クレヴィア高槻サウスレジデンスってどうですか？

[購入検討中さん]

クレヴィア高槻サウスレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府高槻市明田町580-18（地番）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩6分
阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩14分
間取：3LDK・4LDK
面積：71.34平米～85.00平米
売主・事業主：伊藤忠都市開発　大阪支店
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[1: 匿名さん]

隣のクレアガーデンより完売まで期間かかると思う。ＪＲ沿線と171号線沿いという悪環境に、
地域の端という地の悪さ。これをどう克服するのか楽しみ。相応の価格と設備・仕様でないと完全に外れ物件。

[2: 近所をよく知る人]

予定価格が出てるけど、非常に安い！
おそらく設備は隣以上だろうし。
でもロジュマン西口も気になる～。

[3: 匿名さん]

まあ安くて当たり前物件だわな。
隣の交差点よく事故あるし
クラクションの音うるさそう。

[4: ご近所さん]

西171号線、北ＪＲ。ここはないわ。
駅も近いと言えば近いけど中途半端だし、西側って買い物不便。駅までの道って何にもないやん、コンビニすらない。

[5: 匿名さん]

2500〜3500の販売が妥当ですね。

[6: 匿名]

またしても線路沿い

[7: 匿名さん]

隣の2割引くらいの値段なので、意外と早く売れるのでは？

[8: 匿名さん]

安いけど。。。鉄橋五月蠅いし。。。環境悪い。

[9: 匿名]

確かに・・・

[10: 匿名さん]

こんな所住宅地にするなんて…

[11: 匿名さん]

そう言えば、伊藤忠さん、クレアガーデンのことバカにしていたけど、
そこより立地の悪い物件をどのような宣伝文句で売るのか興味津々。

やっぱ、安さと、充実した設備と仕様？

[12: 土地勘無しさん]

NO2 さん　ロジュマン西口ってどこですか。教えていただけないですか

[13: 匿名さん]

ローレルの西隣の駐車場。

[14: 土地勘無しさん]

ロジュマン西口って　これから販売されるマンションですか。このあたりのことがまったくわかりませんので詳しいことをご存知の方お願いします。東京建物がマンション用の土地を購入されたと聞いたことがありますが。

[15: 匿名さん]

７月から工事開始予定。

[16: 物件比較中さん]

ここは、高槻の駅前にしては、とてつもなく安くて、構造や内装などどうなっているのか不安です。　田辺町のお菓子屋さんの跡にマンションが建つといううわさを不動産屋さんから聞いたのですが、どなたか情報ございましたらお願いします。阪急も見に行きましたが、検討はしておりません。

[17: 匿名さん]

問い合わせ先間違っていますよ。

[18: 匿名さん]

平面駐車場はうれしいですね。

[19: 匿名さん]

まぁ、隣より高い駐車料金は設定できないよなぁ。

[20: 匿名さん]

171号とJRに接する物件だけど売れるのか？

[21: 匿名さん]

売れるけど、完売見込みなし。

[22: 匿名さん]

これから売り出しなのに、完売見込みなしって…。
予言者か？他業者か？

[23: 匿名さん]

あのね。隣が完売するまでどれだけの期間と値引きが発生したか知っている？
しかも東側のクレヴィアも完売まで苦戦。この販売当時より対抗する新築マンションが増えているし、
不利な要素多いよ。

[24: 匿名さん]

対抗する新築ってジオだけでは？
購入者層が違うので対抗にならないと思うけど。

[25: 匿名さん]

どれだけの防音対策を施してるかが
重要ですね。

[26: 匿名さん]

>24
駅西口の北側にロジュマン、上田辺町にもマンション建設計画あり。どちらもここより立地良し。
また、中古ではローレルが放出。

[27: 物件比較中さん]

私も　高槻にマンション探しておりますが、次のマンションを待っております。こちらは、余りにもJRが近いので　騒音が大変みたい。どれぐらいの規模のマンションなんでしょうかね。

[28: 匿名さん]

駅に近いと便利ですけど、騒音などの心配はありますね。
毎日の生活で駅使用が欠かせない者にとては、やっぱり駅近マンションは
魅力あります。
騒音など、気になる部分は現地で確認するのが一番だと思います。
マンションは窓を閉めてしまったら、外の音はそう気にならないと
は思っています。

[29: 匿名さん]

騒音に関しては個人差ありますからね。列車ダメな人、救急車ダメな人、バスダメな人・・・。平気な人。

[30: 匿名さん]

駅に近いマンションは、絶対に便利です。
先々の事を考えて、高齢になっても便利です。
マンション住まいはやっぱり駅に近い事に魅力を感じますが
先の方がおっしゃるように、駅に近いと言う事は、電車の騒音が
あると言う事も覚悟しておかなければなりません。
どれぐらいの騒音になるのか、実際現地確認する事も必要ですが
確認しても、実際のマンションのお部屋とギャップがあることも
確かですよね。

[31: 匿名さん]

値引きするまで待った者勝ちですね。

[32: 匿名さん]

まぁ、すぐに完売しないと思うけど。

[33: 匿名さん]

値引き後に購入するのも、良い案だと思いますが
自分が欲しいタイプのお部屋が無くなってしまって
妥協で購入するのもなぁ・・・
高い買い物だし、値引きも魅力ありますが
高い買い物だから、後々後悔の無いような買い物の仕方を
したいとも思うし、悩みます。

[34: 土地勘無しさん]

この辺りの学区（桃園小、第一中）や、治安ってどうなんでしょうか？
目の前にも第一三共の工場がありますが、やはり工場周り、国道沿いという環境が気になります。

また、この場所なら15年くらい経年して売却する際にどれくらい値が落ちるもんなんでしょう。
駅前ということで買い手がつかないということはないのかなと考えてますが、その頃には近隣の駅前マンションの中古と競合して売りづらくなるんでしょうかね…。

[35: 匿名さん]

中古でマンションを売る時に一番ネックが駅までの距離でしょうか？
売りやすいのは駅から近いマンションは売りやすいとお聞きします。
決して駅から遠くない距離ではありますけど、微妙な距離なので
駅前のマンションに比べて、価格は抑えれると思いますよ。

[36: 匿名さん]

駅までの距離は、徒歩５分以内が限度。徒歩１分以内なら安全圏。10分以上は暴落覚悟。

[38: 匿名さん]

残念ながら、暴落です。

[39: 物件比較中さん]

この物件、第１期募集は、どうだったのでしょうか？

環境面がどうも子供もいるので、気になります。

騒音は、JRと１７１号の車と両方ですが、
防音は、万全なのでしょうか？

薬品会社からの匂いはどうでしょう？

将来、薬品会社が撤退して、大規模マンションとか立たないでしょうか？


買い物は、駅近だけど、反対側にまで買い物行くのが不便なので、
買いだめになりそうですね。・・・


みなさんのご意見お聞かせください。

[40: 匿名さん]

さすがに低層階は売れないな…

[41: 匿名さん]

線路沿いはまだしも鉄橋沿いですからね。
とんでもない音してるやん。

[42: 物件比較中さん]

隣のマンションの方、もし見ていらっしゃれば、

ぜひ、騒音について、教えてください。

[43: 匿名さん]

問題ありませんよ。

[44: 匿名さん]

営業乙です。

[45: ご近所さん]

窓あけての睡眠は無理でしょうかね。・・・

後は窓の防音性能が気になりますね。

駅前タワーが防音性能が悪い窓とか、もめてました。

[46: 匿名さん]

確か、サッシはいいもの使う。ハズ。

[47: 匿名さん]

防犯の事を考えても、今時窓をあけっぱで寝るのですか？
危険じゃないでしょうかね・・・

[48: 匿名さん]

ここは、狙われにくいでしょ。とても金目の物があるとは思えない。

[49: 物件比較中さん]

価格抑えめにして、売れなければ、値引きして、

所得中間層で、ファミリー層が多くなる感じでしょうか。

隣の物件にも、もう、中古がいくつかでてますね。・・・

やっぱり、環境よくないのでしょうか。

[50: 物件比較中さん]

高槻駅近で物件を探しているんですが
10月情報公開の駅前物件（ロジュマンとかジオとか）は
どれもお金持ち向けですよね...。

お隣のマンションにお住まいの方々によれば
線路や171号線、また工場からの騒音など然程気にならないとのことだったので
近々この近辺の様子を見に行ってみようかと思っています。
（上記情報は掲示板で見かけた話ですので、信憑性に関しては何とも言えません）

この界隈が駅東側や北側に比べると賑わってないのも
逆に落ち着いて暮らせそうでいいかなと思ったりします。

ただ3LDKでも少々予算オーバーですので
もう少し安くなってくれたら嬉しいな。

[51: 物件比較中さん]

私も掲示板でみたのですが、

この通りは、夜、人通りが少ないとか。

このマンションができれば、少しだけ増えますが、
高槻市は、街灯などふやしてくれるのかしら。・・

[52: 物件比較中さん]

西口の５０メートルほどに

空き地になっているとこが大きめにありますね。

ここって、マンション計画でもあるのでしょうか？


その他にも、このとおりは、駐車場が多い。・・・

[53: 匿名さん]

今のところ有りません。5年間は変化ないでしょう。

[54: ご近所さん]

西口の出て、線路沿いでなく、道挟んでのすぐのところは、確かに今空き地状態。
でも、まだ放置して、アスファルト状態ですね。・・・
でもすぐ隣が、薬品会社です。

この通りの線路沿いの方は、駐車場が多いけど、マンションにするには
土地が小さいかもです。

[55: 匿名さん]

駐車場を管理している会社が不動産関係だったら、開発の望みありですね。

[56: 物件比較中さん]

駐車場無料でも、管理費が高い！！

このレベルのマンションでこの管理費は異常。

管理会社が儲けすぎでないかしら。

[57: 匿名さん]

管理費に駐車場代も含まれてそうですね。

[58: 匿名さん]

駐車場の管理って何するわけ？清掃業務？

[59: 物件比較中さん]

管理費が高いのは、購入には相当マイナス。

ローンと修繕積立金と日々の生活、車の維持費、保険、車検、税金。

このマンション住民の所得層はそう高くないだろうから、
これ以上の景気悪化、消費税増税などとなると、
ローン破綻者も出る可能性ありそう。・・・・・・・・・・・・

赤字国債発行の限界が見えてきている中、復興むけの資金も必要だから、
増税必要だが、景気悪化につながるのは必死、
政治的にも消費税増税は、相当困難をともない、

増税できないと、投機筋なんかの日本国債の先物売りが入り、
長期の金利が上昇してくる可能性もありえるから、
なおさら、無理なローン組んでの変動金利での購入者には
打撃となりうる。

ご注意！！ご注意！！

[60: 物件比較中さん]

管理費が高いのは、購入には相当マイナス。

ローンと修繕積立金と日々の生活、教育費、車の維持費、保険、車検、税金。

このマンション住民の所得層はそう高くないだろうから、
これ以上の景気悪化、消費税増税などとなると、
ローン破綻者も出る可能性ありそう。・・

赤字国債発行の限界が見えてきている中、復興むけの資金も必要だから、
増税必要だが、景気悪化につながるのは必死、
政治的にも消費税増税は、相当困難をともない、

増税できないと、投機筋なんかの日本国債の先物売りが入り、
長期の金利が上昇してくる可能性もありえるから、
なおさら、無理なローン組んでの変動金利での購入者には
打撃となりうる。

ご注意！！ご注意！！

[61: 匿名さん]

駐車場月額8000円管理費8000円くらいに
できなかったのか…

[62: 匿名さん]

どういうカラクリなのか？

[63: 匿名さん]

カラクリも何もなくて、開発している伊藤忠系の管理会社だから。

マンション販売だけでなく、管理でも購入者から儲けさせていただこうと
思ってるだけでは？

商社系は、利益を取れるだけ取るのが当たり前の企業論理。

[64: 匿名さん]

住み始めてから、住民が結束し、管理会社を変えてしまえばいいのだけど。
管理組合を住民主体で動かし、デベロッパー関連会社を駆逐するのは
結構、大変かもね。

[65: 匿名さん]

嫌がらせする場合もあるからねぇ。怖い怖い。

[66: 匿名さん]

サッシがＴ４等級らしいですね。さすがに考えてるみたいですね。
これなら、窓閉めてたら、大丈夫かな。

管理費の高さは、すごいマイナス。

迷いますね。ここ設備はいいので。

[67: 匿名さん]

よく考えると、設備は陳腐化しますが、管理費はUPしていきます。

[68: 匿名さん]

うん？管理費じゃなくて、修繕積立金が上がるんじゃない？
管理費はそんなに上がらないと思うよ。

[69: 匿名さん]

でも、ここの管理費は、異常に高いね。
修繕積立金が高いのは、将来安心できるマンションだけど、
管理費が高いのは、無駄になる可能性が大きい。

[70: 匿名さん]

ここ買う予定の人は、よく確認した方がよいのでは？

駐車場代無料ということは、毎月積み立てる修繕積立金から、将来の駐車場などの
補修費用がでることになります。

管理費が高いからって、補修までしてくれることはなく。・・・
管理費は管理会社への報酬として消えていくことに。

本来、駐車場代を取り、将来の駐車場の補修費を積み立てるのが
よい方法なわけで、

駐車場代無料と宣伝するやり方は、購入者を馬鹿にしている
宣伝方法だと思います。

機械式でなくても、補修費はかかるわけです。

このデベロッパーは、誠意がない売り方をしていると言って
言いすぎでないと思います。

[71: 匿名さん]

お買い得感から購入を前向きに考えてましたが、駐車場代０円のカラクリが分かり即座に検討から外しました。

[72: 匿名さん]

駐車場は平面だし補修費用は
あまりかからないでしょ？

[73: 匿名さん]

アスファルトの塗り替え費用は高いよ。

[74: 匿名さん]

アスファルトの塗り替えって頻繁にしますか？
あまり聞いた事ないです。
平面駐車場のメンテナンスがほぼ無しってのが魅力ですよね。

[75: 物件比較中さん]

平面駐車場の補修費は、機械式に比べると相当低いでしょうが、
全くかからないわけでなく。

ただでさえ、修繕積立金は、どのマンションも将来不足し、
問題になるというのに、駐車場にも、資金が持ってかれることに
なると、結局、自分たちで負担することに変わりないので、

”駐車場無料”というのは、
タコが自分の足を食べるのと同じことになるということでしょうか？

むしろ、駐車場代無料ではなく、適正費用を取るのが住人には、ベストだと。

デベロッパーは、貧乏人の安物買い衝動につけこんでいると言うわけですか。・・・

まあ、さすが、商社さん系ですね（主人の評）
管理会社の評判も相当にネット上では悪いようで。
もうちょっと、他も検討しようとおもいます。

[76: 匿名さん]

ここよりいい立地のマンションがいくつか販売中なので駐車場代0円をえさにしたわけですね。

[77: 匿名さん]

他の物件は、結構いい価格しますね。

[78: 物件比較中さん]

このマンションあたりは、土地も安いので、価格も低めですね。
長谷工さんの施工なので、シャリエとかと同じで、共有部分などに
高級感はまず無理そう。

住みかえで、後で高く売るとかは、この物件はまず難しそうなので、
住宅ローンは余裕を持って頭金を入れるなどして買わないと、
失業だとか、転勤だとかで売りたくても、希望価格ではなかなか
売れないのではないかと。
Ｈ25年引き渡しだと、ローン控除も上限2000万となってしまうので、
ローンも2000万前後に抑えるのが効率よいって、ＦＰの先生に
教わりました。

[79: 匿名さん]

そのFPはちょっと信用なりませんね。
減税分2000万までだから、10年間は元金残高2000万残しとかないと意味ないじゃないですか。

3000万借りて、10年で1000万返して、金利を見ながら残りを一気に返済するか、運用するか、じゃないですか？

[80: 匿名さん]

住宅ローン減税って、やっぱり利用した方がいいですかねぇ。

[81: 物件比較中さん]

79さんはお金持ちなんでしょ。きっと。
だって、11年目に全部返すお金がありうるってことだもんね。
たぶん、そんな人なら、全額変動金利とかでしょ。

ＦＰの先生は、
我が家の家計上では、2500万ぐらいまでにしておくといいのではって。
だって、11年目で全額返済なんてとても無理だから、
30年以上かかる予定（笑）

残りの借金が多ければ、そこには、金利がかかるわけだから・・・。
それに、借入額が多ければ、その分保証料やら、団体保険代も
別にかかるわけで。

ローン控除は12月31日毎年の残高の１％まででしょ。
（Ｈ25年だと最高で2000万まで）

それが2000万までってことは、それを超える残り分には、そのまま金利分の
利息がかかるから、ローン控除の手助けを受けられない分になるってことだと
認識してます。

金利とか保険とか合わせて年１％以上のコストになる分は、たとえ、ローンの控除受け
られてたとしても銀行に、利息払う計算になるので、
１％以下でなければ、所詮、ローン控除があっても支払利息はあるってことだと
計算してみて思ったのですが、違います・・・か？

金利が１％超えるなら、
ローンの控除を目いっぱい、10年で200万使わないと損だというわけではないのだと
教えてもらいました。

一番いいのは、現金で買うことなのはわかってるんですが。・・・
79さんみたいな人は、ここはまず買わないですよね。きっと。

[82: 匿名さん]

ほとんど辺境地だな。くら寿司近いのはプラスかな。

[83: 匿名さん]

実際歩いてみると、徒歩９分程度の感。

ここは、中古売りにくいかな？。

計画されている１７１号が将来拡大されるときには、ややこしい物件になりそう。

芥川って、洪水になったことはないの？

[84: ご近所さん]

洪水は聞かない。でも、地下水が増えるから、
地盤が川沿いはゆるいって。
戸建て探しているときに地元の不動産屋さんのベテランさん
が話してました。

芥川の反対側のボーリングしての調査では、軟弱地盤が見つかったらしい。

工場のとこは、当然、工業地域だから、何が建っても規制ないので、
ここを買うのは、相当勇気いると個人的には思う。

管理費が高いみたいだけど、修繕積み立てはきっと、その分小さくして
コストが小さく見せてるんでしょ。ここ。

モデルルーム見た人、どう？

[85: 匿名さん]

防音設備には気を遣っているようですが、他はどうなの？

[86: 申込予定さん]

防音も二重サッシ。南だけT2相当のペアガラスだって。

設備も最新型だし、部屋も広さ確保でき、価格が魅力で決めました。

構造も基本はしっかり満たしているので。

もう６割程度は契約済みみたい。まだ、３LDKなら上層階もあるみたい。
４LDｋはほとんど下の階除いて契約済み状態。

管理費は、将来、管理組合で下げる交渉できればベストです。

[87: 申込予定さん]

実際に徒歩でＪＲ駅改札まで時間計ってみた。
ゆっくり、男性の足で歩いて、改札まで5分42秒。

まあ、西口なんで、後1分程度は電車乗り場の停車位置まで
かかりますが。・・・

信号もない道を歩くので、実際に6分っていうのは嘘でないです。

防音が二重サッシ（窓が二重になっていて、二つ開けないと外にならない。）
は過剰すぎかもだが。断熱もできていいかも。

煙草吸う人は、できれば買ってほしくない嫌煙家ですが、
ここを買われる方は、どうぞよろしくお願いします。

[88: 申込予定さん]

防災ハザードマップで見ても、この土地は、
浸水可能性は低め。

水害のリスクは小さいね。駐車場は酷い淀川浸水なら
少し浸かる可能性はある程度。

芥川のリスクはないもよう。

ここが水害になるようだと、阪急駅とＪＲの間は
中心部が水びたしになってます。

[89: 匿名さん]

駅まで徒歩6分は駅近マンションの部類入るかと思います。
徒歩何分って書かれていても実際は、自分が生活して駅までの距離を
どう感じるかが問題かとも思います。

[90: 匿名さん]

駅まで周辺に何も無いので、遠く感じるかも知れません。

[91: 申込予定さん]

駅までの道のりは、マンション２つならび、後は、キーエンスのりっぱな社屋ビル
古い飲食店や民家、駐車場、いまは、ロジュマンのモデルルームがある。

何があったら、近く感じるかと考えると、自然とかかもですが、
それは無理そう。歩道も広くはなく、あまり整備はよくないところも。

朝の通勤、退勤時間はばらばらだが、コニカやキーエンス、第一三共の方と住民が
通る感じ。

駐車場には、今後、賃貸マンションなどはできる可能性ありそう。
キーエンス横の大き目のひとつの駐車場には小規模分譲マンションなら建てられそう。
でも、キーエンスの建物が結構高く、迫っており、結構駐車場はうまってる。

[92: 申込予定さん]

ここ買う人は、なんだかんだ言って、駐車場が確実に確保できるってとこ
気に入ってるよね。

上に書いてあったけど、補修維持費用だとかは、結局自分たち持ちで出さないと
いけないけど、平面だし、ローン払いながら、管理費と修繕積立金の上、
数千円でも、駐車場代はきついから。

でも、ローン破たんしたら、結局、自分の家でなくなるけどね。

[93: 匿名さん]

低金利でローン破綻する人って、何考えて物件買うわけ？わからん？

[94: 匿名]

ここは立地は文句なしに良くないですが、金額が安いし設備も良いですね。気に入ったので購入を決めました。周辺が寂れていますが駅に行けばだいたい揃っているので少々の不便は目を瞑ります。

[95: 申込予定さん]

９３さん、ご意見ごもっとも。

でも、超がつく異常な低金利状態ゆえに、融資審査が緩いともいえ、
本来なら、買うべきでない収入状態、貯蓄状態の世帯でも、
えいやで買ってしまう。ってこともあるかもですね。

また、円高により、大手製造業のコストは厳し目だったりで、
下請けなどは、今後、更なるコスト削減を求められることも。
全体的に、景気は低調なので、

場合によっては、倒産、リストラもありうるわけで。・・・

ローンの返済滞りから、カードローン、消費者金融、闇金融へという
破たんの基本シナリオ。（管理費、修繕積立金の滞納も）

任意売却などできればまだしも、ぐずぐずしていて、競売。

このパターンは、意外とありうる状況のようです。

６０で書いてあるけど、ギリシャやポルトガルなどでも起こってるけど、
国債の信用悪化などによる、金利の上昇時は
あっという間の金利上昇なので、あがってきたから固定に切り替える。
なんてまず無理でしょうから。余裕ある返済プランでないと、
それだけで、無理が出てきてしまう可能性も。

民主党の前原さんが、言ってましたが、この国の赤字は
限界レベルに近いとか。

怖いので、私は、固定でフラット３５Ｓで行くつもりです。

[96: 匿名さん]

変動金利は半年に１回、金利見直し通知があります。変動金利が上がる場合は事前にわかります。

[97: 申込予定さん]

96さんは、銀行の人？

変動金利は確かに半年ごとにしか、返済者への金利を変えないけど、

毎月、銀行の新規借入者の提示金利は変わるでしょ？

それを毎月チェックして、自分で固定に切り替えをしないといけない
わけで、半年ごとの期間の１ヶ月目なんかに金利が上がり始めれば、
チェックしてないで、気付いた時は結構あがってたってこともありうる。

金利がある程度の勢いで上がるような場合、銀行の提示する
固定金利ものの金利は、さらに、大き目に上げて提示されることになって
当然でしょ。（商売なんだもん。）

優遇金利があるとか言っても、銀行も自社の利益のためなら、
提示金利を早急に上げるのは当たり前。


また、そうは言っても、この十数年、低金利が続いてきたわけで、
固定金利にしないで、変動金利で返し続けてる人の方が利息は
少なくてすんでたわけだけど。・・・

ようは、自己責任。金利が少々上がっても、返済が滞ったりせず、
繰り上げ返済できる家庭は、変動でもオッケーってことかな。

無理して変動金利の人は、増税には反対しない方が身のためかと。

[98: 匿名さん]

バブルの時ような金利上昇は無いと思います。
金利が多少上がったとしても、ローンが通る年収で
普通に生活していたらローン破綻する事は無いように思います。
ローン破綻する人って急に会社が倒産したりとそのような人が多いのでは
ないでしょうか。
それか自分の年収以上の生活をしてしまう人でしょう。

[99: 物件比較中さん]

ちょっと前に破たん者に多かったのは、
よく言われる、段階金利の公庫で
１１年目に金利上がって、返済できなくなったパターンって
前にテレビでやってた。

[100: 匿名さん]

変動金利でしょうねぇ。このご時世では上昇はあり得ない。10年後？