23区 湾岸タワマンはスラム化しない！？

[物件比較中さん]

都内の湾岸タワマン購入を検討しています。

安くなりそうなので期待しているのですが、その反面、悩んでいることがあります。

「3.11」以後、湾岸超高層のマンションが不人気、値崩れを起こすことにより、
ハード面よりも、ソフト面、というか「入居者の質」が落ちるのではないか？
と懸念しています。

つまり、

中古市場崩壊　→　低所得層の流入　となると、、、

「思想・育った環境の違い」がありすぎる多様な層がひとつ屋根の下で暮らすことに

なると苦労も多くなるのではないか、と。

素人ながら、例えば、こんなことを予想してしまいます。
・モラルの低下
・自転車の共用部放置
・ベランダ喫煙
・ゴミ出しマナー荒れる
・エントランス等で子供が山賊状態→　怒らない親
・共用施設の乱暴な扱い、破壊　→　壊した本人申し出ず　→　「壊したもの勝ち」「やった者勝ち」の雰囲気蔓延
・給与低下・リストラに伴う管理費修繕積立金滞納続出

出れる人は泥舟マンションからどんどん旅立ちますよね。。。

有識者のみなさま、忌憚のないご意見ください。ご指導お願いします。

【スレッドを雑談板に移動しました。 2011.07.18 管理人】

[151: 匿名さん]

>150
逆に貴方の処理能力を疑うよ…。

[152: 匿名]

148君は面白いね（笑）

[153: 匿名さん]

ＮＨＫスペシャル再放送予定

2011年7月14日（木）　 午前0時15分～1時04分　総合　（13日深夜）
シリーズ東日本大震災　“世界最大”の液状化
初回放送　2011年7月10日（日）

見逃した方はお忘れなく

[154: 匿名さん]

スラム化物語のプロローグですね。

[156: 匿名さん]

それ、比較に無理がない？

おしゃれなベイエリアである豊洲と、下町ですか（笑）

豊洲はちょっと高いから、狭い部屋しか買えないんじゃない？
狭くてよいんだったら、豊洲がお勧めだけど。。。。

[157: 匿名]

レインズの坪単価でみると僅差だよな。
まあ、将来性を考えると金町が一歩リードしてるのでは。

[158: 匿名さん]

オシャレ度は互角じゃないかな。城東だし足立ナンバーだし。

ひょっとして、印象操作中だった？だったら邪魔してごめん。

[160: 匿名さん]

豊洲の４、５丁目を検討してるんでしょ？

[161: 匿名]

当たり前でしょ。
豊洲の２・３丁目は高額所得向けだからね。
逆に４・５丁目は庶民向けだからね。

[162: 匿名]

豊洲に高額所得者の住む場所はありません。

[163: 匿名さん]

今は知らんが、震災前の豊洲タワマンは高かったぞ。

[164: 匿名]

震災前の話ししても意味ないよ（笑）
相当、頭弱い方ですね。

[165: 匿名さん]

頭弱かろうが金持ちの勝ちだよ。

[166: 匿名さん]

余裕のある金持ちはとっとと逃げ出し、スラム化がもう始まってます。

[167: 匿名さん]

確かに逃げれる人は
普通に金持ちですね。

[168: 匿名さん]

お金持ちが去っても低所得層が来るからスラム化はないんじゃない。丁目での差もあるけど元々タワマンの上層低層での差も激しい。ほとんどのタワマンは低層者が仕切るから上層者は住み難くなって震災がなくてもいなくなると思うよ。で所得の平均化が進む。でもスラム化はない。

[169: 匿名さん]

>低所得層が来るからスラム化はないんじゃない。

ここまで売れないのは、
低所得者層も安全との兼合いで、二の足を踏んでるからでしょうね。

[170: 匿名さん]

>低所得層が来るから

その悪循環がスラム化の始まりじゃ・・・

[171: 匿名]

現状の流れをみると坪単価の下限は160ぐらいには落ち着きそうだから、低所得って言っても年収五百万はクリアしそうですね。
その辺りの人口は一番多いから、供給より需要が上回り、ジリジリ価格が上がり、元の価格になりますよ。にっこり
現時点では含み損あっても、投げ売りしないのが真の情報強者です。

[172: 匿名さん]

＞お金持ちが去っても低所得層が来るから
それをスラム化というんですけど・・・・。
言葉知らない人？
低所得者がどんどん増えて、住民のモラルが低下し、街や建物が汚れていくことをスラム化といいます。一般的に。

[173: 匿名さん]

なるほど。
そういえば資産価値ってＭＤでよく聞いたけど、TOT以降享受できた人いるのかな？

[174: 匿名さん]

資産価値暴落ですからねぇ・・・

[179: 匿名さん]

液状化、土壌汚染、放射能、ある意味拠点。

[180: 匿名さん]

いい感じに雑談っぽくなってますね。
せいぜい雑談板で頑張れや（にっこり）

[181: 匿名さん]

「内陸を買えない層」が湾岸に集結？

[182: 匿名さん]

豊洲は大企業の本社も多いし、都心といっても良いでしょう。

[185: 匿名さん]

塩害で泣きをみるよ

[186: 匿名]

企業の賃貸オフィスがあろうと、ゴミ埋め立て僻地が都心であろうはずがない。

[188: 匿名さん]

３０年後、どんな街になっているだろうか

[190: 匿名さん]

安く買って、限界まで高く造り、高く多く売る。
子育てや妊婦への悪影響等のデメリットは一切語らない。
メディアも語らない。語れない…。

[191: 匿名さん]

住むなら湾岸でしょう。首都直下で、焼け焦げになりたくなければね。

[192: 匿名さん]

豊洲は5万人が働く商業地。1万世帯、3万人が暮らす。スラム化って本気？ 漫画の見過ぎ。

[193: 匿名]

ニュータウンは寂れる運命。
大阪の南港埋立地みたいな惨状になる。

[194: 匿名さん]

湾岸タワーは最悪です。
３.１１直後から新築売れ残りが多くなり、手放したくても買い手が出ない、買い手がいても相当叩かれて安くでしか売れないのでローンの残額がかなりの金額になってしまう。
更に、南海トラフ巨大地震が起これば揺れと津波のダブルパンチでノックアウトです。

[195: 匿名さん]

>>192
5万人の皆さん。お疲れ様です。

デベロッパーの三井は日本橋室町、三菱は丸の内から本社を動かさない。
わかるでしょ。

[196: 匿名さん]

>>194
毎日24時間この掲示板で埋立地マンションを絶賛してるのはプチバブル時に最高価格で豊洲や有明のマンションを掴んでしまい抜け出せなくなったマヌケな住民と、売れ残り在庫を捌くよう上から命令されてるマンション営業ですよ。

[197: 匿名さん]

>>194
>>196
あらあら、マンション広告の出ない週刊文春なんかが、高層タワーの最上階から売れていると書いているのにね。

そんなこと書くのは、逆に大手物件に関われず、とことん売上低迷の内陸不動産営業とかじゃあないのかな？

[198: 匿名さん]

>197
おかしな解釈をする人ですね。
最上階から売れているのは、どのマンションに関しても共通していることです。
タワーは、高層階の部屋は売れるが、他が売れないのです。
タワーに住みたいという人が中層～低層階は選びません。

[199: 匿名さん]

>>198
週刊文春も別におかしな解釈をしていないでしょう。最上階と言うのはプレミアム中のプレミアムだから、結構同じマンション内でもダントツに坪単価が高いのにも関わらず売れるっていうことでしょう。

[200: 匿名さん]

>199
198は、あなたと同じこと言ってるよ？
198が言ってるのは、197がおかしな解釈をしてるってことでしょう？

[201: 匿名さん]

素人なので良く分かりませんが、高い部屋から売れて行くのならば、別にデベは困っていないでしょうね。思惑通りなのでしょうから。利益は確保済みで後は売れればすべて丸儲けって言う感じではないでしょうか。焦る必要もないでしょう。

[202: 匿名さん]

>201
最上階の高い部屋は、利益率が低いのです。
目玉商品は、ランチとか寿司屋の大トロと同じで、ランチの場合は客を呼んで常連を増やす意図で利益よりも豪華さで客を呼ぶのが目的なので利益は度外視しているし、寿司屋では大トロが一番利益率が低く赤字で出している店も多いのです。
ラーメン屋でも、一番利益率が高いのが、普通のラーメンで、チャーシューメンが一番利益率が低いのと同じです。
だから、最上階の部屋をプレミヤムとかにして、最上階だから値引きはしないのを前提にしているのです。
最後に売れ残っている部屋には、モデルルームだと言う設定にして家電品や家具などを付けたりオプションを無料で付けたり、登録などの料金を無料にしたり、部屋自体の値段を下げたりして売るので、それを見越した値段設定にしているのです。

[203: 匿名さん]

>202

その話にはかなり無理がありますね。
最上階角部屋は単にプレミアムが乗っているから高いのです。
デベの営業自身が認めていますよ。

現状の日本にも少しはお金持ちがいて、
その中にはマンションの利便性を好む人もいるので、
高い部屋でも売れるのです。

私が今住むタワマンも高層階から売れましたが、
中下層階は売り切るのに竣工後２年以上かかりました。
本当に暮らす場合は金に不自由してなければ、
プレミアム住居を買う人はいます。
あと、広い部屋は高層階にしかないので、
広い部屋がいい人も高層階しか選択肢がありません。

[204: 匿名さん]

>203
デベの営業の話を真に受けるとは、本気ですか？
ていうか、このように即座に打消してくるということからして、本当のことを書かれては、あなたが困るからでしょう。
否定すればするほど、書かれた内容が本当であると肯定していることになります。

[205: 匿名さん]

>>204
203さんとは異なる一般人ですが、坪単価で100万とか異なれば、当然プレミアム住戸の利益率は高いですよ。売れ残りリスクもカバーする設定に当然なっていますからね。利益を度外視するような設定にはなっていないと思いますよ。

ダイヤモンドは高いから価値があるのであり、それに見合う高い利益率になっているのと同じです。逆に、安い牛丼は薄利多売でカバーするって感じでしょう。ただし、高額のプレミアム物件が売れておれば、マンション全体でみれば、すでに回収済みという感じでしょうね。

[206: 匿名さん]

寿司屋とかラーメン屋と同列に論じるなよwww

[207: 匿名さん]

>>202
>モデルルームだと言う設定にして家電品や家具など
モデルルームで使っていたものですから、償却済みで、価値はありません。

売れ残り住戸は既に、利益回収済みですから、アウトレットに出すことで有名な関西系のH不動産とか、よほど下手なデベ、でない限り、多少値引きしても、売れれば丸儲けになります。

[208: 匿名さん]

>寿司屋とかラーメン屋と同列に論じるなよwww

寿司屋でダイアモンド注文してくださいな。

[209: 匿名さん]

>205
坪単価と言うのを、単なる面積でとらえるから１００万円の違いが大きいと誤解するのですよ。
プレミヤム住戸なら、天井も高く設定していますし、見えない部分の容積も含まれますから坪単価が４００万円から５００万円に１００万円上がるのは、容積が３割増えたと考えると割安です。

[210: 匿名さん]

>>209
素人ですが、厳密には、容積ではなくてコストで考えないといけないのではないですか？

一般的には、物の価格は、原価に一定のマージンを加えて、売価を設定するわけでしょうが、マンションだと個々の部屋の原価までは厳密に計算できないでのはのないでしょうかね？

大規模マンションの場合、市場の状況や消費者ニーズを考慮して、何期にも分けて小出しにし、微妙に調整すると聞いていますが、売主が強気だと、プレミアム住戸のマージンの方を大きくするのではないでしょうか？

プレミアムでない一般住戸にモデルルーム用の家具の価格を加えて、さらにマージンを高くして、価格を一般相場より高めに設定しまうと、消費者には一目瞭然ですから、売れないととんでもないことになりそうに思いますが・・・。

間違った理解でしたら申し訳ないです。先に謝っておきます。

[211: 匿名さん]

タワーマンションの設計をいくつかやって大手デベさんと付き合いありますが209さんも210さんもどっちも正解。
プレミアムフロアの住戸には眺望はもちろんそれ以外にも付加価値を付けて坪単価をあげて売っています。
どっちのほうが利益を乗せてるかと言うとほとんど変わらないと思います。
基本的には売り出し価格を○○万円～と出したいので低層階でちょっと条件が悪い部屋でお買い得なとこもあります。
ただ竣工前に完売できなければ当然、値下げする場合もあるんでその時はプレミアムフロアですごいお買い得なのも出てくるでしょう。

[212: 匿名さん]

例え全く同じ設計設備のマンションでも、立地や購入ターゲットに合わせて販売戦略で値段設定は変えるのです。

[213: 匿名さん]

>>212
>立地や購入ターゲット
が異なれば、設計設備は当然異なってくるでしょうしね。

まあ、いずれにしろ、安いから売れるっていうものではないですよね。

[214: 匿名さん]

個人的に一番興味あるのが、建て替えなんだよね。

湾岸タワマンを売るデベは建て替えをどう考えて購入希望者に説明してんの？
建て替え以前に大規模修繕とかもあるだろうけど、これだってタワーなら大変でしょ？

[215: 匿名さん]

マンション業者は売った客には二度と会いませんから遠い将来の建て替えなんてどうでもいいんです。
分譲が終了すればそれは入居者で組織する管理組合の資産ですので、売主は関係ありません。
老朽化して廃墟になろうと知ったことではないんですよ。

[216: 匿名さん]

なんか、哀れだよね。

買った当時は、どこより割高だったのに。

あっという間にマイナスに。

[217: 匿名さん]

それが埋立地マンションというものです。田舎者がバカを見る世の中ですよ。

[218: 匿名さん]

新築未入居のまま何年も売れ残りあるのに、中古売りの売れ残りも山ほどある。

まあ、東日本大震災が致命傷かな。

[219: 匿名さん]

それなのに新築がバンバン建っているよね？

埋立地を仕入れちゃった後での大地震だったし、デベとしては建てるしかないって事
なんだろうけど。財務内容が微妙なデベだと塩漬けもしてられないから建てて売る
しかない、本当に売れてるとしたら誰が買ってるんだろうって思うよ。

デベ的には東日本大震災が30年後だったら売り切った後だったんだろうけどな・・・
あんな事あったのに未だ高層に拘って建てまくっているのが恐ろしい。
そうして上に伸ばさないとデベが儲からないからなんだろうけど。

ネットのない時代なら情報弱者相手に売り付ければいいって話だったんだろうけど
今は誰だってネットやる時代だし、売りさばくのそんな簡単じゃなさそうな？

[220: 匿名さん]

採算がとれるからでしょう。多少売れない部屋があっても、問い合わせ客があれば他の物件に誘導もできるから問題ないでしょうね。

[221: 匿名さん]

採算が取れるじゃないと思うね。

財務内容の厳しい（内部留保が乏しい）デベは大震災前に仕入れた埋立地を塩漬けにしておく
余裕もないから、早々に建てて売りまくっているっていう記事をどっかで見た。

デベの名前までは書かないけど、そういう所もあるんだよ。

デベだって埋立地に建てるのは低層マンションの方が良いに決まってるっていうのは
分かり切った事だと思う、そうしないのは自分たちの採算が取れないから。

決して、購入客の生活を考えてタワーマンションにしているという事じゃないだろ。

[222: 匿名さん]

どっかで見た程度の憶測記事を鵜呑みしちゃうんですか。
信じたいことだけを無条件に信じる人って、何かの信者みたいでこわいです。

[223: 周辺住民さん]

東京出身の人は埋め立て地買わないよ。
だいたい親が反対するし、小学校で埋め立て地はゴミ処理場と習ったから良いイメージないし。
今は地方出身の人が買ってるけど、そのうアジア系外国人が買いはじめると思うよ。

[224: 匿名さん]

東京出身だけど買ったよ。
親の反対は多少あったけどね。元々海沿いに住みかったし、ゴミの埋立地じゃない所だし。
直下地震がきたら内陸だろうが湾岸地域だろうが大差ないと思う。

[225: 匿名さん]

内陸よりむしろリスク少なそうだよ。

[226: 匿名さん]

城東の人は埋立地に抵抗ないようですね。同じような低地だからでしょうか。
山の手で育つと埋立地は考えられませんが。

[227: 匿名さん]

そんな埋立地に、今じゃ外交官や大臣も住んでますから(笑)

[228: 匿名さん]

>226
城南出身だけど買いました。
いざとなったら実家へ避難します（笑）

[229: 匿名さん]

ん？外交官が住んでたらなんかすごいの？よくわかんないんだけどさ。

[230: 匿名さん]

国際水準ってことでしょうね。

[231: 匿名さん]

外交官とか大臣が住むって、凄いことじゃないですか。
彼らのスタッフは安全性や利便性や快適性を調べまくって、その中から良いところを選びますからね。

[232: 匿名さん]

ローンレンジャーしか残ってないから
これ以上過疎化しない

[233: 匿名さん]

埋め立て地マンションに住んでた大臣だよな、自殺したの。

[234: 匿名さん]

外交官って北朝鮮のスパイのことか？

[235: 匿名さん]

他にもいろんな金持ちが住んでんじゃないだろか。

[236: 匿名さん]

湾岸は30年後は貧乏な移民ばかりになって、ヨハネスブルグの中心部みたいなゴーストタウンになりそうですね。
ヨハネスは周辺の貧しい黒人だけど、湾岸は中国人マフィアになるんだろうな。

[237: 匿名さん]

オフィスビルや商業も作ってバランスとってるから、そうはならないと思う。

[238: 匿名さん]

30年くらいじゃならんですよ。
都心に近い築50年程度の団地やマンションはゴーストタウンと無縁でしょ。

そしてそれより未来になったら買った人は死んでるか老人ホームですよ。
気にしてもしょうがない。

[239: 匿名]

そもそもタワマンの解体費用っていくらくらいかかる見込みなんですか？

費用は誰が負担するんですか？

建て替えなら勿論所有者が普通に負担するでしょうが、東雲みたいな立地だと、もう一回そこに建てようとはならないでしょう？私なら他に住む。

建て替えしないなら巨額な解体費用は払いたくない。
だから解体しない。
倒壊寸前の古びたタワマンがいくつも並ぶ。
住人も大半は脱出。
ま、ゴーストタウンですよね。

放置させずにきっちり解体させる法整備が必要だと思います(もうある？)

そして立地の悪いタワマンには住まない。これに限る。

[240: 匿名さん]

解体って何年先の話してんの？

[241: 匿名さん]

>>239
それをスラムって言うんですよ。
ボロボロのタワマンにホームレスが住み着く風景ですね。

[243: 匿名さん]

マンハッタン見て見ろよ。
築100年近いタワーマンションがいっぱいあるよ。
どれ一つとしてスラム化なんてしていない。

[244: 匿名]

ヒント：地震

[245: 匿名さん]

湾岸埋立地エリアは今後何千戸という単位でマンションが供給されるから供給過多は必至だろうね。それと埋立地と比較されたらマンハッタンが可哀想。マンハッタンは埠頭部分の一部埋立地を除き、一枚岩の強固な地盤だから超高層でも問題なし。湾岸エリアの軟弱埋立地とは全く状況が異なります。

[246: 匿名さん]

新宿はどうなりますか？
あと、六本木

[247: 匿名]

立地に優れるタワマンなら問題ない。

最もヤバいのが東雲。

[248: 匿名さん]

東雲買っちゃった…

[249: 匿名さん]

どこも一緒ですよ、原発と同じで将来の修繕とか解体とか考えずに建てた建築物。
古くなれば上層階のお金持ちは賢く退散するでしょうね、残った者でスラム形成。

もうい近いうちにスラム化するタワマンも出るかもね。

[250: 匿名さん]

今日から二度と住めなくなったけど、タワマンのおかげで津波に浚われなくてよかったじゃないか！


ローンは数十年残ったけど・・・。



そんな会話すんのか？