センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part7】

[元中間法人設立準備事務局長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
ツバメも安心して巣づくりする縁起のいいマンション。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/

[413: 住民さんＣ]

今回の地震でエキスパンションが損傷した事はほとんどの住民の方は目で見て知ってると思います。
ただＡ，Ｂ，Ｃ棟のエキスパンションを同時に見ると、Ａ．Ｃ棟のエキスパンションの損傷が甚大で、
Ｂ棟のエキスパンションの損傷が軽微だった事に気づいた方いますか？これ重要です。

[414: 入居済みさん]

揺れの方向によって損傷の程度が違うのはありますが、そもそも免振装置の緩衝緩和
のエキスパンションは、通常の構造的なエキスパンションと違って大きな振幅を想定
（最大５０ｃｍ）していますので、その振幅では損傷しないような構造になっていま
す。５０ｃｍ以上の揺れ（通常ありえませんが）が生じた場合にはエキスパンション
の緩衝溝そのものが破壊します。
従って、各棟のエキスパンションパネルの損傷の度合いが違う事自体がおかしいので
す。通常の地震ではありえません。

[415: 匿名]

あのエキスパン、前後のスライド方向と直角に大きな地震力が印加されると対応できず壊れるのでは？

[416: 入居済みさん]

それはないと思います。４方向に追随できるはずです。　
地震の揺れは一方向だけではありませんので。
一方向しか対応していないのならば、それは明らかに設計の瑕疵です。

[417: 匿名]

>>416
専門家のようですね。是非臨時総会で第2号議案の採決前に理事会に対して指摘お願いします。
今の理事会は自分たちに専門能力がないと管理会社任せで管理会社の判断に委ねてしまいます。
理事会は住民から専門家の意見を募るような事は絶対しません。
なぜなら、それをやると理事自身が働かなければならなくなるからです。
これからの理事会は住民パワーをフルに有効活用する必要があると思います。

[418: 入居済みさん]

>管理会社任せで管理会社の判断に委ねてしまいます。
正しい管理会社の判断かを審議するのが理事会の役割で専門的知識がなければ管理会社に指示して中立的な専門家を呼んで話を聞けば良いんです。
なにからなにまで理事に能力と雑用を求めてはいけません。

いずれ順番で理事になるんですから常識的な判断力をつちかいましょう。
やりたがりの年寄りの理事では頭が固く常識的な理事会運営はできません。
理事会の役割はマンションの維持管理だけであることをお忘れなく。

[420: 匿名]

特に委託業務に関連する案件は、理事会が主体性を発揮すると管理会社は協力を渋り出す。
そうなると、理事会自身が動かなければならなくなるので担当理事は業務量が激増する。
だから理事会は消極的になり、管理会社に「よきに計らえ」で一任するのが一番楽になる。
こうすれぱ管理会社も意のままに出来るので、理事会に積極的に協力し出す。
理事長「エキスパンションの件、なんとかしなければなー」
管理会社「うちに任せてくださいよ。上手くやりますから。決して理事会に迷惑をかけませんから。」
理事長「そうか、頼むよ。住民が騒ぐかもしれないけどフロントで押さえてくれよな。」
管理会社「御意。身命を賭して理事会をお護りする所存です。」

[421: マンション住民さん]

×：管理会社に指示して中立的な専門家を呼んで話を聞けば良いんです。
○：管理会社を中抜きにして理事会が中立的な専門家を呼んで話を聞けば良いんです。

[422: 住民さんＡ]

＞やりたがり理事

一体何をやりたいのですか？
理事会の改革とか、働かない理事を働かせるとか、癒着を根絶するとか、なら話が分かります。

[423: 入居済みさん]

中立的専門意見（少し長くなります）

そもそも免震のエキスパンションは、通常の構造的なエキスパンションと違って、大きな揺れ
（通常、水平方向最大５０ｃｍ）に損傷する事なく対応するよう設計されています。

あらゆる水平方向の揺れに対してもエキスパンション踏板は、緩衝溝から跳ね上がって路床表
面をスライドするように設計されていますので、あのような押されて曲がったような損傷は発
生しないようになっています。（施工図で確認できます）

通常、免震のエキスパンションは、工場で製作されて工場内で実際の揺れによる製品検査を行
い、設計最大の揺れに対して損傷が発生しないのを確認してから現場に運び込まれて施工され
ます。

従って、このエキスパンション踏板の損傷における、製作メーカー及び施工会社の損傷の要因
の報告を確認する必要があります。

また、このエキスパンションの製品検査が行われているはずですから、その時の製品施工図と
検査記録の確認も必要となります。

さらに、仮に製作メーカー及び施工会社による瑕疵がなく、組合による修繕費の支払いが必要
になった場合には、同業３社による相見積りが必要となります。

今度、臨時総会による議案議決が執行されるようですが、採決の前に前述の件を議論すべきで
しょう。

[424: 匿名]

>>423
是非、あなたが理事会に正式に申し入れ下さい。お願いします。
このままだと、本来払う必要のないお金を理事会は住民に払わせようとしています。

[425: マンション住民さん]

>一体何をやりたいのですか？
やりたがり理事おは暇だから理事になりたいことに精を出す老人。
やりたいことは理事になり暇がつぶせること。

[426: 入居済みさん]

臨時総会議案書を読んでいますと、調査の結果、修繕及び点検のために相当額の費用を発生する
ことが明らかになりました、とあります。

なぜ、あのようなエキスパンションの損傷が発生したのか？　
その要因はどこにあるのか？
（想定外の災害ではありません。想定の範囲内です）

何ら、説明がされていません。　どこかで、そういう説明がありましたでしょうか？
これでは、住民の方は納得しないでしょう。　そして、不要な費用を払うことになるでしょう。　

個人的に理事会に申入れ（正式にでも）ても握りつぶされるか、黙殺されるのがオチでしょう。
（かって、そういう経験をしています）

臨時総会で採決の前に、大いに議論をして問題点を明らかにし、納得してから採決するのが、
今となっては最善の方法でしょう。

[427: マンション住民さん]

>423
理事会もこの専門的中立意見を取り入れるべきで理事長宛に送るべきでしょう。
理事長の郵便ポストにお願いします。
この掲示板は理事会の審議以上の内容ですので総会に是非配布したいですね。
それと管理会社に送り見解を質すのも方法ですね。
それにしても時間がないですね。

[428: 匿名]

>>425
いや、癒着どころか接着して一心同体になり袖の下を膨らませたい、もやりたいことになる。

[429: 匿名]

>>427
それやると「ビラ」扱いされる懸念があると思う。
前理事長が全ポストに投函した辞任表明文書やエムポタに出した第一回理事会報を「ビラ」他の理事連中は憚りもなく懇談会で言っていた。

[430: マンション住民さん]

理事会の承認を得て？専門的中立意見を総会前に掲示して住民の喚起を促す。
エムポタの住人さんに質問状を作ってもらって理事会と管理会社に送付する。
第２号議案の強行突破は理事会の不信任になると思うよ。

[431: 匿名]

>>430
例えそれをやったとしても、採決は住民の賛否できまります。
いやなら反対して反対が過半数以上集まればいいのではないですか？
問題は欠席票でしょう。

[432: 入居済みさん]

欠席表の賛成過半数は十分ありえます。

それが理事会の狙いでしょう。

[434: 匿名]

理事会の手続き的には何も問題ないから監査はパスするよ。
道義とか倫理は監査と関係ない。

[435: 入居済みさん]

今度の臨時総会は成立するのかな。
あの臨時総会議案書では、とても採否が採れるような内容になってない。
特に、第２号議案は。

[436: マンション住民さん]

監査では１社のみの見積もりで何故総会に上程したか？
エキスパンションの施工不備の有無？

監事に対して監査請求することができるかな？

[437: 匿名]

地震で壊れたから修理します。
お金は***万円かかります。
施工した業者の随意契約で考えます。
ただし予算措置が必要なので総会で組合員の合意をとります。
過半数以上の賛成が得られた場合に早急に実施します。

何が問題なのか？監査上何も問題ない。

[439: 入居済みさん]

最終的には理事会が、
「震度6弱の地震で壊れて当然、設計・施工上の問題はない。
随意契約で業者に発注する。金額も妥当である。」
と判断して理事会が総会議案に上程したのだから、
もしこれが間違ってると思うなら組合員として反対するしかないだろう。
理事会の判断がおかしいと言うなら、それは理事会の理事の能力と資質の問題だから、
そのような理事が管理組合業務を執行してることを組合員としては運命と思って我慢するしかない。
それでも我慢できないなら、理事に辞任要求突きつけるしかない。
実際、ここのマンションで理事や監事に辞任要求突きつけた住民がいるのだから。
以前、エムポタに辞任要求書がのっていた。

[440: マンション住民さん]

＞司会をやった理事さんは真面目な感じでしたよ。
真面目・不真面目と能力がある・無いは別物だけど。
俺は「のぼう様」と見抜いたけど。

[442: 住民さんＣ]

【のぼうの城再現プロジェクト】
柵、塀、門、櫓、居館の小物取り付けが進行中です。
戦国時代の中世城郭はこのような「土の城」です。
「石垣に天守閣」の城が造られるようになったのは織田信長の安土城以降です。
この忍城（のぼうの城）は鳥瞰的な縄張り模型に仕上がる予定です。


【臨時総会第2号議案の撤回要請】
エキスパンションは、危険回避のための緊急修理は終わって当面の安全は確保されています。
さて、エキスパンションの補修（本復旧）ですが、平成23年3月30日付熊谷組提出見積書を見ても300万円を超える高額で、今回臨時総会議案の予算計上約500万円の6割近く占めるものです。
金額の妥当性検討以前に、今回の震度6弱の地震で果たしてエキスパンションが壊れるものなのか？設計・施工上の問題はなかったのか？の原因究明・考察を行って、住民が納得し得る説明をする必要があります。
それを何もせずに、金額の妥当性も検討した節が見られないまま予算化するのは管理組合としては余りにも性急過ぎ住民軽視の誹りは免れません。
第2号議案に関しては、今回の臨時総会議案への上程は一端撤回し、再検討の上であらためて総会議案に上程することを要求します。
添付資料：平成23年3月12日時点のエキスパンション損傷写真

と正式ルート（ご相談用紙に記入してフロント経由）で理事会に既に文書で提出しています。

[447: 住民さんＣ]

フロントの管理員に言えばくれます。

[448: 匿名]

>>422
どう見ても各棟のエキスパンションは全方位可動ではないように見えます。
アップされた損傷画像を見ても一方向にしかスライドしないのでは？
施工は設計図通りに造ればＯＫですが、基の設計がどうなっていたかだと思います。
単なる「隙間カバー」の機能しかしてないような印象です。

エキスパンションの動画
http://www.palacap.co.jp/products/kadoushiken/data/index.html

[449: 入居済みさん]

単なる「隙間カバー」だけの機能でしたら、地震のたびに損壊してしまいます。
通常、断面的に見るとカバーと緩衝溝の取合い仕口が斜めになっていて、緩衝
溝が地震の揺れで狭くなった時にこの斜めの取合いをスライドしてカバーが路
床に浮き上がる構造になっています。　
基本的に４方向がこの納まりになっているのが普通です。
地震の揺れの方向は定まっていませんのいで。

[450: 匿名]

という事は施工じゃなくて設計ミス？
設計ミスなら住民が補修に金払う必要はないのでは？
それをナゼ理事会は施主に請求せずに住民の金使って補修しようとしているのか？
ここの理事会狂ってないか？

[451: 入居済みさん]

設計ミスかどうかは、分りません。　施工図を見てみないと。
しかし、パネルのあの壊れ方を見てみると、路床に浮き上がらないで、緩衝溝
に挟まれて曲がってしまったように見えます。

従って、理事会を通して、施工会社に、地震の揺れで緩衝溝が狭くなった時に
パネルがどういう状態になるような設計をしていたのか、確認の必要がありま
す。　

通常、地震のたびにパネルが損壊するような設計はしませんから。

[452: 入居済みさん]

今度の臨時総会で施工会社の出席を要望してみては？
見積り内容の説明とかで。
その時に、エキスパンションカバーの損壊と設計内容の質疑をするのです。

[453: 入居済みさん]

理事会はそれくらいの段取りはすべきでしょう。
エキスパンションの見積り内容の説明を理事会で出来るだろうか？

[454: マンション住民さん]

>>452
その必要はないと思います。それをやるのは総会ではなく総会以前の住民説明会です。
理事会が抜き打ちで総会議案に上げてしまった以上、当日442さんの要求通り理事会がその場で議案を撤回するか、撤回しないのなら住民の意思として反対票を入れるだけです。ただ問題は欠席票です。欠席票は18日締め切りです。

[455: 入居済みさん]

通常、総会では議案の説明をし、質疑の応答がありますが。
賛否を採るだけの総会でしたら、総会を開催する必要は無いのでは？
賛否のペーパーの遣り取りで十分です。

[456: マンション住民さん]

総会は説明会じゃないから決議だけで終わらせた方がいい。
本来は地震の損傷・原因・対策をまとめて資料を配付し、説明会を開いて住民のコンセンサスをある程度得てから総会を開くのが本来の手順だ。

[457: 住民さんＣ]

【のぼうの城再現プロジェクト】
別確度の写真です。
忍城は埼玉県行田市にある城で、当時沼地だった自然の地形を利用して築城された平城です。
戦国時代に北条氏、上杉氏、さらには豊臣秀吉に攻められても落城しなかった堅城です。
模型は、豊臣秀吉の小田原の役当時の城守成田長親時代を再現しています。
沼地に浮かぶ平城のため起伏に乏しい平面的な模型に仕上がります。

【3月12日撮影エキスパンション損傷写真】
PDF化しました。
この写真は既に3月14日に、損傷報告の資料の一部としてフロント経由理事会に提出しています。
http://century660.sakura.ne.jp/expansion.pdf

【免震装置】
臨時黙視点検では問題は見あたらないようですね。
精密点検をこれから行うことになりますが、免震ゴムの残留変位が気になるところです。

[458: 住民でない人さん]

そういう総会を是とするならば、仕方ないですね。
結局、ムダな金を支払う事になりそうです。
住民の皆さんは、意味の無いお金を支払うほど余裕がありそうですね。
他人事ながらうらやましい。

[459: マンション住民さん]

>ただ問題は欠席票です
意味が分からないですね。
欠席表は委任状か議決権行使書になるから総会成立して賛成多数で可決になるでしょう。
議決権行使書で第２号議案が反対多数になれば良いんですが。
一般住民に関心があるかが問題ですね。

[460: マンション住民さん]

欠席票が多数集まるのが問題なのか。

[461: マンション住民さん]

住民が何も出さないで棄権し総会不成立にするか、第２号議案に反対し否決するかどちらかに望みを託しましょう。

[462: 入居済みさん]

別に一戸あたり五千円程度ならかまわないよって住民多い気がしますね。

[463: マンション住民さん]

>>460
エムポタに公開されてる先期の定期総会議事録見たら分かると思います。
当時は欠席は委任状しかありませんでしたが、それだけで過半数以上の議決権を確保してました。

[464: マンション住民さん]

理事は手分けして出欠票をかき集めてるね。

[465: マンション住民さん]

総会までに過半数すなわち３３０の出欠票を集めれば理事会の祝賀会だね。

[466: 匿名]

>>465
厳密には議決権数で計算しないとだめだけど、単純には330以上集めれば総会は成立する。
ここのマンションは1区分所有者=1議決権ではない。
先期までは白紙委任状だからそうだけど、今回は委任状と議決権行使書に分かれるから、
蓋あけないと分からない。
当日出席と欠席の委任状・議決権行使書があると賛否の議決権数計算が複雑でやっかいになる。

[467: マンション住民さん]

こうなると議決の管理委員会でも作らないと不正が起こるかもしれないね。

[468: 匿名]

おれ3つの議案とも反対に○つけて出したよ。
なぜか？去年駐車場の時は2台目以降の一部住民だけの契約問題なのに説明会開いて説明して総会に議案かけた。ところが今回は全住民の金使うのに何の説明もない。だからしきり直ししろ！ってことよ。

[469: マンション住民さん]

今日の朝日新聞に「被災マンション共用部にも補助」という記事が載っているけれどここは対象外ですか。

[470: マンション住民さん]

管理会社は雇われてんだから理事に恥じ掻かせるな。

[471: 匿名]

>>469
対象かどうかは別にして、因果関係が天災でなければ補助は出ないでしょう。
人災（設計ミスや施工ミス）にまで金を出すほどお人好しな人はいません。
マンション住民にもあてはまります。

>>470
もしそう思うなら本社総務に言うべきです。フロントや支店に言ってもだめです。

[472: 入居済みさん]

>>457
＞この写真は既に3月14日に、損傷報告の資料の一部としてフロント経由理事会に提出しています。
理事会報の報告には何も載ってない。おかしい。

[476: マンション住民さん]

＞総会で本当に可決するつもりなの？
理事会が可決するのではない、住民の意思で可決・否決する。

＞法的な対抗措置は考えられないですかね？
貴方が管理組合に対して補修差し止め訴訟を提起すればいい。

＞見積書の説明を求めたいな。
＞金額の妥当性からエクスパンションの機能、施工法等聴きたいことがたくさんあるね。
総会前に直接理事長に申しいれればいい。非鵜飼いで説明するか、または個別説明のいずれか。

＞お昼たべながら総会やるようだね。
議決権行使するから出ないつもりでいたが、飯食べさせてくれるのなら出るよ。

[477: 住民さんＡ]

これは理事会の執行能力の問題です。
執行能力のない人が理事・監事だということです。
その執行能力のない理事の互選で選出されたのが正副理事長です。
その役員（理事・監事）を選出したのが先期の定期総会の住民決議なのです。
執行能力がない上に片手間でしか仕事をしない理事だからこうなるのです。

今後は定期総会の次期役員人事案に役員候補者の決意表明を書かせたらいいと思います。
そうしたら住民は判断出来ます。例えば次のように。
・住民のために身命を賭して働きます
・管理会社と理事会が運命共同体として共栄共存を図ります
・管理会社の番犬に徹します
・遅れず休まず働かずで片手間に仕事します
・やる気は全くありませんが理事会成立のための頭数として存在意義を示します
・理事会全欠席の新記録を打ち立て後世に名を残します
・袖の下が空っぽなので1年かけて膨らませます

[478: 入居済みさん]

まあいいじゃないか。
そのレベルのマンションだって言うことだよ。

[479: マンション住民さん]

馬鹿馬鹿しくて棄権するよ。

[481: 住民さんＣ]

もし総会で可決されたら、執行段階で阻止することは出来る。
それは欠員理事に立候補して理事になって理事会で阻止することだ。
全理事相手に壮絶なバトルやって暴れたい人、立候補したらどうか？

[483: 住民さんＥ]

瀬倉理事長ならこんなバカなことはしない。徹底的に熊谷組を攻め立てるはずだ。
大橋理事長だからこんなことになる。能力の差だろう。

[485: 住民さんＢ]

>>480
棄権するのはもったいない。どうせなら全議案反対に○つけて欠席票出すのも一興。

[486: マンション住民さん]

いや、商品券どころじゃない。エキスパンションが届くだろう。

[488: 住民さんＡ]

それだったら大橋理事長宅に突撃に行けよ。

[493: 住民さんＣ]

のぼうの城は今月中に完成するかもしれません。
切手は文字入れに成功しています。小さいにも関わらず文字が潰れませんでした。
元画像がいいので試し刷り結果は非常に綺麗な仕上がりです。

[496: マンション住民さん]

>>498
今日ポストに入っていた市の広報にも市が切手発行すると載っていました。
また市として放射線計測を強化するとも書いてありました。
マンションの放射線計測よろしくお願いします。

[497: マンション住民さん]

切手、期待してます。いろいろ大変でしょうに。

[498: 匿名]

でも給水車呼んだのは、のぼう様でなく池ポンなんだけど。
のぼう様は土方仕事しただけ。本当に住民のために仕事してるのは池ポンとC棟16階の某氏。

[500: 住民さんＣ]

切手は試し刷りが順次送られて来ていますが、どれも鮮明で発色も申し分ありません。
最終的には、みらい平駅とマンション全体が収まった添付画像のパターンにします。
（添付画像は原寸の1.6倍に拡大しています。実寸は写真部分が2.4cm角です）
これだと、マンションの特徴がアピールでき、全棟住民に公平になります。
この切手は自己の不動産資産への愛着を掻き立てるアイテムになります。
ところで名称無しと名称入り、どちらがいいですか？１つに絞ります。
個人的には名称入りが良いと考えてます。

１つに絞った後、再度試し刷りを経て本印刷に入ります。

[501: 住民さんＣ]

注意：↑写真をクリックすると1.6倍くらいになります。

[502: マンション住民さん]

切手をよく見ると普段使いのものは名称はありませんが特殊切手は〇〇と名称が入っています。
やはり、名称入りの方ですかね。
入らないと何の建物だかわからないし。でも、この切手で手紙を出したら「何、これ！」って吃驚されるでしょうね。

[503: 匿名]

>>500
勝手なまねするな。マンション切手発行するのに理事会の許可とったのか？

[504: 匿名]

熊谷組の見積もりに対して、合い見積もりをだす業者はないだろう

[505: 住民でない人さん]

そんな事はありません。　
しかし、合い見積りをとる前に、やるべき事があるのでは？
理事会として。
これだけの、意見が出ているのだから。
それとも、無視して強行突破するのですか？

[506: 匿名]

管理組合が施工仕様書に施工図付けてコンペにしたらいい。
コスト低減のためにマンションがよくやる方法だよ。

[507: マンション住民さん]

総会は理事会が決議するのではなく、区分所有者の住民が決議します。
総会は管理組合の最高意志決定機関ですから、そこでの決議は管理組合としての意志になります。

[508: マンション住民さん]

＞これだけの、意見が出ているのだから。
ここの掲示板での意見であって、正式には理事会に対して文書で申し入れなければ取り合いません。
442さんは正式に理事会に申し入れたようですね。

[510: マンション住民さん]

そんなことないでしょう。
理事会が強行突破を図った省エネ回収工事と次期人事議案が総会で否決されました。
納得出来ない議案は住民が否決します。
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai21.pdf

[511: 住民でない人さん]

理事会に申し入れしても、握りつぶされれば、それまでです。
理事会で審議しましたが全員一致で、申し入れは却下されました、とね。

[512: マンション住民さん]

>納得出来ない議案は住民が否決します
マンション内の派閥が２分されたので報復否決でしょう。
理事同士の好き嫌いで住民が２派に分かれたんじゃない。