パークホームズ目黒ザレジデンス パート２

[匿名さん]

新しくパート２をたてました。
前スレはこちら
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94741/


引き続き、目黒川の桜沿いという立地に三井×大成のコラボレーションこの物件どうでしょう。
情報交換しましょう。

＜全体概要＞
所在地＝東京都目黒区下目黒2-170-1他(地番)
交通＝山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩9分、東急目黒線不動前駅から徒歩7分
総戸数＝237戸
間取り＝1LDK～3LDK　
面積＝43.11～86.4平米
入居＝2012年3月下旬予定


施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[501: 匿名さん]

500さんのおっしゃるとおり。
坂は普通に多くの人が朝晩、通勤、通学で使っている程度のもので、特に気にならないけど、、不動前にも近いという立地にあるのだから、人によって、好きなように使い分けて、快適にすごせばいいだけの話だと思います。

[502: 匿名さん]

結局、山手線利用の人にとっては不便そうですね。
目黒線利用の人が行きは不動前、帰りは目黒使うのが良さそう。

[503: 匿名さん]

帰り道が登り坂だったなら、かなり萎えましたね。

[504: 匿名さん]

坂は気になるものの価格と立地はまあなんとかと思っている。だけど、使えないバルコニーとカウンターで躊躇してしまう。

[505: 匿名さん]

柱が外に出されて有効延べ床面積が拡張されている一方でカウンターが入る。
結局、同じって感じなんですかね。

[506: 匿名さん]

駅からの距離の立地環境はいいけど（川は別として）、
建物は微妙だよね。
直床だったり、カウンターがあったり、バルコニーが極狭だったり。
かなり悩ましい物件だと思う。

[507: 匿名さん]

南向き住戸がないのもかなり大きなマイナスポイント
日当たりはやっぱり大切

[508: 匿名さん]

坂や川は好みがあるとしても、立地は許容範囲なのだからほんとに惜しい。
多少団地っぽくなったとしても、中途半端に斜めになんかしないで、普通に全面にベランダ付けて、窓を開けれるようにしただけでも相当売れると思う。

[509: 購入検討中さん]

ここの物件、大雨に備えて、50cmの防御壁かあるって本当ですか？

[510: 匿名さん]

防御壁は確認しました。
通常時は地中に埋まっているのですが、万一、川の水位が上がったりして、水害の危険性が出てきた場合は、常駐している警備員らのオペレーションにより、50cmの防水壁を地上に出せるように作ってあります。これはエントランス、1階住戸の庭を含め、マンションの敷地をすべて守れるようにしてありました。
もっとも、近年の水害対策のおかげで、水害が起こる可能性はほとんどなくなっているようなので、その防水壁の出番はおそらく無いように思いますが。

[511: 匿名さん]

防御壁があるのはたとえ出番がなかったとしても安心ですね。
一度見てみたい気もしますが、昔は水害が酷かったようですが豪雨が来て増水はしても
被害が出ることはなくなりましたね。

ここのバルコニーって洗濯物を干す余裕はあるんでしょうか？

[512: 匿名さん]

また～嫌らしくネガレス(^-^)/

[513: 匿名]

同じネガしか出ていないので、そのネガを許容できるなら、結局ネガにはならない情報にすぎませんね。

[514: 匿名さん]

夏休みがあけたらスレが一気に増えてますね。
何かあるのでしょうか？

[515: 匿名さん]

川があり、湿気が凄いからカビもすごいのかな～。

[516: 匿名]

ネガの人って相手してもらいたいだけなんだな 書き込みない時は書き込まないね

[517: 匿名]

当たり前でしょ それが生きがいなキチガイ

[518: 匿名さん]

防御壁はいざという時役立つのだろうか
ちゃんと訓練をしっかりしてほしいですね

警備員も訓練をして指示がスムーズにいくようにしてほしい。
無駄にならないようにね

[519: 匿名]

警備員はもちろん、近隣も含めどんな災害にも相互協力が不可欠ですね。
ここは自家発電とか住民用非常食はあるんでしたっけ？

[520: audio active]

ちなみに地震で停電すると川のいろんな設備が止まるらしいですよ。

[521: 匿名]

５２０

[522: 匿名]

５２０さん audioactive好きなんですか？懐かしいなー 昔よく聞いてました～ かっこいいっすよね

[523: 匿名さん]

公園のベンチの中には非常用の時、釜戸になったり災害時に役立つものが入っていたりするのがあるんですが、
目黒川のベンチは錠が付いてたりと災害時に必要なものが入ってそうな雰囲気はあるんですよね。
水害の多かった目黒川だからこそ、色々と対策はされてると思いますが、
こちらのMSでは避難訓練とかはしないのかな。

[524: 匿名さん]

５２２さん、気付いて頂いて有難うございます。そーなんです。かっこよかったです。あの頃、マンション買うこと考えてもなかった懐かしい思い出です。

[525: 匿名さん]

514
それだけ来場が盛況なのでは

[526: 匿名さん]

セールス団はいまいちだけど、物件はいいと思います。

[527: 匿名さん]

そうですか？川沿いですよ

[528: 匿名さん]

ここは如何にもモリモトが目を付けがちなロケーションですな。
中目黒のピアースの場所もなかなかのものがあったが・・・

よく三井が買ったな。
なにか理由があったんだろうが。
いずれにせよ、商売に十分なると踏んだんだろうね。

[529: ご近所さん]

目黒川沿いに住んで５年になります。目黒２丁目ですが。
川沿いのメリットは、夏、思いのほか涼しいです。
緑が多いのはとてもいいです。
臭いは、春先に何度か気になりましたが、家の中までは来ないですし
気にするほどではないです。
向かい側の目黒川沿いの賃貸には、若い芸能人夫妻が複数住んでいるようです。
（篤姫など・・）品川からも近いですし、山手通りの内側。
渋谷区から引っ越してきましたが、好きな街になりました。

[530: 匿名さん]

実際に近くに住んでいる人が実際に住みやすいとコメントしてくれるとますます楽しみになります。

[531: 匿名さん]

今日の猛烈な雨、目黒川はどうでしたか？

[532: 匿名さん]

別に何もなかった

[533: 匿名さん]

今日の雨はかなりのドブ臭さで換気口からの臭いは、防ぎようがありませんでした。
夜には部屋の中には臭いはなくなりましたが窓を開けたら臭くてたまりませんでした。目黒川沿いの住人ですがこういうのはたまにありますがアロマをたいたり我慢してます。

[534: 匿名さん]

目黒川沿い住人ですが、昨日は臭いに気づきませんでした。

[535: 匿名]

風向きとか関係あるんかね

[536: 匿名さん]

目黒川遊歩道が冠水したって本当ですか？

[537: 匿名]

ここよりは中目黒よりの目黒川沿いに住んでいますが
少なくともうちの近辺の遊歩道は冠水なんて全くしていませんよ。
水位は普段よりは上がっていましたが溢れるような心配なんて全然ない程度です。
住んで10年以上経ちまして昨日以上のゲリラ豪雨も度々ありましたが
冠水したことはないです。
川沿いあるくと臭いが気になることはありましたが
部屋の中まで臭うことはまずなかったです。
安心して大丈夫だと思いますよ。
冠水なんて目黒川でも河口に近い方ではないですか？

[538: 匿名さん]

遊歩道の冠水は、大崎駅近くから下流ですね。
テレビでやってましたよ。

[539: 匿名]

533さんは、持ち家ですか？
我慢してまで住んでいるのかな。このサイトにくるくらいだから、物件探している人だと思うけど。我慢している地区で探すことないかな。それなりに何かしらの魅力あるって裏付けかな。

[540: 匿名さん]

普段の水位が低いから、増水するとちょっと驚きました。
川の流れもいつもより速いし、

大崎あたりが冠水って、川の幅とか、水位とか目黒も大崎も普段は変わらないのにやはり下流の方に行くと
溢れやすくなってしまうんですね。

でもこの前の豪雨でいろんな場所で浸水してる中、ここら辺は平気というのが実証できましたね。

[541: 匿名さん]

都心に住む
に広告打ってましたね。かなり良い物件にみえました。

[542: 匿名]

あとどれくらい残ってますか？

[543: 匿名さん]

３週間前まで、３割くらい残ってました。
今は知りません。

[544: 匿名さん]

これから売れ行きも厳しくなるでしょう

[545: 匿名]

特に何もなければこのまま３月入居できそうですよね？税の恩恵あるうちに入りたいです。

最近現地行った方いますか？

[546: 匿名さん]

骨格部分はほぼ出来上がってきているように見えました。工事は予定通りのようです。

[547: 匿名さん]

広告見た。最初デザインに幻滅した分、よく見えた。

[548: 匿名さん]

ここのマンションの新聞折込チラシはめちゃ薄いですね。
金曜の日経にはいつもたくさんマンションのチラシが入ってますが、ここのマンションだけ際立ってチープです。
同じパークホームズでも用賀のやつはごつい紙使ってるのですが。。。
仕様もやはりそれなりということでしょうかね。

[549: 匿名さん]

548の言っていることが事実かどうかわからないけど、広告費に金をふんだんに使われる方が買う側にとって迷惑でしょ。その分価格に反映されてるんだから。

[550: 匿名]

私も豪華なチラシで、喜ぶ人は少ないと思います。

[551: 匿名]

個人的には、豪華なチラシって売れ行きに苦戦してるもしくは、する物件なイメージ。

[552: 匿名さん]

天下の三井なんだから、広告なんてほどほどにしてドーンと構えて待ってれば十分です。

[553: 匿名さん]

ここで？

[554: 匿名さん]

ここは納得の廉価仕様で割安感を武器に速攻で売り切る物件でしょう。
中小デベみたいに値引きできないし競合も多いから長引くと厳しい。

[555: 匿名]

新しいモデルルームの部屋が増えるみたいですね！残りどれくらいでしょうか？

[556: 匿名]

よく廉価廉価言う人はどこを廉価だと思っているのでしょうか。
床材の話以外で。こちらは、材料から原価計算できているので、廉価にならない事はわかっております。
それと、どこの物件等と比べて廉価と言っているのですか。

[557: 匿名さん]

全て

[558: 匿名さん]

>554
速攻？
既に大きく出遅れた感がありますけどね。
廉価仕様の割りに値付けが高過ぎたんでしょう。

[559: 匿名]

556、原価計算できてるならここに載せりゃいいっしょ

[560: 匿名さん]

新しくモデルルーム増やしたのは苦戦の証ですよね

[561: 匿名]

安いでしょ、この物件。ここが割高って、一体いくらでどの物件を買おうとしてるわけ？

[562: 匿名]

仕様が廉価は説得力ないですね。外壁等、他よりいいと思いますが。どの辺ですか？値段の割にいいもの使ってますよ。
ついでに新モデルルームの件や、売り方は初期段階からこの予定を営業さん話してましたよ。初期の頃、秋にはと、営業さんが言ってましたから。プロなんだから想定してますよ。苦戦というより、むしろ売れているという感触のようでしたよ。

[563: 購入検討中さん]

立地とか仕様、間取り、価格とかよさそうかなと思ってますが、
唯一気になるのは、建物の超寿命化が星一つになっていること。

これは他のマンションではみたことないのですが、星一つの意味は何でしょうか？
またなぜ星一つなのでしょうか？

これがあまり問題なければ買う可能性はかなり高いです

[564: 匿名さん]

561
絶対額が高いって誰も言ってないよ。
値段の割には直床から始まり仕様が悪すぎるだけです。
この仕様なら郊外の格安物件レベルなのに価格は都内相場。デベが儲けすぎでしょう。

[565: 匿名さん]

モデルルームにしちゃえばその部屋は値下げして売りやすくなるからね。
秋に完売？ムリムリ、苦戦でしょ。

[566: 匿名]

564
MR行って、部材リスト見せてもらいな
自分が恥ずかしい発言してる事がわかるから
行くにも遠すぎて無理か
それじゃわからなくても仕方ないね
失礼いたしました

[567: 匿名]

565 現地モデルルームのわけないでしょ。
実際に見ないで言いたいだけか、他とお間違えの人いますね。
ネット検索してるより実際に資料見るといいですよ。

[568: 匿名さん]

建物の寿命、ガラスが多いからその評価なのでは？安いタイル使っているより、いいと思います。

[569: 匿名さん]

566
謝ればよし。
直床はスポンジの何ちゃってフローリングだし、
二重化もしてないからコストは大幅削減が可能。
また階数を増やすことも可能になるから同じスペースに戸数増やしてこれまたデベが儲かるのは事実。
営業は直床を正当化してくるのは営業なんだから当然。重要なのは事実をしっかり把握して口車に乗らないこと。

[570: 匿名]

直床で階数かせいで戸数が増えた分、割安だからいいんじゃないですか？直床が嫌な人もいれば気にならない人もいる、それだけの話。目黒駅徒歩圏内で静かな環境に住みたい人には、悪くない物件だと思いますけど。

[571: 匿名さん]

直床か二重床かでデジタルに判断するのは間違い。いろいろな要素が絡んで質の優劣が決まるが、一番大事なのはコンクリートの厚み。厚さがない二重床こそ、スペックで消費者が騙される（間違う）典型的なパターン。直床でもコンクリートが厚ければ、構造、防音等問題なし。強いて言えば、大がかりな床工事、床下配線などの工事の際は空きスペースのある二重床が楽だが、そんなリフォームを行う可能性は低いから、そんなことで購入物件を選ぶのもナンセンス。適当なうわさに振り回されず、心配なら自分で調べて買いましょう。

[572: 匿名]

都内相場って言葉がありえない。場所によって全く価格違います。
目黒でいうと、周辺相場より断トツ安いです。

[573: 匿名さん]

マジか？こんな川沿いの物件で、モリモトからので。いいところ、三井ってだけな感じなのに。

[574: 匿名さん]

モリモトにこだわる意味ってあるかな？
静かな環境だし、気に入れば買いますよ。
川沿い直床承知で買うのは、それがイコールデメリットではないって事。全然内容がない情報ですね。今時、みんな二重床という言葉だけに安心はしないでしょ。二重床だから単純にコストかけてると思ってくれる人がいるなら、多くのデベ喜ぶね。

買う人は数字的根拠、モデルルームで聞いた事、自分で調べた事、周りの静さ、納得して買いますよ。

川沿い嫌なら、無理ですけどね。

[575: 匿名さん]

パークコートやパークマンションでは直床なんてやりません。
要は廉価版ということです。

[576: 匿名さん]

直床になんのメリットがありますかね…

[577: 匿名]

しつこい直床ネガになんのメリットがありますかね…

さかのぼって見てください。

[578: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[579: 匿名さん]

高級物件で直床は見たことないですが、
安物物件では直床が多いです。

[580: 匿名]

なら置き床にどんなメリットが、ありますか。
たいしてかわらないよ
床こだわる人、どこの床材使ってるか
までこだわっているんですか。
置き床のが、安い材料が多いのを知ってますか。
そういう方は配管などもこだわっているんですか。
直床ネガってなんで、説得力ないか理解できてますか。

[581: 匿名]

575、だったらパークコートかパークマンション買えよ。論点ずれすぎ。

[582: 住まいに詳しい人]

直床が安い？
勘違い。
コストは直も二重もほとんど変わらない。
業界に携わってない人の検討掲示板なのは理解できるけど、
何も知らない人が平気で「直床＝廉価」と言い切ってしまうのがネットの怖いところ。

二重床は脚つけて均等に浮かすのに金かかるし、
直床はクッション材を均一に貼るのにコストを費やす。
だいたいそんな些細な建築費はデベの収支における販売価格にまったく影響されない。
直床の分デベが儲けるとか、階数の分逆に安くなるとか、あまりに議論がナンセンス。

良く中小デベがやるような、エントランスが地下に埋め込まれて、
うっすいスラブで形だけ二重床にした物件よりはマシなんじゃない？
高さ規制が厳しいエリアで住宅の床を直床にするなんてよくあること。
まぁ、素人判断で買わなきゃいいんじゃない？

[583: 匿名さん]

582さんは、かなりお詳しいですね。その通りです。
直床＝廉価とか、素人丸出しの間違いを書き込むのは、ホドホドにしてもらいたいですね。

[584: 匿名]

５８２さんは 二重床と直床 同じ値段だったらどっち買いますか？

[585: 匿名]

584
日本語読める？
わかりやすく説明していただいて、そんな質問聞けるなんて、どれだけ弱いんですか。

[586: 匿名]

ここの物件のように、セルフも綺麗に打たれていたら、置きでも直でも床屋は安心して仕事できます。

[587: 匿名さん]

要するにどっちもそんな気にする事はないってことですよね。ただ素人は直床の方がよくないって思いこんでる人がいて。。 マンション買う人はだいたい素人ですけどね

[588: 匿名さん]

むしろそんな細かいとこによく着目するなぁって感じ。
東京のマーケットだけだよね。

[589: 物件比較中さん]

ちなみにここは高さ規制のあるエリアなんですか？

[590: 匿名さん]

床の薀蓄はもういいので、それよりなぜ直床は安物物件にしか採用されないのかについて、もっと分かりやすく教えてください。

[591: 購入検討中さん]

いままで、他のモデルルームでは二重床を使っているとPRされてきたのに、翻って直床でもイイって言われると何が本当だか分からない。

[592: 匿名]

違いを探したくなるぼど、地代が高いからでないですか。上物は何処でも一緒ですから、高い金出して買った自分の言い訳探しですよね。

高さ制限あります。

貴方が質問するとおり、素人はそう思ってしまうからでしょう。
自分の知る限り、高額物件はフローリングの数も減ります。

そもそもここは、安い物件ですか？

[593: 匿名さん]

582
直床のクッション材を均一にするのがお金かかるってどんだけ無知なんですかね…
クッション材は最初からシートみたいになってて、それをペタペタ敷き詰めるだけ。さらにその上に安物のフローリング風に印刷されたビニールを貼っている。
もちろん、この二枚だけじゃなく細かい他の工程もあるが、ざっくりこんなもん。

二重床は床を浮かせるための脚を膨大な数を付けて、更にそれぞれでわずかな高さズレも許されない厳密な建築が必要。さらに、その上には本物の木を使用したフローリングが敷かれ、これもまたスポンジ床に比べたらコスト増。もちろん最近はシートフローリングが増えているが、これも直床に使用されるスポンジ床に比べたらコスト増。

[594: 匿名]

593
すみません、わかる人にはしっかりわかりますから、細かい説明しないですが、正論なようで大間違いです。そもそもの二重床のメリットすらも知らないから言える発言ですよ。恥ずかしいので、ド素人が偉そうに薀蓄語らないでください。アパートレベルの直床しか知らないんですね。
今時仕上げ材が二重床、直床で違わない事誰でも知ってる事かと思ってましたよ。建材メーカーのでもかまわないから、材料割って見てみなよ。ド素人でもそれぐらい調べればわかるだろ。って一束買う予算もないか。SR行ってサンプル頭下げて貰ってきな。

[595: 匿名さん]

593

じゃあ戸当りでいくらちがうの？答えてごらん。
感覚で話してるでしょ？
デベからゼネコンに対する発注の形式を知らない証拠。

590

流行りです。
二重床の方がメンテナンス性が優れるから、
《売りやすい》んですよ、業者が。
消費者にとってのメリットはゼロ。
よくあるでしょ、消費者には不要な「付加価値」。
リフォーム前提の住宅なら購入しない方が良いのでは？

[596: 匿名さん]

補足。
二重床にすると売りやすい。
別に安物件も二重床使ってますよ。
ただし東京だけ。
地方では直床がふつうだよ。

[597: 匿名]

そこに、補足。
その言い方が、素人に間違った知識を植えつけます。
地方でも、考えは変わらないです。

アパートなどでCFや畳よりも見た目が良いからと選択される、直床とこの物件などで使われる床材では小売価格として算定したら四倍ぐらい値段が違います。
下地作業までいれると、さらに開きます。

[598: 匿名さん]

メンテナンスうんぬんもあるけどさ、
日常的に感じる一番の違いは

直床は足音がコンクリートに響くのを防ぐために、ゴムのようなフワフワしたフローリング風に印刷された床で、歩き心地もフニャフニャで大きな違和感。

二重床はちゃんとした木を使用。樹脂に木目を飲茶したシートフローリングも流行ってるが、それもちゃんと硬くて木との違いは分からないレベル。要するにしっかりとした自然な踏み心地。

ここが一番大きな違いじゃない？
直床のフニャフニャのゴム床はいかにも安っぽいし、毎日違和感感じながら生活するのも嫌だな。

[599: 匿名さん]

失礼、飲茶って誤変換してた。
印刷ね。

[600: 匿名さん]

デベにとってはもう１階分積めることによる利益増が直床にする一番のメリットです。
直床にした分の利益を販売価格に反映させて安くする、というような発想はデベにはありません。
とにかく少しでも高く売りたいだけです。

あと、直床は階高が低くなる分、見ばえはどうしても悪くなります。
ぱっと見、上からギュッと詰め込んで押さえつけた感のある建物という印象になりますね。
同じ高さで階数の違う物件が横に並んでたら良くわかります。
安物物件では売れても、高級物件はこれでは売れませんから採用しません。

要は安物物件では、直床にするメリット＞直床にするデメリット、ですが、高級物件ではこれが逆転しますから採用されません。