マンション管理士の活用。。。パート５

[匿名さん]

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1277: 匿名さん]

そうですよ。

[1278: サラリーマンさん]

ん？まずは単棟の解体、解散の要件から。

[1279: 管理侍]

サラリーマンさん
区分所有法に規定が無ければ全員合意を取らざるを得ないでしょうから、解体は無理なんでしょうね。

>>1275
当然会計の区分も必要ですね。
単棟型から団地型への規約変更の提案は、管理会社からあまりできていないような気がします。

ゴルゴさん
エキスパンション・ジョイントとか、渡り廊下とかでしょう。
古いマンションだと一つの敷地で全く独立して建っていて、
建物が全く繋がってないのに単棟型規約のマンションも存在します。

[1280: サラリーマンさん]

全員賛成で解体、解散ですか。。。
とすると建替えも解体もできない場合、普通決議で修繕工事をするしかありませんね。

[1281: 管理侍]

そう。でも全壊している現実が目の前にあるとしたら・・・。
個々の利害が絡み合って、なかなか合意形成ができない・・・。

私が言ってはいけないのですが、マンションは恐いですね。

今日は勉強になるご意見が多数あり有意義でした。
ありがとうございます。

それでは本日はこの辺で失礼します。

[1282: 匿名さん]

(仙台市若林区Sマンション) 案内していただいたマンション住民た ちと一緒に、地震保険の扱いや復旧資 金の問題など、今後の取り組みについ て話し合いました。地震保険では非耐 震壁の損傷が中心であったため「半損」 の認定が出ていないことが問題となっ ていました。

[1283: 匿名さん]

管理侍さん
本来団地型管理規約にすべきなのに、単棟型管理規約になっているマンションがあるのなら
管理会社としては、規約改正の提案をすべきですよ。
マンション管理のプロとして管理組合から委託を受けて管理事務を業として行っているので
あれば、それぐらいのアドバイスをするのは当然ではないでしょうか。
単なる営利主義だけでなく、心のこもった組合員の為になるサービスも必要ですよ。
国交省が動かなければ、管理会社が動くぐらいの気迫をみせて欲しいですね。
管理会社ならそれができると思いますよ。
単棟型から団地型に改正しようとした時、住民に不安を抱く方が多数おられました。
特に小さい棟の住民は心配されていました。単なる規約の全面改正だけでなく、そこから
説明し、説得しなければなりませんでした。
単棟型から団地型へ改正しなければならないマンションは数多くあると思いますが、
改正をするのは容易ではありません。是非管理会社からそれがスムースにできるように
リーダーシップを取って行動して頂きたいと思っております。
まずあなたの会社からでも、そのサービスに着手されたらいかがですか。

[1284: 匿名さん]

管理侍さん
組合員が不安と思った点を列挙しておきます。
　＊一つの組合としてやってきたのに団地にして別々にすればコミュニケが悪くなる。
　＊小さい棟に修繕積立金がまわりにくくなるのではないか。
　＊会計が複雑になる。
　＊片方だけが壊れることは考えられないのでは。その時はその時に考えればいいのでは。
　＊建替えはまだまだ先のこと。
　＊一つの建物として登記がしてあるので、団地型にするのはおかしいのでは。

　※こういった問題点を一つ一つ説明し解決していくことから始めました。
　　こういった問題点を住民が納得するように管理会社が啓蒙活動をやってもらえれば
　　やりやすくはなると思います。私どもの組合ではここを説得するのが大変でしたので。

[1285: 管理侍]

>>1283
>>1284
仰る通りです。
管理会社として助言すべきですね。
貴重なご意見ありがとうございます。

[1286: サラリーマンさん]

壊れてから裁判したらいいよ。どうせ単純な壊れ方はしないから。

[1287: 前期高齢管理士]

たった二日ほど覗いていなかったら、随分レスが進んでいて驚きました。
一気に１３０以上のレスを流し読みしてみた感想。

色々な法的知識をお持ちの方が参加されていますが、倒壊した場合の対処方法論には？？。
規約に不備がある事の査証として評価できるご意見も多くありますが…。

躯体構造上複数の建物で構成されているＭＳは、団地型規約を参考に規約の改正をすべきとの
ご意見は、まさにその通りだと考えます。（転ばぬ先の杖）

どの様な理由であれ、「建て替え」は民間デべ分譲のＭＳでは現実的ではないと考えています。
如何に永く生活に支障を生じさせないよう維持管理するか、これが管理組合の一義的機能です。

[1288: 匿名さん]

>1287さん
それはそうでしょうが、現実的に阪神大震災や今回の大震災が発生すれば
そういう局面は出てきますよ。
通常は考えられないことに対しての対応策なんですよ。
しかし、実際にこの問題は今回おこってますからね。

[1289: 暇人]

思い立って「雑談」の掲示板を見てみたら

>「マンション管理士」は信用できますか？

のスレがありました。
ちょっと不思議な状態になっていますね。

[1290: 前期高齢管理士]

＞１２８８さん
この議論で過去にどのレスをされた方か存じませんが…。
建て替えを含む既存建物を取り壊す理由は二つあります。
①震災等で突然住めなくなるケース　と
②老朽化が進み、大掛かりな修繕等に経済的合理性が無くなった場合。

①のケースで仙台の取壊し決議事例が紹介されましたが、建て替えを決めた訳ではありません。
阪神の事例で建て替えを実現したＭＳはかなりありますが、多くの犠牲を伴って実現しました。

②の事例で建て替えを実現した例で、民間分譲物件は殆んどありません。（容積率が主因）
旧公団や公社分譲物件は容積率に余裕がある場合が多く、建て替えに合理性がある場合もあります。

住めなくなったら、全体を売却する決議を行い売却金と現在の保有資金の合計を持ち分に
応じて配分し、夫々の考えで新たな住まいを求めるしかないと云うのが私の考えです。
（所謂建て替えで再建ＭＳに再び住まうのもこの範疇です）

[1291: 匿名さん]

>1290
売却ですか。
売却してどこかのマンションを買うのは割高ですね。
それより、建替え決議を行い建替えをした方が断然安くなるとおもいますけどね。
土地はあるわけですから、取り壊し費用と建設費用だけですみますし、デベ等の
売却益は勘案しなくていい訳ですから。
勿論建替えに参加されない方も当然おられますが、それについては、デベロッパー
が買い取ることになりますね。
出来上がったマンションは売却することになりますが、当然それには売却益を
加味するでしょうが。

[1292: 前期高齢管理士]

＞１２９１さん

あくまでも、容積率に余剰がない民間分譲物件の話ですが、
一般的に各区分所有者の土地持ち分はあまりありません。
場合によっては取り壊し費用でチャラ。

再度住む目的で、建て替えに参加すると約２年間の賃借費用及び余分な引越し費用を要します。

建て替え成功要件は、色々ありますが、
①容積率の余裕　②景気状況　③その地域の地価相場動向　等によります。
公団分譲物件でも実際に還元率１００％以上を実現できるのは稀有でしょう。

資金余裕があれば、再建後に売却で利益を得るを目的で建て替えに賛成（参加）する方もいる？
建て替えは本当に大変な事業です。お金の負担もさることながら、
各自のエゴが表面化し、区分所有者間のコミュニケーションの崩壊も伴います。

[1293: 匿名さん]

>1292さん
容積率は同じ条件でつくれば問題はないでしょう。
建替えを行った時の完成後の価格（この分を建て替え参加者は支払います）は、
取り壊し費用+建設費用-修繕積立金-災害復旧支援金-保険金です。・・・Ａ
勿論修繕積立金については、建替えに参加しない方の分は除かれます。
建替えに参加されない方は、ディベロッパーが買い取ります。
その買い取り価格は、Ａになります。ディベロッパーの利益は考慮していません。
概略はこうなります。
確かに、ドロドロした問題が発生しますし、各住民のエゴが出てくるでしょうね。
その対応の仕方としては、法に則って淡々とやるしかありません。
是々非々での対応あるのみです。

[1294: 匿名さん]

それにしても我こそはマンション管理士という者のコメントないのは？
やっぱ出来ないだろうな。

[1295: 匿:名さん]

>>1293
>容積率は同じ条件でつくれば問題はないでしょう。
既存不適格建築物であるマンションの場合は？

>その買い取り価格は、Ａになります。
詳しい説明をお願いします。

[1296: スレ主です]

>１２９３さん

被災ＭＳと一般ＭＳとごちゃ混ぜで論じていますね。
被災物件であっても災害復旧支援金がいかほどになるか未定ですし、大方は被災後の生活費の
足しになるだけでしょう。建て替え費用に算入する事は馴染みません。
保険金（地震保険の事）も同様です。（一般的な契約条件をご確認下さい）

同じ容積率での建て替えに、協力者（デべ等）として名乗りを上げる会社はありません。
企業としてあまりにも旨味（利益）が無さ過ぎますから。

失礼ながら１２９３のレスは机上の空論又は議論の為の議論と言わざるを得ません。

被災ＭＳに対して国や自治体は容積率の緩和や不動産取得税の免除・固定資産税の一定期間免除
等の支援策は出すべきでしょう。納税金からの金を出すのには限度がありますから。