ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうなんですか？part4

[匿名さん]

どうなんですかね？ぶっちゃけ
http://www.wangan456.jp/

ザ WANGANタワー　レックスガーデンについて色々と情報交換したいと思っています。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150226/

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R～3LDK
面積：39.73㎡～107.91㎡
価格：2,300万円台～9,600万円台

売主・事業主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://wangan456.jp/
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店

[821: 匿名]

一丁目どんどん下がっていますか？

毎日見てますが5000付近だと震災直後の方が良い物件があった気がしています。

[822: 匿名]

見てたって、売り手が希望する中古広告価格と
実際の売れる価格は別ですが。

[823: 匿名]

売値と取引価格が違うのは分かっていますよ！

取引価格はレインズで一部個人向けにも公開していますがごく一部なので、売値の推移を見るのも一つの見方です。

[824: 匿名さん]

レインズに載せる義務があるのは専任媒介だけだからね。
一般媒介は奨励だけ。

今時、一般媒介契約で何社にも仲介頼むのが普通でしょ。

[825: 匿名さん]

レインズ見てる限りでは、大きな値下がりは見られませんけどね。
むしろ、有明豊洲のタワマンなんかは値上がり傾向です。

[826: 匿名さん]

レインズみてないでしょ(笑)
成約事例みれば確実に下がってますよ。
取引件数も例年の半分以下ですし。
震災後ダブコン一件
キャナルファースト二件
アップル一件
ビーコン四件
どれも値下がりしてます。ダブコンなんか月二件くらい決まって良いのに４ヶ月で一件。買いと売りの価格差大きいんでしょうね。

[827: 匿名]

大して値下がりしてないような(笑)

[828: 匿名]

節電エコスレ、もここもレインズネタか…
成約、減ってるね〜

[829: 匿名]

成約件数の震災前後比較

1月～3月成約件数
ビーコン1件
cft3件
アップル2件
wct5件
→11件

4月～6月成約件数
ビーコン4件
cft2件
アップル1件
wct1件
→8件

[830: 匿名]

成約価格の震災前後比較
1月～3月
平均坪単価64.6

4月～6月
平均坪単価62.8

[831: 匿名さん]

まぁ言われるほど下落も取引も落ち込んでないっていうことですな。
むしろ、暴落してたらここはもっと中古になったら暴落必至だから
堅調に推移しててよかったじゃない。

[832: 匿名さん]

＞830
坪単価じゃなく㎡単価ですよね？
坪200万割るのは時間の問題ですね。

[833: 匿名さん]

レインズは専任契約した客中心なので、
一般契約の客がどれだけ安く売ってるかは分からないよ。

このご時世に専任で頼むのは、余程売り易い物件か
専任にせざるを得ない物件だから。

[834: 匿名さん]

１丁目でそんだけリーズナブルなら、ここは中古に
なったらどうなりますかね？

[835: 匿名さん]

>>830
3か月古くなれば価格も自然に落ちる。

[836: 匿名さん]

>>832
築年が古くなれば200万円を割るよ。
それまで待つことだな。

[837: 匿名]

専任契約の方が多いんですよ

不特定多数の業者に入られて低価格ふっかけられたら皆げんなりしますからね

不動産比較サイトで同じ物件が複数の業者から掲載されているかで判別できます

[838: 匿名さん]

なんだ。レインズは専任のデーターか。それなら高くて当たり前だね。
リフォーム済みとかオプションも良いのつけてたりして間取りも良いのだろうから。
普通の住戸は既に坪180くらいになってるのかな。

[839: 匿名さん]

専任媒介なんて間抜けなことしてる人が多いんだ、高い査定出されて喜んでたら、売れなかったなんてケースが多いらしいけど。専任媒介契約したら、ギフトカードプレゼントなんてチラシがいっぱい入ってるよね。それだけ仲介業者にとってはおいしいってこと。

[840: 匿名さん]

それはないな。
この掲示板でも、
中古は一般契約か専任契約かどちらにするかの質問があると、
一般にして数社に仲介依頼する様に勧められるのが普通です。

[841: 840]

840は837へのレス

[842: 匿名さん]

とにかく今買えない人は中古が古くなるのを待てばいずれ買えます。それまで中古マーケットを一生懸命見てください。
でも、新築スレにいちいち報告する必要は無いと思いますよ。

[843: 匿名]

レインズの公表価格が実態より高めか妥当かどちらにしても、レックス検討者にはネガティブ要素です。

このエリアの新築プレミアムは15%以上を覚悟した方が良さそうです

[844: 匿名さん]

どうなんでしょうねぇ。このあたりのタワマンは値上がり傾向ですから。

安いうちに買っておいたほうがいいのでは？

[845: 匿名さん]

中古価格が話題になるのはそれだけ幅広い人が住みたがっている証でしょう。

[847: 匿名]

25％以下に賭ける

[848: 匿名さん]

永住なら、ここで新築プレミアで買えばいいし、
住み替え予定あれば、周辺相場も見て検討したらよい。

[849: 匿名さん]

永住のつもりで購入するにしてもこれからの人生、何があるかわからない。買換え、賃貸に出しても大丈夫な物件かどうかは調べておいて損はない。まあ、震災後のタワマンはそういう観点から見たら全滅でしょ。

[850: 匿名さん]

レインズみれないで買った人はかわいそうですね。

[851: 匿名さん]

レインズは中古業者に言えば見せてくれるよ。
ここは安いから人気でるんじゃないの？

[852: 匿名さん]

新築プレミアがなくなるとドンと下がる。

[853: 匿名さん]

え？ここは大丈夫じゃない？
普通に安いし。むしろ高く売れそう（笑）

[854: 匿名さん]

新築時に安く売り出さざるを得ないってことは、中古になったらもっと下がる。

判断が難しいのは新築時に高い物件。中古になってプレミアがつくケースと、高値掴みに終わるケースがある。

[855: 匿名さん]

不動産に掘り出し物なし。安物買いの銭失いってよく言ったものだね。

[856: 匿名さん]

買った人は仲介業者に相場でも聞いてみたら

[857: 匿名さん]

相場を確認するのではなく、契約前に資料を持ち込んで近隣の複数の仲介業者に査定してもらっておかないと、後の祭りになるだけ。

契約しちゃったのなら、知らぬが仏ってことのほうがいいかも。

[858: 匿名さん]

私もここの中古時の相場予測を教えてもらった。
仲介業者ではもう相場感出来てましたよ。
未だ検討中の身であるが、将来予測見ても１丁目の方が、かなり有利。

[860: 匿名さん]

マンション検討者は見るべきだろうね。

[861: 住まいに詳しい人]

戸建ての良さは、支払いの2/3が土地に対する支払いなので、
借金して土地を購入していることにある。これは、インフレーションに
対する資産防衛になる。
今後、仮にドルが紙くずになったとしても、土地は紙くずには
ならない。
また、土地は地震では壊れることが稀である。このため、
地震などの天災に対するリスクヘッジにもなる。

さらに、高級住宅街に限って言うと、世間体や信頼感に繋がる。
このため、就職や結婚や仕事に有利に働くことが多い。
この点は、学歴と類似するので説明はいらないだろう。

こういった高級住宅街の戸建てのメリットを考えると、
高級住宅街の戸建ては決して高い買い物ではないことがわかる
だろう。
イニシャルコストの数千万円の差額などすぐに元がとれてしまう
のである。



金持ちはこの表を見ても分かるとおり
http://media.yucasee.jp/posts/index/1254/2

ランキング１０位中
世田谷区　３地区
港区　　　３地区
渋谷区　　２地区
千代田区　１地区
田園調布　１地区←まあ、ここはほとんど世田谷区
に分布している


支払いの２/３が土地代の意味を詳しく説明しよう。
仮に、毎月のローンの支払が２１万円だとしよう。
そのうち、１４万円は土地代ということになる。
土地代と言うのは将来売却できることを考えれば貯金と同じであるといえるだろう。
この場合、戸建と言うのは月に７万円で住宅に住んでいるのと同じことを意味する。
家賃７万円で都内に借家を借りようとしたら、ワンルームまたはワンルームに毛が生えた物件しかないだろう。

つまりそういうことだ。

[862: 匿名]

ＮＨＫの番組どうでしたか？
湾岸かタワマンか叩かれていましたか？

[863: 匿名]

東京都ではなく、千葉、埼玉、川崎、などのネタでした。
タワマンどころかマンションも出てこなかった。

[864: 匿名さん]

液状化地域の戸建の話題が多かったね。
湾岸地域タワマンの情報がもう少し欲しかった。

[865: 匿名さん]

マンションは液状化関係ないからなぁ。。。。

[866: 匿名さん]

自分の担当販売員が頼りない。

踏み込んだ質問するとすぐに
｢重説の時に何でも質問して下さい！｣って逃げる。

確かに販売員の質とマンションの質は無関係なのだが、
何故か気に食わない

[867: 匿名]

なるほど、ここは販売代理と売主が違うからね。
無関係と言えなくもない。

[868: 匿名さん]

ダブルコンフォートが坪180万円で成約しましたね。
完全に相場は下がってますね。
野村も安くなりそうだし。中古と湾岸タワーの売れ行きみて

[869: 匿名さん]

Wコンは三井タワーの影響もあるんじゃない？
三井の存在がカギになりそう。

[870: 匿名さん]

イーストの北東角だから三井は関係ないよ。
坪170～180じゃないと全く動かないね。