リライズガーデン西新井4

[匿名さん]

足立区の注目メガマンション、738戸の一流ランドマーク、
「リライズガーデン西新井」
引き続き語り合いましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135564/
前々スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50245/
リライズガーデン西新井住民板part３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150722/

物件データ：
所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
価格：3490万円-6070万円
間取：2LDK-4LDK
面積：63.27平米-94.76平米

施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ

[433: 匿名さん]

3000万のローン不安なら辞めた方がいいよ
ここは管理費、修繕費高いから
将来はタワマン並の修繕費になるよ

[434: サラリーマンさん]

年明け後の残り物件減るペースが早い。もうほとんど残りがないじゃないですか。
そりゃ売るほうも強気になるかね？

[435: 匿名]

管理費、修繕費はかさんでいくでしょうね。タワマン並かは分かりませんが、共用施設が多すぎる。敷地内に別棟で建ってるのは広大な敷地の住戸として売れない部分をそういうもので埋めてるからですね。自己日影が掛かってきちゃうし。
後が大変だと思う。

[436: 匿名さん]

管理費・修繕費がかさんでいくのは経年劣化もあり、どこもそうなのでは？と思いますが、
共用施設の多さもちょっと引っかかる方もいるのかもですね。
まだ水を使用する施設がない分、ランニングコストはかかりませんけれど。
そもそもそんなにランニングコストがかかるものはないのでは？と思いつつ、
自己日陰も確かにと思ったりします。

[437: 購入検討中さん]

共用施設って途中で閉鎖した事例ってあるんですか？

そしてその場合は閉鎖した分だけ管理費・修繕費の抑制に繋がるんでしょうか。多分利用しないであろう共用部もあると見ており、やはり我が家の継続的な出費に目途がつくほうが購入に踏み切りやすいんですよね。

どんどん上がっていくというご説明が多いですが、一つでも閉鎖という状況が訪れた際の費用面の変更有無を知っておきたいです。

[438: 匿名さん]

どちらかというと、ここのような共用施設ではなく、
業者が撤退する感じの話なら聞きますけれどね。
例えば敷地内のミニショップやカフェラウンジなど。
私も共用施設が閉鎖になった例があったらぜひお聞きしたいところです。

[439: 匿名さん]

共用施設の閉鎖という様な不確かな事を購入の判断材料にするのは危険だと思います。

管理費、修繕積立金がある程度値上がりしても、どって事ないという様な余裕がなければ購入は見送るべきだと思います。

[440: マンション住民さん]

値上がりというのは、計画よりも高くなることをさしてるのですか？
それとも買った時より高くなることを事ですか？

前者を危惧しているのなら、原因は共用施設ではなくて駐車場の空きによる見込み収入に対する減、もしくは管理費やその他の費用の未納者によるものです。
もし後者をさすのであれば、計画でも上昇するように組まれてます。
どちらにせよ、管理費や修繕費が気になる方は戸建ても選択肢に入れた方が良いのでは？
戸建てなら自分で費用のコントロールが出来ますし。

[441: 物件比較中さん]

>438

ああそうですよね、共用部として入っているのがショップやカフェの場合、どこかが経営してますもんね。あれって自由に撤退していいものなのかな･･。

うちの近所のマンションの共用部の話ですが、住んでいる学生さんが自習室としてよく利用している部屋があります。たぶん普段は会議室のような使い方なんだと思うんですけど。利用度がなぜ見えるかというと川沿いガラス張り、すごくいい場所にあるんですよね。

お風呂とかお店とか、そういう共用部ではないんでコスト面に影響もないと思いますし、あれだけ使われれば管理費を払う価値もあるってもんですね。

[442: 匿名]

439さんに同感です。
それに当初計画の管理費等の額を変えるのはなかなか難しいかと思います。
今度の震災でも長期修繕計画に見込まれない臨時修繕費が出ますし、管理費滞納問題、駐車場契約数が定数に満たない等のマイナス要因があります。それらを考慮すると共用施設を辞めたからといって管理費等を下げるのはちょっと安易なのではないでしょうか。
結局、共用施設を止めても管理費のストックが増えるだけになるのでは？
共用施設にしても管理費にしても、大規模マンションなので一定の議決数を取ってそれらを変えるのは大変だと思います。

[443: 匿名さん]

お話を伺っていると管理費を理解することはとても難しいことなんだなと実感させられました。様々な条件を分析して妥当かどうか、今後も永続するものであるかどうかなど、最初に理解しておかないといけないようですね。

共用部が何であるかをまず知って、その利用頻度や今後の需要も自分なりに勉強しておきます。

駐車場は多いに越したことはないと思っていましたがそうでもないようなんですね。満車でない状況の出費のリスクも難しいポイントだと思いました。

[444: 匿名]

管理費の額も駐車場の契約率が一定ある前提で試算し決められてますからね。契約数が足りなければ管理費等を上げないと当初の長期修繕計画が成り立たないことになります。
中でも増減が大きいのは駐車場料金でしょうね。逆に言うと車を持てる家庭がどれだけあるかということですが、こちらは100パーセント駐車場なので皆が借りてくれれば問題ないけど、借りてくれない家庭が多いと今後の管理費値上げも有り得るということです。確かに自走式で駐車場料金は安いけど、車を持つかどうかは選択肢の問題なので。
これだけ駅近だったら60パーセントくらいの設定でも良いと思いますが、土地が沢山あるからでしょうね。自己日影が掛かるので住戸に出来ない土地を共用施設や駐車場にしてるんだと思うけど。
敷地が広い分、大きな収入を見込める住戸に出来ない土地部分も多いということです。

[445: 匿名さん]

一番修繕でお金がかかるのが、機械式の駐車場と
エレベーターの様です。
確かに自走式だと修繕するものはそうなさそう
ですよね。友達のマンションは、プールがあるのですが
平日はほとんど誰も使っていないのに、監視員までいるとか。無駄ですよね。こういった話を聞いて、自分に必要な
共用施設なのかどうかマンション購入時にちゃんと
検討するべきなんだと思いました。

[446: 匿名]

一つ言える事は。
管理に競争原理を働かせないと駐車場が予定数埋まってもお金が足りないって事になりえるよ。
管理委託費は業者からの提案をそのまま毎年承認しているとか、修繕の施工費も業者から請求されるがまま支払っていとしたら有り得る。
管理を勉強するとか、コンサルタントを雇うとかして自衛しないと。
スーパーマーケットで良い物が安く買えるのは、そこに競争原理が働いているからで、ボランティアで安くしている訳ではない。

マンションを選ぶ際に、その辺りの事を管理組合がどれだけ熱心に取り組んでいるのかと言う事も、大きな検討材料になると思う。
友人のマンションでは熱心に取り組んで２〜３割も削減出来たと聞くし。
別のお金持ちのマンションでは、管理は何かと煩わしいから、面倒な事はお金で解決しているとも聞く。
どちらを選ぶのかだよね。

[447: 購入検討中さん]

ここの場合は一般的なマンションですからお金で解決してしまいましょうという入居者はそうそういないですよね＾＾；

そうなるとやはり管理組合の努力に将来がかかっていると思います。

共用部の充実ぶりには驚く次第ですが、それと同時に今後のコスト面の課題も抱えるということですか。だけれどこれぐらいの物件に住めるのなら付いて回る課題なのでしょうね、あまり大袈裟に受け止めず、住人の役割の一つとして寛容に見ることも必要でしょうか。

[448: 住民さんＡ]

とうとう残り三戸ですね。

[449: マンション住民さん]

年明け後の売れ行きペースが早い。
「Ｍ７」首都直下型の恐怖！４年以内の発生７０％が決め手かなぁ。

[450: 匿名さん]

残り3戸のわけないじゃん。
直下型の地震で免震は買わないでしょう。
免震の弱点は直下型地震なのに。
まだまだ在庫抱えてますよ。

[451: 匿名さん]

直下型地震が免震の弱点だというのがわからないので、設計のプロの私にわかる様に教えて下さい。

[457: 匿名]

残り8戸の見間違えでは？