日神パレステージ江戸川船堀

[購入検討中さん]

日神パレステージ江戸川船堀について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：日神不動産株式会社
施工会社：埼玉建興建設株式会社
管理会社：日神管理株式会社
所在地：東京都江戸川区東小松川四丁目6069番1　[地番]
交通：都営新宿線「船堀」駅より徒歩10分

[1: マンション検討中]

船堀地域でマンションを検討してますが、どなたか見に行った方いらっしゃいますか？

[2: 匿名さん]

ここはまだ残っているんですか？

[3: 物件比較中さん]

棟内モデルルームありです、私の前の投稿が2件しかないので新しい物件情報かと思ったのですが昨年に完成していますね、汗。

けっこう駅遠いです。
買い物も遠め。。
地域での物件探しを始めたばかりですが駅のほうの物件と比べて格段に安いかどうかが我が家にとって大事なポイントです。
4ＬＤＫで70平米は正直手狭な感ありますからこれも踏まえて地域の中でも相当安い新築、という位置づけかどうか、ですねえ。

[4: 匿名さん]

駅から遠いいいですが、周辺環境は住むのにはよさそうですよね。周辺に公園が多いので
子育てには適しているなと思います。江戸川区は子育支援も23区で一番いい区ですからね。
私立幼稚園へ通わせる家庭には月額２６０００円の補助。区立の小学校や中学校に通う際にかかる
給食費も３分の１補助してくれるそうです。

[5: 匿名さん]

江戸川区はその他、所得制限はありますが、０歳児の子供がいるお家には
月額１３０００円の補助がでるそうですよ！子供が大きくなるまで、ほかの区と
比べたら補助してもらえる金額はかなりの額になりそうですよね。
やはり子育てをするなら江戸川区とよく言われていますが納得できてしまいますね。

[6: 匿名さん]

月額13000円の補助金の他に 子どもを私立幼稚園に通わせる世帯には
月額2万6000円を最大限度として保育料を補助などもありますので
公立とほぼ変わらない負担で通わせることが出来ます。
船堀橋渡った先にある大島小松川公園は普段はスポーツ公園を中心として
子供が遊べる公園で、災害時には２０万人の 避難場所となる防災公園となります。
生活するうえでの安心と子供を育てる環境はとても良いと思います。

[7: 匿名さん]

>3

公式HPの物件概要見たけど・・
70㎡が4030万～って事は、デュオやワザック、サンクレイドルよりも単価は高いんじゃないの!？
完成して２年近く経つし、大丈夫なのかな？

[8: 匿名さん]

6さん
大島小松川公園は遊びに行くには良いかもだけど 避難場所には厳しいのでは?

あそこは江東区だし災害時あの橋渡るのは危険ではないですか?
あとここは竣工から二年近くたつのに 新築扱いなのが不思議です。

[9: 匿名さん]

まだ2年までは行っていないみたいですよ。
年が明けたら丸2年みたいです。
何か新築の条件ってあるんでしょうかね…？
あと4戸とのことですが、何かオプションサービスとかそういうものってあるのでしょうか？

[10: 匿名]

新築表記は竣工後1年以内です。

[11: 匿名さん]

>>10

一年が過ぎると誰も住んだことがなくても「中古」になるんですか?

検討する立場としては人が住んだ後とは感覚が違っていて、中古扱いでもフレッシュな感ありますよね。それで中古価格になってくれれば言うことないではないですか。

売れ残っているという状況に関してはこの際言及しません。
徒歩10分以上と離れている立地ですから敬遠されていてもおかしくないと思っています。

[12: 匿名]

未入居であっても完成後1年を経過すると「中古物件」となり、広告等での「新築」表記は禁止されています。
また、 完成後1年未満でも一度入居すれば「新築物件」ではなく、 「中古物件」となります。

もし、中古価格並で購入できるのであればおっしゃる通り、未入居分綺麗ですのでお得感はありますね。

[13: 匿名さん]

６さん
そんなに補助がでるのですか。それは大きいですね。今住んでいる地域は所得制限はあり
ますが、一年間にほんの少しだけです。こういった大きな補助をみると
地域によってこんなにも違うんだと思ってしまいます。こういう補助などをみて江戸川区に
引っ越ししてくる人も多いのだろうな。

[14: 匿名]

ここは江戸川区の掲示板なの?

[15: 匿名]

環境も立派な検討材料だと思いますが。

[16: 匿名さん]

まだ中古価格になっていないから売れないのでは？

駅遠いし、川は近い。

同じ補助受けられて同じお金出すなら　もう少し駅近い方がいいかな。

[17: 匿名さん]

車がメインの生活をされている方なら特に問題がない立地なのでしょうけれど。
毎日電車を使われる方だと、駅までの距離が重要ですよね。
もう少しこの距離感が価格に含まれていればよかったのかもしれません。
マンションそのものは良いのではないかなぁとは思います。

[18: 匿名さん]

確かに毎日電車通勤となると駅までの距離も重要となりますね。
遠いとしても物件前や近くにバス停留所があれば問題はないのですが
物件近くのバス停留所は、徒歩で6分の距離にありそれならばバス待つ時間
を考慮すると歩いた方が早いということになります。
天気のよい日でも毎日となると大変で、さらに大雨や天気の悪い日などは
かなり大変です。

[19: 匿名さん]

そこまで駅まで遠いですかねぇ…なんて思っていますが
人によっては毎日この距離を歩くのは確かに遠いかもしれないですね。

駅もバスを利用する事を思うと船堀だけではなく、
葛西・西葛西・錦糸町なども使えるみたいです。

子供たちが公共の交通機関に乗って通学するようになったときも
ある程度は良いんじゃないかと思っています。

[20: 匿名さん]

このマンションの地域は船堀街道と新大橋通りの交差点（船堀橋東詰）を中心にすると北西側にあたります。
マンション周辺は見た事が無いですが、この辺りは町工場エリアで、私が船堀で物件を探した時に避けたエリアです。
竣工後2年近くになりますし、他にも選べる物件がある中で、あえて売れ残りマンションを選ぶ理由は無いのでは。

[22: 匿名さん]

お値段的にもう一声というところであれば良いかなとは思っているのですが…。
車が移動手段のメインなので、
そういう点ではここは良いかなとは考えています。
確かの車の交通量はあると思います。
学区の東小松川小は評判が良いので、その点もいいなと思っています。

[23: 匿名さん]

30戸中4戸が２年近く未入居となると修繕積立金などの問題も持ち上がってくるのでしょうか?

これから購入したら今までの分が請求されるとかはないですよね？

[24: 物件比較中さん]

>23

住んだことがないのに請求されるなんてことはさすがに･･･無いでしょう(汗)
でも、全ての住居が埋まった途端に積立金が上がるといったことになるとすれば、結果としては今まで徴収できなかった部分を徴収する為の別の手段をとったことになり同じことではあるのですけど･･･。買う前に聞いたほうがいいと思います。

もう2年ですか。
もっと値下げがあると前向きになれますね。

[25: 匿名さん]

そうですよね。
一括支払い分の修繕積立基金 は購入するときに払うのでしょうけど…

それにしても戸数少ないのに他の物件に比べて修繕積立金は安いと思いませんか?

[26: 匿名さん]

最初は安くて後はだんだんと段階的にあげていくパターンなのではないですか！？＞修繕積立金
でも、一度きちんと試算してもらって、
駄目ならやはり見直していかないといけないと思います。
大規模修繕の際に足りなくなって一時金を出さなくてはならなくなったり、
管理組合として借り入れがあるのはかなり宜しくないですから。

[27: 匿名さん]

どちらにしても甘い試算になっていないかはチェックは必要になってくるでしょう。
ただ値上げとなると反対意見も多く出てくるでしょうから
あげることが出来なかった場合、どうするかが問題になってきますよね。

買物は船堀の駅近くまで行く必要があるのでしょうか？
あちらまで行けば選択肢があっていいですけれど、若干遠いですね。
とは言え、自転車だったら苦にはならないかな？なんて思います。

[28: 匿名さん]

残り３戸になりましたね。

[29: 匿名さん]

>23
未入居分、未入居時の修繕積立金は
販売会社が負担することになるんだろうと思います。
購入したら購入した後からの分で、
今までの分を請求されることはないと思います。

[30: 匿名さん]

なるほど！！そうでしたか。自分、23さんではないですが気になっておりました。
一応確認は必要だとは思いますけれど、
まだ済んでいない分のものを払うの？なんて思っていたのでちょい気になっていました。

残り3戸ですか。
もう少しな感じですね。

[31: 匿名]

契約書にもよるようですよ。
基本は売主が払うようですが 契約書によっては 最初の６ヶ月のみ払うとか なるべく払わなくてよいような契約書になってることも多いと聞きました。

そうなると不足金が出た場合は居住者皆さんで負担するようになるようですよ。

管理費や修繕積立金はマンションを購入してもらうために初めは安くギリギリの計算で出されていると言いますから このまま未入居でもし売主が払わないとなるとこの先の長期修繕計画がうまくいかなくなると思います。

[32: 匿名さん]

販売戸数2戸ってことは、

実際は残り4戸くらいか

[33: 匿名]

32さん
残り３戸ではないですか?

年末までのホームページは確か4戸と記載されていましたが 年明けの更新で３戸となっていたので１戸売れたと思っていましたが…

２戸とはどこ情報なのですか?

[34: 匿名さん]

けっこう順調ということですか、元から戸数が少ないですが99％の成約。
残っていることに理由が無いのなら競争必至ですねえ。

日神パレステージというマンションはわりとたくさんあるように思いますがこれ自体の人気は如何でしょう。
いわゆるブランドに属しますか？

[35: 匿名さん]

３４さん
２年も売れ残っていて順調って・・・

ブランド云々考えるより　なぜ残っているのかそっちの方が気になりません？

[36: 匿名さん]

修繕積立金の不足分を、居住者皆さんで負担することもあるって、そんなこともあるのですね。
大型マンションで売れ残りが1戸や２戸なら、１戸当たりの負担額も小さくて済むのでしょうが、小、中規模マンションで、未入居物件がたくさんあった場合って、大変なことになりますよね。
こちらの物件だけに限らず、しっかりチェックしておきたい所ですね。

[37: 匿名さん]

公園が近く自然もあって休日は散歩したりのんびりできそうです。川が近いので豪雨の時などはちょっと気になるところですが、明るいHPでゆっくりみました。DENのあるまどりは食後のパソコン作業にはいいかもとおもいました。

[38: 匿名さん]

修繕積立金の未入居者分ってデベが持っているのだと勝手に思っていたのですけれど違うのですか？
よく確認してみないと。
こういうのって本当にバカにならないですので。
駅は決して近くはないですけれど、その分のんびりしているのは確かかな。
利便性よりも雰囲気が気に入ればいい場所かもしれません。

[39: 匿名さん]

>>37

知人の個室が4畳です。

これ、数字上は狭いと思うでしょ??

でも快適らしいですよ。とにかく集中できるんだとか。だから37さんの言うパソコンの作業とか向いてる部屋かもしれないですね。こういう情報を入手するとDENは役に立つんだなと勉強になりますよ、ホント。

[40: 匿名さん]

でもDENのある部屋はもうないのですよね？

[41: 匿名さん]

医療施設も周りに多く、安心感はありますね。それほど家族で利用することもないかもしれませんがいざという時のかかりつけはもっておかないとです。

[42: マンコミュファンさん]

競艇場が近くてギャンブルファンには良いですよね。

[43: 周辺住民さん]

しかしまあ、29戸のマンションを2年以上かかっても売り切れないなんて、とんでもない物件ですね。

売ろうにも売れないだろうし。

[44: 匿名さん]

>>42
確かに近いですが駅間の動線上にもない立地のようですし普段意識することもないんじゃないですか?
私の中ではボートレースはさほど盛り上がる場所なイメージもないです。

あ、でも「捲り納め」なるものがあるらしいじゃないですか。
年末最後のメインレースでよく言われる言葉だそうで。

検索で調べました。

[45: 匿名さん]

4帖の部屋って狭そうですが、ベッドを置いてデスクを置いてという前提ではなく、書斎として使うならいいでしょうね。あとは趣味部屋、家事部屋、収納に丸々1部屋使うとか。
そうなると居室が1つ減ってしまうので微妙ではありますが
つぶすつもりでいるならばフレキシブルに使えるかも。

[46: 匿名さん]

別にそこまでして無理してここ買う理由もないような
前に見にいきましたが閑静さだけが売りですかね
土地購入失敗したのか値引きできないみたいですね

[47: 匿名さん]

4畳の部屋はないようですが、4畳半の部屋が2つという間取りが残っていますね。
4LDKなので部屋数はありますが、4畳半と言う面積は子供部屋にするにも手狭で
使い勝手がよろしくないですよ。
家族が少なく、1室を大型のウォークインクローゼット代わりにするならまだ〇？

[48: 匿名さん]

ここより遠い新築物件が完売したようですが　やはり徒歩で遠くてもバス停が近いとこんなにも違うのですかね。

まぁ、向こうは立地の悪さが価格に反映されていたのかもしれませんが・・・

[49: 匿名さん]

ここももう少し交通の便の悪さが価格に反映してくれればな～とは思いますよね。
駅まで１キロないから歩こうと思えばもちろん歩ける距離だけれども。

小松川小学校の評判はどうでしょうか？
調べた限り、悪い話は聞こえてこないですけれど、
地元じゃないと判らないこともあるしなぁと思いまして。

[50: 匿名]

ここは完売したのですか？
ホームページがなくなってる？

[51: 匿名さん]

楽天不動産に新築物件として値下げして載ってましたよ。

残り１戸みたいですが・・・
新築として今も扱ってるのが不思議だが。

[52: 匿名さん]

虚偽表示はいけませんね。

[53: 契約済みさん]

アイレジデンスという会社に転売したみたいですね。
しかも当初より300～400万円くらい値下げしてるんじゃない

[54: 匿名さん]

今日、ポストにチラシ入っていました。
５３さんのおっしゃるように売主変更につき３００万値下げとの事です。
竣工から２年以上たち　共用部も劣化してくるのにお部屋は新築価格なのですね。

[57: 匿名さん]

本日、チラシが入ってましたが…
価格改定4880万円→3880万円となってましたがたしか最初の売り出し価格は確か4,180万円くらいだったと思うのですが…
これは印刷ミスですか?

[58: 匿名さん]

今回の投函されたチラシは売主変更に伴い３５０万円プライスダウン。
４２７０万→３９２０万円。

前回より値上げですか。
売れないのに値上げ？

売れるまでの経費上乗せですかね？