変動金利は怖くない！！その２９

[匿名さん]

前スレ（その２８）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163346/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[315: 匿名さん]

>>314

なんで変動にしないの？なんて思いませんよ。人それぞれですから。好きな方法で好きに返せばいい。

でも不思議なのはあなたは一体何の目的で変動スレに来られるのでしょうか？変動スレにわざわざ書く内容でもないと思いますが。

[316: 匿名さん]

>>314
291です。ご指名いただいたので一応書いときます。常識的な内容ですが。

>のように、まるで確定事項のように変動有利を断言されれば、どうしたって反感を買うこともあるでしょう。
実質的には確定と考えて良いと思う。理由は以下の通り。

・テンプレと同等、あるいはそれ以上の返済が出来る人＝余裕を持ったローン
・テンプレと同等、あるいはそれ以上の返済が出来る人＝実質的な返済期間の短い人

にもかかわらず、わざわざ高金利の長期間向けローンを選択する人はいない。
10年間だけ借りたいのに、20年金利を選択する人はいない。

また、例えば1年もの金利が1％で2年もの金利が1.5％の時、1年後の1年もの金利はいくらになると思う？
正解は（約）2％。つまり1％の金利上昇を見込んだ水準となっている。

この理屈が固定を選択する人はよく分かっていないと思う。当初金利が重要なローン返済では大事な事なのに。
現状の日本の状況、日銀の利上げペース（≒利上げルール）を考えれば、フラットSを選択するのは逆張り。

明確な理由もなく逆張りするのは理解不能。個人的には無駄としか思えない。

[317: 匿名さん]

>>315さん
目的？情報収集ですよ♪
それ以上でもそれ以下でもない。
そもそも匿名掲示板に参加するのに理由や目的が必要ですか？

>>316さん
>また、例えば1年もの金利が1％で2年もの金利が1.5％の時、1年後の1年もの金利はいくらになると思う？
正解は（約）2％。つまり1％の金利上昇を見込んだ水準となっている。

この理屈、素直にわかりません。（笑）
詳しく教えていただけませんか？

[318: 匿名]

>316
>例えば1年もの金利が1％で2年もの金利が1.5％の時、1年後の1年もの金利はいくらになると思う？
>正解は（約）2％。つまり1％の金利上昇を見込んだ水準となっている。

検討中のものですが、この理屈が私もわかりません。よければご享受願えませんか？
これだったら私は一年後は金利が上がるリスクがあるんだって思っちゃいます。
ちなみに実際の状況では金利が上がるのは考えにくいんで変動にしようと思ってます。

[319: 匿名さん]

>>317
>>318
フォワードレート。
http://www.nomura.co.jp/terms/japan/hu/fowardrate.html

（以下、複利計算は無視）
2年ものが1.5％の時、2年間で得られるリターンは1.5％+1.5％＝3％

1年ものが1％の時、2年間で3％のリターンを得るには、1年後の1年ものが2％でなければ釣り合わない。
すなわち、1％+2％＝3％ということ。


こっちの方が分かりやすいかな。
http://m-words.jp/w/E38395E382A9E383AFE383BCE38389E383ACE383BCE38388.h...

>スポットレート3年ものと、スポットレート2年ものと2年後スタートのフォワードレート1年もの
>(どちらも3年間運用)の運用結果を見ると、どちらの経路を通っても同じ運用結果が得られる予定である。


日銀がどれほど利上げしなければならないかを計算するのに使える。

[320: 匿名さん]

>>318
>これだったら私は一年後は金利が上がるリスクがあるんだって思っちゃいます。

半分は当たっていると思う。
将来の金利変動（この場合は利上げ）を織り込んでいると考えられるから。

もう半分は違うと思う。
なぜなら投資家側に投資するインセンティブが必要だから。
要はリスクプレミアム込みの金利設定になっているということ。期間が長ければ長いほどにね。

金利上昇をヘッジするために長期固定で借りようとした時、
将来の金利予測は困難なので、貸し手はバッファとして高めの金利を設定するということ。

変動は短期金利に連動するから、そうしたプレミアムは発生しない。

[321: 318]

なるほど～、そこまで日銀は上げる必要があるという目安に使えるんだ。
ありがとうございました。

[322: 318]

>>320
ふむふむ、ありがとうございます。

[323: 匿名さん]

>>322
長期ローンは市場参加者（投資家）が求めるリスクプレミアム込みの金利設定になっているので、
市場参加者の予想を超えて（≒出し抜いて）金利上昇しないと、本来プラスにならない。

フラットS等、長期固定で借りるということは、そういうこと。
だったら、変動金利でどんどん繰上げ返済した方が良いよね？ということ。

ちなみに、
運用だったら、　2年間1.5％＝（1年目1％+2年目2％）だけど、
ローン支払額は、2年間1.5％＞（1年目1％+2年目2％）だから。（当初金利が重要）

[324: 匿名さん]

>>322さん
別にフラット推進者ではないのですが、その理屈で行くと、フラットSは国家予算で-1%されているわけですから、少なくとも当初10年は市場参加者の予想を超えて（≒出し抜いて）金利上昇する必要はないと思うのですが、いかがでしょうか。

また、そのリスクプレミアムが圧倒的に投資家側に有利であると断定できるものであれば、市場取引きは成立しないのではと感じてしまいます。

住宅ローンは運用ではないので、その視点からもう少し安心材料をいただけると幸いです。

[325: 匿名さん]

あ、アンカー間違えました。失礼しました。
>>322さん　×
>>323さん　○

[326: 匿名さん]

>>324
後は個々の判断かと。将来の金利予測をどのように考えるかだと思うので。

話を簡単にするために金利を足し算で考えると、

10年間1.5％　　→　15％　（フラット想定パターン1）
10年間2.0％　　→　20％　（フラット想定パターン2）

変動は
10年間0.775％　→　7.75％
となるので、何年間0.775％が続くか、その後どの程度金利が上がらないといけないかを仮定すれば、
計算で求められる。

なお、実際には初期金利が低いほど残債の減少ペースが速いので、もっと金利上昇しないとダメ。

従って、ローン返済に余裕がある人、実質的な返済期間が短い人は変動を選択するのが妥当。

[327: 匿名さん]

変動金利は日経平均（日経先物）
長期金利はJGB（国債）

に連動するから、短期金利と長期金利は本来関連性は薄い

[328: 匿名]

でも、長期だけが上がると投資家は預金に傾き、問題ありですね。

[329: 匿名さん]

>>328
長期も国債があまり上がりすぎたり下がりすぎたりすると
市場の原理で、だいたいはボックスの範囲内に納まるよ。

もちろん国債破綻とかなれば別だけど、通常の範囲の動きなら
フラットで組もうとしてる人には一喜一憂するぐらいの振れ幅はあるが
預金金利が特段動くということは無い。

[330: 匿名さん]

>>326さん
なるほど、ありがとうございます。
素晴らしい帰結だと思います。

しかし、そうであるならば、最初の>>314

>それと、直近>>291さんの、
>>テンプレ通り、差額を繰上げ返済していれば自然と早期に完済できるんだから、
>のように、まるで確定事項のように変動有利を断言されれば、どうしたって反感を買うこともあるでしょう。
>可能性が高い、かもしれない、くらいにしておいてくれれば良いと思うのですがね・・・。

に立ち戻ってしまうわけですよ。


でも、誤解しないでくださいね。
私はアンチ変動でも何でもありません。
個人的にはもう少し不確定要素が減り、金利上昇リスクを取っても大勢に影響がないと判断できれば、変動に切り替えようと考えている人間ですから。

貴方のお話の、特に、
>話を簡単にするために金利を足し算で考えると、
の下りは、新規検討者にとっても非常にわかりやすい表現であると思われ、感銘を受けました。

お互いローン返済頑張っていきましょうね。

[331: 匿名さん]

>>330
>に立ち戻ってしまうわけですよ。
いやはや、ここまで言っても分からないとは、という気もする。

・現時点で、この先2-3年程度は利上げの可能性がほぼゼロ
・日銀の利上げペースは0.25％かつ後追い（様子を見ながら上げ下げ）
・ここ10数年間、政策金利の過去最高は現時点から0.5％（上下を繰り返している）
・日本は人口オーナス期に入っており、日本単独での経済成長は期待できない
　（世界経済の景気循環の影響があるだけ）

等々から、政策金利の早期上昇かつ高金利の維持は極めて困難。
従って、現実には変動金利以外の選択肢は採り得ない、というのが自分の結論。

数式から見ても、長期固定はかなり分の悪い返済方法だということを
理解してもらえたと思ったのだけど、その点は残念。

[332: 匿名さん]

>>331
とは言ってもアナリストですらフラットＳ選択もいるぐらいだから
｢先はわからんよ｣ということですわ。

[333: 匿名さん]

テクニカル的な話だけではなく、ファンダメンダルズ的な話も少々

まず前提として相場は時折想定外の動きをするので常に危険であると前置きしたうえで。

現状は
国の借金が1000兆円超えたといいつつ、消化は国内95%、純債権国、慢性的な経常黒字国。本来国の借金が増えればギリシャやジンバブエのように通貨安、急激なインフレが起こるはずなのに上記理由により格付けが下がっても円高。大震災が起きても円高、世界中の人が円は安全だと思ってる。実際、何かのきっかけで円安に振れれば日本製の製品は価格競争力で優位に立ち、技術と信頼で他国より一歩リードし、息を吹き返すのかなと。それは市場参加者誰もが思っているから今の為替相場がある。だからCDSも安定している。

日本は米国債を多く保有しているので日本国債が暴落すればアメリカもただではすまない。日本が破綻するような事態になればアメリカ一緒に破綻する。GDP世界1位と２位が破綻したら資本主義経済自体の破綻。

しかし現実問題として国の借金は１０００兆円。長期金利が１％上がるだけで金融機関の含み損が急増。急騰すれば日本国債を保有する銀行は破綻急増。アメリカのいち投資銀行リーマンブラザーズが破綻しただけで１００年に一度の金融危機と大騒ぎしているなかで日本の金融機関が軒並み破綻とか、ましてや財政破綻なんてしたら世界に与える影響は計り知れない。


想像するに国債が好景気でもないのに急騰したら世界的に深刻な状況になるような気がする→先進国は死に物狂いで阻止するだろう。実際震災後あれだけ為替介入に批判的だった先進国が日本の為に強調介入してる。

以上を踏まえると日本の財政問題が解決するまでは低金利政策を継続して金利が低いうちになんとかしようとする→なんとか出来なかったら世界恐慌。

日本銀行の本来の役割は好景気をマイルドになるべく長くするように金融政策をするはず。日本の台所事情を考えると、（特に過去の利上げによる失敗がある）低金利政策はしばらく続くという予想がつく。→市場もそれを織り込んでで長期金利は1.2と世界一人気の国債低金利。

さらに８０年代の高金利高成長時代と比較すると少子高齢化人口減少時代。GDP成長率の急激な上昇は考えにくい。

以上の事から未来の金利動向は予想出来ないけどしばらくは低金利が続く。もし金利高騰するような事態になれば住宅ローンどころの騒ぎじゃない。と、の結論になり、変動でなるべく早い完成を目指すか家は買わないの２択になった。

冒頭で説明したように何が起こるかわからないのは承知してるけど、それを言い出したら家なんて絶対買えない。

ただ、フラットSが出たときはそれも有りかなとは思う。けど、フラットSは実効金利が低いとは限らないのと繰り上げに制約が多いのと、１０年後に確実に金利上昇が起こるというデメリットもあるので正直微妙。

消去法で考えたら変動かな？と思ったから変動にした。

少なくとも変動＋繰り上げで毎月元品がどんどん減っていくのを見るのは負債を抱えた人にとっては大きく肩の荷が取れた感じがしていい感じですよ。やはり人生にとってのプレッシャーはいくら借金があるか？が大きいと思うので。

[334: 匿名さん]

>>332

アナリスト言ったら3,4年前は長期固定一択って言ってる人多かったけどそれを信じた人は完全敗北だった訳ですから。

アナリストやFPと呼ばれる人は無難な線、当たり障りの無い線を言う傾向が多い。もしそれらの人の意見を参考にするのならば自分も勉強してある程度の知識を持った上で質問等して納得する回答をもらうくらいじゃないとダメだと思う。当然彼らにもダメと言う人と大丈夫と言う人がいるからね。

人間自分に都合の良い情報は「そうだよね」となり、都合の悪い情報は「そんなわけない」と捉えがち。結局最後は自分の判断だけ。