23区 湾岸タワマンはスラム化しない！？

[物件比較中さん]

都内の湾岸タワマン購入を検討しています。

安くなりそうなので期待しているのですが、その反面、悩んでいることがあります。

「3.11」以後、湾岸超高層のマンションが不人気、値崩れを起こすことにより、
ハード面よりも、ソフト面、というか「入居者の質」が落ちるのではないか？
と懸念しています。

つまり、

中古市場崩壊　→　低所得層の流入　となると、、、

「思想・育った環境の違い」がありすぎる多様な層がひとつ屋根の下で暮らすことに

なると苦労も多くなるのではないか、と。

素人ながら、例えば、こんなことを予想してしまいます。
・モラルの低下
・自転車の共用部放置
・ベランダ喫煙
・ゴミ出しマナー荒れる
・エントランス等で子供が山賊状態→　怒らない親
・共用施設の乱暴な扱い、破壊　→　壊した本人申し出ず　→　「壊したもの勝ち」「やった者勝ち」の雰囲気蔓延
・給与低下・リストラに伴う管理費修繕積立金滞納続出

出れる人は泥舟マンションからどんどん旅立ちますよね。。。

有識者のみなさま、忌憚のないご意見ください。ご指導お願いします。

【スレッドを雑談板に移動しました。 2011.07.18 管理人】

[551: 匿名さん]

湾岸は都心に近いから、
人口減の時代だけけど、
いくらでも需要あるんじゃないかな。
郊外は、やばいと思う。

[552: 匿名さん]

過疎化とスラム化は多分違うと思うんだけどゴッチャにしてる人がいる。

過疎化　→　人口減少により人口密度が少なくなる。
スラム化　→　貧困層の割合が非常に高くなる。人口密度は高い。

こんな感じじゃない？

[554: 匿名さん]

都心近接地区がスラム化しますか？湾岸よりもスラム化しそうな場所はもっとあるでしょう。でもｓぅいう場所って、首都直下地震が起これば焼け野原でしょうね。

[556: 匿名さん]

> マンションしかない湾岸埋立地
どこを指してるんでしょうね。
ショッピングセンターや結婚式場や学校やオフィスもあるエリアは安泰なんでしょうけど。

[557: 匿名さん]

ニューヨークと比べてもね。
バックグラウンドが違いすぎる。
湾岸は、人口減の時代に
唯一、値上がりが期待できるエリアじゃないかな。

[561: 匿名さん]

何にもないより良いでしょう。

[563: 匿名さん]

パチンコや風俗が密集しているよりは良いでしょう。駅近を自慢するのがいるが、しょぼい駅前の密集地は最悪。

[565: 匿名さん]

都心に近いエリア特に湾岸はまだまだ開発され続けます。オリンピックもこれからなのに何を素っ頓狂なことを。暗いお正月を迎える方は、気の毒ですね。

[567: 匿名さん]

>566
国や都の被害想定で湾岸が危ないってのがあれば、リンクを貼ってくださいな。

危ないのは、むしろ湾岸以外の場所でしょう。気の毒なのはどちらかな。

[569: 匿名さん]

>>568
そんな報告出てないだろう。

想定死者のほとんど99.9%は液状化とも関係なければ湾岸とも関係ないと思うよ。

いい加減なことを正月から書くとはどういう魂胆でしょうかね?

[571: 匿名さん]

タワマンの被害は少ないでしょう。戸建も倒壊して下敷きなって死ぬよりは、良かったとも言えます。まあ、都内湾岸を選ぶことですね。都心近郊の密集地近辺は避けること。強風下で火災が起きれば近づくことすらできません。

[572: 匿名さん]

関東大震災で火災旋風で焼け野原になり大多数の死者を出したのは墨田区を中心とする当時の東京湾岸なんだがww

[573: 匿名さん]

>972
湾岸と言うのが同じだけでしょう。

[574: 匿名さん]

573は何が言いたいの？意味不明。

[575: 匿名さん]

>574
５７３は、９７２ではなく５７２でしたね。

まあ図を見ればどこが危険か一目瞭然でしょう。

[576: 匿名さん]

2011年のスレ2014年になり
タワマン格差問題がマスコミネタになり始めましたね。
人権侵害、傷害事件などからはスラム化と見られるが
ブルジョア、セレブの住む上層階はスラム化ではないでしょう。
タワマンがひとつの町
上層階は丘の上の高級住宅で下層階は下町長屋か？とか…
分譲デベロッパーは何を考え建設したのか？

[577: 匿名さん]

買える人と買えない人、という格差でしょうか。
これから人口が減っていくエリアでは、タワーマンションもあまり売れないでしょうね。

[578: 匿名さん]

今まで津波は来ないと言われていた東京湾だけど、津波の可能性が出てきたジャン。
あぁ、、、津波で倒壊はしないなんて言わんでくれよな。
津波で怖いのは、船舶の重油やコンビナートからの各種可燃燃料に引火して、津波で運ばれる事だからな。
タワマンであっても、耐火性能は30分しかない。

[579: 匿名さん]

で、その脅威はどれくらいの被害が想定されてるんでしょうか。
どこかに被害想定があるんですよね？

[580: 匿名さん]

実際は、到達する津波が護岸を超えたら被害あるでしょうけど。
内閣府の調査でも当然、コンビナート施設の被災を考慮した上で被害想定してますよ。

[581: 匿名さん]

それよりも火災を心配しましょう。

[582: 匿名さん]

湾岸タワーマンション、あこがれの的です。

[583: 匿名さん]

価格暴落不安、液状化不安、津浪高潮不安、海上火災不安、不安だらけです。

関東大震災の火災旋風で大被害を受け、多数の死者を出したのは墨田区を中心とする他ならぬ当時の東京湾岸です。

【テキストを一部削除しました。　管理担当】

[584: 匿名さん]

最新の被害予測では湾岸の被害はかなり少ないようですよ。

[585: 匿名さん]

上の画像に主な鉄道、道路を配したものがありましたので転載します。
環7と環8に挟まれたエリア、特に城西方面の被害が大きいようです。
このへんは関東大震災の頃はほとんど人家がありませんでしたが、昭和中期の
高度成長時の建物が多いので、耐震性防火性が低く倒壊延焼に巻き込まれる
ケースもあるのでしょうね。一方で最近の再開発エリアでの被害は非常に
小さいようです。最新の情報や技術を駆使して災害対策をとられているので
当然でしょう。
大正時代から時代の変遷を経て、土木建築技術も住居も生活も大きな変化を
繰り返してきましたから、それらを総括して判断する必要があります。

[586: 匿名さん]

どんなにご立派な想定も大災害の前には想定外に終わる。東日本震災から学んだ人は湾岸埋立地は真っ先に避ける。

[588: 匿名さん]

そうですね。
震災後も順調に人口が増えている街なら安心できると思います。

[589: 匿名さん]

タワーマンションは昔のニュータウンが名前を買えただけ。一時的なブームだかはいずれは大下落するよ(笑)

湾岸タワーマンションなんて管理費未払い大問題になってスラムするのも早いだろうね(笑)

[590: 匿名さん]

確かに、人口の減らないエリアに住むのがとても重要ですね。
東京都の区市町村別人口予測によると、東京都の総人口は
平成32年がピーク(1335万人)、区部の総人口は平成32年916万人です。
これが、平成32年までに半数以上の区市町村が減少になります。
ところが、平成47年までの25年間で最も人口が増加するのは江東区です。
やはり湾岸は今後も成長が見込まれる、貴重なエリアのようです。

[591: 匿名さん]

埼玉県大根郡練馬村や山梨県南都留郡飛び地世田谷村も入っているジャン。
間違ってるだろ？

[593: 匿名さん]

気の毒だねえ。公的調査に反論できないのに、デタラメばかり流布するしかないって。検討者はちゃんと調査するから、嘘はすぐわかるのにね。

[594: 匿名さん]

公共調査ww

豊洲や東雲などの江東区湾岸は2008年時点で液状化する事が予測されていた。
にもかかわらず、東京都は液状化対策済みだから液状化はしないと言い張っていた。

ところが2011年3月11日の東日本震災震災の震度5程度の揺れであっさり液状化した。震源地から900㎞以上も離れていたというのに。

豊洲の市場移転予定地の土壌汚染問題に関しても東京都は一般の土壌調査の立ち入りを拒否。

公共調査なんて参考程度に済ませるもので鵜呑みにする馬鹿はほとんどいない(笑)

それに今後はフィリピン台風クラスの巨大台風が日本を直撃することも予想されていて、フィリピン台風クラスの高潮発生で有楽町駅付近で2～3m水没する予測もされている。

もちろん江東区ゼロメートル地帯や江東区湾岸埋立地も水没。豊洲も海抜5mしかなく、高潮被害は免れない。

首都直下地震では海上火災と津波の同時発生で東京湾岸が大被害を受ける想定もされている。

また、関東大震災の火災旋風で焼け野原になり、多数の死者を出したのは墨田区を中心とする他ならぬ当時の東京湾岸。

[595: 匿名さん]

>594
全く液状化しないなんて誰も報告していません。で、高層マンションにどれだけの被害がありましたか？

未対策の歩道や空地で墳砂があった程度じゃあないの？

火災の方がよほど心配です。

[596: 匿名さん]

＞595
東京都は液状化対策済みだから液状化しないと言い張っていたよ。

東京都は｢まったく｣液状化しないとは言ってないなんて言い訳したところで誰の信用も得られないぞ(笑)

東京湾岸でも海上火災と津波の相乗効果による被害想定されてるよ。
＞594でも書いたとおり、関東大震災の火災旋風で焼け野原になり、多数の死者を出したのは墨田区を中心とする他ならぬ当時の東京湾岸だよ。

東京湾岸の津波想定は2～4mくらいだけど、津波には波のエネルギーで陸にかけ上がる遡上高があって津それを含めると波のさ3～4倍の高さになる。海抜5mしかない豊洲ももちろん被害を受ける。

＞594でも書いたけど公共調査なんて参考程度にするもので鵜呑みに出来るものじゃない。

[597: 匿名さん]

>596
東京都の液状化マップを見たことがないのか？

湾岸の一部は液状化する場所、液状化が少ないとかなっていたはずだよ。

いずれにしろ、支持層に基礎を持つ高層マンションには無関係な話。一方、内陸でも多くの場所で液状化が発生したことも覚えておくべきだろう。ネガの単純なパターン化こそが検討者を危険に晒すだろう。

[598: 匿名さん]

＞597
タワーマンションって耐震等級１しかないよ。

耐震等級１って震度6弱程度の地震に１回耐えられる程度の強度しかないということ。本震後は震度4～6の余震が少なくとも十数回から数十回は続く。

それで至る所に損壊が生じて行政から強制退去命令がでればそのマンションには二度と住めなくなり、取り壊しになる。さすがに倒壊するタワーマンションはないと思うけど、そうなれば倒壊したも同然。

内陸部のタワーマンションならまだしも地震動に連動しやすい江東区湾岸埋立地のタワーマンションじゃ大損壊のリスクは益々高くなる。

｢湾岸の一部｣は液状化しにくいとなっていたはずと言い訳しても誰も受け入れないよ。それに液状化しにくいなんてどの想定図にも書かれていない。実際311では豊洲２丁目の公園や３丁目でも液状化が確認されている。豊洲駅でも液状化による水漏れが発生した。

それに江東区湾岸は全体的に軟弱で液状化しやすい地域に指定されてるから、仮に一部に液状化しにくい箇所があったとしても他の箇所の液状化の影響で側方流動が発生する可能性も高い。側方流動には頑丈な基礎杭をへし折り、水道などの埋蔵管に大損壊を与える強力な破壊力がある。

＞594や＞596でも書いたけど公共調査なんて参考程度にするもので鵜呑みに出来るものじゃない。

実際、江東区湾岸埋立地は東京都が液状化対策済みだから液状化しないと言い張っていたにもかかわらず、
11の震度5程度の揺れであっさり液状化したわけだから。しかも東京湾岸は震源地から900㎞以上も離れているというのに。

[599: 匿名さん]

湾岸エリアの液状化は既に折り込み済みといっていいでしょう。
今日に至る浦安の厳しい状況がものがたっています。
加えて大津波が押し寄せると湾岸エリアは壊滅の恐れがあるというわけですね。

[600: 匿名さん]

都区内湾岸の液状化対策済の場所で液状化が起こったって報道ありましたっけ？

高層マンションの対策済敷地で大きな被害はありましたっけ？

予想される首都直下地震で高層マンションの液状化による死者や倒壊は予想されていますか？

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