。
なお、再建の決議は、政令の施行日から3年以内にしなければなりません(被災マンション3実務 5)。この再建決議も、再建建物の設計の概要や費用の概算額、費用の分担、再建建物の区分所有権の帰属など、建物の建替えと同じ事項が決議事項になります(被災マンション32)。 また、区分所有法の建替え決議と同様に、再建に賛成しなかった敷地共有者に対して売渡請求などができることなっています(被災マンション36、区分所有 63 4)。 なお、建物の区分所有関係が消滅したので、個々の敷地共有者は、共有物(土地)の分割請求ができるのが原則です。しかし、分割をすれば建物の再建ができなくなります。このため、政令の施行日から起算して1か月後から3年間は、分割請求ができないことになっています(被災マンシ ョン4)。ただし、議決権の5分の1を超える共有者が分割の請求をする場合など、再建決議の5分の4以上の賛成が得られないことが明らかな場合には、分割請求ができることになっています (被災マンション4ただし書)。 被災マンション再建法には、団地に関する特別な規定はありません。団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

[1306: ゴルゴ１３]

匿名さん（管理規約を団地型に変えた方）

管理規約や区分所有法上の課題から団地型に変える趣旨は分かりました。


ところで、各々の棟は、建築関連法規上、独立して建替えや大規模の改修ができることを確認しましたか？

[1307: サラリーマンさん]

>>被災マンション再建法による再建手続
これのことですね？
被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo196.php

しかし、マンション管理士は、当然知ってないと。。。
マンション管理新聞には載ってるのかな？

>>団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

ということは、負担額の調整で賛成票を増やすしかないね。無傷の棟の住人は負担無しとか。

[1308: 前期高齢管理士]

>>団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

これは１３０５さんの解釈ですか？
（団地型管理規約がない前提？）
（団地における１棟の建て替え手続き無視？）

[1309: 匿名さん]

被災マンション再建法には、団地に関する特別な規定はありません。

[1310: 匿名さん]

（敷地共有持分等に係る土地等の分割請求に関する特例）
第四条 　第二条第一項の政令で定める災害により全部が滅失した区分所有建物に係る敷地共有者等は、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第二百五十六条第一項 本文（同法第二百六十四条 において準用する場合を含む。）の規定にかかわらず、その政令の施行の日から起算して一月を経過する日の翌日以後当該施行の日から起算して三年を経過する日までの間は、敷地共有持分等に係る土地又はこれに関する権利について、分割の請求をすることができない。ただし、五分の一を超える議決権を有する敷地共有者等が分割の請求をする場合その他再建の決議をすることができないと認められる顕著な事由がある場合は、この限りでない。

[1311: 前期高齢管理士]

>１３０９さん（１３０５さんと同一の「匿名さん」として）

それは、解っています。
私の１３０８での質問への回答になっていません。

[1312: 匿名Ａ]

>1306さん
匿名さんが多くなったので、匿名Ａにしました。
建物がエクスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている建物は建築法上は
別箇の建物とみなされます。
当然組合員が決議すれば、建替えや復旧工事をすることはできるでしょう。

[1313: サラリーマンさん]

総会で怒鳴り合うことになりますので最初から弁護士介入の方がいいですが私見では規約優先。

[1314: サラリーマンさん]

ひょっとして、
滅失したあとの再建は、「建て替え」ではないという解釈なんでしょうか？
そうであればなんとなく納得です。（区分所有法や管理規約の建て替えの規定は適用されない。）

団地内で1棟が全部滅失した場合には、その土地は団地内区分所有者全員の共有敷地になる。
土地の登記が団地全体で一筆の土地なら、という前提ですけど。

「民法第二百五十一条 　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。 」に従うと再建が進まないので特別措置法ができた。
滅失したあとの再建が、「建て替え」なら、特別措置法は不要ですね。


引用ですが
被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建するためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定により、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものである。

[1315: 匿名さん]

>>1312
匿名Ａさん

いろいろ調べると、「一の建築物」とされるケースと別棟扱いとされるケースと
両方あるみたいですね。

http://bizboard.nikkeibp.co.jp/kijiken/summary/20060703/NA0825H_805098...

有料記事までは読んでいませんが、一棟扱いと別棟扱いとで、メリット・デメリット両方あるかなと想像しています。

[1316: ゴルゴ１３]

1315は私、入れ忘れた。。。