ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうなんですか？part4

[匿名さん]

どうなんですかね？ぶっちゃけ
http://www.wangan456.jp/

ザ WANGANタワー　レックスガーデンについて色々と情報交換したいと思っています。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150226/

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R～3LDK
面積：39.73㎡～107.91㎡
価格：2,300万円台～9,600万円台

売主・事業主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://wangan456.jp/
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店

[801: 匿名さん]

液状化現象が酷かった公園は元通りになりましたか？

[802: 匿名さん]

湾岸エリアはリセットが正解なのか

[803: ご近所さん]

今は賃貸。

ここを新築で買うくらいなら、
運河沿いのＷコン～ビーコンの中古を買う。ぜったい。
周辺に住んでて、環境重視の人ならそう思うと思う。
静けさ、空気、雰囲気・・・どれをとっても運河沿いが良い。

何が何でも新築じゃなきゃヤダ、って人はレックスだろうけどね。

[804: 匿名]

湾岸リセットって何ですか？
更地に戻すってこと？

[805: 匿名さん]

海に返すだろ 貸す

[806: 匿名さん]

803の意見に賛成
ここかうなら坪180万円のＷコンでしょ。
ビーコンなら210万円～220万円くらいだね。
それ以上の中古なら悩むけど・・・

内廊下主義ならレックスで

[807: 匿名さん]

Ｗコンの横には大きな三井タワーが建つかも知れないのに？

それから、運河の東側は１５年間も掛けて都営住宅が再開発予定だよ。
解体や建築の音を１５年間も聞き続けることになる。
騒音、粉塵、そして雰囲気が変わる。

今、中古を買うなんてリスキー。

[808: 匿名]

中古減ったな。
震災の影響も少なく安全だったから当然か。

[809: 匿名さん]

公害、粉じん、騒音のトリプルクラウン
よくやるね

[810: 匿名さん]

三井ってＷコンＷＥＳＴの西だけじゃん気になるの。
都営が綺麗になるならなった方が良いと思うのは自分だけ？
野村、三井が安く出ないのを祈るのみだね。
中古で安いＷコンとか買った方が良いでしょ。

とかいうと、買えないとこうなるよって人が出てそう（笑）

[811: 匿名さん]

買えないでは無く、買わない

信じて下さい、買わないんです〜

[812: 匿名]

Ｗコンは築浅でも無いしレックス検討者は移らんだろ。
その後にできたタワーなら分かるが

[813: 匿名]

内廊下タワマンがこんなに安い価格で出てくる事は今後も無いだろうしね(笑)

[814: 匿名さん]

三井、計画では階数の割に屋上までの高さが高いし幅もある。
Ｗコンから北端の野村まで、運河沿いタワー全部の目障りになるかも。

[815: 匿名さん]

いま、この時に、素晴らしい湾岸タワマンを検討されている皆さま、謹んでお慶び申し上げます。

[816: 匿名]

>>811
買わないで検討板に住みつく理由

[817: 匿名さん]

買える範囲がこの辺り

[818: 匿名さん]

NHKで高層ビルの地震の被害やってたね。何で今頃、出してきたんだろう。

[819: 匿名]

まぁ安いよな

[820: 匿名さん]

安くはないでしょ。普通の値付け。
一丁目の中古どんどん値段下がってるし。
震災前に安いと思ってかった方は残念だね。
震災後なら納得して実需だろうけど。

[821: 匿名]

一丁目どんどん下がっていますか？

毎日見てますが5000付近だと震災直後の方が良い物件があった気がしています。

[822: 匿名]

見てたって、売り手が希望する中古広告価格と
実際の売れる価格は別ですが。

[823: 匿名]

売値と取引価格が違うのは分かっていますよ！

取引価格はレインズで一部個人向けにも公開していますがごく一部なので、売値の推移を見るのも一つの見方です。

[824: 匿名さん]

レインズに載せる義務があるのは専任媒介だけだからね。
一般媒介は奨励だけ。

今時、一般媒介契約で何社にも仲介頼むのが普通でしょ。

[825: 匿名さん]

レインズ見てる限りでは、大きな値下がりは見られませんけどね。
むしろ、有明豊洲のタワマンなんかは値上がり傾向です。

[826: 匿名さん]

レインズみてないでしょ(笑)
成約事例みれば確実に下がってますよ。
取引件数も例年の半分以下ですし。
震災後ダブコン一件
キャナルファースト二件
アップル一件
ビーコン四件
どれも値下がりしてます。ダブコンなんか月二件くらい決まって良いのに４ヶ月で一件。買いと売りの価格差大きいんでしょうね。

[827: 匿名]

大して値下がりしてないような(笑)

[828: 匿名]

節電エコスレ、もここもレインズネタか…
成約、減ってるね〜

[829: 匿名]

成約件数の震災前後比較

1月～3月成約件数
ビーコン1件
cft3件
アップル2件
wct5件
→11件

4月～6月成約件数
ビーコン4件
cft2件
アップル1件
wct1件
→8件

[830: 匿名]

成約価格の震災前後比較
1月～3月
平均坪単価64.6

4月～6月
平均坪単価62.8

[831: 匿名さん]

まぁ言われるほど下落も取引も落ち込んでないっていうことですな。
むしろ、暴落してたらここはもっと中古になったら暴落必至だから
堅調に推移しててよかったじゃない。

[832: 匿名さん]

＞830
坪単価じゃなく㎡単価ですよね？
坪200万割るのは時間の問題ですね。

[833: 匿名さん]

レインズは専任契約した客中心なので、
一般契約の客がどれだけ安く売ってるかは分からないよ。

このご時世に専任で頼むのは、余程売り易い物件か
専任にせざるを得ない物件だから。

[834: 匿名さん]

１丁目でそんだけリーズナブルなら、ここは中古に
なったらどうなりますかね？

[835: 匿名さん]

>>830
3か月古くなれば価格も自然に落ちる。

[836: 匿名さん]

>>832
築年が古くなれば200万円を割るよ。
それまで待つことだな。

[837: 匿名]

専任契約の方が多いんですよ

不特定多数の業者に入られて低価格ふっかけられたら皆げんなりしますからね

不動産比較サイトで同じ物件が複数の業者から掲載されているかで判別できます

[838: 匿名さん]

なんだ。レインズは専任のデーターか。それなら高くて当たり前だね。
リフォーム済みとかオプションも良いのつけてたりして間取りも良いのだろうから。
普通の住戸は既に坪180くらいになってるのかな。

[839: 匿名さん]

専任媒介なんて間抜けなことしてる人が多いんだ、高い査定出されて喜んでたら、売れなかったなんてケースが多いらしいけど。専任媒介契約したら、ギフトカードプレゼントなんてチラシがいっぱい入ってるよね。それだけ仲介業者にとってはおいしいってこと。

[840: 匿名さん]

それはないな。
この掲示板でも、
中古は一般契約か専任契約かどちらにするかの質問があると、
一般にして数社に仲介依頼する様に勧められるのが普通です。

[841: 840]

840は837へのレス

[842: 匿名さん]

とにかく今買えない人は中古が古くなるのを待てばいずれ買えます。それまで中古マーケットを一生懸命見てください。
でも、新築スレにいちいち報告する必要は無いと思いますよ。

[843: 匿名]

レインズの公表価格が実態より高めか妥当かどちらにしても、レックス検討者にはネガティブ要素です。

このエリアの新築プレミアムは15%以上を覚悟した方が良さそうです

[844: 匿名さん]

どうなんでしょうねぇ。このあたりのタワマンは値上がり傾向ですから。

安いうちに買っておいたほうがいいのでは？

[845: 匿名さん]

中古価格が話題になるのはそれだけ幅広い人が住みたがっている証でしょう。

[847: 匿名]

25％以下に賭ける

[848: 匿名さん]

永住なら、ここで新築プレミアで買えばいいし、
住み替え予定あれば、周辺相場も見て検討したらよい。

[849: 匿名さん]

永住のつもりで購入するにしてもこれからの人生、何があるかわからない。買換え、賃貸に出しても大丈夫な物件かどうかは調べておいて損はない。まあ、震災後のタワマンはそういう観点から見たら全滅でしょ。

[850: 匿名さん]

レインズみれないで買った人はかわいそうですね。

[851: 匿名さん]

レインズは中古業者に言えば見せてくれるよ。
ここは安いから人気でるんじゃないの？

[852: 匿名さん]

新築プレミアがなくなるとドンと下がる。

[853: 匿名さん]

え？ここは大丈夫じゃない？
普通に安いし。むしろ高く売れそう（笑）

[854: 匿名さん]

新築時に安く売り出さざるを得ないってことは、中古になったらもっと下がる。

判断が難しいのは新築時に高い物件。中古になってプレミアがつくケースと、高値掴みに終わるケースがある。

[855: 匿名さん]

不動産に掘り出し物なし。安物買いの銭失いってよく言ったものだね。

[856: 匿名さん]

買った人は仲介業者に相場でも聞いてみたら

[857: 匿名さん]

相場を確認するのではなく、契約前に資料を持ち込んで近隣の複数の仲介業者に査定してもらっておかないと、後の祭りになるだけ。

契約しちゃったのなら、知らぬが仏ってことのほうがいいかも。

[858: 匿名さん]

私もここの中古時の相場予測を教えてもらった。
仲介業者ではもう相場感出来てましたよ。
未だ検討中の身であるが、将来予測見ても１丁目の方が、かなり有利。

[860: 匿名さん]

マンション検討者は見るべきだろうね。

[861: 住まいに詳しい人]

戸建ての良さは、支払いの2/3が土地に対する支払いなので、
借金して土地を購入していることにある。これは、インフレーションに
対する資産防衛になる。
今後、仮にドルが紙くずになったとしても、土地は紙くずには
ならない。
また、土地は地震では壊れることが稀である。このため、
地震などの天災に対するリスクヘッジにもなる。

さらに、高級住宅街に限って言うと、世間体や信頼感に繋がる。
このため、就職や結婚や仕事に有利に働くことが多い。
この点は、学歴と類似するので説明はいらないだろう。

こういった高級住宅街の戸建てのメリットを考えると、
高級住宅街の戸建ては決して高い買い物ではないことがわかる
だろう。
イニシャルコストの数千万円の差額などすぐに元がとれてしまう
のである。



金持ちはこの表を見ても分かるとおり
http://media.yucasee.jp/posts/index/1254/2

ランキング１０位中
世田谷区　３地区
港区　　　３地区
渋谷区　　２地区
千代田区　１地区
田園調布　１地区←まあ、ここはほとんど世田谷区
に分布している


支払いの２/３が土地代の意味を詳しく説明しよう。
仮に、毎月のローンの支払が２１万円だとしよう。
そのうち、１４万円は土地代ということになる。
土地代と言うのは将来売却できることを考えれば貯金と同じであるといえるだろう。
この場合、戸建と言うのは月に７万円で住宅に住んでいるのと同じことを意味する。
家賃７万円で都内に借家を借りようとしたら、ワンルームまたはワンルームに毛が生えた物件しかないだろう。

つまりそういうことだ。

[862: 匿名]

ＮＨＫの番組どうでしたか？
湾岸かタワマンか叩かれていましたか？

[863: 匿名]

東京都ではなく、千葉、埼玉、川崎、などのネタでした。
タワマンどころかマンションも出てこなかった。

[864: 匿名さん]

液状化地域の戸建の話題が多かったね。
湾岸地域タワマンの情報がもう少し欲しかった。

[865: 匿名さん]

マンションは液状化関係ないからなぁ。。。。

[866: 匿名さん]

自分の担当販売員が頼りない。

踏み込んだ質問するとすぐに
｢重説の時に何でも質問して下さい！｣って逃げる。

確かに販売員の質とマンションの質は無関係なのだが、
何故か気に食わない

[867: 匿名]

なるほど、ここは販売代理と売主が違うからね。
無関係と言えなくもない。

[868: 匿名さん]

ダブルコンフォートが坪180万円で成約しましたね。
完全に相場は下がってますね。
野村も安くなりそうだし。中古と湾岸タワーの売れ行きみて

[869: 匿名さん]

Wコンは三井タワーの影響もあるんじゃない？
三井の存在がカギになりそう。

[870: 匿名さん]

イーストの北東角だから三井は関係ないよ。
坪170～180じゃないと全く動かないね。

[871: 匿名]

北東というと確か100平米位の物件ですよね？
安いなと思って見てましたがやっぱり売れましたか。

[872: 匿名]

分譲価格よりはかなり高いんだろうな。

[873: 匿名さん]

三井の影響がある部屋に引きずられて物件相場が下がる可能性があるので、
今のうちに売るのが正解でしょう。

[874: 匿名]

イーストの北東角なら
三井よりも運河の反対側の都営住宅群建替えの方が関係あるかも。

[875: 匿名]

そもそもリビングはアップルとお見合いの部屋じゃない。

[876: 匿名さん]

80平米以上は坪単価下落は仕方ないだろ？買える奴が元々少数派

[877: 匿名]

それ全部屋アップルご対面の物件だよ。3LDKで角だけどリビングだけ北と東の角部屋。

平均が180まで下がったわけでは無いよ。

[878: 匿名さん]

たぶん坪単価140万くらいの部屋ですね。

[879: 匿名さん]

下がってるよ。
南向きの85平米のダブコン4580万ででてるし。
売り出し平均は下がってないけど、売れてんのは下がってる。

[880: マンション住民さん]

辰巳・東雲物件は常にＷコン転売虫が湧いて出てくるな。

[881: 匿名さん]

文脈を見るに、転売虫では無くて安く買いたい期待虫だと思うが。

[882: 匿名]

野村虫という可能性もありますよ

[883: 匿名]

そして三井が・・

[884: 匿名さん]

野村は下げるだろうね。あれだけ中古が売れてなければ。
東雲リセットですね。中澤でも相場はディフェンスできなかった(笑)

[885: 匿名さん]

野村は稲毛海岸みたいに価格下げて即日完売目指すかもね。

[886: 匿名さん]

稲毛海岸は、１期目が即日完売しただけでしょう。
買いたい客の要望書が入った部屋だけ売ったんじゃないのかな。

[887: マンション投資家さん]

>>858

>「私もここの中古時の相場予測を教えてもらっ

こいつ不動産売買知らないのか？
もしかして不動産屋が売買価格決めると思ってたら大〇鹿だなｗ

[888: 匿名さん]

でも売り出し価格は売主が決めるけど、成約価格は不動産屋の予想があたるよ。今の東雲の中古は不動産屋、誰も売れると思ってないよ。
湾岸タワーは本当に地震あってかわいそうだとは思うけど。仲介の長谷工のチラシにも載せてたよ。新築がそんなことしちゃ売れてないのバレバレ。

[889: 匿名さん]

長谷工が販売代理やってるんだから
長谷工のチラシに載せてもいいんじゃない。仲介だろうと。

[890: 匿名さん]

新築がお手頃価格だから中古が売れなくて当たり前。
野村や三井も安く出るんじゃないかと思うからより中古は売れなくなる。
でも、新築は売れてるし、野村と三井も値段がそれなりでも売れるよ。
日本人は新築が好きだから仕方ない。

[891: 匿名さん]

もちろん掲載しても良いだろうけど逆効果だよ。
中古のチラシに新築掲載するなんて。

[892: 匿名さん]

ここも日本人が好きな新築…
豊洲・有明のも新築なんだが…

[893: 匿名さん]

確かに・日本人は新築好きだよね。
どんな物件もあっという間に中古になるのだが・・
車もそうだよね。
あっという間に車も価値が下がるのにね。

[894: 匿名]

震災でもそうじゃない。
被災者には新品の服を送れ、古着はいりませんってオフレがあった。

[895: 匿名さん]

>886

登録抽選方式の販売する場合、モデルルームの早期来場者から要望書を集めて、その結果を元に販売住戸を決定するってのは普通のこと。ここみたいにフライング販売するのが普通じゃない。

[896: 匿名さん]

で、売れる住戸だけ第１期に出して
即日完売
と公表する。

[897: 匿名さん]

そう、即日完売ってのは売る側の単なる演出。全戸数にたいする、１期の販売戸数が人気をはかるバロメーターの一つ。

[898: 匿名さん]

震災→湾岸タワマンが売れない

ってただのイメージのような気がするのだが。
湾岸地区築30年のボロアパートに住んでるが、
何の問題も無かった。

逆に内陸の戸建に住んでる上司は
災害保険を申請してた。
戸建の方が危ないんじゃないか？

[899: 匿名]

戸建てが危ないのは常識。
古い賃貸団地も危ないんだけどね。
震度7だと倒壊するでしょ。
少なくとも築浅の分譲賃貸にでも引越したほうがいいかと。コスト次第では購入でも良い。

[900: 匿名さん]

>>899

>少なくとも築浅の分譲賃貸にでも引越したほうがいいかと。コスト次第では購入でも良い。


ということは、ここのタワマン購入はどうですか？