マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1217: 暇人]

サラリーマンさん

弁護士や司法書士の法人化事務所は単に事務所としての組織を法人化しているだけで、一般的に言われる個人事業主と法人事業主のような違いは殆どありませんよ。
むしろ「法人として受任します」なんていう方が責任の所在が不明確になって心配な気がします。
こういう仕事は個々の専門家の素養や継続的関与が重要ですから。

[1218: サラリーマンさん]

管理会社が「個人」は危険だってヨコ槍いれてきたときに、「法人」だって言えばいいよ。
管理侍は相手が個人だと横領されたとき損害賠償してもらえないっていってるんでしょ。
法人に頼めばそれは大丈夫。

[1219: 暇人]

というより、弁護士や司法書士が「法人として」受任するかなという問題。

法人化している事務所でも個々の案件は個々の専門家が受任するのでは。

仮に法人として受任したとしても、こういう法人の法人としての資産は決して多くないから、賠償原資という点ではあまり意味ないかと。

[1220: サラリーマンさん]

イソ弁が受任したらボス弁が責任とるんじゃないの？給料払ってるのボス弁で使用者責任あるでしょ？
ないのかな？

[1221: 暇人]

ボスが受任したならボスが仕事させたイソ弁のミスについてはボスも負担するでしょうね。

イソ弁が単独で受任したならボスは無関係ですよ。法人化の有無問わず。

だから賠償保険に入っておくのが普通でしょうね。

[1222: サラリーマンさん]

保険があるみたいだ。
「弁護士賠償責任保険」
弁護士賠償責任保険（べんごしばいしょうせきにんほけん）は、専門職業人賠償責任保険の一つで、弁護士業務に過誤があり、弁護士に依頼した者などに経済的損害を与えた場合の賠償責任をカバーする保険である。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BC%81%E8%AD%B7%E5%A3%AB%E8%B3%A0%E5%8...

マンカン士でも同様の保険ができたらしい。管理侍の「一個人に管理者を任せるのは危険」との指摘は士業全般に言えることなので保険があるようだ。

[1223: サラリーマンさん]

弁護士法に書いてある。

第30条の６
弁護士法人は、前項に規定する事務についても、社員等がその業務の執行に関し注意を怠らなかつたことを証明しなければ、依頼者に対する損害賠償の責めを免れることはできない。

[1224: 匿名さん]

日本マンション管理士会連合会　事業予定
六 前各号に掲げる事業に付帯又は関連する事業に関すること。
(株)損害保険ジャパンとの連携による(仮称)マンション管理士賠償責任保険の団体契約の制度化と会員に所属するマンション管理士の加入の促進を通じて、会員に所 属するマンション管理士の業務活動の支援を行うとともに、いずれの会員にも所属 していないマンション管理士との差別化を図る。

[1225: 匿名さん]

いつの事やら。

[1226: 匿名]

弁護士の話はどうでもいいよｱﾎ

[1227: サラリーマンさん]

>>というより、弁護士や司法書士が「法人として」受任するかなという問題。

弁護士法人サリュが広告出して営業してるのに、契約は依頼者と所属弁護士個人がするのか？
弁護士法人に行ったことないから知らないけど、常識的には弁護士法人の代表者と契約（法人として受任）するんじゃないのかと想像する。
知ってる人おらんの？

[1228: 入居済み住民さん]

地震保険未加入で負担大


壁が壊れ、コンクリート内部の鉄筋が露出したマンションを調べる東北マンション管理組合連合会の浅野さん（右、仙台市で）　「これほどの被害が出て住み続けられるか、みんな不安に感じている」。仙台市郊外の築１３年の分譲マンションに住む４０歳代の女性は話す。

　東日本大震災の揺れで、２棟のうちの１棟が大きな被害を受けた。低層階の住戸のベランダ側と外廊下側の壁が何か所も壊れ、コンクリート内の鉄筋が露出。屋外から室内が見えるほどの穴が開いた箇所もある。一部の住戸では玄関ドアが変形して、開閉できなくなった。応急処置として壁やサッシをベニヤ板で覆っている状態だ。

　共用部の補修には多額の費用が要る。しかし管理組合は地震保険に未加入だった。売り主側は、補修に１億円近くかかるという見積もりを出してきた。建物は比較的新しいにもかかわらず被害が大きかったことから、住民の間には売り主側への不信も高まった。

　管理組合の話し合いもなかなか進まない。二つの棟で被害の程度が違ったこともあり、当初は住民間に補修に向けた考えに温度差もあった。ようやく５月末の臨時総会で建物を調査することが決まったが、女性は「補修までスムーズに進むかどうか心配」と話す。

　震災ではマンションにも被害が出た。高層住宅管理業協会（東京）の調査では４月２０日現在、大規模な補強や補修が必要な「中破」が６１棟、外壁がひび割れたりタイルが剥がれたりした「小破」も１０７０棟になる。仙台市周辺では建物本体の損傷が目立ち、液状化が起きた千葉県浦安市では、埋設した上下水道などの配管の損傷が多かった。

　補修工事が管理組合の課題となるが、地震保険に未加入だったり、加入していても損害の査定が低かったりすると、負担は大きくなる。国土交通省の２００８年度の調査では、管理組合の地震保険への加入率は約３割。同協会は「保険料が割高で、積極的に加入しようという傾向にはなかった」と指摘する。

　一時金を徴収する、金融機関から借り入れるなどの選択肢があるが、住民の合意が進まない懸念がある。ＮＰＯ法人・東北マンション管理組合連合会（仙台市）の副会長、浅野次郎さんは「第三者の専門家が客観的な立場から住民に選択肢を示し、考えてもらうことが大切」と話す。

　マンションへの支援制度は一戸建て住宅に比べ、不十分という指摘もある。被災者生活再建支援法に基づく支援金は、被災した建物の居住世帯に払われ、住戸を貸して住んでいない所有者には支払われない。所有者間に補修費用の負担で不公平感が生まれ、合意の妨げとなる恐れがある。

　また、液状化による被害への支援も、建物の傾きの大きさなどで決まり、配管が損傷しただけでは払われない。このため、浦安市は独自に、管理組合向け支援を行うことを決めた。上下水道などの復旧にかかった費用の３分の１（上限３０００万円）を補助する。市内のマンションの住民は「一戸建てに比べ、支援が遅れていると感じる人は多かった」と歓迎する。

　日本マンション学会会長で千葉大学教授の小林秀樹さんは「個人を対象とした支援だけでなく、管理組合を対象にした支援の枠組みも必要。専門家の派遣を受ける管理組合への補助制度も求められる」と話している。


◎地震保険未加入だった、管理会社は？

[1229: 暇人]

>常識的には弁護士法人の代表者と契約（法人として受任）するんじゃないのかと想像する。
>知ってる人おらんの？

必ずしもそうではないと思いますよ。
「弁護士法人として」受任するのと個々の弁護士が「当該弁護士として」受任することは両立しますし、個々の弁護士の受任が禁じられているわけでもないのではないかな。

でも、確かにご指摘の通り「法人として」受任すれば、その業務の責任は一次的には法人が負担し、それでも足りなければ原則として社員（所謂「パートナー」）が連帯責任を負いますので（弁護士法30条の15第1項）、その意味では「法人に依頼する」ことにも意味はあるのかも。

ただ、「法人として」受任というのは、非法人事務所でいうところの「ボスが受任」というスタンスと変わらないでしょうから、結果としてボスが責任を負担するという落ち着きどころは変わらないと思います。

もちろん、社員（所謂パートナー）が複数いるような事務所で、「法人として」受任してくれるのであれば、確かにサラリーマンさんのいうとおり、賠償原資が増えるともいえますね。

尤も、非法人事務所のボスも賠償責任保険に入っているのが通常ですから、賠償原資は事実上無限（保険会社の破綻がなければ）なので、実際上の差異は無いようにも思えます。

誤解を与える書き方をしてしまったようでスミマセン。ちょっと調べなおしてみます。

[1230: 匿名さん]

災害復旧支援金や地震保険で一番の問題は、団地の形態をとっているマンションが
単棟型管理規約で運営している点だよね。
片方のマンションだけが崩壊した場合、その棟は全壊判定されないということらしいからね。
「全壊判定」という著書で裁判で争っていたけど、結局認められなかったからね。
この問題については、早急に対応すべきだと思う。
２棟のマンションなのに単棟型管理規約で運営されてるマンションは数多くあるよね。
もし、片方だけが倒壊した場合、片方だけを建替えをするにしても問題山積だし。
保険にしても別々にしとかないと、全損には当然ならないからね。

[1231: 入居済み住民さん]

分譲時点での売主の都合のしわ寄せです、購入する時点で理解できる所有者はいないでしょう
買う前にマンション管理士に相談しましょう

[1232: サラリーマンさん]

団地でどれかひとつが全壊した場合、単棟型管理規約で運営していれば、無傷の棟の住民もお金出すんだよね。
修繕積立金は同一会計だから。
どれが壊れるかは運なので、デメリットばかりではないかもよ？

[1233: 入居済み住民さん]

どんぶり勘定でのメリット享受は公序良俗に反するでしょう

[1234: ゴルゴ１３]

暇人さん

>>1201について、ほぼ同意です。
ただ、本音を言うと、試験レベルを上げても、収入が伴わなければ、『合格者の相当数が開業するマンション士業界』にはならないのではとの危惧を抱いています。

むしろ、管理組合側が、専門家に相応の対価を支払って、組合活動を合理化する雰囲気がないことの方が根源的問題だと考えています。

具体的に考えます。週休２日＋祝日を除く年間実稼働日数240日と仮定します。

日当４万円：年収960万円
日当３万円：年収720万円
日当２万円：年収480万円

現実に、平均して仕事があるはずがない点は、この際無視します。
それでも、打合わせ＋事務所でのデスクワーク合計８時間あたり、３万円以上を普通に払う環境が必要と思っています。

[1235: 匿名さん]

しかし、片方の建物だけが全壊した場合は、壊れた住民は区分所有者じゃなくなるからね。
建替えにしろ、大規模修繕にしろ組合員でなくなれば総会の議決権もなくなるし。
規約を団地型管理規約にしようとしても、全壊した住民は専有部分がないので、
議決権もないしね。
去年この問題を総務省に提案したんだけど、まだ検討はされてないようだな。
しかし、区分所有法の完全な盲点になるのは間違いないだろう。
片方だけが全壊することはありえないというのではなく、もしそういう事態が
生じたらどうするかを検討しておく必要があるのではないだろうか。

[1236: 匿名さん]

団地型管理規約にしとけば問題は解決するんだけど、
そうなってないマンションは多いからね。
規約改正するにも、各マンションにそれだけの気概と知識、時間のある者がいないからね。

[1237: 匿名さん]

単棟型管理規約には、小規模滅失工事、大規模滅失工事、建替え工事しかありません。
片方だけが全壊した場合は、建替えであっても、大規模・小規模滅失工事でしかありません。
それも組合員でない者のことをどう扱っていくのか等問題がありますね。
管理会社の皆さん、こういうマンションで団地型管理規約になっていないとこの
対応はどういますか。
もし、質問があればどう答えますか。
それとも、そういう事態になることは当面考えられないので、ほったらかしますか。

[1238: 匿名さん]

団地規約に変更すればいいだけのことじゃない。
簡単だね

[1239: サラリーマンさん]

>>しかし、片方の建物だけが全壊した場合は、壊れた住民は区分所有者じゃなくなるからね。
本当ですか？
では、単棟の場合で検討しましょう。
トラックとか電車（尼崎の脱線事故みたいな）が突っ込んで 、１階部分の一部屋が滅失した場合、そのひとは区分所有者でなくなるんでしょうか？
規約上は組合員のままだとおもいますが。。。規約に滅失による退会規定なんかないでしょ。

[1240: 管理侍]

マンション管理士賠償責任保険について、不勉強なので知ってる方は教えてください。

マン管士が管理者となり、横領して逃亡、行方不明の状態で、事実関係の確認ができない場合、
保険は適用されないのではないでしょうか？

法人といっても現存するマン管士事務所で、保険に頼らず賠償原資が潤沢な事務所は存在しないでしょう。

[1241: サラリーマンさん]

④マンション管理士が管理者になっての業務は保険対象外。らしいね。
http://tmktopic.jugem.jp/?eid=37

だから近い将来、管理者は、弁護士法人（マンカン士兼弁護士）が受任するよ。弁護士増えて仕事が減ってるから有望な分野だと思うよ。
司法書士でも＊＊老人が増えたため、成年後見人の仕事が増えてるらしい。
第三者管理制度も成年後見人に類する業務だよ。

[1242: 匿名さん]

落ちぶれて行くマンション管理士を救う道はありません。

[1243: 匿名さん]

あるよ。管理員には適任ですよ。

[1244: サラリーマンさん]

管理人も簡単にはなれませんよ。いまは競争率２０倍です。
ということは５％しかなれない。
マンカン士合格より管理人になるほうが難関ともいえる。

[1245: 匿名さん]

>1239
区分所有権を有する者が区分所有者となっていますからね。
専有部分がなくなれば、当然区分所有権はなくなるでしょう。
ただ、あなたのいわれる通り一部屋の場合だと区分所有者扱いとして、
小規模修繕の工事は可能でしょう。
問題は片方が完全に倒壊した場合です。
そして片方は全然被害がなかった場合はどうなるのでしょうか。
建替えは全壊した方だけしか該当しないですしね。
建替え決議なり修繕積立金の分配なりややこしいでしょう。

[1246: 匿名さん]

うーん、法的には難しくなるかもねえ。

[1247: 匿名さん]

>1240
マン管士の保険があるのは、ＮＰＯマン管協会に加盟している
マンション管理士だけですよ、適用されるのは。
以前ここのスレで紹介したんですけどね。
私も詳しいことは忘れましたけど。

[1248: サラリーマンさん]

>>建替えは全壊した方だけしか該当しないですしね。
>>建替え決議なり修繕積立金の分配なりややこしいでしょう。

二棟がくっついてると考えたらいいだけなのでは？
うちもＴ字型に２棟建ってるけど、各階廊下でくっついてるんですよ。
規約は単棟型。エレベータは一個。

[1249: 管理侍]

サラリーマンさん
早速の情報提供ありがとうございます。
今の状況ではマン管士の管理者は厳しそうですね。
仕事が無いとはいえ弁護士が受けますかね？
割に合わない気がしますが、背に腹はかえられないということですかね。

>>1247
個人で加入できないの？

[1250: サラリーマンさん]

たぶんですが。。。
１階に住んでるからエレベータは使わない。だから修理費負担したくないというのと同じ発想です。
しかし、片方が新築になるというのはおもしろくありませんね。
築３０年で片方だけ全壊→新築で、全壊しなかったほうに住んでる人は、将来の老朽化による建替えのとき
普通決議での建替えを主張しましょう。

[1251: サラリーマンさん]

弁護士は毎年増え続け、一級建築士くらいの位置づけになる。一応、先生なんだけど、いっぱいいる感じ。
管理侍の会社にも、一級建築士はそこそこの数いるでしょ。
理事会にフロントと同伴で出席する社員弁護士も登場するかも。（滞納管理費回収の話などで。）

[1252: 入居済み住民さん]

現実には2棟建て替えですね　ついでに周囲の土地を購入し容積率を増やしたいものです
もしくは容積率の緩和を県はするべき。

[1253: 匿名さん]

>1248
片方だけが倒壊して作り直す場合、全然壊れていない棟の住民は
大規模滅失工事としてお金をだしますかね。
それに倒壊している住民も全員がその工事に参加するとは限りませんからね。
大きい方の棟は工事に賛成しなければいい訳ですけど、小さい方の棟が
全壊した場合は、工事は絶対できないでしょうね。
自分達が住んでいる棟が全然壊れていなかったら、修繕積立金や保険で足りない
工事費に500万とか１，０００万は出さないでしょう。

[1254: 匿名さん]

うーん、この問題は奥が深い。
深刻な問題だね。

[1255: サラリーマンさん]

裁判したらいいと思うよ。管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になると思われる。

[1256: 管理侍]

実質２棟の団地を1棟扱いしているマンションで、片方だけの建て替えを実施する場合、
２棟全戸平等の建て替えではない訳ですから、専有部分と共用部分を分けて考えるべきでしょう。

つまり、建て替えする建物の共用部分の費用は２棟全戸で負担（組合加入保険＋積立金＋一時金）
内装等専有部分の費用は個人負担（個人加入の保険＋個人拠出）

現実には共用部分の費用だけでも保険、積立金では不足するため、多額の個人負担が必要となるでしょう。
加えて専有部分の個人負担。
となると、片方だけの建て替えの合意形成は困難を極めるでしょうね。

[1257: 入居済み住民さん]

1棟だけの建て替えの場合　管理組合の分離からでしょう

[1258: サラリーマンさん]

管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になったあとだが、
全壊したほうの管理組合は解散して清算法人みたいになるのでは？
解散手続きはどうやってやるんだ？
全壊したあとは民法の共有物としてやるのかな。

[1259: サラリーマンさん]

>>1257 by 入居済み住民さん　2011-07-24 17:45:00
そそ。
べトちゃん、ドクちゃんの一方が死んだと考えればよい。

[1260: 管理侍]

Ａ棟とＢ棟を単棟扱いにしている場合、Ａ棟共用部分はＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
Ｂ棟共用部分もＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
しかも、土地が一筆でＡ・Ｂ全区分所有者で共有だったとする。

Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？
単純に積立金だけの按分では済まないでしょう。
Ａ棟に対してＢ棟区分所有者も共用部分に関しては「権利者」ですし、
土地についても当然に共有者。

全壊と言っても１棟全てが粉々に崩壊することは有り得ないですから、
解体するまでは専有部分も共用部分も存在しています。

その状況で管理組合の分割・清算って有り得るのでしょうかね。
最後まで一つの建物として扱い、Ａ・Ｂ全区分所有者で対応していくしかないのでは？

[1261: サラリーマンさん]

ですから裁判上の和解しかないですよ。多数決にはなじまないです。

[1262: サラリーマンさん]

分割の方法論は、単棟型から団地型規約への移行手順に準じるんでしょうね。

[1263: 匿名さん]

＞Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？

管理会社の人には区分所有法69条（団地内の建物の建替え承認決議）の知識は無い様です。

[1264: サラリーマンさん]

知り合いのマンションが単棟型から団地型に規約を変える（特別決議）のに５年かかったんだ。４年否決。５年目可決。
平時では困難であり、震災等の有事のときにやればよいよ。裁判で。

[1265: 管理侍]

仮にＡＢ両棟で200名の所有者（共有者）が存在した場合、
200名の和解ってどういう裁判なのですか？

組合の分割は理論上は可能なんでしょうけど、
非常時、Ａ棟のみ全損という利害関係が相反するような状況下でどこまでやれるのかですね。

そう考えると規約というのは大切で、非常時に備えて普段から適正なものにしておかないとダメですね。

今回の震災被害への対応も踏まえた内容で、今後標準管理規約の見直しが議論されることでしょう。

[1266: サラリーマンさん]

調停から入るんでしょうね。和解（調停の和解は裁判上の和解になるみたい）したら判決と同じ効力が出て、払うと言ったのに後からカネはらわん人には強制執行できる。
調停がうまくいかないときは、調停案に従わないやつを訴えるしかない。少数の反対派は個別につぶしていく。