マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1157: サラリーマンさん]

弁護士が年収３００万で自営するより、デベ系管理会社に就職したほうが収入がいいのだ。管理組合側も弁護士を立てないと対抗できないよ。マンカン士兼弁護士（これはいまでもいるけどね）。

[1158: サラリーマンさん]

管理組合は闘争の場であるから、定年退職した高齢者が適正化法や区分所有法を勉強したからといって何も解決できない。
必要なのは憲法（人権と統治の理解に必須である）、民法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法、刑法である。

[1159: サラリーマンさん]

適正化法や区分所有法などの知識は枝葉末節の話で、道路交通法の丸暗記に等しいものである。

[1160: 政治評論家さん]

老人に生きる希望、目標を与えるという意味で、マンカン士試験は、政治的に意味のあるものである。
ボケちゃって介護が必要になると税金で面倒見ないといけないから。

[1161: 宗教家さん]

そういう意味では学会に入るのもいいかもね。試験で昇格していくから。

[1162: ゴルゴ１３]

>>1151
暇人さん

管理組合側が専門家に何を求めているか。
この点を具体的にイメージしないと難しいです。

もし、法的に適切か否か。建築関連法規に抵触しないか。
こんなＹＥＳ、ＮＯについて、専門家の意見が欲しいというのであれば、
試験レベルを上げ、有資格者の知識水準を高めることで機能すると思います。

ところが、ＹＥＳ，ＮＯで測りにくい問題（例：ペットに関する規約・細則作り
の専門委員会の進行役を担う）については、試験レベルを上げても
機能するかどうかには疑問を感じます。

マンションについての課題は、後者の方が多いと感じていますので、試験レベル
のハードルの上げ下げで解決しそうに無い問題ではないかと思っています。

[1163: 暇人]

色々と興味深いご意見をいただけて嬉しいです。

ちょっとすぐにレスできない状況なので明日以降書きたいと思います。

もちろんまだ他にもご意見があれば教えてください。

[1164: 匿名さん]

マンカン士はフロント？

[1165: 匿名さん]

>>1151暇人さん

現状の制度を有益とは思ってませんが、「有益にすべき」と思ってますので発言させて頂きます。

ゴルゴさんも言われてましたが、マン管士の業務が不明確なことが最大の問題です。
これが不明確だと試験内容も明確にならないと思います。

試験については、私は「その資格を名乗るための最低限の知識の確認」と捉えてますので、
難易度は高いほど良いと思います。四択問題だけでは不十分でしょうね。
記述式も必要だと思います。

例えば、一つのケースとしてマンションを設定し、マンションのタイプ、戸数、築年数年 等々、
あらゆる諸条件を設定し、そのマンションに合った
・駐車場使用細則案を作りなさい（他の細則でも可）
・管理費等滞納予防案を提案しなさい
・防災マニュアルを作成しなさい
・防災対策を提案しなさい
・管理規約全面改正のロードマップを作りなさい
・（規約・細則事例を挙げて）この規約・細則の問題点を挙げてその理由を述べ、修正案を作りなさい
・（P/L、B/S事例を挙げて）問題点を挙げて対策を提案しなさい

といった記述問題なんか面白いのではないでしょうか。

あとは暇人さんの言われる通り、実地試験も必要だと思います。

前にも述べましたが、受験資格としてフロント経験とか、どなたかが言われていた理事長経験とか、
例えば五年以上といった実務経験を設けるのも有効だと思います。

[1166: 管理侍]

失礼。上記>>1165は管理侍です。

[1167: 匿名さん]

試験については現状通りでもいいのではないでしょうか。
合格率については、もう少し低くすることによって受験者は更なる
勉強をすることになると思いますので、総体的なレベルは上がりますし、
マン管士の価値観も上昇してくるのではと思います。
資格は取得してからが大切であって、その後いかに実務経験なり、研鑽を
したかで大きく変化していくものです。
資格試験は、その資格保有者が資格を有するに相応しい能力を身につけて
いるかを判断するためのものです。
合格したからすぐに役に立つというものでもありません。

[1168: 匿名]

不合格者が今日も騒いでるのう（笑）

[1169: 匿名]

「管理会社 横領」で検索すると沢山出てくる。
管理会社怖い・・・・・

[1170: 匿名]

マンション管理士の知名度も随分上がってきたように思う。

[1171: 匿名]

うちは、浄土宗から日蓮宗に改宗しました。

[1172: ゴルゴ１３]

マンション管理士試験の試験問題は年々難しくなっているし、事例設定も最近のトピックスを上手く取り入れるように年々工夫されていると思っています。
年々工夫していく流れの中で、より実務色を強くすることは、現行の四択試験でもまだまだ可能だと思っています。

具体的には、マンション管理実務上、必要となる書類等を試験問題に掲載し、誤っている箇所を回答させるようにすれば、より実践的な知識を要求することは可能だと思う。例えば、

Ｑ：長期延滞者に対し支払督促を行うべく下記書類を用意したが、このままでは受理されない。下線①から④のうち誤りはいくつあるか。

Ａ：２個。
・申立先が地裁になっている
・申立人が管理会社になっている

といったもの。
他にも、
・長期修繕計画表
（例：不足している項目探し）
・全部履歴事項証明書
（例：規約共用部分を見つけて回答させる）
まだまだありそうです。

[1173: 匿名]

これからは、マンション管理士の時代
すでに相談会などは満員になるからね。

[1174: 匿名さん]

無料の内だけよ。

[1175: 管理侍]

試験の難易度について
自己啓発による資格取得を否定しませんが、簡単には取れないようにするべきと考えます。

理想は「本気でマン管士を業としてやりたい！」という強い思いのある方が、
時間と労力（お金も？）を十分に掛けないと取れない状態です。

そうなれば取得者は資格を活かそうとして自己研鑽に励み、それはマン管士全体のレベルアップに繋がり、
結果として利用者は高いレベルのサービスを受けられます。
それに連れてマン管士の利用者も増加し、需要が増えればマン管士を目指す者も増え、更にレベルアップ・・・
という良いサイクルになります。

そのためには、「本気でマン管士を業としてやりたい！」という方と、
「少し勉強すれば取れそうだからちょっとやってみよう」という方を区分することが必要で、
試験の難易度アップが有効と思います。

[1176: 匿名さん]

合格率を３％にすると司法書士試験並みになるが。。。

[1177: 匿名さん]

いくら難しくしても自己啓発で取ろうとする者はいますよ。
特に会社をリタイアした者でボランティアとしてやろうとする者は
必ずいますからね。
取得するのにお金はかかろうが、それは関係ないのですよ。

[1178: 管理侍]

>>1177
自己啓発、ボランティアで取得する方は存在しても全然構わないと思います。
取得に苦労がともなった方が、取得後に資格を活かそうとする行動には繋がりやすいのと思った次第です。

ただ、弁護士を自己啓発やボランティアで取得しようとする方はあまりいませんよね。
それは難易度が高いことと需要が高いことが関係しているのではないでしょうか。

[1179: 匿名さん]

>1178
自己啓発でマン管士の資格を取ろうとするのは、自身がマンションに住んでおり、
理事が回ってきた時に、できるだけお役に立ちたい、お手伝いがしたいと思う
からじゃないですか。
だから、自分が住んでるマンションが中心であり、それ以外にやるとしたら、マン管
協会とかの無料相談会に自費で参加するぐらいじゃないでしょうか。
ボランティアをしようとする者にとっては、それだけでもいいんですよね。
たったそれだけ？の為に、時間とお金をかけて資格を取るんですよ。
そして取得したら、暇にまかせて、しっかり研鑽するんですよ。

[1180: 匿名さん]

自己啓発＝金にならない
負け惜しみは言わない事ね。

[1181: 匿名]

金にならない資格を難しくしてどうするの。
どうせなら、易しくしたら。自己啓発が実態なら、易しくしてサービスしたら。

[1182: 入居済み住民さん]

No.1158 by サラリーマンさん　2011-07-22 23:42:18
管理組合は闘争の場であるから、定年退職した高齢者が適正化法や区分所有法を勉強したからといって何も解決できない。
必要なのは憲法（人権と統治の理解に必須である）、民法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法、刑法である。

◎良いご意見です、悪徳管理会社のフロントをどんどん検挙告発します。

[1183: 匿名さん]

>1180
資格は難しくした方がいいよ。
その難しい資格に合格できる能力・資質があることが大切だからね。
自己啓発する者に対して負け惜しみはないでしょう。
しかし、若くてそれを仕事とする者に対しては応援したいけどね。
マン管士で食える時が必ずやってくるだろうけどね。

[1184: 匿名さん]

マンカン士試験難しい？◯Xテストで？合格率低い？
余程程度が低い人なのですね。

[1185: 匿名さん]

１年間頑張ってやっと受かるような輩が多いんだ。
紙資格と言われる所以だね。

[1186: 匿名]

何年勉強しても落ち続けいる奴の方がもっと多い

[1187: 匿名さん]

まさに薄利多売だね。

[1188: 匿名さん]

>1184
資格試験は１０％をきる合格率の試験は、落ちる者は何回受験しても
合格しないんだってね。
管業は２０％の合格率だから、何回か受験すれば合格するということだよ。
○×式で簡単なんだから、あなたも受けたらいいのでは。
マンション管理士のスレに参加してるんだから、興味もあり、なんらかの
関係もあるんだろうから。
自分が持ってない資格を批判しても、虚しさだけしか響いてこないけどね。
くやしかったら取ってみな。
絶対あんたには何年かかっても無理だろうけどね。

[1189: サラリーマンさん]

管理侍は自分の知っていることを試験問題にしたいみたいだが。。。
マンカン士を難しくするより、受かった人は、司法書士試験（合格率３％）に受かって、簡裁代理権を持つほうがよい。管理組合法人化も推進できるしね。（毎年の登記をタダにするとか。登録免許税はしょうがないけど）
マンカン士試験の合格率は行政書士程度で、試験は簡単ではないが自営できるかは得意分野次第だと思われる。行政書士なら帰化申請に特化するとかね。

[1190: 匿名さん]

管業よりも易しくしてしまえ。
それでいいじゃん。

[1191: 匿名]

マンション管理士より、管理業務主任者試験を難しくした方が良かろう。

[1192: サラリーマンさん]

高齢者がヒマで勉強したいなら、マンカン士の次にとるべきもの。
・古物商許可（試験ではないがうまくやらないと必ず落ちる。やりかたを勉強。マンションで廃品回収できるよ）
・消防設備士（防火管理者を引き受ける）
・防犯設備士（防犯の点検をする）
・司法書士（滞納管理費の回収をする。組合を法人化して登記をする。管理会社を訴える訴状を書く。）
・１級建築施工管理技師（大規模修繕の監督をする）
ほかなんでもあるでしょ。やる気次第。

[1193: サラリーマンさん]

マンカン士の次にとるのは行政書士でもよい。民法と憲法が試験科目にあるから。
少なくとも民法しらなきゃ話になりませんよ。
管理会社も問題だが、もっと問題なのは国土交通省の地方整備局である。
区分所有者が適正化法違反を指摘しても、まじめにやりませんからね。
行政不服審査法を使って、管理会社を処分しない地方整備局を追い詰め、最終的に行政訴訟を起こす手もある。

[1194: 匿名]

憲法いらね

[1195: サラリーマンさん]

憲法の人権規定は重要だよ。管理組合でやっていることはまさしく政治なので、表現の自由と裁判所の役割の徹底重視は理解しておこう。

[1196: サラリーマンさん]

暇なので追記しておくが、管理組合運営で最も重要なものは何か？
それは「広報」。
憲法の最重要条文、２１条を理解していれば、必然的にそういう答えになるはずである。
管理会社は検閲（それに類する議事録の操作）をしたがるけどね。

[1197: 匿名]

やっぱ憲法いらね

[1198: サラリーマンさん]

下の法律だけ勉強してもだめだよ。特にマンカン士は試験科目に問題があるから、法体系をまったく理解していない。

以下引用
国の法体系は、憲法を頂点として、上下の序列関係にあり、憲法→法律→政令→省令→行政処分（判決）という順序で、段階構造をなしています（法段階説といいます）。
上位の規範に反する下位の規範は効力を有しません。憲法が最高法規なので、すべての法規範は、憲法に適合するように定められます。

[1199: 匿名さん]

マンション管理士の試験の話だろ？
ピントのズレた連投は目を覆いたくなる。

[1200: サラリーマンさん]

え？わかるひとにはわかるように本質を書いている。

[1201: 暇人]

遅くなりました。沢山のご意見有難うございます。
改めて私の意見を書いてみます。
なるべく皆さんのレスを踏まえたものとしたいのですが、漏れもあろうと思います。スミマセン。
そして長文注意です。

試験制度としては、私は次のように考えています（一言で言うと、現行試験は「帯に短し襷に長し」）。
(1)「マンション管理士」試験は現行より大幅に難化させ、信頼に足る専門家を創出する。
(2)現行試験より素直で絶対評価で合否が決まる「マンション管理検定」を設ける（名称はどーでもよし）。
(3)上記(1)が現実的でなければ(2)だけで充分

順序がずれますが、まず(2)から。
現行管理士試験受験過程で勉強する知識は、少なくとも管理組合の運営に「役立つ」ものだと思いますので、管理組合に関わる多くの方が勉強されるのが望ましいでしょう。
そして、その勉強の契機や指針として、何らかの試験制度を活用することも有益だと思います。
ただ、現行管理士試験は「片手間」で「自身のマンションの管理組合に役立ったらいいな」という程度の動機で取り組むには少々ハードルが高く、また「素直でない」内容も少なくないのではないでしょうか。
そのため、純粋に知識の習得度を問い、よりとっつきやすい内容の「管理検定」を設けるのが宜しいと考えます。
この「管理検定」に多くの方が気軽に挑戦することで、管理組合運営の円滑化や意識の向上が期待できると思います。
正に「自己啓発」用といえるでしょうし、それで良いということです。

で、(1)。
「マンション管理士」「国家資格」「合格率8％」と並べると、何の知識も無い方は
「マンション管理については何でも知っていて頼りになり、相談すれば解決してくれる、マンション管理のプロだ。」
と思うのではないでしょうか。
もちろん、このスレの皆さんが思うとおり、そんなわけありません。
あの試験内容では到底無理ですし、その後の研鑚という程度の話ではありません。
「高校野球のレギュラーになる実力があればプロを名乗っても構わない。後はプロの現場で鍛えられる。」
というようなものです。
また、各分野の専門家であっても、マンション管理全般について上記期待に応えることは無理でしょう。
そのため、上記期待に応える専門家をマンション管理士試験という単一の試験で創出することは現実的ではないと思います。

そのこともあり「現行マンション管理士の役割はコーディネーターである」というゴルゴさんのご意見に、私も賛成です。
現行試験ではその役割以上は期待できませんから。
そして、私は「その役割以上」を期待する必要もないと思います。
各分野で「その役割以上」を果たせる専門家（弁護士、司法書士、建築士等）がいるのですから。。
コーディネーターが務まれば充分でしょう。

ということで、(3)。
では、こうしたコーディネーター的役割を果たすための知識習得に、現行管理士試験の難易度は必要でしょうか。
上記(2)の「管理検定」で充分では？
「この分野は法律に関わるから弁護士か司法書士に、これは建物に関わるから建築士に相談しよう。」
とだけ判断できればいいでしょうから。
後は、これらの専門家がそのチャンネルを開いておけばいいわけです。
実際多くの専門家が現行管理士資格を保有しており、マンション管理に携わろうとしています。。

こうすれば、多くの住民が気軽にマンション管理に興味を持ち知識を身につけ、各分野の専門家に相談するチャンネルを確保し、無用に難度の高い試験のために挑戦を躊躇したり逆に時間を費やしたりすることも減り、あたかも独立開業できるといった誤解をすることもなくなり、専門家をつなげるだけのコーディネーターに報酬を支払う無駄も減るのではないでしょうか。

[1202: サラリーマンさん]

しっかし、そんなに暇ならマンション管理新聞に寄稿したら？

[1203: 暇人]

連投失礼。
ざっと読み返すとサラリーマンさんの意見は私に近いと思います。
各分野のプロに任せるのが良いということです。
どうせお金がかかるのであれば、その道でお金を稼げるプロに任せるべきです。

あと、法体系の理解が重要との意見にも賛成です。
マンション管理には私人関係のみならず管理組合と言う団体法的理解及びそれらの関係の理解も必要です。
現行試験は「つぎはぎの知識」が問われているだけのように思います。

管理侍さんの
「自己啓発とプロ志向を分けるべき」という主張にも賛成です。
この点が中途半端であることが、マンション管理士制度がイマイチ浸透せず信頼を得られない原因だと考えます。

[1204: 暇人]

>しっかし、そんなに暇ならマンション管理新聞に寄稿したら？

ギリギリそこまでは暇じゃない。

[1205: サラリーマンさん]

第三者管理制度が普及したらマンカン士の出番かもね。

実態を知らないというヤジが飛んでくると思うが、輪番アホ理事長よりはましです。

[1206: 暇人]

>1154 by 前期高齢管理士　2011-07-22 21:28:45

>管理組合が抱える問題は多岐にわたり、その解決に必要充分な知識を事前に試験で問うには無理があると思っています。（限がありません）

ほぼ同意見です。

>もっと素直な問題ににすべきでしょう。

同感です。

>大切なのは、資格取得者は必要な各界の専門家と連携を構築することです

賛成です。

[1207: 暇人]

>第三者管理制度が普及したらマンカン士の出番かもね

「信頼に足るマン管士が現れたら第三者管理制度が普及し得る」のでは？
現行管理士（他の専門分野・資格無し）に恒常的に任せようと思うでしょうか。カネ払って。

ニワトリと卵か。

[1208: サラリーマンさん]

年収３００万の弁護士がマンカン士とって、管理者を引き受けることはありうると思うよ。
弁護士は今後どんどん仕事にあぶれるから。

[1209: 暇人]

確かにあるかも。

[1210: 匿名さん]

自分はマンカン士なんていらないと思っている派ですけど
いったいどれくらいの費用が妥当なんでしょうね

月々１万じゃやっていけないでしょうけど
月々２万を一般会計から支払って　年間２４万を支払うのは厳しいんですよね

管理会社のフロントの費用削減すりゃいいのだろうけど
結局二重払いでムダですしね

[1211: 入居済み住民さん]

No.1191 by 匿名　2011-07-23 22:02:34
マンション管理士より、管理業務主任者試験を難しくした方が良かろう。

◎大部分がもらった資格であり　現行試験にさえなかなか合格できないものが多い現況ですが。

[1212: 匿名さん]

どういう意味？

[1213: 管理侍]

一個人に管理者を任せるのは危険ではないでしょうか？

コーディネーターとしてマン管士を活かせる場面があるとすれば、
自主管理マンションとの顧問契約でしょうね。
管理組合の運営方法が法的に問題無いか、効率的か、効果的か、
理事が自らではなかなか気付かないことを第三者の視点で助言する。
必要に応じてその道の専門家を手配する。
その際、マン管士自身が他の専門資格を取得していれば更にニーズは高まるでしょう。

[1214: 管理侍]

>>1212
管業は元々民間資格。
その当時の資格者は移行講習の受講により国家資格が貰えたのです。
まぁ国家資格となって最初の試験は満点続出の超簡単問題でしたから
移行講習がなかったとしてもほとんど合格したでしょうけどね。
マン管士も初年度の試験は超簡単問題でしたね。

[1215: サラリーマンさん]

法人もありますよ。弁護士でも司法書士でもマンカン士でも法人で営業してるところに頼んだらいいよ。
一匹狼だと考えるのは間違い。
http://www.legalpro.jp/175/

[1216: 前期高齢管理士]

暇人さん

久しぶりに論旨一貫した投稿に出会い、しっかり読ませていただきました。
今後も、このスタンスをベースとしたご意見投稿を期待しています。

[1217: 暇人]

サラリーマンさん

弁護士や司法書士の法人化事務所は単に事務所としての組織を法人化しているだけで、一般的に言われる個人事業主と法人事業主のような違いは殆どありませんよ。
むしろ「法人として受任します」なんていう方が責任の所在が不明確になって心配な気がします。
こういう仕事は個々の専門家の素養や継続的関与が重要ですから。

[1218: サラリーマンさん]

管理会社が「個人」は危険だってヨコ槍いれてきたときに、「法人」だって言えばいいよ。
管理侍は相手が個人だと横領されたとき損害賠償してもらえないっていってるんでしょ。
法人に頼めばそれは大丈夫。

[1219: 暇人]

というより、弁護士や司法書士が「法人として」受任するかなという問題。

法人化している事務所でも個々の案件は個々の専門家が受任するのでは。

仮に法人として受任したとしても、こういう法人の法人としての資産は決して多くないから、賠償原資という点ではあまり意味ないかと。

[1220: サラリーマンさん]

イソ弁が受任したらボス弁が責任とるんじゃないの？給料払ってるのボス弁で使用者責任あるでしょ？
ないのかな？

[1221: 暇人]

ボスが受任したならボスが仕事させたイソ弁のミスについてはボスも負担するでしょうね。

イソ弁が単独で受任したならボスは無関係ですよ。法人化の有無問わず。

だから賠償保険に入っておくのが普通でしょうね。

[1222: サラリーマンさん]

保険があるみたいだ。
「弁護士賠償責任保険」
弁護士賠償責任保険（べんごしばいしょうせきにんほけん）は、専門職業人賠償責任保険の一つで、弁護士業務に過誤があり、弁護士に依頼した者などに経済的損害を与えた場合の賠償責任をカバーする保険である。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BC%81%E8%AD%B7%E5%A3%AB%E8%B3%A0%E5%8...

マンカン士でも同様の保険ができたらしい。管理侍の「一個人に管理者を任せるのは危険」との指摘は士業全般に言えることなので保険があるようだ。

[1223: サラリーマンさん]

弁護士法に書いてある。

第30条の６
弁護士法人は、前項に規定する事務についても、社員等がその業務の執行に関し注意を怠らなかつたことを証明しなければ、依頼者に対する損害賠償の責めを免れることはできない。

[1224: 匿名さん]

日本マンション管理士会連合会　事業予定
六 前各号に掲げる事業に付帯又は関連する事業に関すること。
(株)損害保険ジャパンとの連携による(仮称)マンション管理士賠償責任保険の団体契約の制度化と会員に所属するマンション管理士の加入の促進を通じて、会員に所 属するマンション管理士の業務活動の支援を行うとともに、いずれの会員にも所属 していないマンション管理士との差別化を図る。

[1225: 匿名さん]

いつの事やら。

[1226: 匿名]

弁護士の話はどうでもいいよｱﾎ

[1227: サラリーマンさん]

>>というより、弁護士や司法書士が「法人として」受任するかなという問題。

弁護士法人サリュが広告出して営業してるのに、契約は依頼者と所属弁護士個人がするのか？
弁護士法人に行ったことないから知らないけど、常識的には弁護士法人の代表者と契約（法人として受任）するんじゃないのかと想像する。
知ってる人おらんの？

[1228: 入居済み住民さん]

地震保険未加入で負担大


壁が壊れ、コンクリート内部の鉄筋が露出したマンションを調べる東北マンション管理組合連合会の浅野さん（右、仙台市で）　「これほどの被害が出て住み続けられるか、みんな不安に感じている」。仙台市郊外の築１３年の分譲マンションに住む４０歳代の女性は話す。

　東日本大震災の揺れで、２棟のうちの１棟が大きな被害を受けた。低層階の住戸のベランダ側と外廊下側の壁が何か所も壊れ、コンクリート内の鉄筋が露出。屋外から室内が見えるほどの穴が開いた箇所もある。一部の住戸では玄関ドアが変形して、開閉できなくなった。応急処置として壁やサッシをベニヤ板で覆っている状態だ。

　共用部の補修には多額の費用が要る。しかし管理組合は地震保険に未加入だった。売り主側は、補修に１億円近くかかるという見積もりを出してきた。建物は比較的新しいにもかかわらず被害が大きかったことから、住民の間には売り主側への不信も高まった。

　管理組合の話し合いもなかなか進まない。二つの棟で被害の程度が違ったこともあり、当初は住民間に補修に向けた考えに温度差もあった。ようやく５月末の臨時総会で建物を調査することが決まったが、女性は「補修までスムーズに進むかどうか心配」と話す。

　震災ではマンションにも被害が出た。高層住宅管理業協会（東京）の調査では４月２０日現在、大規模な補強や補修が必要な「中破」が６１棟、外壁がひび割れたりタイルが剥がれたりした「小破」も１０７０棟になる。仙台市周辺では建物本体の損傷が目立ち、液状化が起きた千葉県浦安市では、埋設した上下水道などの配管の損傷が多かった。

　補修工事が管理組合の課題となるが、地震保険に未加入だったり、加入していても損害の査定が低かったりすると、負担は大きくなる。国土交通省の２００８年度の調査では、管理組合の地震保険への加入率は約３割。同協会は「保険料が割高で、積極的に加入しようという傾向にはなかった」と指摘する。

　一時金を徴収する、金融機関から借り入れるなどの選択肢があるが、住民の合意が進まない懸念がある。ＮＰＯ法人・東北マンション管理組合連合会（仙台市）の副会長、浅野次郎さんは「第三者の専門家が客観的な立場から住民に選択肢を示し、考えてもらうことが大切」と話す。

　マンションへの支援制度は一戸建て住宅に比べ、不十分という指摘もある。被災者生活再建支援法に基づく支援金は、被災した建物の居住世帯に払われ、住戸を貸して住んでいない所有者には支払われない。所有者間に補修費用の負担で不公平感が生まれ、合意の妨げとなる恐れがある。

　また、液状化による被害への支援も、建物の傾きの大きさなどで決まり、配管が損傷しただけでは払われない。このため、浦安市は独自に、管理組合向け支援を行うことを決めた。上下水道などの復旧にかかった費用の３分の１（上限３０００万円）を補助する。市内のマンションの住民は「一戸建てに比べ、支援が遅れていると感じる人は多かった」と歓迎する。

　日本マンション学会会長で千葉大学教授の小林秀樹さんは「個人を対象とした支援だけでなく、管理組合を対象にした支援の枠組みも必要。専門家の派遣を受ける管理組合への補助制度も求められる」と話している。


◎地震保険未加入だった、管理会社は？

[1229: 暇人]

>常識的には弁護士法人の代表者と契約（法人として受任）するんじゃないのかと想像する。
>知ってる人おらんの？

必ずしもそうではないと思いますよ。
「弁護士法人として」受任するのと個々の弁護士が「当該弁護士として」受任することは両立しますし、個々の弁護士の受任が禁じられているわけでもないのではないかな。

でも、確かにご指摘の通り「法人として」受任すれば、その業務の責任は一次的には法人が負担し、それでも足りなければ原則として社員（所謂「パートナー」）が連帯責任を負いますので（弁護士法30条の15第1項）、その意味では「法人に依頼する」ことにも意味はあるのかも。

ただ、「法人として」受任というのは、非法人事務所でいうところの「ボスが受任」というスタンスと変わらないでしょうから、結果としてボスが責任を負担するという落ち着きどころは変わらないと思います。

もちろん、社員（所謂パートナー）が複数いるような事務所で、「法人として」受任してくれるのであれば、確かにサラリーマンさんのいうとおり、賠償原資が増えるともいえますね。

尤も、非法人事務所のボスも賠償責任保険に入っているのが通常ですから、賠償原資は事実上無限（保険会社の破綻がなければ）なので、実際上の差異は無いようにも思えます。

誤解を与える書き方をしてしまったようでスミマセン。ちょっと調べなおしてみます。

[1230: 匿名さん]

災害復旧支援金や地震保険で一番の問題は、団地の形態をとっているマンションが
単棟型管理規約で運営している点だよね。
片方のマンションだけが崩壊した場合、その棟は全壊判定されないということらしいからね。
「全壊判定」という著書で裁判で争っていたけど、結局認められなかったからね。
この問題については、早急に対応すべきだと思う。
２棟のマンションなのに単棟型管理規約で運営されてるマンションは数多くあるよね。
もし、片方だけが倒壊した場合、片方だけを建替えをするにしても問題山積だし。
保険にしても別々にしとかないと、全損には当然ならないからね。

[1231: 入居済み住民さん]

分譲時点での売主の都合のしわ寄せです、購入する時点で理解できる所有者はいないでしょう
買う前にマンション管理士に相談しましょう

[1232: サラリーマンさん]

団地でどれかひとつが全壊した場合、単棟型管理規約で運営していれば、無傷の棟の住民もお金出すんだよね。
修繕積立金は同一会計だから。
どれが壊れるかは運なので、デメリットばかりではないかもよ？

[1233: 入居済み住民さん]

どんぶり勘定でのメリット享受は公序良俗に反するでしょう

[1234: ゴルゴ１３]

暇人さん

>>1201について、ほぼ同意です。
ただ、本音を言うと、試験レベルを上げても、収入が伴わなければ、『合格者の相当数が開業するマンション士業界』にはならないのではとの危惧を抱いています。

むしろ、管理組合側が、専門家に相応の対価を支払って、組合活動を合理化する雰囲気がないことの方が根源的問題だと考えています。

具体的に考えます。週休２日＋祝日を除く年間実稼働日数240日と仮定します。

日当４万円：年収960万円
日当３万円：年収720万円
日当２万円：年収480万円

現実に、平均して仕事があるはずがない点は、この際無視します。
それでも、打合わせ＋事務所でのデスクワーク合計８時間あたり、３万円以上を普通に払う環境が必要と思っています。

[1235: 匿名さん]

しかし、片方の建物だけが全壊した場合は、壊れた住民は区分所有者じゃなくなるからね。
建替えにしろ、大規模修繕にしろ組合員でなくなれば総会の議決権もなくなるし。
規約を団地型管理規約にしようとしても、全壊した住民は専有部分がないので、
議決権もないしね。
去年この問題を総務省に提案したんだけど、まだ検討はされてないようだな。
しかし、区分所有法の完全な盲点になるのは間違いないだろう。
片方だけが全壊することはありえないというのではなく、もしそういう事態が
生じたらどうするかを検討しておく必要があるのではないだろうか。

[1236: 匿名さん]

団地型管理規約にしとけば問題は解決するんだけど、
そうなってないマンションは多いからね。
規約改正するにも、各マンションにそれだけの気概と知識、時間のある者がいないからね。

[1237: 匿名さん]

単棟型管理規約には、小規模滅失工事、大規模滅失工事、建替え工事しかありません。
片方だけが全壊した場合は、建替えであっても、大規模・小規模滅失工事でしかありません。
それも組合員でない者のことをどう扱っていくのか等問題がありますね。
管理会社の皆さん、こういうマンションで団地型管理規約になっていないとこの
対応はどういますか。
もし、質問があればどう答えますか。
それとも、そういう事態になることは当面考えられないので、ほったらかしますか。

[1238: 匿名さん]

団地規約に変更すればいいだけのことじゃない。
簡単だね

[1239: サラリーマンさん]

>>しかし、片方の建物だけが全壊した場合は、壊れた住民は区分所有者じゃなくなるからね。
本当ですか？
では、単棟の場合で検討しましょう。
トラックとか電車（尼崎の脱線事故みたいな）が突っ込んで 、１階部分の一部屋が滅失した場合、そのひとは区分所有者でなくなるんでしょうか？
規約上は組合員のままだとおもいますが。。。規約に滅失による退会規定なんかないでしょ。

[1240: 管理侍]

マンション管理士賠償責任保険について、不勉強なので知ってる方は教えてください。

マン管士が管理者となり、横領して逃亡、行方不明の状態で、事実関係の確認ができない場合、
保険は適用されないのではないでしょうか？

法人といっても現存するマン管士事務所で、保険に頼らず賠償原資が潤沢な事務所は存在しないでしょう。

[1241: サラリーマンさん]

④マンション管理士が管理者になっての業務は保険対象外。らしいね。
http://tmktopic.jugem.jp/?eid=37

だから近い将来、管理者は、弁護士法人（マンカン士兼弁護士）が受任するよ。弁護士増えて仕事が減ってるから有望な分野だと思うよ。
司法書士でも＊＊老人が増えたため、成年後見人の仕事が増えてるらしい。
第三者管理制度も成年後見人に類する業務だよ。

[1242: 匿名さん]

落ちぶれて行くマンション管理士を救う道はありません。

[1243: 匿名さん]

あるよ。管理員には適任ですよ。

[1244: サラリーマンさん]

管理人も簡単にはなれませんよ。いまは競争率２０倍です。
ということは５％しかなれない。
マンカン士合格より管理人になるほうが難関ともいえる。

[1245: 匿名さん]

>1239
区分所有権を有する者が区分所有者となっていますからね。
専有部分がなくなれば、当然区分所有権はなくなるでしょう。
ただ、あなたのいわれる通り一部屋の場合だと区分所有者扱いとして、
小規模修繕の工事は可能でしょう。
問題は片方が完全に倒壊した場合です。
そして片方は全然被害がなかった場合はどうなるのでしょうか。
建替えは全壊した方だけしか該当しないですしね。
建替え決議なり修繕積立金の分配なりややこしいでしょう。

[1246: 匿名さん]

うーん、法的には難しくなるかもねえ。

[1247: 匿名さん]

>1240
マン管士の保険があるのは、ＮＰＯマン管協会に加盟している
マンション管理士だけですよ、適用されるのは。
以前ここのスレで紹介したんですけどね。
私も詳しいことは忘れましたけど。

[1248: サラリーマンさん]

>>建替えは全壊した方だけしか該当しないですしね。
>>建替え決議なり修繕積立金の分配なりややこしいでしょう。

二棟がくっついてると考えたらいいだけなのでは？
うちもＴ字型に２棟建ってるけど、各階廊下でくっついてるんですよ。
規約は単棟型。エレベータは一個。

[1249: 管理侍]

サラリーマンさん
早速の情報提供ありがとうございます。
今の状況ではマン管士の管理者は厳しそうですね。
仕事が無いとはいえ弁護士が受けますかね？
割に合わない気がしますが、背に腹はかえられないということですかね。

>>1247
個人で加入できないの？

[1250: サラリーマンさん]

たぶんですが。。。
１階に住んでるからエレベータは使わない。だから修理費負担したくないというのと同じ発想です。
しかし、片方が新築になるというのはおもしろくありませんね。
築３０年で片方だけ全壊→新築で、全壊しなかったほうに住んでる人は、将来の老朽化による建替えのとき
普通決議での建替えを主張しましょう。

[1251: サラリーマンさん]

弁護士は毎年増え続け、一級建築士くらいの位置づけになる。一応、先生なんだけど、いっぱいいる感じ。
管理侍の会社にも、一級建築士はそこそこの数いるでしょ。
理事会にフロントと同伴で出席する社員弁護士も登場するかも。（滞納管理費回収の話などで。）

[1252: 入居済み住民さん]

現実には2棟建て替えですね　ついでに周囲の土地を購入し容積率を増やしたいものです
もしくは容積率の緩和を県はするべき。

[1253: 匿名さん]

>1248
片方だけが倒壊して作り直す場合、全然壊れていない棟の住民は
大規模滅失工事としてお金をだしますかね。
それに倒壊している住民も全員がその工事に参加するとは限りませんからね。
大きい方の棟は工事に賛成しなければいい訳ですけど、小さい方の棟が
全壊した場合は、工事は絶対できないでしょうね。
自分達が住んでいる棟が全然壊れていなかったら、修繕積立金や保険で足りない
工事費に500万とか１，０００万は出さないでしょう。

[1254: 匿名さん]

うーん、この問題は奥が深い。
深刻な問題だね。

[1255: サラリーマンさん]

裁判したらいいと思うよ。管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になると思われる。

[1256: 管理侍]

実質２棟の団地を1棟扱いしているマンションで、片方だけの建て替えを実施する場合、
２棟全戸平等の建て替えではない訳ですから、専有部分と共用部分を分けて考えるべきでしょう。

つまり、建て替えする建物の共用部分の費用は２棟全戸で負担（組合加入保険＋積立金＋一時金）
内装等専有部分の費用は個人負担（個人加入の保険＋個人拠出）

現実には共用部分の費用だけでも保険、積立金では不足するため、多額の個人負担が必要となるでしょう。
加えて専有部分の個人負担。
となると、片方だけの建て替えの合意形成は困難を極めるでしょうね。