センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part7】

[元中間法人設立準備事務局長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
ツバメも安心して巣づくりする縁起のいいマンション。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/

[760: 住民さんＡ]

若い理事が反対しずらい雰囲気があるよ。
理事の基本は「遅れず休まず働かず」の木っ端役人と同じ。
反対したら村八分になるとか、反対したら「じゃぁ、お前やれ！」と言われて仕事増えるとか。
とにかく理事が仕事しない方針、即ち管理会社に丸投げ出来る方針が可決される。
それと理事全員相手にケンカする度胸がないことも事実。

[761: 匿名]

管理組合理事会の議事録や会報編集した人なら分かると思いますが、
この間配布された理事会報は管理会社が作成したものそのままで、
管理会社の業務報告文章そのものです。
理事会の手が全く入っていない手抜きですね。住民の視点で書かれてません。
こんな手抜きが許される理事会は楽でいいです。

[762: 住民さんＡ]

ここの管理組合は議事録の要約を理事会報にしている。
本来、議事録と理事会報は目的が違うもの。
議事録は名前の通り会議の議事、理事会報は住民に対する広報。
住民の管理組合業務に対する意識高揚を狙うのが理事会報の原点。
毎号住民が楽しみに待つのが良い理事会報である。
理事会と住民との接点が理事会報であり、それを担うのが広報担当理事。
広報担当理事は重職である。

[763: 住民さんＢ]

それって理事長や広報担当理事の考え次第だよ。
前任理事長が自ら書いて公開した議事録はかなり「ひねり」を効かしていた。
ただ同じく理事長自身の書いた理事会報は議事録の要約に近いので、
議事録を公開してるのだから理事会報は議事録の要約ではなく、
広報の観点で別ものにした方がよかった。
ところが後任の理事長は４期以前の理事会報よりも大幅に手抜きする方針のようだ。

[765: 匿名]

そうだね。みんなが親しみをもって読める工夫があってもいいね。
似顔絵でもいいけど、定期総会で新役員が承認された後に第1回理事会があるから、
その間に集合写真撮って載せた方がいい。もし写真で顔晒すのに抵抗があるなら、
目の所を黒で塗りつぶせばいいだけの話。
それと役員一人一人が抱負やモットーを一言メモで寄せ書きするのもいいね。
「遅れず休まず働かず」がモットーです、とか
「管理会社まんせー」とか、
「趣味はキックボクシングで得意技はキックバック」とか・・・・

[766: 匿名]

ところで広報担当理事は前任理事長の時も後任理事長になってからも変更ないみたい。
この広報担当理事、一体なに仕事してるのですか？全く機能してないようです。

[767: 匿名]

これ参考にしたらいい。4棟650戸。広報の力の入れ方が違う。
http://www.yadagawa-park.com/images/parknyusu223.PDF

[768: 住民でない人さん]

だって、役員活動費（決して、多くはないが）が出ています。
どういう訳は、このマンションでは全くのボランティア。
責任が発生しないので片手間です。
面倒くさい事はしなくなります。

[769: マンション住民さん]

役員活動費は出すべきでしょうね。

[770: 匿名]

だったら、ここの掲示板コピペして理事会報にしたらええ。
何も考えずにコピペするだけだ、楽だぞ。
革新的な理事会報になる。住民は興味をもって熱心に読むと思う。

[771: 元爺理事長]

業務連絡（取扱注意）

大鳥理事長殿

来年2月末の管理委託契約更新に関しては夏頃から役員だけのワーキングを設置して検討すること。決して住民の意見を取り入れてはならない。混乱するだけだ。検討プロセスは最低限の情報しか理事会報で住民には流さず、期末総会での強行突破に持ち込み、例年通り白紙委任状で過半数以上を総会前に確保すること。

過去の契約更新の検討は３期でやっているが、この時はまだマンションが販売中の事情もあり施主の意向もあって、管理会社側の付加価値サービス追加の上で5%未満の出精値引程度約40万円値引きで随意契約した。施主はマンションを予め管理会社を決めて抱き合わせで販売してるから販売中は管理会社の変更はできない。
今回はマンションが完売していることもあり施主の意向も外れて必ずしも随意契約にする必要性はないが、以下の方針で随意契約に持ち込むこと。
１．過去５年間の当マンションにおける管理ノウハウの蓄積が将来に渡って有効に活かされる。
２．この５年余りで築いた双方の信用・信頼関係を今後も継続維持して行くことが良い管理を生む。
とにかく理由付けはデッチ上げでいい。もっともらしい理由で話術で住民を煙りに巻くことだ。

そうかと言って、コスト低減に手を付けないと総会で否決されてしまう可能性がある。
そこで下記条件で交渉して提案書と見積書をとる。
＜管理品質を落とさず年間委託契約金額を10%カット＞
そのためには2年契約ではなく2.5倍の5年契約の可能性をちらつかせる。
同時に条件が飲めないとゴネた場合は、「随意契約にするには何らかのコストメリットが打ち出せないと住民のコンセンサスが得られない。知っての通りここの住民は相当手強い。」と言ってコスト低減が出来ない場合は管理会社変更も検討せざるを得ないことを言外にほのめかす。これは交渉術だ。

10%コストカット出来れば、年間800万円以上、5年で4000万円以上のコスト削減が出来る。
これなら随意契約しても住民は納得すると思う。総会議案は可決できる。

これが実現出来れば過去の失敗は帳消しになり、多大なる成果を上げた理事長として、
住民から賞賛されるとともに当マンション管理組合の歴史に名を残す。銅像が建つかも。

もし10%カットを拒否されたら、数社に相見積を取らざるを得ない。その時は相談願う。

以上

[772: 匿名]

管理委託契約の検討は１２月中旬がリミットです。
年が明けたら１月末に定期総会が来ます。
全回と異なり、今回は簡単にはいきません。今から検討しなければ時間がありません。
定期総会では、管理会社の管理業務主任者が重要事項の説明を行ってから審議・採決します。

[773: マンション住民さん]

相手は値下げではなく、現行金額で付加価値のアップを提案してくるはず。
もし値下げに応じれば、今までの管理費が高かったことを証明するようなもの。
金で表しにくいサービスの向上という形で値下げの阻止を図るはずだ。
例えば、新たにコンシェルジェサービスを始めるとか。
守谷のブランズとのサービスの共有を図れば、まったく新規の導入よりも安く済むと思う。
相当研究してないと相手に負かされることを理事会は覚悟した方がいい。

[774: 住民さんＡ]

防災センターの所長常駐は先回の契約更新時の付加価値サービスだったと思います。
今回新たなサービスの追加はコンシェルジェサービスかもしれませんね。
例えば、ラウンジで来客時のコーヒーサービスとか。守谷はパンもあるとか。

[775: 匿名]

確かに守谷はコンシェルジュサービスもあるしヨガスタジオやシアタールームまである。
でも果たして全住民が頻繁に利用してるのか？付加価値サービスの分、管理費高い。
買う時はローンの支払いばかり目が行ってるが、住んでからはローン以外のランニングコストが大きく効いてくる。
管理費は安いに超したことはない。

[776: マンション住民さん]

>管理費は安いに超したことはない
同感です。
マンションを維持管理するための必要最低限の管理費はいくらかを検討しましょう。
同格の管理会社に相見積もりを出させるのは良い方法でしょう。
これからは余分な付加サービスの時代ではありません。

[777: 住民さんＡ]

＞相手は値下げではなく、現行金額で付加価値のアップを提案してくるはず。
＞防災センターの所長常駐は先回の契約更新時の付加価値サービスだったと思います。
おいおい、付加価値アップ？
常駐所長の１年分の人件費払っても企業として利益確保出来てるってことか？
えらい高い買い物してんだな、我々住民は。
住民は管理会社儲けさせるために金はらってんじゃないんだけど。
理事会は少し考えろよ、今回の契約更新、住民が納得出来る説明しろよな。

[778: マンション住民さん]

管理会社の適正な利益は仕方ないよ。
経営努力で収益性が高くなった分安くさせたらいかんよ。

[779: マンション住民さん]

管理会社を選ぶ選択肢の議論はあって然るべきと思う。（変更の前提歩きでなく）
であれば、現管理費のレベルが認識できるはず。この件は時間(期間)を要する
ので早いほうがいい。

[780: マンション住民さん]

現管理会社の評価だろうね。
他の同程度の規模のマンションとの比較・情報交換も必要だね。
これをやるためには選任の理事か事務局が働かないといけないね。
管理会社を評価する機関か会社があるといいね。

[781: 住民でない人さん]

管理組合や理事会が管理会社変更をしたいと思うときがあります。
最近は管理費削減の視点で管理会社変更を実施する管理組合も増えていますが、
そのような場合に、現状の問題点の洗い出しや管理会社の選定、折衝、引き継ぎ等を
サポートさせていただいています。
重松マンション管理士事務所

[782: 住民さんＡ]

いまの働かない片手間理事じゃ無理だと思う。
そこで登場するのが専門委員会（管理規約第64条）である。
専門委員会の活用は第５期管理組合の基本方針である。
専門委員会が中心になってマン管士にコンサル依頼するなりしてやった方がいい。
マン管士の活用については管理規約第43条参照。

[784: 住民さんＢ]

今の理事会がそのために専門委員会を立ち上げるとは到底思えない。
まずは「ご相談用紙」で次期管理委託契約締結に当たっての今期理事会の基本方針を住民に広報することを要望した方がいい。
何と回答するか見物だ。誰かやってみないか？

[785: 匿名]

所長はいるが　管理人は一人減らされ管理会社は損はしていない

[786: マンション住民さん]

>>784
やめとけ。無駄だ。
そんな事したら今度は「広報基準を作る必要がある」とバカな議論始めるぞ。
答えないためにあの手この手で回答引き延ばすはずだ。

[787: 住民さんＣ]

>>782
ところで住民がアンケート依頼するとアンケート調査実施基準が必要だとか、専門委員会を立ち上げる時には委員の選定基準が必要だとか言う理事がいる。
これらの発言は、アンケート調査を実施しない専門委員会を立ち上げないことを目的としているネガティブな発言に見える。（第２回理事会報11,16頁参照）
それなら理事抽選基準や理事立候補基準があってしかるべきと反論されるぞ。
「専門委員の人選など設置にあたりルールを決めておかないと偏った意見しか出てこないというリスクがある」とは笑わせる。理事の立候補にもろ当てはまる内容そのもの。自分で理事立候補してて何をか言わんや。本人自身が管理組合にとってリスクなことを理解してない。
理事は何の見境もなく理事会で放言するのは慎んだ方がいい。
議事録で言質とられて住民に公開される。
専門委員にしても理事にしても住民から公募すればいい。

[788: 住民さんＣ]

出たよ！

[789: マンション住民さん]

>>788
出ましたね、おめでとうございます。
住民のためにも徹底的に原因究明お願いします。
去年からの案件ですから。

[790: 住民さんＡ]

去年のはＢＳじゃなかった？地デジじゃなかったと思う。

[791: マンション住民さん]

>>787
管理組合役員候補選出規則があるよ。当然うちの管理組合もあるでしょう。
http://www.famito.jp/navy_ref/navi/shiryoupage/templates/indexSuccess....
http://homepage3.nifty.com/hch/sub235yakuin-senshutsu-kitei.htm
http://m-kanri.biz/pdf/yakuinsenkyo.pdf
http://homepage2.nifty.com/mitsuzawaht/pdffolder/kiyaku06saisokuhonbun...

>>788
去年応急処置して落ち着いたかにみえたのがまた復活ですか？
恒久対策しないとだめなのでは？熊谷組に言ってください。

[792: 匿名]

第４期の理事会報見たらＢＳの障害と書いてあった。
ということは地デジに波及したのか？
地デジ見れないなんてアンテナ腐ってないか？

[793: マンション住民さん]

>>788
テレ玉だけが写らないのですか？それとも全部ですか？
それに対してどういう対応をしたのですか？

[794: マンション住民さん]

テレ玉は入居時(2007/4)より視聴できなかった。現在もです。

[795: マンション住民さん]

>>791
他のマンションは役員選出について細かく規定してるね。
選挙管理委員会を設けたり、輪番の規則、理事の立候補候補基準、役員連投防止基準、等。
それから見ると、センチュリーはいい加減でしかも密室会議で役員決めてるね。
これが諸悪の根元の「片手間理事」や「やりたがり理事」や「無能理事」を生み出してるみたい。

[796: 匿名]

５期しかないマンションで３期も理事やってるのは何かあるね。
引き継ぎで留任なんて単なる言い訳だよ。

[797: マンション住民さん]

みんながよく言う「誰でも出来る理事」目指すなら、引き継ぎも文書と前後任の打ち合わせで出来るようにマニュアル化しないとだめだね。これは今期理事会の初頭で理事長が宣言してる。
それを敢えてしないで留任してる理事は確信犯だと思う。例えば、理事が新機軸のプロジェクト立ち上げて、どうしても１年じゃ完遂しないから留任し次ぎの期に完成させると言うなら分かる。

[798: マンション住民さん]

>引き継ぎで留任
とんでもない理由だね。
よほど良い思いしたんだ。
在任中の悪いこと掘り起こされるのが心配で居残ってるのかな。

[799: 匿名]

年間8000千万超える委託費を管理会社に落としてる、管理会社と蜜月の関係になればいいことあるよ

[800: マンション住民さん]

中元・歳暮の贈答と年数回の接待か？
東急系だから百貨店・ゴルフ・ホテル・リゾート施設を持ってるよ。

[801: 住民さんＣ]

>>793
地デジで見れないのはテレビ埼玉（テレ玉）だけです。
家族から今まで見れたのに数週間前から10チャンネルが見れないと聞いていました。
ブロックノイズが出て見れないとのことです。
前々から聞いていたのですが、自分で現象を確認してないので放っときました。
「新聞のテレビ欄にないから元々見れない」と適当なこと言っておきました。

昨晩また五月蠅く言われたので、仕方なく10チャンネルに切り替えてみました。
テレ玉でした。完全に見えません。
フロント終了間際（20:00）だったので防災センターに電話して障害報告しました。
「去年BS・CS障害があったと聞いてるが、今度は地デジのテレビ埼玉だ」と。
すると「ご相談用紙」で苦情として提出してほしいとのことだったので、
直ぐに用紙をもらいに行きました。フロントは熊谷組に連絡するとのことです。
ご相談用紙は早急に提出します。

画面は室内を真っ暗にして写真に撮って別紙で添えます。
用紙には状況を説明と「原因究明と対策をお願いします」と書きました。
今まで見れたのが突然見れなくなったのです。
ある時期から地デジ電波が弱くなったのか受信アンテナ経路に何かあったのかです。
共聴アンテナなので自分でいじることはできません。

その後10チャンネルはブロックノイズが出たり全く見えなかったりの繰り返しです。

[802: 入居済みさん]

普通、マンションの管理組合の役員は、なると仕事が増えるのでなりたくないもの。
でも半ば義務だから順番が来れば否応なしにやらざるを得ない。
だから１年やったらお役ご免でさっさと逃げたいもの。
それなのに、何回もやるとか、３期連続でやるとか、何でそんなにやるのか疑問。

[804: マンション住民さん]

>>803
暇潰し、と　しか言うことないのか、他に何か長めに書いてくれんか。

[805: 匿名]

別に制限がないなら毎期理事に立候補して理事会に潜り込めばいいけど、そんなに理事やってるなら何らかの成果と実績上げないと、よからぬ思惑や暇人だからと周りから見られるね。
当マンションでの成果は、池田理事長の高齢者ネットワーク構築と、三日天下瀬倉理事長の議決権行使書標準化と議事録公開くらいだろう。
前者は管理組合業務から離れた高齢者の安全・安心のネットワーク作り、後者は組合員の議決権行使方法の改善と理事のバカ議論の暴露だ。
あとは何期やっても目立った成果を上げてない。
今期の大橋理事長も多期組み、来年２月末の管理委託契約締結に向けて管理委託費の大幅コストダウンが実現出来れば成果になるだろう。

[806: マンション住民さん]

>>805
あの議事録公開はぶったまげたよ。理事のバカさ加減がよーくわかる。
懇談会では理事長が削除すると言ってたけど、書いてる事が事実だから削除するの止めたのね。

[807: 住民さんＡ]

先期理事長なんかは住民からの管理組合業務の情報化に関する専門委員会設置提案を拒否してるね。もし専門委員会設置してたら成果になったのに。
その後、理事会内で管理組合データの閲覧に関して出た理事からの提案も拒否してる。専門委員会設置してればそこで検討出来たのに。
そしたら今期理事長は専門委員会の設置を推進する方針を出した。その具体例とし「管理組合のホームページ」を上げている。アイロニーが効いて面白い。
またこれも笑い話だが、今期理事長が理事にそれぞれ担当を割り付けようとした所、先期理事長が「管理規約上、理事長、副理事長、監事のみ名前を確定する必要があるが、それ以外は必須ではない。」と抵抗してる。ところが自分が理事長だった先期は各担当に３名割り付けてる。その時に「あんた何言ってんの？自分が理事長の時は全理事担当に割り付けてんじゃん。ボケッ！」と突っ込みが入ったら面白かったが。（第２回理事会報9頁参照）

[809: マンション住民さん]

>>805
それ以前に議事録や理事会報をネット配信したのが大前進だった。
ネット配信を原則とし、見れない人はフロントに請求して印刷して紙でもらう。
これで情報の大幅なスピードアップ化、紙資源の節約や全戸投函作業の省力化が図れる。
これは理事会、住民、管理会社の３者にとってメリットのある方法だ。
これが「管理組合の情報化」の一つであることは誰もが理解できる。
あとはこれをインタラクティブにすれば更に情報化は進む。