マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1201: 暇人]

遅くなりました。沢山のご意見有難うございます。
改めて私の意見を書いてみます。
なるべく皆さんのレスを踏まえたものとしたいのですが、漏れもあろうと思います。スミマセン。
そして長文注意です。

試験制度としては、私は次のように考えています（一言で言うと、現行試験は「帯に短し襷に長し」）。
(1)「マンション管理士」試験は現行より大幅に難化させ、信頼に足る専門家を創出する。
(2)現行試験より素直で絶対評価で合否が決まる「マンション管理検定」を設ける（名称はどーでもよし）。
(3)上記(1)が現実的でなければ(2)だけで充分

順序がずれますが、まず(2)から。
現行管理士試験受験過程で勉強する知識は、少なくとも管理組合の運営に「役立つ」ものだと思いますので、管理組合に関わる多くの方が勉強されるのが望ましいでしょう。
そして、その勉強の契機や指針として、何らかの試験制度を活用することも有益だと思います。
ただ、現行管理士試験は「片手間」で「自身のマンションの管理組合に役立ったらいいな」という程度の動機で取り組むには少々ハードルが高く、また「素直でない」内容も少なくないのではないでしょうか。
そのため、純粋に知識の習得度を問い、よりとっつきやすい内容の「管理検定」を設けるのが宜しいと考えます。
この「管理検定」に多くの方が気軽に挑戦することで、管理組合運営の円滑化や意識の向上が期待できると思います。
正に「自己啓発」用といえるでしょうし、それで良いということです。

で、(1)。
「マンション管理士」「国家資格」「合格率8％」と並べると、何の知識も無い方は
「マンション管理については何でも知っていて頼りになり、相談すれば解決してくれる、マンション管理のプロだ。」
と思うのではないでしょうか。
もちろん、このスレの皆さんが思うとおり、そんなわけありません。
あの試験内容では到底無理ですし、その後の研鑚という程度の話ではありません。
「高校野球のレギュラーになる実力があればプロを名乗っても構わない。後はプロの現場で鍛えられる。」
というようなものです。
また、各分野の専門家であっても、マンション管理全般について上記期待に応えることは無理でしょう。
そのため、上記期待に応える専門家をマンション管理士試験という単一の試験で創出することは現実的ではないと思います。

そのこともあり「現行マンション管理士の役割はコーディネーターである」というゴルゴさんのご意見に、私も賛成です。
現行試験ではその役割以上は期待できませんから。
そして、私は「その役割以上」を期待する必要もないと思います。
各分野で「その役割以上」を果たせる専門家（弁護士、司法書士、建築士等）がいるのですから。。
コーディネーターが務まれば充分でしょう。

ということで、(3)。
では、こうしたコーディネーター的役割を果たすための知識習得に、現行管理士試験の難易度は必要でしょうか。
上記(2)の「管理検定」で充分では？
「この分野は法律に関わるから弁護士か司法書士に、これは建物に関わるから建築士に相談しよう。」
とだけ判断できればいいでしょうから。
後は、これらの専門家がそのチャンネルを開いておけばいいわけです。
実際多くの専門家が現行管理士資格を保有しており、マンション管理に携わろうとしています。。

こうすれば、多くの住民が気軽にマンション管理に興味を持ち知識を身につけ、各分野の専門家に相談するチャンネルを確保し、無用に難度の高い試験のために挑戦を躊躇したり逆に時間を費やしたりすることも減り、あたかも独立開業できるといった誤解をすることもなくなり、専門家をつなげるだけのコーディネーターに報酬を支払う無駄も減るのではないでしょうか。

[1202: サラリーマンさん]

しっかし、そんなに暇ならマンション管理新聞に寄稿したら？

[1203: 暇人]

連投失礼。
ざっと読み返すとサラリーマンさんの意見は私に近いと思います。
各分野のプロに任せるのが良いということです。
どうせお金がかかるのであれば、その道でお金を稼げるプロに任せるべきです。

あと、法体系の理解が重要との意見にも賛成です。
マンション管理には私人関係のみならず管理組合と言う団体法的理解及びそれらの関係の理解も必要です。
現行試験は「つぎはぎの知識」が問われているだけのように思います。

管理侍さんの
「自己啓発とプロ志向を分けるべき」という主張にも賛成です。
この点が中途半端であることが、マンション管理士制度がイマイチ浸透せず信頼を得られない原因だと考えます。

[1204: 暇人]

>しっかし、そんなに暇ならマンション管理新聞に寄稿したら？

ギリギリそこまでは暇じゃない。

[1205: サラリーマンさん]

第三者管理制度が普及したらマンカン士の出番かもね。

実態を知らないというヤジが飛んでくると思うが、輪番アホ理事長よりはましです。

[1206: 暇人]

>1154 by 前期高齢管理士　2011-07-22 21:28:45

>管理組合が抱える問題は多岐にわたり、その解決に必要充分な知識を事前に試験で問うには無理があると思っています。（限がありません）

ほぼ同意見です。

>もっと素直な問題ににすべきでしょう。

同感です。

>大切なのは、資格取得者は必要な各界の専門家と連携を構築することです

賛成です。

[1207: 暇人]

>第三者管理制度が普及したらマンカン士の出番かもね

「信頼に足るマン管士が現れたら第三者管理制度が普及し得る」のでは？
現行管理士（他の専門分野・資格無し）に恒常的に任せようと思うでしょうか。カネ払って。

ニワトリと卵か。

[1208: サラリーマンさん]

年収３００万の弁護士がマンカン士とって、管理者を引き受けることはありうると思うよ。
弁護士は今後どんどん仕事にあぶれるから。

[1209: 暇人]

確かにあるかも。

[1210: 匿名さん]

自分はマンカン士なんていらないと思っている派ですけど
いったいどれくらいの費用が妥当なんでしょうね

月々１万じゃやっていけないでしょうけど
月々２万を一般会計から支払って　年間２４万を支払うのは厳しいんですよね

管理会社のフロントの費用削減すりゃいいのだろうけど
結局二重払いでムダですしね

[1211: 入居済み住民さん]

No.1191 by 匿名　2011-07-23 22:02:34
マンション管理士より、管理業務主任者試験を難しくした方が良かろう。

◎大部分がもらった資格であり　現行試験にさえなかなか合格できないものが多い現況ですが。

[1212: 匿名さん]

どういう意味？

[1213: 管理侍]

一個人に管理者を任せるのは危険ではないでしょうか？

コーディネーターとしてマン管士を活かせる場面があるとすれば、
自主管理マンションとの顧問契約でしょうね。
管理組合の運営方法が法的に問題無いか、効率的か、効果的か、
理事が自らではなかなか気付かないことを第三者の視点で助言する。
必要に応じてその道の専門家を手配する。
その際、マン管士自身が他の専門資格を取得していれば更にニーズは高まるでしょう。

[1214: 管理侍]

>>1212
管業は元々民間資格。
その当時の資格者は移行講習の受講により国家資格が貰えたのです。
まぁ国家資格となって最初の試験は満点続出の超簡単問題でしたから
移行講習がなかったとしてもほとんど合格したでしょうけどね。
マン管士も初年度の試験は超簡単問題でしたね。

[1215: サラリーマンさん]

法人もありますよ。弁護士でも司法書士でもマンカン士でも法人で営業してるところに頼んだらいいよ。
一匹狼だと考えるのは間違い。
http://www.legalpro.jp/175/

[1216: 前期高齢管理士]

暇人さん

久しぶりに論旨一貫した投稿に出会い、しっかり読ませていただきました。
今後も、このスタンスをベースとしたご意見投稿を期待しています。

[1217: 暇人]

サラリーマンさん

弁護士や司法書士の法人化事務所は単に事務所としての組織を法人化しているだけで、一般的に言われる個人事業主と法人事業主のような違いは殆どありませんよ。
むしろ「法人として受任します」なんていう方が責任の所在が不明確になって心配な気がします。
こういう仕事は個々の専門家の素養や継続的関与が重要ですから。

[1218: サラリーマンさん]

管理会社が「個人」は危険だってヨコ槍いれてきたときに、「法人」だって言えばいいよ。
管理侍は相手が個人だと横領されたとき損害賠償してもらえないっていってるんでしょ。
法人に頼めばそれは大丈夫。

[1219: 暇人]

というより、弁護士や司法書士が「法人として」受任するかなという問題。

法人化している事務所でも個々の案件は個々の専門家が受任するのでは。

仮に法人として受任したとしても、こういう法人の法人としての資産は決して多くないから、賠償原資という点ではあまり意味ないかと。

[1220: サラリーマンさん]

イソ弁が受任したらボス弁が責任とるんじゃないの？給料払ってるのボス弁で使用者責任あるでしょ？
ないのかな？

[1221: 暇人]

ボスが受任したならボスが仕事させたイソ弁のミスについてはボスも負担するでしょうね。

イソ弁が単独で受任したならボスは無関係ですよ。法人化の有無問わず。

だから賠償保険に入っておくのが普通でしょうね。

[1222: サラリーマンさん]

保険があるみたいだ。
「弁護士賠償責任保険」
弁護士賠償責任保険（べんごしばいしょうせきにんほけん）は、専門職業人賠償責任保険の一つで、弁護士業務に過誤があり、弁護士に依頼した者などに経済的損害を与えた場合の賠償責任をカバーする保険である。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BC%81%E8%AD%B7%E5%A3%AB%E8%B3%A0%E5%8...

マンカン士でも同様の保険ができたらしい。管理侍の「一個人に管理者を任せるのは危険」との指摘は士業全般に言えることなので保険があるようだ。

[1223: サラリーマンさん]

弁護士法に書いてある。

第30条の６
弁護士法人は、前項に規定する事務についても、社員等がその業務の執行に関し注意を怠らなかつたことを証明しなければ、依頼者に対する損害賠償の責めを免れることはできない。

[1224: 匿名さん]

日本マンション管理士会連合会　事業予定
六 前各号に掲げる事業に付帯又は関連する事業に関すること。
(株)損害保険ジャパンとの連携による(仮称)マンション管理士賠償責任保険の団体契約の制度化と会員に所属するマンション管理士の加入の促進を通じて、会員に所 属するマンション管理士の業務活動の支援を行うとともに、いずれの会員にも所属 していないマンション管理士との差別化を図る。

[1225: 匿名さん]

いつの事やら。

[1226: 匿名]

弁護士の話はどうでもいいよｱﾎ

[1227: サラリーマンさん]

>>というより、弁護士や司法書士が「法人として」受任するかなという問題。

弁護士法人サリュが広告出して営業してるのに、契約は依頼者と所属弁護士個人がするのか？
弁護士法人に行ったことないから知らないけど、常識的には弁護士法人の代表者と契約（法人として受任）するんじゃないのかと想像する。
知ってる人おらんの？

[1228: 入居済み住民さん]

地震保険未加入で負担大


壁が壊れ、コンクリート内部の鉄筋が露出したマンションを調べる東北マンション管理組合連合会の浅野さん（右、仙台市で）　「これほどの被害が出て住み続けられるか、みんな不安に感じている」。仙台市郊外の築１３年の分譲マンションに住む４０歳代の女性は話す。

　東日本大震災の揺れで、２棟のうちの１棟が大きな被害を受けた。低層階の住戸のベランダ側と外廊下側の壁が何か所も壊れ、コンクリート内の鉄筋が露出。屋外から室内が見えるほどの穴が開いた箇所もある。一部の住戸では玄関ドアが変形して、開閉できなくなった。応急処置として壁やサッシをベニヤ板で覆っている状態だ。

　共用部の補修には多額の費用が要る。しかし管理組合は地震保険に未加入だった。売り主側は、補修に１億円近くかかるという見積もりを出してきた。建物は比較的新しいにもかかわらず被害が大きかったことから、住民の間には売り主側への不信も高まった。

　管理組合の話し合いもなかなか進まない。二つの棟で被害の程度が違ったこともあり、当初は住民間に補修に向けた考えに温度差もあった。ようやく５月末の臨時総会で建物を調査することが決まったが、女性は「補修までスムーズに進むかどうか心配」と話す。

　震災ではマンションにも被害が出た。高層住宅管理業協会（東京）の調査では４月２０日現在、大規模な補強や補修が必要な「中破」が６１棟、外壁がひび割れたりタイルが剥がれたりした「小破」も１０７０棟になる。仙台市周辺では建物本体の損傷が目立ち、液状化が起きた千葉県浦安市では、埋設した上下水道などの配管の損傷が多かった。

　補修工事が管理組合の課題となるが、地震保険に未加入だったり、加入していても損害の査定が低かったりすると、負担は大きくなる。国土交通省の２００８年度の調査では、管理組合の地震保険への加入率は約３割。同協会は「保険料が割高で、積極的に加入しようという傾向にはなかった」と指摘する。

　一時金を徴収する、金融機関から借り入れるなどの選択肢があるが、住民の合意が進まない懸念がある。ＮＰＯ法人・東北マンション管理組合連合会（仙台市）の副会長、浅野次郎さんは「第三者の専門家が客観的な立場から住民に選択肢を示し、考えてもらうことが大切」と話す。

　マンションへの支援制度は一戸建て住宅に比べ、不十分という指摘もある。被災者生活再建支援法に基づく支援金は、被災した建物の居住世帯に払われ、住戸を貸して住んでいない所有者には支払われない。所有者間に補修費用の負担で不公平感が生まれ、合意の妨げとなる恐れがある。

　また、液状化による被害への支援も、建物の傾きの大きさなどで決まり、配管が損傷しただけでは払われない。このため、浦安市は独自に、管理組合向け支援を行うことを決めた。上下水道などの復旧にかかった費用の３分の１（上限３０００万円）を補助する。市内のマンションの住民は「一戸建てに比べ、支援が遅れていると感じる人は多かった」と歓迎する。

　日本マンション学会会長で千葉大学教授の小林秀樹さんは「個人を対象とした支援だけでなく、管理組合を対象にした支援の枠組みも必要。専門家の派遣を受ける管理組合への補助制度も求められる」と話している。


◎地震保険未加入だった、管理会社は？

[1229: 暇人]

>常識的には弁護士法人の代表者と契約（法人として受任）するんじゃないのかと想像する。
>知ってる人おらんの？

必ずしもそうではないと思いますよ。
「弁護士法人として」受任するのと個々の弁護士が「当該弁護士として」受任することは両立しますし、個々の弁護士の受任が禁じられているわけでもないのではないかな。

でも、確かにご指摘の通り「法人として」受任すれば、その業務の責任は一次的には法人が負担し、それでも足りなければ原則として社員（所謂「パートナー」）が連帯責任を負いますので（弁護士法30条の15第1項）、その意味では「法人に依頼する」ことにも意味はあるのかも。

ただ、「法人として」受任というのは、非法人事務所でいうところの「ボスが受任」というスタンスと変わらないでしょうから、結果としてボスが責任を負担するという落ち着きどころは変わらないと思います。

もちろん、社員（所謂パートナー）が複数いるような事務所で、「法人として」受任してくれるのであれば、確かにサラリーマンさんのいうとおり、賠償原資が増えるともいえますね。

尤も、非法人事務所のボスも賠償責任保険に入っているのが通常ですから、賠償原資は事実上無限（保険会社の破綻がなければ）なので、実際上の差異は無いようにも思えます。

誤解を与える書き方をしてしまったようでスミマセン。ちょっと調べなおしてみます。

[1230: 匿名さん]

災害復旧支援金や地震保険で一番の問題は、団地の形態をとっているマンションが
単棟型管理規約で運営している点だよね。
片方のマンションだけが崩壊した場合、その棟は全壊判定されないということらしいからね。
「全壊判定」という著書で裁判で争っていたけど、結局認められなかったからね。
この問題については、早急に対応すべきだと思う。
２棟のマンションなのに単棟型管理規約で運営されてるマンションは数多くあるよね。
もし、片方だけが倒壊した場合、片方だけを建替えをするにしても問題山積だし。
保険にしても別々にしとかないと、全損には当然ならないからね。

[1231: 入居済み住民さん]

分譲時点での売主の都合のしわ寄せです、購入する時点で理解できる所有者はいないでしょう
買う前にマンション管理士に相談しましょう

[1232: サラリーマンさん]

団地でどれかひとつが全壊した場合、単棟型管理規約で運営していれば、無傷の棟の住民もお金出すんだよね。
修繕積立金は同一会計だから。
どれが壊れるかは運なので、デメリットばかりではないかもよ？

[1233: 入居済み住民さん]

どんぶり勘定でのメリット享受は公序良俗に反するでしょう

[1234: ゴルゴ１３]

暇人さん

>>1201について、ほぼ同意です。
ただ、本音を言うと、試験レベルを上げても、収入が伴わなければ、『合格者の相当数が開業するマンション士業界』にはならないのではとの危惧を抱いています。

むしろ、管理組合側が、専門家に相応の対価を支払って、組合活動を合理化する雰囲気がないことの方が根源的問題だと考えています。

具体的に考えます。週休２日＋祝日を除く年間実稼働日数240日と仮定します。

日当４万円：年収960万円
日当３万円：年収720万円
日当２万円：年収480万円

現実に、平均して仕事があるはずがない点は、この際無視します。
それでも、打合わせ＋事務所でのデスクワーク合計８時間あたり、３万円以上を普通に払う環境が必要と思っています。

[1235: 匿名さん]

しかし、片方の建物だけが全壊した場合は、壊れた住民は区分所有者じゃなくなるからね。
建替えにしろ、大規模修繕にしろ組合員でなくなれば総会の議決権もなくなるし。
規約を団地型管理規約にしようとしても、全壊した住民は専有部分がないので、
議決権もないしね。
去年この問題を総務省に提案したんだけど、まだ検討はされてないようだな。
しかし、区分所有法の完全な盲点になるのは間違いないだろう。
片方だけが全壊することはありえないというのではなく、もしそういう事態が
生じたらどうするかを検討しておく必要があるのではないだろうか。

[1236: 匿名さん]

団地型管理規約にしとけば問題は解決するんだけど、
そうなってないマンションは多いからね。
規約改正するにも、各マンションにそれだけの気概と知識、時間のある者がいないからね。

[1237: 匿名さん]

単棟型管理規約には、小規模滅失工事、大規模滅失工事、建替え工事しかありません。
片方だけが全壊した場合は、建替えであっても、大規模・小規模滅失工事でしかありません。
それも組合員でない者のことをどう扱っていくのか等問題がありますね。
管理会社の皆さん、こういうマンションで団地型管理規約になっていないとこの
対応はどういますか。
もし、質問があればどう答えますか。
それとも、そういう事態になることは当面考えられないので、ほったらかしますか。

[1238: 匿名さん]

団地規約に変更すればいいだけのことじゃない。
簡単だね

[1239: サラリーマンさん]

>>しかし、片方の建物だけが全壊した場合は、壊れた住民は区分所有者じゃなくなるからね。
本当ですか？
では、単棟の場合で検討しましょう。
トラックとか電車（尼崎の脱線事故みたいな）が突っ込んで 、１階部分の一部屋が滅失した場合、そのひとは区分所有者でなくなるんでしょうか？
規約上は組合員のままだとおもいますが。。。規約に滅失による退会規定なんかないでしょ。

[1240: 管理侍]

マンション管理士賠償責任保険について、不勉強なので知ってる方は教えてください。

マン管士が管理者となり、横領して逃亡、行方不明の状態で、事実関係の確認ができない場合、
保険は適用されないのではないでしょうか？

法人といっても現存するマン管士事務所で、保険に頼らず賠償原資が潤沢な事務所は存在しないでしょう。

[1241: サラリーマンさん]

④マンション管理士が管理者になっての業務は保険対象外。らしいね。
http://tmktopic.jugem.jp/?eid=37

だから近い将来、管理者は、弁護士法人（マンカン士兼弁護士）が受任するよ。弁護士増えて仕事が減ってるから有望な分野だと思うよ。
司法書士でも＊＊老人が増えたため、成年後見人の仕事が増えてるらしい。
第三者管理制度も成年後見人に類する業務だよ。

[1242: 匿名さん]

落ちぶれて行くマンション管理士を救う道はありません。

[1243: 匿名さん]

あるよ。管理員には適任ですよ。

[1244: サラリーマンさん]

管理人も簡単にはなれませんよ。いまは競争率２０倍です。
ということは５％しかなれない。
マンカン士合格より管理人になるほうが難関ともいえる。

[1245: 匿名さん]

>1239
区分所有権を有する者が区分所有者となっていますからね。
専有部分がなくなれば、当然区分所有権はなくなるでしょう。
ただ、あなたのいわれる通り一部屋の場合だと区分所有者扱いとして、
小規模修繕の工事は可能でしょう。
問題は片方が完全に倒壊した場合です。
そして片方は全然被害がなかった場合はどうなるのでしょうか。
建替えは全壊した方だけしか該当しないですしね。
建替え決議なり修繕積立金の分配なりややこしいでしょう。

[1246: 匿名さん]

うーん、法的には難しくなるかもねえ。

[1247: 匿名さん]

>1240
マン管士の保険があるのは、ＮＰＯマン管協会に加盟している
マンション管理士だけですよ、適用されるのは。
以前ここのスレで紹介したんですけどね。
私も詳しいことは忘れましたけど。

[1248: サラリーマンさん]

>>建替えは全壊した方だけしか該当しないですしね。
>>建替え決議なり修繕積立金の分配なりややこしいでしょう。

二棟がくっついてると考えたらいいだけなのでは？
うちもＴ字型に２棟建ってるけど、各階廊下でくっついてるんですよ。
規約は単棟型。エレベータは一個。

[1249: 管理侍]

サラリーマンさん
早速の情報提供ありがとうございます。
今の状況ではマン管士の管理者は厳しそうですね。
仕事が無いとはいえ弁護士が受けますかね？
割に合わない気がしますが、背に腹はかえられないということですかね。

>>1247
個人で加入できないの？

[1250: サラリーマンさん]

たぶんですが。。。
１階に住んでるからエレベータは使わない。だから修理費負担したくないというのと同じ発想です。
しかし、片方が新築になるというのはおもしろくありませんね。
築３０年で片方だけ全壊→新築で、全壊しなかったほうに住んでる人は、将来の老朽化による建替えのとき
普通決議での建替えを主張しましょう。