サンクタス夙川北名次町ってどうですか？

[購入検討中さん]

サンクタス夙川北名次町について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市北名次町53番1（地番）
交通：
阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩7分
間取：3LDK、4LDK
面積：74.76平米～95.36平米
売主：オリックス不動産
販売代理：ハイネスコーポレーション

物件URL：http://www.syukugawa.jp/
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：株式会社ジャパン・リビング・コミュニティ

[135: 近所をよく知る人]

そうだねえ。本線一本で神戸、大阪へ出られるのが一番便利。
でもJRさくら夙川駅ができてから、夙川に特急が止まるようになり、乗り換えが一度ですみ、甲陽線との接続も格段に良くなったことは甲陽線利用者にとってはとても朗報でした。
２号線に出るには５分程度見ておけば良いですね。県道の踏切は渡らず、その南の踏切を渡り、夙川の桜並木道を下れば、県道に比べ、信号も少なくとても空いている。

[136: 物件比較中さん]

ここは線路の音がうるさすぎます。また前面道路も万年渋滞でどうにもなりません。
サイゼリアでは、連日子供連れの家族がキャーキャーうるさいし
百歩譲って価格が安ければ有りなんでしょうけど、坪単価200万近い価格って、どうよ？

色々聞きたいことがあったので、マンションギャラリーへ行ってきました。
設備仕様の話は熱心にしてくださったのですが、ハイネスの営業さんって
エリア情報はあまりご存知無いようですね。これでは、この物件を売ることは
難しいだろうな、って単純に感じました。

[137: 匿名さん]

じゃあ買わなければええやん。

[138: 近所をよく知る人]

実際にマンションギャラリーで話を聞かれ、電車の音を聞き、ファミレスまで入られた方のご意見は大変参考になることでしょう。一生に一度の大きな買い物ですから、こちらを検討されている方は136さんのように現地へ来られて現地を肌で感じていただいていると思います。

補足するとすれば、前面道路が県道と交差する道路のことでしたら、確かに県道右折方面(踏切方面)は県道が渋滞しているので万年渋滞です。しかし、生活道路となる反対方面は橋の交差点の信号が青になればスムーズに流れ、合流もたやすいでしょう。
サイゼリアはファミリーレストランらしく賑わっている方が良いと思います。ただ、ある程度の敷地面積ですので、将来の経営悪化、店舗縮小でマンションが建つことも想定しておいた方が良いでしょう。電車騒音が軽減される一方、眺望・日当たりが悪くなることも考えられます。

皆さんがここにして良かったと思える物件に出会われることを祈ります。

[139: 物件比較中さん]

１３６

客じゃないとばれたんでしょう。
お金が無くて買えないのに見学行ったらダメですよ。

あなたみたいに暇な人はいないんですからね。

[140: 購入検討中さん]

＞139

はいはい、ハイネスの営業さんは出てこなくていいからねｗ

買わない顧客を勝手に「買えない客」に仕立てて、絶対営業力の

せいにはしないのよねーｗ

これから、芦屋・西宮に魅力ある新規物件が一杯でてくるから

焦るのは判るけどね～

[141: 匿名]

別に焦りはないけど。

[142: 匿名さん]

オイオイ、、、ミトメルナヨ

[143: 匿名]

だって焦ってないもん。

[144: 近所をよく知る人]

＞139＝141
販売会社の書き込みは、事業主の信用を失墜させる恐れがあるので控えた方が良いと思いますよ。

さて、この物件は「名次」として妥当な価格設定なのですが（坪単価190～210万円）如何せんロケーションに瑕疵が多すぎます。通常、土地取得時に瑕疵分は差し引いた価格で購入しているはずですから、土地代金は「名次」相場より安く取得しているはずです。当然、相場より安い価格で販売されて然りですが、実際はそうではないようですね。

その部分の経緯を確認したいと思っていますので、明日からの連休中にマンションギャラリーへ行ってみようと思っています。

[145: 物件比較中さん]

↑
あなたは購入する気があるんですか？

[146: 匿名さん]

よく知らんが、はいねすってダメダメなんだな。ここ見る限り。

[147: 匿名さん]

ハイネスと聞いてピンと来ました。

１０年近く前に、大学名をさらすのが恥ずかしい
超ど級Ｆランク大学の５年生（留年）であった友人Ａ君が、
就活でハイネスの会社説明会に行っていたことを思い出しました。

新興の零細企業にありがちな異様としか言いようがないテンションの中で
説明会は行われたそうです。

子供の頃から頭のデキが悪いと自認しているＡ君が、説明会の感想を漏らしていました。
いわく「自分よりアホな奴を集団で沢山見たのは、生まれて初めてや！俺も捨てたモンやないわ！」

やっぱりカタカナの会社は、駄目ですね。

[148: 匿名]

シャープ サントリー
ソフトバンク ドコモ
ジェイアール一流ばっかりやん。

[149: 匿名さん]

売れてないから営業さんもひまなんですね。
やっぱりノーサンクタス。

[150: 匿名]

ええよ、別に。困れへんから。

[151: サラリーマンさん]

将来中古で売るのは厳しい立地やね と言ってもここに永住も考えられないし。

[152: デベにお勤めさん]

販売会社さんの書き込みはタブーだと思います。
ハイネスさんの信用にも関わりますよ。

[153: 匿名さん]

将来のリセールを重視するならば、自己満足だけで買うと失敗する。誰もが「欲しい」と思うような商品でなければ。建物が出来てから「欲しくなる」ものか判断するのがよろしいかと。南側に壁となるマンション、近接する渋滞道路に囲まれて、夙川名次町のアドレスだけで買えるものではない、と思います。

[154: 匿名さん]

単価160万円位まで値引きするのをマターリ待とう。竣工後が狙い目だ。
ここの販売会社はデベに値引き販売させることで有名だよ。

[155: 匿名]

甘いお方だね。

[156: 匿名さん]

甘くないよ　いつもそうだもん。

[157: 匿名さん]

オリに怒られて、すぐ切られるんちゃうの

[158: 物件比較中さん]

↑
そんなこと書き込まんでいいんじゃないですか？
購入してる方に失礼ですよ。
何処の不動産屋さんですか？
程度の低い会社ですね。

[159: 匿名さん]

ここのスレ盛り上がってて面白い！
モデルルームもこんなに盛り上がってたら
いいんですけどね

[160: 近所をよく知る人]

売り出してから、しばらくは静かだったのに、なぜか荒れてますね。

ここは、最初の値付けで失敗しちゃったんでしょうね。
わたしも、立地と仕様の割には、ちょっと値段高いかな？と感じた。
いまどき、食洗機もディスポーザーも付いてないというのは・・・

パークホームズ夙川、プラウド夙川松園町と強力なマンションが次々に販売を開始する
ので、しばらくは苦戦が続くのかも・・・

[161: 匿名さん]

ここの営業マンの制服がクサい。4流私学の高校生みたい。

[162: 物件比較中さん]

ここも検討の一つですが、立地からタイプに悩みます。
Aタイプ以外は、リビングは東南を向いており日当たりは良さそうですが、やはり、電車騒音が気になります。
一方、Aタイプはリビングが反対側の山側で、甲山が望めます。前の道路の騒音などは幹線道路ほどではなさそう。リビングの日当たりが気になりましたが、角部屋のため西南の窓からは午前中から陽は差し込みそうです。Aタイプが良さそうな気がするのですが・・・

[163: 匿名さん]

ここの土地、従前は外科病院だったのですね。心理的瑕疵を感じます。
近所で妙な噂はたってませんか？

[164: 物件比較中さん]

うちは4人家族なので4LDKを希望していますが、Bタイプのみになってしまいます。Bタイプですと、県道はそう気になりませんが、電車騒音と将来、前にマンションなど建たないか心配です。3人家族だったらAタイプが良いかもしれませんね。

[165: 匿名さん]

１５８が顔真っ赤にしてキレてて笑った

[166: 匿名さん]

ずっと更地でしたかね

[167: 物件比較中さん]

>144さん
マンションギャラリーに行かれましたでしょうか。「名次」の相場で販売している経緯とか分れば是非教えてくださいね。

[168: 近所をよく知る人]

163>さん
御心配は不要です。
母親が腰痛でお世話になっていましたよ。

【以下新聞記事より】
西宮署管内の遺体検視などに貢献してきた西宮市北名次町、広本外科院長の広本秀治さん（７６）が引退した。約２５年間、ボランティアで続け、「医者は人間を生かす仕事。誰も遺体には触りたがらないが、警察官の献身的な姿を見ると放って置けなかった」。長年の功績をたたえ、同署の渡辺敏信署長がこのほど、感謝状を贈った。2010/05/26 20:22 【神戸新聞】

[169: 匿名さん]

だから大丈夫とはならなと思いますが･･･。
病院跡地の心理的なストレスはやっぱりあります。

[170: 物件比較中さん]

↑
それなら検討しければいいのでは？
わざわざくだらないことを書き込まなくもいいんじゃないですか？
何者ですか？
よそを探せばいいんですよ。
もう来なくていいですよ。あなたは。

[171: 匿名さん]

何をもってくだらないと勝手に決めつけているのか

検討客に対し失礼な物言いはいい加減おやめなさい

従前の土地の利用状況は立派な検討材料のはずです

下品なコメントの営業は早くオリに切られればよい

[172: 物件比較中さん]

>169さん
163さんの返信が見当たりませんね。169さんが163さんでないことを祈ります。
常識ある人でしたら、変な理由で閉院したのではないこと知らせてくれたことにまず、感謝の一言がありそうですから。

ところで、言うまでもなく、心理的瑕疵があれば、販売会社は重要事項としての説明責任を負います。特に中古マンションの購入に関する心理的瑕疵が問題となります。その説明があれば、いくら割安であっても、購入を取り止めることもあるからです。
新築マンションの敷地が以前工場だったとか、病院だったとかは、一般的には誰でも知り得る事実であり、例え知らなくても、心理的瑕疵とは認められないのが一般的です。但し、169さんのような方も少なからずいらっしゃるので、契約解除を申し出られる可能性はあるでしょう。よって、販売会社は係争を避けるため、省略せずに説明しておいた方が良いと思います。(こちらはどうでしたか?)

心理的なストレスは購入者の気持ちの問題ではないでしょうか。貴方のように病院敷地跡に心理的ストレスを感じている方がいらっしゃることは、他の方も理解しています。この掲示板の貴方の投稿を見て心配が増幅した方もおられるでしょう。でも心の感じ方なので、誰も否定することはできません。皆さんの判断に任せましょう。

[173: 匿名さん]

あのね。能書きは結構だが、病院跡地は土壌汚染の卑近な例。しかも外科でしょ？
心理的瑕疵に当たらずとも（検死行為を院内で行ってたの？）立派な嫌悪施設の一種。

[174: 匿名さん]

さてさて、心理的瑕疵は解決したようですが、新たに土壌汚染というキーワードが出て来ました。
いつもお世話になる病院が嫌悪施設かどうかは個人の感じ方に委ねるとして、薬品管理、器具管理を疎かにし、土壌汚染を起こしている病院は困りますね。
マンションギャラリーに行かれた方で土壌汚染について何らかの質問をされた方はいらっしゃいますか?　
是非情報をお願いします。一つ一つ解決していきましょう。
デベさんも見ておられると思いますので、直接回答歓迎ですよ。

[175: 物件比較中さん]

土壌汚染は何処でもある話ですよ。

あなたも不動産屋さんなんですから

知ってるでしょう。

こんなとこ覗く暇あったら

お仕事に励みなさい。

わかった？

[176: 匿名さん]

え、土壌汚染がどこにでもあるのですか？
初耳でした。
土対法の適用だらけになるのでしょうか。
原発事故のお話ですか？

[177: 匿名さん]

168さんの提示したような、献身的なお医者さんの病院であれば、土壌汚染させるような違法な廃棄は行ってないのではないかと考えます。さらに、普通の外科医院で、土壌汚染を起こすような薬品を扱っているとも思えないので、みなさんの心配は杞憂だと思いますよ。あと、検死は、亡くなっている現場で行うものですので、ここで御遺体の解剖をしていたわけではないでしょう。

病院跡地が嫌なかたは、検討対象外でしょう。

やはり、線路際道路際であることが、ここのデメリットの大きなものかと思います。

[178: 物件比較中さん]

販売会社がこんなにあからさまに書き込んでるのに少し引きます。
見学に行ったら追い詰められそうで警戒してしまいます。
土壌汚染の質問なんかしたら怒られそう…

[179: 匿名さん]

＞販売会社がこんなにあからさまに書き込んでるのに少し引きます。

ハイネスコーポレーションか・・・それやっちゃおしまいだろ

[180: 物件比較中さん]

＞167さん、144さんではありませんが参考に。
難ある物件を、いわゆる「名次」価格で売る理由は２つあります。

デベロッパーの担当者は年間のマンション供給ノルマを抱えています。そのため、売れる売れないに
関わらず、マンション用地を取得しなければなりません。その用地取得方法には入札という
いわゆるオークション方式のものがあり、ノルマ達成のため高値入札してしまったケースが
考えられます。

もうひとつ、安値で土地取得をしたものの、近隣の物件が高値で完売をしていると、その価格に合わせて
さらに利益を乗せることもあります。当然、これから販売する物件情報も考慮して価格決定をしますので
プラウド夙川松園町の販売予定価格よりも安い坪単価にし、価格妥当性をつける戦略かも知れません。

サンクタスシリーズは、色々なエリアで高値販売してますので、理由は後者かも知れませんね。
やはり親会社が金融業だと貪欲になるのでしょうか。一番つらいのは販売会社さんかも知れません。

[181: 匿名さん]

サンクタスシリーズは高級物件ですから

[182: 匿名さん]

本気で言ってます？

[183: 匿名さん]

価格見たらわかるでしょう。

高級物件です。

[184: カモ]

高額かつ、高級か

高額かつ、低級か

高額かつ普通モカ