変動金利は怖くない！！その２９

[匿名さん]

前スレ（その２８）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163346/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[766: 匿名さん]

763

変動金利の競売件数の推移も出さないと意味ないよ

[767: 匿名さん]

>>749
競馬新聞のようにはならないでしょう。
ここの人たちは、いつ、いくつに上がるか、なんて議論はしていません。

どうなると上がるのか？
上がることを想定して、どんな対処をしておけばリスクを軽減できるか？
を議論してます。

競馬新聞で言えば、ある馬はどうすれば勝てるのか？
ある馬が勝つ場合にどうすればオッズを高く（低く）できるのか？
ということが、競馬新聞に書かれることになります。

損得やギャンブルはろくなことになりません。
今までの書き込みから、あなたはもう少し熟知した上で、変動を検討している人に警鐘を鳴らしていると思っていたので、少し残念です。

[768: 匿名さん]

なんで意味ない？
金利上昇リスクに対して、保険として固定を選択してれば
大丈夫みたいなレスだったから、７６３が出たんでしょ？

[769: 匿名さん]

自分は金利の予測はできないから固定にすると言いつつ、
変動は金利がドカーンと上がるかもしれないから危険だと言う。

言ってることおかしいよね？

各々の事象が起きる確率は分からないから判断不能と言いつつ、
話題を金利に限定（減収リスクや実質金利の話を除外）するのもおかしいよね？


「将来予測は全くもって不可能で、かつ長期ローンを組まざるを得ないから
仕方なくフラットにした」くらいなら、

リスク取れないし仕方ないか、と思える。

[770: 匿名さん]

>>766

じゃ出しなよ。有ればだけどね。
民間は競売少ないからデータが無いんだよね。だって銀行は競売行きで損失確定させるのは最後の手段であって、機構と違って柔軟に対応してくれるし、機構みたいに返せる見込みの無い人には貸さないから。

もちろんゼロとは言わないけど派遣や自営業でも所得証明さえ有れば借りられるフラットとは大きな隔たりがある。

というより、金利上昇リスクを警戒して固定を選んだはずの人たちの多くが実際に競売行きになっているという現実に目を背けないで直視したほうがいいよ。

[771: 匿名さん]

>>770
それは貸して側の問題であって、
例えば年収750万で2,500万借りる私にの破綻リスクには関係無い話。

[772: 匿名さん]

過去に主張されていたことは、収入減や実質金利上昇のリスクは固定変動にかかわらないリスクだから、金利変動リスクだけでもテイクしないように固定にすべきと。
返済可能額に余裕のある人は、固定か変動か選べますが、固定で余裕の少ない人は、変動を選ぶか借入額を少なくするかを検討した方が良いですね。

変動で返済可能額に余裕の少ない人は、借入額を少なくするべきですが、リスク顕在化を許容しているなら、変動でもありですね。
というか、変動しかない。

理想を言えば、固定がいいのかもしれませんが、結局は個人の判断次第ですね。

[773: 匿名さん]

>>771
あんたに聞いてないってｗ
固定の破綻。現実の話だよ。

＞年収750万で2,500万借りる
こんなのテンプレ返済の変動だと
余裕じゃないか。

[774: 匿名さん]

766
出た。
固定の負け惜しみ。

[775: 匿名さん]

>>772
>返済可能額に余裕のある人は、固定か変動か選べますが、
そうですね。
>固定で余裕の少ない人は、変動を選ぶか
死亡フラグ。
>借入額を少なくするかを検討した方が良いですね。
そうですね。


>理想を言えば、固定がいいのかもしれませんが、結局は個人の判断次第ですね。
？？

理想は、早期に返済できる、余裕を持ったローンを組むことでしょう。
その時は当然に変動で借りることになる。

[776: 匿名さん]

破綻を最大の危険と考えるならば中古市場価格が元本額を上回った時点でリスクゼロになるよね。
最悪売れば振り出しに戻るだけ。売って売却益が出るかもしれない。

最悪なのは売却しても元本に届かない場合。特に任意売却すら許されず競売になるフラットの人の多くは家は取られるし借金も残る。あとは自己破産しか残されてない。

その点テンプレ実行して3～5年低金利が続けば金利上昇リスクにも破綻リスクにも耐えられるようになってる。しかし固定を選んじゃうと元本が減らず破綻リスクは消えない。

そういった結果が競売の推移なんじゃないかな。

[777: 匿名さん]

変動は競売の前に銀行が物件を取って処理。
フラットは機械的に競売にする。
だからフラットは競売が多いって、勘違いね。

[778: 匿名さん]

銀行が物件取って処理ってなんだよ？銀行がマンション保有するとでも？

そもそも処理って競売か任意売却しか無いんだけど？

苦しい反論ですね。

[779: 匿名さん]

>>775
そうですね。
理想は余裕を持った借入額ですね。
ただ、家は長期にわたって住むところなので、物件に対する要望も多いはず。
オススメするわけではないですが、リスクを十分に理解し、許容していれば、どんな選択でもできるというだけです。

[780: 匿名さん]

固定はリスクだらけか…

[781: 匿名さん]

固定って支払う総額が決まっているのになぜ変動よりリスクが高いんですか？
毎月決まった額を払えなくなったんならそれは固定のせいではなく
自分の収入が想定より減少するリスクがあるというべきです。
リスク軽減したいなら変動ではなくそもそも借入額を減らすことです。

[782: 匿名さん]

来るか分からない遠い未来のリスク気にしてたら足下すくわれちゃったんだよ。

[783: 匿名さん]

>>781

支払い総額が決まっていると安全と勘違いして無理な借り入れをする人が多いんだよ。審査が甘いのをいいことに低年収高返済率の人が多いのが原因。

[784: 匿名さん]

逆だろ。
ギリギリのローンを組んだ人などは、固定では支払い額が高いから変動で借りましたっていうのが多い。
このスレの変動信者は変動選択の全員が余裕のローンを組んでるって勘違いしているのか。

[785: 匿名さん]

>>782

来るかこないかわからないものをどこまで気にするかというのが
リスク管理の基本です。

固定金利は金利変動というリスクを避けるため、（現状）変動より
高い金利を払うのです。

変動金利は総額支払いを削減したいために、リスクをとっている
のです。

リスクとベネフィットは等価です。リスクをとってベネフィットを
得る。コストを支払ってリスクを避ける。これだけです。

[786: 匿名さん]

>>784

もっと現実を見ないと。ちゃんとデータとしてあるんだから。

もちろんそうじゃない人もいるだろうけどギリギリな人はフラットのほうが圧倒的に多い。

[787: 匿名さん]

＞毎月決まった額を払えなくなったんならそれは固定のせいではなく
＞自分の収入が想定より減少するリスクがあるというべきです。

まず、固定・変動共に住宅ローンと名前はついてますが
「借金」には変わりありません。
総支払額が上下するということよる損得が議論になりやすいですが
本来はローン不履行による破綻を回避する方法論が必要になります。

固定金利を選択していれば、金利上昇には耐えられますが
今の不景気の状況では金利上昇だけを考えていればよい、というわけではなく
あらゆるリスクに備える必要がありませんか？

変動金利は金利上昇リスクには弱いが
固定金利の差額分返済額が低いので、所得減少リスクには備えやすい。
こんな発言も議論としては必要だと思いますよ。

[788: 匿名さん]

変動がギリギリな借り入れが多いなんて言ってると
データとして示せる変動に軍配が上がるよ。

[789: 匿名さん]

そもそも
フラットは銀行審査通らない人用でしょ？

銀行で全額融資してもらえなくて仕方なくフラットにした人のスレを最近見たような。そこまでして借りなきゃいいのにって思う。

[790: 匿名さん]

変動契約者でギリギリの人ってホントに多いんですかね？
金消契約時の重説で、変動金利のリスクをしっかりと説明されるので、よほどの人でないと、変動金利の契約に踏み切れないと思うんですが。

逆に、固定金利での契約時に、収入減のリスクや、実質金利についての説明はないと思うので、リスクに気付かずに契約する方がいそうで心配です。

[791: 匿名]

３月だとギリギリの人は多いかな？

決算時期だと、無理に組ませる銀行もある

[792: 匿名さん]

3月ギリギリ説ってw
審査は甘くならないけど優遇は有利な条件取りやすいよね。

[793: 匿名さん]

3月借り入れって事は審査は半年前くらい？9月頃審査受ける際3月実行予定ですって言えば審査が甘くなるんだ。

初めて聞いた。

[794: 匿名さん]

データが手元に無いが、
大手ハウスメーカーで働いてたからわかるけど、
変動もギリギリ多いよ。

特に400万前後の低所得者の人はフラットだと支払いが
高くて嫌がるから変動を選ぶ傾向多いよ。

まぁ審査は変動の方がもちろん厳しいが、何も考えず
支払額的に変動を選ばざるを得ない人も多いのは事実だ。

[795: 匿名さん]

そしてこないだ新築マンション買ったんだけど、
売れ残りの低所得者向けローコストマンション見に行って
営業にどんな計画が多いか聞いたらほぼ全員変動だった。
年収400万前後の人が多いと聞いたが大半が自己資金1割程度か０だと言う。

まぁフラットＳに対応してないから変動中心なのはわかるが、
年収400万で2,500前後のマンションをその計画なんだから
皆さんが言うような余裕な人がゆとりの変動ばかりではないよ。

自分は年680万で財閥系マンション買ったんだけど、融資額2,800万で
変動かフラットＳで悩み中。

[796: 匿名さん]

データ手元にあるけどフラットは年収500万以下返済率25%以上が約5割と圧倒的。

自称元ハウスメーカーさんの脳内データなんかただの思い込みだろうからね。

[797: 匿名さん]

オレが知り合いのデベに勤めてる友人から聞いた話だと頭金ゼロで変動金利借りられるのは信用度の高い人だけって言ってた。銀行は単に年収だけを見るのではなく、勤め先属性や勤続年数、過去のローン事故歴、現在のローン残高まで見る。

だいたい、申込書の内容などでこいつダメだなってのが分かってそういう奴はフラットしか借りる手段がなく、競売予備軍となる。

[798: 匿名さん]

>>796
何が気に障ったのかわからないけど、
フラットの方がカツカツな人が多いが変動もそれなりに多いってことよ。
メガバンクはさておき地銀は審査甘いところも多いよ。
そもそも金融機関がどんな属性の人に貸そうが関係ないはずだけど
変動は余裕のある人しかいないって思いたいってこと？？？

そもそもボリュームゾーンである年収400～500万に貸し付けていかないと
額が出ないよね。銀行としては年収600～800万ぐらいの案件が多く欲しい
とこだろうけど、地方都市だとそんな人の割合めちゃくちゃ少ないよね。

[799: 匿名さん]

>>797
あぁなんとなくスレの空気がわかってきたよ。
｢対フラット｣に絞ったスレなのね。
フラット方が属性悪いのはその通りだ。

しかしながらとりたてて属性が良くなくても
事故暦無ければフルローンは普通に通るよ。
あくまでも返済比率と担保価値が満たせばだけどね。

[800: 匿名さん]

オレの借金のほうがお前の借金より数倍カッコイイとか
オレは借金に詳しいぞ。お前らは情弱とか
ののしりあうのがこのスレの空気です。

[801: 匿名さん]

>>800
なるほどそういうスレだったんですね。
自分以外に誰に貸そうが、自分以外がカツカツ借りようが
関係ない話しだと思うんですが・・
読んでると関係ないはずのフラットを異様に意識してるようで
かなりの違和感を感じますね。

まぁそれはそれとして銀行の住宅ローンならほとんどの場合
自己資金０でも大丈夫です。
しかし、土地代金および新築物件に限ります。
中には110％ローンとかの諸費用までまとめて面倒見るローンもあります。

中古物件の場合は、販売価格より大幅に抵当価値が低い場合が多く
１００％融資が不可能な場合がほとんどですので自己資金が必要です。

普通の会社に勤めていれば変動フルローンは可能です。

[802: 匿名さん]

795
しょうもねー。

[803: 匿名さん]

１年前まで銀行に勤務していて、住宅ローンを担当していました。
銀行にいた時、驚いた事は、「家賃並みの返済額」のフレーズに惹かれて
自己資金ゼロで住宅ローンを組もうとする人が多かったことです。
（ここでの自己資金ゼロとは、ほとんど金融資産を持っていない人のことを指します）

自己資金ゼロということは、現状の収入のほとんどを支出に回している事を意味し、
生活に余裕がない事を表していると思いますが、「賃貸で資産が残らないよりは、
家賃を払っているつもりでローンを組んで資産を残した方がいい」という不動産業者の
甘い誘惑で購入を決断する人が多いと思いました。個人的に心配なお客様に対しては、
金利が上がって返済額が多くなったらどうするか質問したところ、「節約する｣
「何とかする」という回答が多かったです（何とか出来るなら、今から計画的に
頑張って少しでも自己資金を貯めればいいのに、と思ってしまいました・・・）

新聞では最近、毎月１、２万円の返済額アップで延滞となるケースも多いと
聞いています。本当は審査する段階でしっかりと判断すべきなのですが、ノルマの
関係もあり、審査基準が通ればどんどん融資している状態でした。

[804: 匿名さん]

結局、ギリギリの人は変動しか選択肢がないんだよ。

[805: 匿名さん]

それが実状だと思いますよ。
私も住宅購入の際に、かなりの頭金を入れたら逆にビックリされました。
その担当者の話も803と同じような内容だったと記憶しています。

[806: 匿名さん]

その前に夏ボーナスが・・・・。

[807: 匿名さん]

ならその銀行ですら審査が通らないでフラットでしか借りられないとかはじめから競売行きが確定してるようなもんだな。

[808: 匿名さん]

ギリギリの人なんて変動でもフラットでもいるでしょう
そんな人の話どうでも良くないですか？
どっちが多いとか意味ないし、テンプレを実行出来るか？出来ないか？で線を引くべき

[809: 匿名さん]

http://homeloan01.web.fc2.com/05/005.html

最近は、都市銀行を始めとする民間金融機関の住宅ローンに関する審査が大変に厳しくなっているという声を聞きます。

融資条件として、返済能力の高さ、勤務先の信用度などが厳しく問われているようです。

その結果、収入の安定しない自営業者や民間金融機関で借りられない人がフラット35に流れているのが最近の傾向となっています。

そのような状況の中、フラット35利用者のうち返済負担率が25％以上になる人の割合が、2007年を境に急に増加してきました。
返済負担率は25％以下が望ましいといわれ、25％を超えると家計が苦しくなります。

これは、同年10月からフラット35の返済負担率の基準が緩和され、それまで年収300万円以下の場合は返済負担率の上限が25％以下に抑えられていましたが、30％以内でもよくなったのです。

その後建物購入価格は、下がっても返済負担率は右肩上がりままで下がる傾向がありません。
特に、建売住宅の購入者に至っては、半数以上が返済負担率25％以上というデーターになっています。
この傾向が続けば、延滞や返済不能の比率が高まると考えられます。

http://kiyochan.jp/money/home-loan.htm

一般的な住宅ローンは、勤続年数が2年以上という条件が付けられることが多い。
しかし、フラット35は、勤続1か月であってもそれを年収に換算して融資を受けることができる。

フラット35は、頭金がなくてもローンを組むことができます。
実際、利用者のうち半数ほどの人が、頭金0でローンを組んでいるようです。
頭金2割未満の人の総数は、およそ75%くらいです。

年収に占めるローン返済額の割合は、5割の人が25%以下ですが、25～30%の人が3割、30%以上の人が2割います。業界では、年収に占めるローン返済額の割合が25%を超えると要注意、と言われています。

年収が低い人にも頭金なしでローンを貸してくれることもあり、収入に占める返済額も高めの傾向にあります。また、ここ最近は金利も低いため、同じ条件で高額の借り入れも可能な状況です。
こういった背景があるためか、ローン返済の延滞が徐々に増加しているようです。

団体信用生命保険の加入率も急低下し、現在加入率は78%ほど。
ローン返済ができなくなる人が増えたら、住宅金融支援機構はどんどん資金的に苦しくなると思われます。

こういった点もあるため、ローンの貸し方に問題があるようにも感じられます。

住宅金融支援機構は独立行政法人です。
万一、住宅金融支援機構が破たんしたら、その時は国民の税金で清算される？そんな可能性も出てきそうです。

[810: 匿名]

>>803
それはひどいな。
審査甘いんですかね。

それにしてもその甘い審査に落ちた人ですら通ってしまうフラットはさらに怖いですね～。
競売物件が増えるわけですね。

[811: 匿名さん]

http://ameblo.jp/hotei-project/theme-10013254243.html

上図はフラット35のスキーム図です。所謂RMBSとして証券化は頻繁に組成されており生損保を含む
機関投資家に販売されています。

もちろん、国債より高い格付けが付与されてです

個人的見解ですが、現在の金利がドラスティックに上昇すれば、間違いなくフラット35も上昇しますね。

理由は簡単です。投資家が儲からなくなるからです。

過去の事例からかんがみますと、金利上昇時には景気も上昇し不動産価格も上昇しています。

そう考えると、金利を考えるより物件の立地や仕様が重要になるわけですね。

3流FPの輩は、収入がどうのとかわけわからないロジックで理論だてている様ですが、誰もが
将来など解らないわけです。

[812: 匿名さん]

民間金融機関では、25%～35%までの返済負担率が多く、35%であれば住宅ローンの
審査を問題なくクリアできるといわれています。

年収500万の方の場合、審査金利を4％に設定している金融機関であれば約3300万円
までであって、3％に審査金利を設定した金融機関であれば約3780万円までの借り入れ
が可能となります。

したがって、年収500万円で3500万円の住宅ローンを組みたいという方は、利用する
融資先は審査金利が3％のところになり、借り入れ額が3000万円でよい場合は審査金利
が4％のところでも3％のところでも、審査は通ります。

[813: 匿名さん]

今度は常連さんが自分のブログを紹介し出したのか？

[814: 匿名さん]

最近は変動が60％　フラット20％　その他20％ですよ。

この前、土地代金の現金決済のために銀行の応接を借りたのだが、その地銀がうちで住宅ローン借りてとかなりしつこかった。
銀行の方曰く「家だけでなく車も一緒に買ってもらってもOKです」とか訳の分からないことを言ってました。
住宅ローンなのに家以外のものまでひっくるめて住宅ローンとして貸してくれるらしいです。
銀行で審査するので保証料も要りませんと来る。

それでも民間銀行はローンの審査に厳しくなっていると言えるのでしょうか。

土地建物の80％～100％の融資では無いんですね。
土地＆建物100％＋車＆教育費などもOKということならば、土地＆建物の100％までしか融資できないフラットの方が健全ではないか。

[815: 匿名]

ペース早いですね。
>>718
固定さん、答えになっていませんよ。

収入減の可能性があるのにその可能性を考慮しない？

してください。