センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part7】

[元中間法人設立準備事務局長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
ツバメも安心して巣づくりする縁起のいいマンション。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/

[641: マンション住民さん]

＞理事の理事会外での仕事が増えることになります
賢い管理組合は専門委員会やワーキング委員会にして住民を中心にした組織にしてるよ。
もちろん理事も委員として加わるが、この場合の理事は委員会と理事会とのパイプ機能。
基本は住民の委員主体。特に専門的な内容の場合は理事会で対応できない。
そういう場合は住民の中から専門知識のある人を委員に据える。
住民パワーのポテンシャルを有効活用する。

今回のエキスパンションの破損は理事会のメンバーじゃ判断が出来ない。
設計ミスなのか施工ミスなのかやむを得ない天災なのかの判断が。
それは知識がないから。

[643: 匿名]

＞若い人に片手間でやってもらった方が良い仕事するよ。
それが原因究明なしの１社見積か？笑わせるなよ。

[645: 入居済みさん]

>住民パワーのポテンシャルを有効活用
マンションは仕事の場でないんで誇大妄想はやめたまえ。
安心安全に住めれば十分で検討の場とか作るんだら金で解決したほうがいい。

[646: マンション住民さん]

老人パワーは趣味の会で我慢しな。

[647: マンション住民さん]

>>644 それって白紙委任かい？
　　　　積立金（管理費）ガンガン使われるよ。
　　　　業者は濡れ手に粟、いまどきこんなの無いぞ。

[648: マンション住民さん]

年寄りとか、老人とか、現理事には3～4名しか存在しない。
現役の人が中心だ。かえって若手が駄目じゃないか？

[649: 匿名]

＞マンションは仕事の場でないんで誇大妄想はやめたまえ
自己の資産価値の維持向上を図るという個々の意識が大切だろう。
そのためには、資産に対する愛着を深めるようにしなければならない。
その意味でマンション切手の企画は住民に資産を意識させる一つの布石だと思う。
多分、制作者はそれを狙ってるのだと思う。ただ趣味で制作してるのではないと思う。

[650: 匿名]

＞かえって若手が駄目じゃないか？
若くて有能な人もいるよ。ただ社会経験や組織運営の部分で場数踏んでない。
だから年長の理事なんかが引っ張って若い人が力を発揮できるようにしないとだめ。
一番いいのは担当にして力が発揮できる場を与えることだ。もちろんサポートは必要。
片手間でしか考えてない年長の理事はそんなことしないよ。自分の仕事増えるから。

[651: 匿名]

アンケートの基準って誰に対しての基準？
いままで住民の要望ではなく理事会自身がアンケートとってた時の基準は何なの？
まずはそれを明確にしないとダメだろう。理事会ではそのことを秘匿して議論してる。
なぜなら、過去の理事会地震でとったアンケートは何も基準がないから。
先期まで過去役員やってた連中は知ってるはず。
今期も過去の役員連中がもぐりこんでるけどダンマリきめこんでる。
なぜなら、過去のことほじくり返されたくないから。
バカな審議してるなーと思ったよ。何も知らない新任理事が「基準」なんて言ってもしらん顔。

[652: マンション住民さん]

いや、それは提案者に盲点突かれたからだよ。提案者は全て知っててやってるのだよ。
提案者はいきなり「戸別配達要望」と出したら却下されるので、アンケート調査に変えたのさ。
しかも第１期理事会の「B,C棟が入居されてから状況により再検討する」の決定事項を盾に、
「状況により＝住民からのアンケート要望」にしてやらざるを得ない状況に追い込んでる。
計算しつくされた提案だろう。

[653: 住民さんＢ]

区分所有者及び賃借人合計１５５世帯のうち回収３７世帯　回収率２４％

質問1.　あなたは区分所有者ですか？
(1).区分所有者62.2％
(2).区分所有者の家族32.4％
(3).賃借人5.4％
(4).その他0％
質問3． 質問1で(1).・(2).を選択された方へ。あなたは今回の総会に出席されましたか？
(1).はい14.3％
(2).いいえ85.7％
質問5.　質問3で(2).いいえと答えた方にお尋ねします。 どうして欠席されたのですか？
(1).どうしても出られない理由があった。56.7％
(2).どうしてもでは無かったが　ヤボ用があった。16.7％
(3).マンション内に居たが総会に関心がない10％
(4).自分の意見が反映されない20％
(5).総会の案内状が入っていなかった　0％
(6).その他6.7％
質問6.　質問3で(2).いいえと答えた方にお尋ねします。委任状を出席者（理事長委任含む）に託しましたか？
(1).はい76.7％
(2).いいえ23.3％
質問7. 質問6で(2).いいえと答えた方にその理由をお尋ねします。（複数回答有り）
(1).信頼して委任できる人がいない71.4％
(2).一部の議案に反対であり、全面的な委任はできない42.9％
(3).提案された議案自体に疑問を感じている（理事会に不信感がある）57.1％
(4).その他　14.3％
質問10. 事前に配布する「総会議案資料」や「総会議事録」を読んで、内容を確認されてみえるのは誰ですか（複数選択可）
(1).区分所有者　75.7％
(2).配偶者　59.5％
(3).その他8.1％
(4).誰もほとんど読まない0％
質問11. 家庭の中で「総会議案資料」や「総会議事録」の内容について議論又は、意見の取りまとめはされていますか。
(1).毎回、ほとんどの議案について行なっている13.5％
(2).毎回、興味のあるテーマ、重要なテーマについては行なっている43.2％
(3).時々、行なっている27.0％
(4).ほとんど行なっていない10.8％
質問12. 率直に伺います。管理組合活動はご自身の日常生活（（例）駐輪場のスペース改善修繕など）や、経済的側面（管理費、修繕積立金の削減、マンション価値の維持など）の為に有益と感じますか？

[654: マンション住民さん]

どこかのマンションのアンケート載せて何なの？
ここのマンションは違うとでも言いたいの？
マンションの管理はどこでもそう大差ないし住民の意識も変わらない。
安心・安全に住めれば良いんでそれ以上の組織的な活動は望まない。

[655: マンション住民さん]

>理事会自身がアンケートとってた時の基準は何なの
理事会が決定してるんだから理事全員の総意が基準。

[656: 住民さんＢ]

＞マンションの管理はどこでもそう大差ないし住民の意識も変わらない。
証拠は？アンケートとってみないと分からないと思う。

＞理事会が決定してるんだから理事全員の総意が基準。
決定が正しいか否か判断するためには基準がいるだろう。
第２号議案は理事会の決定が間違ってる。原因の究明なしに業者のいいなり見積。

[657: 入居済みさん]

>>665
無能な理事会だと判断間違えるよ。
現に４期総会で議決権行使書出した住民がいるのに削除したそうじゃないか？

[658: マンション住民さん]

＞現に４期総会で議決権行使書出した住民がいるのに削除したそうじゃないか？
削除じゃなく出席組合員にカウントした改ざんとの話。

[659: 匿名]

理事会自身で堂々と改ざんするのですね。
懇談会で理事長に「調査の上で回答しろ！」と迫って理事長が「回答する」と返事してたけど、
それどうなったのかな？本人に聞いてみたいな。
今回の臨時総会も議決権行使あるから怪しいな。

[661: マンション住民さん]

誰か来年2月末の管理委託契約終了に伴う新管理会社選定にあたっての、
「東急コミュニティーの管理業務に対する満足度調査」のアンケート依頼出してみないか？
アンケート結果は理事会で現行管理会社継続か新管理会社への変更かの判断材料になる。

[662: 住民さんＡ]

今まで５年間管理を委託してたのだから、そろそろ満足度調査をした方がいいね。
それとインターネットプロバイダーの満足度調査も。こっちも５年になる。

[663: マンション住民さん]

アンケートとったらインターネット利用料１０００円未満の要求が山盛り出るだろう。
寝た子を起こすアンケートになる。

[664: 住民さんＣ]

そうそう、インターネットで思い出しました。
誰かインターネット運用保守契約書を取り寄せた方いらっしゃいますか？
フロント（理事会）に請求してるのですが、いまだに出してくれません。
管理委託契約はもらった冊子やエムポタにありますから分かるのですが、
インターネットだけはどこにもありません。

[665: マンション住民さん]

>>662 賛成です。
　　
　　　　管理会社　＆　インターネットについて、絶対やるべき。

[666: 住民さんＣ]

予算書見ればわかります。
管理委託　　　：年間83,042,400円の2年契約
インターネット：年間11,880,000円の5年契約

インターネットに関しては当方に既に他の業者が金額提示してオファーに来ています。
でも当方は現在閣外ですから「なるほどねー」としか言えませんが。

[667: マンション住民さん]

前理事長は管理会社の変更を言ってたけど、それは理事会側の考えであって、住民側の意見は何ら反映されていない。アンケート取って住民の意見を理事会は吸い上た上で管理会社変更の要否を判断したほうがいい。
最終的には今期の定期総会の住民決議になるから、事前に住民のコンセンサスを得て総会議案に上程したほうがいい。

[669: 匿名]

マンション管理会社の満足度アンケート項目作ったんで、
理事会でコレ書面にして全戸ポスト投函しとけ。

■毎月の管理事務は報告されていますか？
■毎月の管理組合会計は報告されていますか？
■預金口座は理事長名義になっていますか？
■預金口座の届け印は理事長印でその保管は理事長ですか？
■会計は管理費会計と修繕積立金会計とに区分されていますか？
■管理委託契約は締結されていますか？
■理事会・総会は定期的に開催されていますか？
■管理会社は総会・理事会に出席しますか？
■管理規約・使用細則は整備されていますか？
■理事会・総会の議事録はきちんと保管されていますか？
■管理会社は理事会・総会運営に支援をしていますか？
■管理会社からのいろいろな提案はありますか？
■管理会社へ依頼したことが速やかに実施又は回答されますか？
■いつも管理会社と連絡がとれますか？
■建物設備の点検は定期的に実施され報告書が提出されていますか？
■長期修繕計画及び資金計画は定期的に作成されていますか？
■管理員・清掃員はいつもきちんと挨拶しますか？
■共用部分の清掃は行き届いていますか？
■駐車場・自転車置場の整理・整頓はされていますか？
■管理組合・管理員・管理会社のコミュニケーションは良好ですか？
■管理委託費の内訳は開示されていてその金額は妥当ですか？

[670: 住民さんＣ]

>>669
その設問は住民の満足度オンリーでなく管理組合全般（住民＆理事会）向けみたいですね。

■管理委託費の内訳は開示されていてその金額は妥当ですか？

は複数業者に相見積とらないと金額が妥当か否か判断できないと思います。
エキスパンション補修も１社しか見積もりがないと金額の妥当性は判断できません。

年間8000万円超えるマンションの管理委託、相見積の声かけたら業者が殺到しますね。
それだけに現行管理会社は既得権を守るために必至になるはずです。

インターネット契約も同じです。こちらは5年間のストックビジネスです。

[672: マンション住民さん]

かなり勉強になった。こういう情報は理事会からは流れてこない。

[673: マンション住民さん]

特に過去の理事会の動きは参考になる。どこにも書いてないから。
最初の新聞戸別配達の提案が住民ではなく業者だったことや、
JCOMを導入しようとしてたことなんて初めて知った。

[674: マンション住民さん]

そう、大橋理事長がかつて「居住者の要望事項検討委員会」の委員長だったなんて知らない人多い。
しかも理事会前に仕事する委員会だったとは。

[676: 住民さんＡ]

免震装置点検も３社見積の結果で今の業者に決まったことは知らなかった。
当時はコスト比較してたってことだ。
最近理事会はコスト比較せずに1社見積に変えたのか？
理事会は住民にムダな持ち出し強いるなよ。

[677: 住民さんＡ]

＞住民と理事会に迷惑かけない程度で頑張りたまえ。
住民に迷惑かけてるのは理事会では？

[678: 住民さんＣ]

守谷駅のブランズと反対側に駅近のライオンズ守谷駅前プレミアム（地上14階、総戸数117戸）があります。TXの車窓から見えるのでご存知の方が多いと思います。
ここの駐車場はマンション裏手に50台収容のタワーパーキングがありました。ところが震災後いつのまにか消えてなくなったようです。
震災後数日間は当マンションも管理会社の方が不眠不休の活動をしていましたが、当マンションの震災による損傷を管理会社の方と話していたときに、近隣にもっと甚大な損傷を被ったマンションがあることを聞きました。
それを思い出して「そうだったのか！」と合点がいきました。

[680: マンション住民さん]

>>697
今理事の欠員２名出てて立候補募集してるから、あんた出たらどうか？
半年くらいしか働かなくて済むからいいよ。
輪番で回ってきたら普通は２倍の１年働かないとだめだから。
片手間でやるのは半年くらいが丁度いい。

[681: 入居済みさん]

理事長職募集してたら立候補してもいいよ。
エキスパンションは仕切りなおしするし、管理委託とインターネットは相見積とるよ。
それだけやったら、後は判子押しに徹する。半年じゃこれだけで精一杯だろう。

[682: マンション住民さん]

役員は半期ごとの入れ替え制にしたらどうか？新陳代謝になる。
半年なら片手間仕事で出来るし、多くの住民が理事を経験できる。
それに過去の理事経験者がももぐり込むことも防げる。

[683: 住民さんＡ]

なんでもぐりこむのですか？何回も理事やる目的はなんですか？
それと立候補以外の理事抽選基準ってどのような基準ですか？

[686: 匿名]

特に立候補は具体的な目的や使命があるからだと思います。
理事になれば通常の日常生活でさらなる仕事が増えます。
それなの輪番で仕方なくやるのではなく、敢えて立候補してまでやりたいのですから。
「暇つぶしにやりたい」も明確な目的でしょう。

[687: 匿名]

だったら大島君は暇なのか？３回も理事やってる。それとも目的があるのか？

[688: マンション住民さん]

輪番理事は早めにやっておこう、後になると忙しくて出来なくなるから
も立候補の理由になります。

[689: マンション住民さん]

>３回も理事やってる
暇潰しか名誉欲か奉仕の精神か人望が厚いか
多くやるとよからぬ魂胆が出てくるのはやむなし

[690: マンション住民さん]

エキスパンション工事の件は再考を、と　強く思う。
熊谷組に依頼して見積もりまで進めたのだろうが、設計、施工は
絶対に問題なかったのか？
330万も負担すべき重要度が高いとは、素人とはいえ考えてしまう。
組合の積立金が4億以上あるので、理事会は気が大きくなって緩慢な
思いに至ったか、業者もそれに乗じたか？
もっと堅実に理事会は考えて欲しい。　議案書の内容が best とは
思えない。

[691: マンション住民さん]

立候補するのは普通は具体的なビジョンがあると思う。
でも今まで立候補した理事みても具体的に新機軸打ち出して実施した実績は見あたらない。
唯一目に見える成果を出したのは、前任理事長の議決権行使書だと思う。
これは今までの理事は誰も提案し実施しなかった。

[692: 住民さんＡ]

駅のツバメのヒナは巣立ったようですね。
今朝散歩のついでに見たら巣が空っぽでした。
ツバメの貴重な写真どうもありがとうございました。

[693: 住民さんＢ]

>>690
理事の資質の問題だから仕方がないのでは？
後は総会で反対するしかないと思います。

[695: 入居済みさん]

抽選って各棟1階から順番とか決まっているのですか？
それが分かればいつ頃順番が回って来るか予想できますが。

[697: マンション住民さん]

今まで輪番抽選方法を発表してないのは何か理由があるのですか？
少なくとも理事会に基準があるとは思えません。闇ぽいです。

[700: 住民さんＣ]

>>683
抽選と言ってるからには基準があるはずです。しかし誰も知りません。
アンケート基準以前に抽選基準を明確にする必要があります。
また定期総会の役員候補人事案は部屋番号と名前だけです。
これしか情報が無いのに住民に決議しろとはどだい無理な話。
少なくとも役員候補名簿に最低限「立候補、留任、抽選」を明記する必要があります。
特に立候補や留任の場合は過去の役員経験（新規or3期理事長・4,5期監事）も明記します。
こうすれば皆さんがしきりに言っている「やりたがり理事」が判定出来ます。
また度々指摘されている暇にまかせてジジババが潜り込むのを防ぐためには、
年齢を書く必要がありますが、これはちょっと無理だと思います。

これは今期定期総会（来年1月末）までに明確化させます。

[702: マンション住民さん]

電話番号かメールアドレスも必要だろう。
連絡方法書いてないと夜討ち朝駆けで自宅に突撃されるからな。

[703: 匿名]

＞連絡方法書いてないと夜討ち朝駆けで自宅に突撃されるからな。
住民の迷惑行為として理事から理事会に苦情が出るぞ。

[704: マンション住民さん]

抽選で理事になった人なら分かると思うけど・・・・？？？？

[705: 匿名さん]

Ｑ．理事会役員の選任方法は？
Ａ．管理組合が主体となって選任することとなっています。

[708: マンション住民さん]

>>705
当たり前のこと書くな、暇人よ。

[709: マンション住民さん]

＞選任基準を作り理事会の透明性を高めるべき
ということは基準がないってことですか？
それなら誰がどのような基準で選任しているのですか？

[710: 住民さんＥ]

エキスパンションて300万以上もするの？
現在の状態で外観はともかく、機能的に問題あるの？
新しい製品でなくても打ち直して使えるものは利用できないの？
詳しい人がいましたら教えて下さい。

[712: マンション住民さん]

>>710
今のままで直しても、また同じような地震が来たら壊れるだろう。
まずは震度6弱の地震で壊れる設計仕様なのか？
もし壊れない設計仕様ならなぜ壊れたのか？
の究明をしてから本補修をするのが理事会の正しい判断。
それが今回何もなされていない。少なくとも総会前に報告があるべき。
たぶん理事会に判断能力がないのであろう。

[713: 住民でない人さん]

あの壊れ方を見てみると、初歩的な設計ミスとしかいいようが無い。
免震建物において、エキスパンションカバーはあのような壊れ方は
しないし、あってはならない。
おかしいと思わないだろうか？

[714: マンション住民さん]

棄権して臨時総会が成立できないように考えてたけど、
このままでは臨時総会の成立に不都合を生じるといってまた出欠票がポストに入ってた。
だいぶ焦ってるのかな。
出欠票の提出状況が知りたいですね。
議決権行使書で否決したほうが第２号議案が不成立になるでしょうか。

[715: 入居済みさん]

爺さんクラブが必死に出欠票集めてるのかな。
そのうち戸別回収に来るかな。

[716: マンション住民さん]

ところで役員候補抽選に関してとんでもない記述が第２回議事録にある。
11/17～12/17頁にかけてだが、
「真田氏の説明では、抽選により選任された全役員は就任にあたり承諾を得ている。」
「会議後追記：真田氏より無理な就任手続きが存在する事実説明を受ける」
と書いてあった。
「何これ」じゃないか？真田氏は管理会社の人間、何で役員候補抽選の事を管理会社が語るのか？
役員候補抽選は理事会がやらず管理会社が抽選で決めてるのか？
言語同断である、管理会社が管理組合役員を決定していることになる。
管理委託契約の中に「役員候補抽選業務」はない。

[717: 住民さんＡ]

>>714
■棄権で過半数未満の議決権しか集まらず総会自身を不成立にする
この場合、理事会は何の反省もなく再度同一議案で臨時総会を招集する可能性がある。
■欠席で議決権行使をする。
総会が成立した場合、後は個々の議案の賛否の多数決になる。
個々の議案で反対が過半数以上あると議案は否決される。

私は欠席で全議案反対で出しておきました。（委任状ではなく議決権行使書）

総会自身を不成立にしたければ、今のままで何も出さないことです。

[718: 匿名]

>>716
次期役員人事みたいな重要な人事マターを理事会がやらずに管理会社がやってること自体が異常です。
ここの理事会は腐ってんじゃないの？

[719: 住民さんＢ]

>>714
土曜日に出欠席〆切ったところ総会成立条件の過半数以上の議決権が集まらなかった。
そこで慌てて出欠席票出してない宅にポスト投函した。
日曜日の午後に管理会社の人が２人一組で必死になってポスト投函してたよ。
２人一組は投函の時に部屋番号間違えると大変なことになるからね。
ところで「臨時総会の成立に不都合を生じる」ってどういう不都合か説明しないと。
業者に金渡んないから不都合なんだよ。言い値だもんな。
言い値で業者に金払わないほうが住民にとって無駄使いしなくていいんだが。

[720: 匿名]

業者のミスに金払うバカはいないと思うぞ。

[721: 匿名]

でも管理会社が輪番理事決めてるのなら選任されても拒否できます。
「管理会社のあんたに決める権利はない、理事に就任して欲しければ理事長直々に頭下げに来い！」
と言って追い返せます。

[723: 管理会社抽選の来期理事候補]

片手間に出来ないからやりません。
汗水たらして戸別訪問回収なんてとんでもない話です。

[725: マンション住民さん]

理事会が本当に総会成立させたければ、理事長自ら頭下げて戸別訪問して回収するよ。
要するに熱意の問題だ。
でも管理会社が戸別訪問したら「総会の押し売りお断り！」って追い返されるけど。

[727: 匿名]

総会不成立は管理組合執行部に対する不信任になる。
その場合、役員は総辞任になる。
大島理事長は「ダメ理事長」の烙印を押されることになる。

[728: 匿名]

今回不成立になって一番困るのは誰か？を考えたらいい。

[729: マンション住民さん]

>>719
詳しいですね、現役理事さんですか？

[731: マンション住民さん]

マンション総会では、一旦出た議案は撤回はしないもの。
その場合、総会でその議案に関わる緊急動議を住民が実施して意思表示をする。
しかしながら規約に特段の定めが無い限り緊急動議の決議は出来ない。
したがって元の議案を一旦否決して次回の総会で緊急動議の内容を議案化してもらうしかない。
この場合、元の議案が否決されなければならない。

緊急動議を行う場合は、事前に水面下で住民の根回しを十分行っておく必要がある。
これをやって成功したのはこのマンションの次期役員人事案の否決である。
総会冒頭に緊急動議がなされてる。自治会長のクーデターによる乗っ取りである。
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai21.pdf

[732: マンション住民さん]

夏頃から管理委託契約の金額の妥当性を検討しようと考えてますが、参加される方いますか？
理事会も秋頃から検討を始めますから、その時の検討材料を事前に用意しておこうと思います。
大手数社に声かけようと考えてます。

[734: 住民さんＡ]

オレ、既に議決権行使書出して反対しといた。
ちゃんと権利行使はしてるよる
当日昼まで寝てるから後はよろしく頼む。

[735: 匿名]

>>732
理事会でやるのですか？

[736: マンション住民さん]

>>735
理事会は相見積とって金額の妥当性なんか検討しません。エキスパンション見てれば分かります。
手元に年間契約金額、管理委託契約書、マンション平面図、マンションパンフがありますから、
後は業者案内して実地見学するだけで、大まかにグロス金額ははじけます。
その前に相見積依頼する業者の選定作業が必要で、これは数名の知恵わ借りて検討したいのです。
見積と提案書を業者に出してもらいます。
理事会側の検討状況を身ながらカードを切っていくことになります。

[739: 匿名]

自分が、理事長に成って管理会社を変えてやるって言う方向には向かわないんだね。飽くまで自分のために他人を使うわけだ。

自分で理事長に成って実施した方が簡単だと思うんだが。ただ単に騒ぎたいだけなら別だけどね。