ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうなんですか？part4

[匿名さん]

どうなんですかね？ぶっちゃけ
http://www.wangan456.jp/

ザ WANGANタワー　レックスガーデンについて色々と情報交換したいと思っています。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150226/

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R～3LDK
面積：39.73㎡～107.91㎡
価格：2,300万円台～9,600万円台

売主・事業主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://wangan456.jp/
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店

[775: 匿名さん]

この辺り危険だぜ
http://www.jfn.co.jp/yajikita_old/photo/091212tokyo/IMG_4498b.jpg

[776: 匿名さん]

命を守るためにタワーマンションという選択はありだと思うけど、なぜ東雲を選ぶ事は理解できない。
後、1000万出せば豊洲の築浅中古買えるでしょ。

[777: 匿名さん]

776
ここ買う人はそこまで熱狂してないのですよ。
（上にもありましたが、どの辺で妥協するか価値観ですね）
リーズナブルに購入して賢いＭＳライフをと思ってるのです。

[778: 匿名さん]

中古ならいらん。今の時期
少しでも高く売って逃げたい人を喜ばせたくない。

[779: 匿名さん]

確かに自分も中古は検討対象外ですね。
ネガの方が散々主張していますが、湾岸に対するイメージは少なくとも短期的にはかなり不透明なのは事実だと思います。
早期に売却を考えるようなら湾岸はリスクが大きいと考えます。

ただ一方で、永住もしくは長期的視点で考えた場合、都心からこの距離、駅距離でこの価格の物件はなかなかないのも事実だと思います。
道も広く綺麗に区画整備されており、公園等の緑も多く、何より人や建物がごみごみしていなく、「都内っぽくない」のが、気に入っている点でもあります。

前向きには検討しているのですが、まだ1年半もあるので、もう少し様子見かなぁ‥

[780: 匿名さん]

より震源地に近い東北地方にも、30階を越えるタワーマンションは数多くありますね。
ちょっと調べればいっぱい出てきます。

でも自分が聞き調べた限り、倒壊したり重大な損害を受けたマンションは知りません。

震災直後ということで、地震リスクが最大限強調されていますが、
千年に一度、震度7の大震災でも、日本の大手ゼネコンによる耐震建築技術の有効性はある程度証明されたとも言えると思います。

もちろん、技術を過信するのは危険だし、想定外というものは常につきものだと思います。
あとは772の言うとおり、正解はなく、個人の価値観が、リスクとその他条件を鑑みて、納得できるかどうかという事につきると思います。
リスク0の物件は存在しません。

[781: 匿名]

高層階にすんでエレベーターが止まるかと思うと、恐怖ですよね

だけど普段の景色のよさや高層階なりの良さもありますよね

[782: 匿名さん]

建物の倒壊リスクは、タワーマンションのが少ないと思う。
基準が低層マンションに比べ厳しいからね。
でもあえて湾岸の東雲を選ぶ意味がわからない。

[783: 購入検討中さん]

その1000万が出せたらここで検討してません。
たしかに豊洲の築浅買いたいのであと1000万恵んで下さい。

[784: 匿名さん]

東雲を選ばないなら
なんで782はこのスレに来ているのだろう

[785: 匿名さん]

タノシメシノノメ

[786: 匿名さん]

オーピー

[787: 匿名]

健康や体力に問題ないなら30階なんて10分もあれば登れる。
あんまり神経質になる必要なし。

[788: 匿名さん]

マンションの倒壊なんて、福島や宮城ですら皆無だったからね
やはり日本の建築技術は凄いですよ

[789: 匿名さん]

仙台のタワーマンション３０階建て３棟建っている内の１棟、重大な問題が見つかったらしく解体立て直しだそうです。現地タクシー運ちゃんに聞きました。

[791: 匿名さん]

暑い日が続いてますね、水分補給と
頭部を冷やす事をお忘れなく。

さて、あともう一息です。

[792: 匿名]

もう結構売れてしまったのかな？
どちらの向きがオススメ？

静かなほうがいいな

[793: 匿名さん]

震度５強の都内ですら壁が壊れたタワーがごろごろある。構造部分じゃないから壊れてもかまわないって設計みたいだからデベには責任ない。ってことで、修繕費用は住民もち。長期修繕計画は災害を想定していないから、ドっから費用を捻出するかが大問題。

[794: 匿名]

なんで大問題？
住民もちなんでしょ。
そう断定した後、どこが捻出？
なんて意味わかんねえ。

[795: 匿名]

戸建てだったら誰が捻出するの？

[796: 匿名さん]

戸境壁は共用部分。費用分担でもめるでしょ。

[797: 匿名]

共用部ならもめる必要なし。
まさか隣同士で負担分を決めると思ってる？

[798: 匿名さん]

計画されていない費用が発生するわけだから臨時徴収もありうる。被害のない住民が、すんなり同意するかな。

[799: 匿名]

液状化で一番問題なのはライフラインが寸断されることなんだよね
浦安なんて数ヶ月間水が出なかったし

[800: 匿名さん]

液状化で下水管が壊れて、低層階で汚水が逆流したタワマンってのもあったみたいだよね。上水が壊れてなくても流しちゃダメってこともありうる。

[801: 匿名さん]

液状化現象が酷かった公園は元通りになりましたか？

[802: 匿名さん]

湾岸エリアはリセットが正解なのか

[803: ご近所さん]

今は賃貸。

ここを新築で買うくらいなら、
運河沿いのＷコン～ビーコンの中古を買う。ぜったい。
周辺に住んでて、環境重視の人ならそう思うと思う。
静けさ、空気、雰囲気・・・どれをとっても運河沿いが良い。

何が何でも新築じゃなきゃヤダ、って人はレックスだろうけどね。

[804: 匿名]

湾岸リセットって何ですか？
更地に戻すってこと？

[805: 匿名さん]

海に返すだろ 貸す

[806: 匿名さん]

803の意見に賛成
ここかうなら坪180万円のＷコンでしょ。
ビーコンなら210万円～220万円くらいだね。
それ以上の中古なら悩むけど・・・

内廊下主義ならレックスで

[807: 匿名さん]

Ｗコンの横には大きな三井タワーが建つかも知れないのに？

それから、運河の東側は１５年間も掛けて都営住宅が再開発予定だよ。
解体や建築の音を１５年間も聞き続けることになる。
騒音、粉塵、そして雰囲気が変わる。

今、中古を買うなんてリスキー。

[808: 匿名]

中古減ったな。
震災の影響も少なく安全だったから当然か。

[809: 匿名さん]

公害、粉じん、騒音のトリプルクラウン
よくやるね

[810: 匿名さん]

三井ってＷコンＷＥＳＴの西だけじゃん気になるの。
都営が綺麗になるならなった方が良いと思うのは自分だけ？
野村、三井が安く出ないのを祈るのみだね。
中古で安いＷコンとか買った方が良いでしょ。

とかいうと、買えないとこうなるよって人が出てそう（笑）

[811: 匿名さん]

買えないでは無く、買わない

信じて下さい、買わないんです〜

[812: 匿名]

Ｗコンは築浅でも無いしレックス検討者は移らんだろ。
その後にできたタワーなら分かるが

[813: 匿名]

内廊下タワマンがこんなに安い価格で出てくる事は今後も無いだろうしね(笑)

[814: 匿名さん]

三井、計画では階数の割に屋上までの高さが高いし幅もある。
Ｗコンから北端の野村まで、運河沿いタワー全部の目障りになるかも。

[815: 匿名さん]

いま、この時に、素晴らしい湾岸タワマンを検討されている皆さま、謹んでお慶び申し上げます。

[816: 匿名]

>>811
買わないで検討板に住みつく理由

[817: 匿名さん]

買える範囲がこの辺り

[818: 匿名さん]

NHKで高層ビルの地震の被害やってたね。何で今頃、出してきたんだろう。

[819: 匿名]

まぁ安いよな

[820: 匿名さん]

安くはないでしょ。普通の値付け。
一丁目の中古どんどん値段下がってるし。
震災前に安いと思ってかった方は残念だね。
震災後なら納得して実需だろうけど。

[821: 匿名]

一丁目どんどん下がっていますか？

毎日見てますが5000付近だと震災直後の方が良い物件があった気がしています。

[822: 匿名]

見てたって、売り手が希望する中古広告価格と
実際の売れる価格は別ですが。

[823: 匿名]

売値と取引価格が違うのは分かっていますよ！

取引価格はレインズで一部個人向けにも公開していますがごく一部なので、売値の推移を見るのも一つの見方です。

[824: 匿名さん]

レインズに載せる義務があるのは専任媒介だけだからね。
一般媒介は奨励だけ。

今時、一般媒介契約で何社にも仲介頼むのが普通でしょ。

[825: 匿名さん]

レインズ見てる限りでは、大きな値下がりは見られませんけどね。
むしろ、有明豊洲のタワマンなんかは値上がり傾向です。

[826: 匿名さん]

レインズみてないでしょ(笑)
成約事例みれば確実に下がってますよ。
取引件数も例年の半分以下ですし。
震災後ダブコン一件
キャナルファースト二件
アップル一件
ビーコン四件
どれも値下がりしてます。ダブコンなんか月二件くらい決まって良いのに４ヶ月で一件。買いと売りの価格差大きいんでしょうね。

[827: 匿名]

大して値下がりしてないような(笑)

[828: 匿名]

節電エコスレ、もここもレインズネタか…
成約、減ってるね〜

[829: 匿名]

成約件数の震災前後比較

1月～3月成約件数
ビーコン1件
cft3件
アップル2件
wct5件
→11件

4月～6月成約件数
ビーコン4件
cft2件
アップル1件
wct1件
→8件

[830: 匿名]

成約価格の震災前後比較
1月～3月
平均坪単価64.6

4月～6月
平均坪単価62.8

[831: 匿名さん]

まぁ言われるほど下落も取引も落ち込んでないっていうことですな。
むしろ、暴落してたらここはもっと中古になったら暴落必至だから
堅調に推移しててよかったじゃない。

[832: 匿名さん]

＞830
坪単価じゃなく㎡単価ですよね？
坪200万割るのは時間の問題ですね。

[833: 匿名さん]

レインズは専任契約した客中心なので、
一般契約の客がどれだけ安く売ってるかは分からないよ。

このご時世に専任で頼むのは、余程売り易い物件か
専任にせざるを得ない物件だから。

[834: 匿名さん]

１丁目でそんだけリーズナブルなら、ここは中古に
なったらどうなりますかね？

[835: 匿名さん]

>>830
3か月古くなれば価格も自然に落ちる。

[836: 匿名さん]

>>832
築年が古くなれば200万円を割るよ。
それまで待つことだな。

[837: 匿名]

専任契約の方が多いんですよ

不特定多数の業者に入られて低価格ふっかけられたら皆げんなりしますからね

不動産比較サイトで同じ物件が複数の業者から掲載されているかで判別できます

[838: 匿名さん]

なんだ。レインズは専任のデーターか。それなら高くて当たり前だね。
リフォーム済みとかオプションも良いのつけてたりして間取りも良いのだろうから。
普通の住戸は既に坪180くらいになってるのかな。

[839: 匿名さん]

専任媒介なんて間抜けなことしてる人が多いんだ、高い査定出されて喜んでたら、売れなかったなんてケースが多いらしいけど。専任媒介契約したら、ギフトカードプレゼントなんてチラシがいっぱい入ってるよね。それだけ仲介業者にとってはおいしいってこと。

[840: 匿名さん]

それはないな。
この掲示板でも、
中古は一般契約か専任契約かどちらにするかの質問があると、
一般にして数社に仲介依頼する様に勧められるのが普通です。

[841: 840]

840は837へのレス

[842: 匿名さん]

とにかく今買えない人は中古が古くなるのを待てばいずれ買えます。それまで中古マーケットを一生懸命見てください。
でも、新築スレにいちいち報告する必要は無いと思いますよ。

[843: 匿名]

レインズの公表価格が実態より高めか妥当かどちらにしても、レックス検討者にはネガティブ要素です。

このエリアの新築プレミアムは15%以上を覚悟した方が良さそうです

[844: 匿名さん]

どうなんでしょうねぇ。このあたりのタワマンは値上がり傾向ですから。

安いうちに買っておいたほうがいいのでは？

[845: 匿名さん]

中古価格が話題になるのはそれだけ幅広い人が住みたがっている証でしょう。

[847: 匿名]

25％以下に賭ける

[848: 匿名さん]

永住なら、ここで新築プレミアで買えばいいし、
住み替え予定あれば、周辺相場も見て検討したらよい。

[849: 匿名さん]

永住のつもりで購入するにしてもこれからの人生、何があるかわからない。買換え、賃貸に出しても大丈夫な物件かどうかは調べておいて損はない。まあ、震災後のタワマンはそういう観点から見たら全滅でしょ。

[850: 匿名さん]

レインズみれないで買った人はかわいそうですね。

[851: 匿名さん]

レインズは中古業者に言えば見せてくれるよ。
ここは安いから人気でるんじゃないの？

[852: 匿名さん]

新築プレミアがなくなるとドンと下がる。

[853: 匿名さん]

え？ここは大丈夫じゃない？
普通に安いし。むしろ高く売れそう（笑）

[854: 匿名さん]

新築時に安く売り出さざるを得ないってことは、中古になったらもっと下がる。

判断が難しいのは新築時に高い物件。中古になってプレミアがつくケースと、高値掴みに終わるケースがある。

[855: 匿名さん]

不動産に掘り出し物なし。安物買いの銭失いってよく言ったものだね。

[856: 匿名さん]

買った人は仲介業者に相場でも聞いてみたら

[857: 匿名さん]

相場を確認するのではなく、契約前に資料を持ち込んで近隣の複数の仲介業者に査定してもらっておかないと、後の祭りになるだけ。

契約しちゃったのなら、知らぬが仏ってことのほうがいいかも。

[858: 匿名さん]

私もここの中古時の相場予測を教えてもらった。
仲介業者ではもう相場感出来てましたよ。
未だ検討中の身であるが、将来予測見ても１丁目の方が、かなり有利。

[860: 匿名さん]

マンション検討者は見るべきだろうね。

[861: 住まいに詳しい人]

戸建ての良さは、支払いの2/3が土地に対する支払いなので、
借金して土地を購入していることにある。これは、インフレーションに
対する資産防衛になる。
今後、仮にドルが紙くずになったとしても、土地は紙くずには
ならない。
また、土地は地震では壊れることが稀である。このため、
地震などの天災に対するリスクヘッジにもなる。

さらに、高級住宅街に限って言うと、世間体や信頼感に繋がる。
このため、就職や結婚や仕事に有利に働くことが多い。
この点は、学歴と類似するので説明はいらないだろう。

こういった高級住宅街の戸建てのメリットを考えると、
高級住宅街の戸建ては決して高い買い物ではないことがわかる
だろう。
イニシャルコストの数千万円の差額などすぐに元がとれてしまう
のである。



金持ちはこの表を見ても分かるとおり
http://media.yucasee.jp/posts/index/1254/2

ランキング１０位中
世田谷区　３地区
港区　　　３地区
渋谷区　　２地区
千代田区　１地区
田園調布　１地区←まあ、ここはほとんど世田谷区
に分布している


支払いの２/３が土地代の意味を詳しく説明しよう。
仮に、毎月のローンの支払が２１万円だとしよう。
そのうち、１４万円は土地代ということになる。
土地代と言うのは将来売却できることを考えれば貯金と同じであるといえるだろう。
この場合、戸建と言うのは月に７万円で住宅に住んでいるのと同じことを意味する。
家賃７万円で都内に借家を借りようとしたら、ワンルームまたはワンルームに毛が生えた物件しかないだろう。

つまりそういうことだ。

[862: 匿名]

ＮＨＫの番組どうでしたか？
湾岸かタワマンか叩かれていましたか？

[863: 匿名]

東京都ではなく、千葉、埼玉、川崎、などのネタでした。
タワマンどころかマンションも出てこなかった。

[864: 匿名さん]

液状化地域の戸建の話題が多かったね。
湾岸地域タワマンの情報がもう少し欲しかった。

[865: 匿名さん]

マンションは液状化関係ないからなぁ。。。。

[866: 匿名さん]

自分の担当販売員が頼りない。

踏み込んだ質問するとすぐに
｢重説の時に何でも質問して下さい！｣って逃げる。

確かに販売員の質とマンションの質は無関係なのだが、
何故か気に食わない

[867: 匿名]

なるほど、ここは販売代理と売主が違うからね。
無関係と言えなくもない。

[868: 匿名さん]

ダブルコンフォートが坪180万円で成約しましたね。
完全に相場は下がってますね。
野村も安くなりそうだし。中古と湾岸タワーの売れ行きみて

[869: 匿名さん]

Wコンは三井タワーの影響もあるんじゃない？
三井の存在がカギになりそう。

[870: 匿名さん]

イーストの北東角だから三井は関係ないよ。
坪170～180じゃないと全く動かないね。

[871: 匿名]

北東というと確か100平米位の物件ですよね？
安いなと思って見てましたがやっぱり売れましたか。

[872: 匿名]

分譲価格よりはかなり高いんだろうな。

[873: 匿名さん]

三井の影響がある部屋に引きずられて物件相場が下がる可能性があるので、
今のうちに売るのが正解でしょう。

[874: 匿名]

イーストの北東角なら
三井よりも運河の反対側の都営住宅群建替えの方が関係あるかも。