この度道路（南側）より約１Ｍほど高くなっている土地を購入し、建築確認完了後基礎工事を行うことになりました。
基礎工事の際残土処理を行うこととなり、工事の工程上道路に面している駐車場予定地の切土も同時に行い、その結果隣地との高低差が発生したため、土留め工事を行うまでひとまず隣地の土が流出しないよう保全処置（コンパネで押さえる）を行いました。
掘削して数日後、隣地に家を建てることになったハウスメーカーより、切土を行った境界接地面の土留めを早急に行うよう要請があった為、建築を依頼している工務店に早期の土留め工事をお願いしました。
工事の目途が立ったのでスケジュールを先方に連絡したところ、境界から１Ｍ離して家の建築を行うので、切土部分の土留めについてはそれに耐えられる仕様にするよう要請がありました。
土留めについては当初より切土することを予定していたので、確認申請の際にも図面に記載し、市の許可を得ております。
先方のハウスメーカーは深基礎を行わない仕様のため、こちらの想定している以上の土圧が土留めにかかるようで、そのため現状の位置では確認申請が下りないので、今以上の耐力を持つ土留めを要請しているのではないかというのがこちらの建築士の考察でした。
この場合切土を行ったことでこちらが土留めをするのは当然として、その土留めが先方の基準に沿うものをこちらが用意すべきなのでしょうか？もちろん土留めについては当方の敷地内に設置することになっております。
当方の建築士は建築確認も受けている為現在の仕様で進めても問題はないとの見解です。
ただ今後長い付き合いになる隣人ですので、こちらとしてはできるだけ穏便に事を進めたいと考えております。
簡略した位置図を添付しました。よきアドバイスありましたらよろしくお願いいたします。
[スレ作成日時]2011-05-24 01:49:53
注文住宅のオンライン相談
切土により発生した隣地境界との土留めについて
| No.1 |
by 匿名さん 2011-05-24 09:06:24
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逆の立場（このケースでは隣地）でこのような経験をしました。
こちらが先に建築し、隣地所有者さんが境界に沿って駐車場スペースのため１m 強の掘下げ（ここでは切土と呼ばれています）を行い駐車場の土間コンを行ったのみで隣地境界の補強を行いませんでした。 ＨＭに掘下げにより自宅への影響が無いか聞きましたところ「影響がでると思われる」との返答だったので隣地所有者に掘下げ部分をRC擁壁等で補強をするよう申し入れしましたが聞き入れてもらえず、やむなく区役所に相談しました。 相手の施工ＨＭは掘下げによる影響は無い言い張るのみでしたので区役所で補強をしない限り公庫融資の許可を出さないと伝え、ようやく補強をしてもらえました。 このように隣地境界の掘下げにより地盤強度が変わることによる深基礎工事など相手所有者は自分の費用で考慮することはありえません。 |
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| No.2 |
掘り下げた為に隣家が強度不足になるのなら
当然スレ主がその強度に見合うよう土留めをするのが筋です |
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| No.3 | ||
| No.4 |
スレ主はどうしたんだ
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| No.5 |
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| No.6 |
スレ主が建築中でお隣さんはまだ建築確認も取ってないんだから何言われてもほっときゃいいんでないの？
土留めの強度足りなきゃお隣さんの建築確認下りないだけだし。 まあ、建った後の関係がどうなるかは知らないけど（Ｗ |
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| No.7 |
自分の都合で１ｍ切土をし、隣地の地盤強度に影響を与えたのだから強度を元に戻すのが常識。
さもなければ最悪の場合、隣地所有者から裁判を起こされ負ける可能性が大です。 土圧がかかる擁壁の場合、ＲＣ擁壁かＰＣ型枠ＣＢ擁壁で補強するしかないのでは？ 結構大掛かりです。 |
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| No.8 |
スレ主です。皆様アドバイスありがとうございます。 ＜(_ _)＞
土留め部分を含む外構工事については建物工事がある程度進んでからを予定していましたので、手元に資料がなく不確かではありますが、当方の建築士に聞いた限りでは基礎と鉄筋を組んでからブロックを１ｍほど積み重ね、中にコンクリートを流し込む工法を用いるということです。 今回の場合RC擁壁、PC型枠CB擁壁という工法の方がより良い耐力を得ることができるのでしょうか？予定している工法についても分かる範囲で説明をしたのですが、とにかく隣地のハウスメーカー営業は速やかに保全処置を行うよう話すばかりで、とにかくどれだけのものを要求しているのか把握できず困っております。 こちらとしても駐車場に相手の家が倒れてきても困りますし、お金がかかってもそれに見合った強度の物を作りたいのですが・・・ |
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| No.9 |
基本的に土圧がかかる擁壁には通常のコンクリートブロックは施工できません！
ＲＣ擁壁、もしくはＣＰ型枠コンクリートブロックが一般的に使われます。費用はＲＣ擁壁の方が割高で、ＣＰ（前述のＰＣは誤記でした）型枠ＣＢは国土交通大臣の認定済です。 ＨＭから通常のコンクリートブロックで提案されているのなら擁壁高が１ｍあるので完成後、役所から改善要請が出る可能性が有りますので気をつけてください。 そうすれば逆に割高になってしまいますので気をつけてください。 |
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| No.10 |
ＲＣで強度持たせたほうが安心じゃない
朝起きたら車が埋まってたなんて洒落にもならねえｗ |
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| No.11 |
ＲＣ擁壁でもＣＰ型枠擁壁でも施工基準どおりの施工をすれば問題ないです。 ＣＰ型枠は高さにより施工基準（国土交通大臣の認定）が有り遵守する必要が有ります。
ＣＰ型枠について記述されているサイトです。 http://www.cp-katawaku.jp/text/cp_summary.html 施工業者によりＲＣ擁壁よりＣＰ型枠擁壁の見積もりが高いところがありましたが、その業者はＣＰ型枠施工経験が余り無い業者で、ちなみに某セxxxハウス下請け外構業者でした。 両者を検討する場合は必ず見積もりを取ってくださいネ！ |
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| No.12 |
スレ主さんの買われた土地は南側は全面1m高いという事は、隣地境界の切土部分以外はちゃんとしたコンクリート擁壁になっていますか？
なっておらず、工務店さんが提案した方法（ブロック積み＋コンクリート）でするのは場合によっては危険な気がして書きこみさせて頂きました。 『影響線』というんですが、断面図で考えた際に高低差のある点から斜め45度で線を引いてみて、スレ主さんの建物がかかっていたら、隣地境界だけでなく南面も皆さんが仰るコンクリート擁壁を検討すべきかと思います。 工務店さんの方に『土圧計算と擁壁の構造計算どうなってますか？』って確認とる事をお勧めします。 計算等無い場合は私ならば擁壁経験豊富な土木屋さん（複数）に現場を一度見て貰います。良い方向に進むと良いですね。 |
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| No.13 |
宅造の擁壁は道路の擁壁よりも設計条件がきびしく設定されいます。
擁壁は自地の中にたてる必要があり、隣地側も自地側も擁壁がいります。 単独の擁壁とすると重力式擁壁か逆Ｌ擁壁となりますが安定性はよくありません。 土地を有効に使いたいのなら、感覚でＲＣのＵ型擁壁（壁厚150mm程度）。 土圧をもたせる擁壁でブロックはないです。 |
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| No.14 |
選択肢を少なくする必要も無いので業者では有りませんがご存知の方が少ないようなのでレスしますが、ＣＰ型枠ブロック擁壁は宅地造成規制法に適合し擁壁の３ｍ垂直施工の大臣認定を取得しています。
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| No.15 |
皆々様たくさんのアドバイス本当にありがとうございます。
とりあえずＲＣ擁壁とＣＰ型枠擁壁の工法で見積もりを取ってみます。 距離５Ｍ、高さ１Ｍの擁壁だとどの程度の値段になるのでしょう？ >12 様 購入した敷地ですが、東、北、南の面している隣地は全て道路から+１Ｍの高さで敷地の高さが揃っており、西側については雛壇の上にあたる部分となり、その面のみコンクリートの擁壁があります。 敷地の高さ+１Ｍと書いておりますが、道路と接している部分は多少フラットになっておりまして、ただそのフラットな部分だけでは駐車スペースを満足に取れないので今回切土を行うことになりました。 購入した敷地の南側隣地についても、駐車スペースがないので切土を行わないといけないと思うのですが、その場合我が家の庭が崩落の危機に・・・建物の荷重がないのでそれほどの強度の物は必要でないとは思いますが・・・ 当方の建築士によれば、お隣さんの建物が町の条例できまっている１Ｍと、+４０ＣＭ程東側へずれれば建物の圧は土留めにかからず、将来に渡っても崩落の心配がない、こちらは建築確認許可済み、向こうは設計段階で強度に問題があれば許可が下りないので何を言われても今の工事を強硬すべきとの意見です。 そうは言っても今後数十年付き合うことになるかもしれないお隣さんなので、お金をけちって挨拶する前から関係が悪くなるのもごめんです。 正直ここにきての追加費用は大変痛いですが、なんとか費用絞り出してみようと思います。 |
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| No.16 |
> 当方の建築士によれば、お隣さんの建物が町の条例できまっている１Ｍと、+４０ＣＭ程東側へずれれば建物の圧は土留めにかからず、将来に渡っても崩落の心配がない、こちらは建築確認許可済み、向こうは設計段階で強度に問題があれば許可が下りないので何を言われても今の工事を強硬すべきとの意見です。
最初から読んだけど、スレ主の建築士、おかしいよ？ 建築士と同じ意見なんて、ないでしょ。 |
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| No.17 |
>1 の投稿者です。
私の場合も施工業者は問題ないの一点張りでした。 それなら「切土により将来において問題は起きない」との確約書を求めましたが、問題は起きないので必要ないとの繰り返しでした。仕方なく横浜市区役所に相談し、土木課（？）より土留め等の改善指示を出してもらい漸くＲＣ擁壁の施工をしてもらいました。 今からでも可能ならそのような施工業者との契約はキャンセルし、常識的な業者を選んだ方が後々の問題は起きないのではないでしょうか？ 建物自体の施工も心配になってきます･･･ |
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| No.18 |
>最初から読んだけど、スレ主の建築士、おかしいよ？
おかしいのはアナタ。 建築許可が下りているのに隣の都合で見直せと強要する隣のＨＭがどうかしている。 そこまで強要するならまず図面を提出するべきだろ。 問題の土留め部分に関わるすべての図面。話はそれからだ。 しかしここは素人張りの回答者が多いわ。スレ主の情報が少ないからこんな無責任な回答が多いんだろうがな。 |
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| No.19 |
>お隣さんの建物が町の条例できまっている１Ｍと、+４０ＣＭ程東側へずれれば
これが事実なら，お隣さん違法建築じゃん。建築許可下りないから放っといていいよ。 |
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| No.20 |
>19 さん
良く読んで理解してください。 １m 後退は条例なので隣地所有者も遵守しなければなりませんがさらに +40cm 後退させなければ建築確認が下りないのはスレ主さんの切土のために起きたことです。 よって擁壁等の補強はスレ主さんの責任において行うべきかと。 |
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| No.21 |
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| No.22 |
> 何を言われても今の工事を強硬すべきとの意見です。
築後の隣人間のトラブルを作ろうとする建築士がまともな訳がない。 こんな建築士に当たらなくてよかった。 |
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| No.23 |
>切土を行った境界接地面の土留めを早急に行うよう要請があった
これは理解できる。 >工事の目途が立ったのでスケジュールを先方に連絡したところ、境界から１Ｍ離して家の建築を行うので、切土部分の土留めについてはそれに耐えられる仕様にするよう要請がありました。 なんと傲慢なＨＭなんだろう。 おそらくダメモトで要求しているんでしょうな。 例えば、スレ主の家が既に完成済みとして、その位置に建築する為には隣家の費用を以ってＲＣなどの土留めを作らなければならない。 隣が土留め工事をするのをいい事に、ついでにＲＣでやるよう頼んでしまえとの魂胆を感じる。 費用が余計に掛かった分を払うからＲＣにしてくれと頼んでくるなら理解できる話だが。 スレ主が条件を飲んでしまえば隣家はボロ儲けですな。 |
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| No.24 |
スレ主さん非常識な意見には注意してください。
切土により隣地の地盤強度に影響を与えたのですから、スレ主さんが元の強度に戻すのが常識的な判断と思われます。 幸いスレ主さんは対処しようと思われているようですから安心ですが (^^) 非対応の場合、隣地所有者から裁判やら管轄役所から完成後に改善要請が出されたりといらぬ出費となりますので気をつけてくださいネ！ |
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| No.25 |
> スレ主が条件を飲んでしまえば隣家はボロ儲けですな。
隣家はなにも儲けてない。もともと、スレ主が切土する前に隣家が購入した土地の価値を維持するだけなのだから。スレ主が切土することで、隣家の価値を下げるのだから、対策するのは当然。隣家の気持ちを考えてみればすぐわかる。 自宅じゃなくてアパート建築なら、強硬する選択肢もあるだろうけどね。 |
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| No.26 |
＞スレ主が切土することで、隣家の価値を下げるのだから
そうかあ？ 図面を見たところスレ主さんの車庫の位置はそこしか考えられないでしょ？車庫は必要不可欠なので価値を下げるって話は的を得ていない。 後で建てる方が自分の家を支える為に、隣の敷地の構造物を利用する。それも強度を指定し工事費も払わない。なんて話は当事者としては到底飲めないな。 |
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| No.27 |
業者はすぐこういう屁理屈言うんだね。
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| No.28 |
強度を元に戻すだけ
嫌なら掘るな |
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| No.29 |
スレ主さんはちゃんと擁壁の補強をすることを考えられています。
一部の投稿者がスレ主さんの意図を理解できず非常識なことを言ってるだけなのでスルーしましょう！ |
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| No.30 |
じゃあスレ主は常識的に誠意ある結論に達したわけだな
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| No.31 |
>15 で「正直ここにきての追加費用は大変痛いですが、なんとか費用絞り出してみようと思います。」と言われていますよ！
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| No.32 |
それは良かった
一件落着 |
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| No.33 |
スレ主を陥れようとする書き込みを見ると、２ちゃんねるみたいで怖くなった。
世の中には恐ろしい人もいますね。 |
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| No.34 |
で、スレ主は結果どうなったんだ？
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| No.35 |
こんばんは、スレ主です。皆様のご意見引き続き参考にさせていただいております。
さて、本日当方の建築士と会って話をする機会も設けることができました。 あまり詳しく書くことはできませんが、建築士の強い主張を裏付けるには確かなものがありました。 内容はこのスレでも少数ながら出ている意見と同様のものですが、土地の形状や地域の条例を巧みに利用し、お隣の買い手がついていない間に、こちらに最大限の利益をもたらすよう当初から動いてくれていたようです。 隣地のハウスメーカーの営業がどのような失敗をしたのかということも事細かに説明いただけました。とても意地悪な方です(^^; 当方の建築士を悪く言われる方もおられますが、隣地のハウスメーカーがその施主の利益を追求するように、当方の建築士が私の利益を追求することは当然のことだと思われます（この建築士はぶっきらぼうですがとても良い方です）。 それを受けてどうするか・・・ということになりますが、最終的には私の責任において、敷地内に相応の強度のよう壁を作ろうと思います。裁判になると確実に勝てる確証もなく、正直将来にリスクを背負う程の金額でもありませんので。 ただし、まだ結論を出すには時間的に余裕がある＆私自身もどちらの主張に分があるか見極めたいのでもう少し事の経過を見守ろうと思っております。 今後このスレを覗いた方には、「当初の土地を切った張ったしたお前が悪い」という主張のみでは通らないかもしれないということを頭の片隅に置いてもらって、注意して土地選びを進めていただければと思います。 レス頂いた皆々様につきましては、多様で論理的なご意見の数々ありがとうございました。 また何か変化がありましたらご報告させていただきます。 |
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| No.36 |
「建築士さんは施主の最大限の利益をもたらすよう動いていた」との事ですが、法令、条例を遵守し、切土による隣地への影響が無いことが前提条件だと思ういます。
通常の施主は建築関係の法令、条例には疎く建築関係者の意見に左右されることが多いですが、困った時には管轄役所窓口で相談されたらどうですか？ 私の場合もそのようにし隣地とのトラブル解消を図りました。 隣地とのトラブルは長く続くと精神的に耐えられないことが多いですから･･･ 良い家が完成し、快適に住まわれることをお祈りします！ |
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| No.37 |
スレ主のＨＭが何をやったかわかったよ。
隣の土地が売れないうちにさっさと切土して建物かかる土圧を考えずに擁壁作ろうとしたんでしょ。 隣に建物が建つのがわかっていながら。 かなり悪質なことをやってるよ。合法だけどね。 まあ擁壁作った方がいいね。 裁判で勝てるかどうかも分からないし。勝ったとしても失うものが多すぎる。 |
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| No.38 |
もしこのとおりに隣家が理解したとしたら、とても良い建築士ではありませんね。
> お隣の買い手がついていない間に、こちらに最大限の利益をもたらすよう当初から動いてくれていたようです。 > 隣地のハウスメーカーの営業がどのような失敗をしたのかということ これ読んで、私が隣家だったら、入居後いやがらせするでしょうね。 スレ主さんの場合、スレ主さんと隣家の建築時期が非常に近いので、同時期に建築する住宅と感じられます。「巧みに」は「姑息な」印象を受けます。少なくとも、お隣さんはそう感じるでしょう。 こんなやり方では、隣家の反感を買うことは必須です。近隣との良好な関係があっての利益ではないでしょうか。 |
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| No.39 |
隣が条例違反の建築計画出してきただけじゃねーの？
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| No.40 |
隣の家は法律に則っていればどのような形状にでもできるわけで、建てようとしたら、隣地の擁壁がもたないというのは隣地の責任ではないでしょう。宅盤の条件として地耐力〇ｔ以上と販売していると思うので、切土の影響で地耐力確保できないというのは切ったほうの瑕疵でしょう。
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| No.41 |
いずれにしてもスレ主が言ってる土留めから
強度持たしたＲＣに変更したところで 近所の関係を考慮しても安い追加費用だろｗ |
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| No.42 |
いずれにしてもトラブルを持ち込んで平気な建築士だね。スレ主も隣人も住む人は大変
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| No.43 |
40cm以上の土留め用擁壁の場合はＲＣもしくはＣＰ型枠ブロック（認定済み工法）でないと通常のコンクリートブロックでは擁壁は作れません。
スレ主ＨＭの建築士はこの法令もしくは条例も無視していることになります。 失礼ですが地場工務店で建築されるのでは？ |
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| No.44 |
↑
補足ですが「高さが40cm以上」です。 |
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| No.45 |
そうそう、↑の条件は大切な事
隣地に何も無い状況なら、確かに簡易的なブロックでも良いかもしれない しかし家が建つと判っていてそれでは ちょっと考え方として如何なものかな・・・ 通常隣地が畑なんかでも、相応の擁壁を作るのが常識 万一崩れて困るのは、自分側でもあるのですからね。 ちなみに良く散見される、建売での駐車場部分の高基礎 これ実は、ブロック基礎が今でも横行しています。 こういった事は地場工務店に多いのではなく 建売を得意とする業者の世界で、一般化しているだけです。 |
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| No.46 |
理論無茶苦茶な輩が屯してるなココ。
自分の家の強度は自分の敷地内で行う。こんな単純な事を何理論ぶって説得してるんだろう？ |
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| No.47 |
無茶苦茶なのはあなた。
スレ主の建築士が意識しているように、どちらが先なのかで責任が変わる。 もしスレ主の土留め工事が終わってから、隣の土地が売買されたのなら、隣家の基礎は隣家の責任。 もしスレ主が土留め工事を始める前から隣家が立っていたら、隣家の安全性を保証するのはスレ主の責任。 スレ主の場合ギリギリ境目の、ほぼ同時期に２軒とも建築がはじまってしまったから、そこはまず円満な話し合いが必要。 最初から円満を放棄したら、後は泥沼。 法律関係で争うということは、人間関係を捨ててしまうということですよ。 |
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| No.48 |
> 自分の家の強度は自分の敷地内で行う。
↑ 無知すぎる。ヤバイ |
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| No.49 |
>46
スレ主さんを陥れたいの？ 宅造法等の法令や条例を何も知らない無知な発言は止めてもらいたい！ 家を建てたことがないんじゃない？ 高さ１mの土留めを通常のコンクリートブロックで作れば近隣もしくは隣地所有者から市町村の建築安全課、安全対策課、もしくは土木課等へ通報され指導を受ける可能性が大きいと思われます。 他にも建物の中間検査、完了検査受検時にOKがもらえない場合も考えられます。 |
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| No.50 |
>47
どちらが先に家屋を建てかのような時期の問題ではないでしょう。 深さ１mの切土により隣地の地盤強度が弱くなり不利益を蒙るわけです。 また基本的に40cm以上の土留め用擁壁をコンクリートブロックで作ることは、土圧に対する耐力不足のため禁じられています！ |
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