「湾岸の超高層物件」に逆風 震災響く 【マンション異変】

[匿名さん]

首都圏４月発売27％減　購入意欲は底堅く 2011/5/18 21:28

　東日本大震災の影響で、マンションの販売や建設に異変が起きている。
４月の首都圏マンションの発売戸数が大きく落ち込み、湾岸の超高層物件や郊外での発
売が急減した。５月以降市場は回復する見通しだが、消費者が耐震性や徒歩での帰宅可
能性に着目して選別する動きが強まりそうだ。資材調達が困難になり、建設に遅れも目
立ちはじめた。

　不動産経済研究所（東京・新宿）が18日まとめた４月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、
千葉の１都３県）の新規マンション発売戸数は2336戸と、前年同月比27.3％減。戸数は
1973年の調査開始以来４月としては３番目の低さだった。

　マンション大手は４月上旬まで営業活動を自粛したうえ、大型物件の発売時期が連休
以降に延びた。特に４月の20階建て以上の超高層マンションの発売戸数は前年同月に比
べ83％減少。一時的とはいえ湾岸部では新規物件は出ていない状況だ。

　例えば野村不動産は江東区に建設中の超高層マンション「東雲タワープロジェクト」
（52階建て600戸）で、発売時期を現段階で「未定」としている。地震による消費者の
購買意欲や景気動向などを慎重に見極めているもよう。

　地域別にみると、東京都区部が10％減の1242戸にとどまったのに対し、区部以外の
都内が77.3％減、埼玉が40％減、千葉が72.3％減と大幅な落ち込みだった。モデルル
ームを訪れる消費者からは帰宅が困難な郊外物件や、臨海部の液状化現象、超高層マン
ションの上層階の揺れを懸念する声が出ている。

　一方で、いざという時徒歩での帰宅圏にあるような「オフィス街に近い都心部で地盤
が安定しているマンションの人気は高い」（大手不動産）。各社は消費者の購買意欲は
底堅いと見ている。

　４月の契約率は76％と、好不調の目安とされる70％を10年１月から16カ月連続で超
えた。１戸あたり販売価格も前年同月に比べて１％上昇した。住友不動産は東京都新宿
区や墨田区で大型連休時に、完成済みの物件にモデルルームを設けたところ「客足は順
調」だ。

　野村不動産は大型連休中に都内などで発売した３物件が即日完売したと発表するなど
震災によって耐震性能の高さや勤務先に近い物件は契約に結びついているようだ。

　不動産経済研究所によると、５月の発売戸数は5500戸程度と回復する見込み。「大型
物件も出てきて供給減少に歯止めがかかるだろう」（福田秋生企画調査部長）といい、
大幅な落ち込みは一段落するとみる。「高額物件を中心に多額のローンを組んで購入す
る人は減る」（東京カンテイの中山登志朗・上席主任研究員）ものの、低金利や住宅取
得優遇政策の追い風に変わりはない。

　近畿圏（大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山の２府４県）でも19.8％減の1116
戸となり、３カ月ぶりにマイナスに転じた。

　ただ「震災の影響は首都圏よりも軽微」（不動産経済研究所）。大阪市内など都心部
を中心に高層マンションの売れ行きは好調だ。市中心部の福島区では地上36階建ての
「クレヴィアタワー中之島」が、タワー上層階も含め成約が進んだ。臨海部の新築マン
ションも人気を維持している。大阪港を臨む「ベイサイドシティ　コスモスクエア駅前」
が販売好調だった。

[33: 匿名]

帰宅難民なんて合１日〜３日程度で済むけど、浦安みたいな水道管破裂、マンホールキノコは復旧に時間がかかる。

今回の震災では、たまたま東京エリアの湾岸は千葉エリアに比較して大した被害はなかった。

今後もそうとは限らない。

[34: 匿名さん]

　みずほ証券チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏によれば、人気エリアとして知られる江東区豊洲のタワーマンションは今後、2割は安くなると指摘する。

「液状化や高層階の揺れを危惧して、湾岸地区のタワーマンションを避ける傾向が出ています。数年前から急激に値上がりしてきた湾岸エリアの中でもとりわけ豊洲の坪単価は高く、300万円もするタワーマンションがいまだに売られています。その価格であれば同じ東京でも地盤が強い西側でも相当高いグレードのマンションを購入できますから、そちらに流れてしまう。売れなくなれば、豊洲のマンション価格は下げざるをえません。一般的なサラリーマンが買えるマンションは、坪単価の上限が220万~240万円と言われていますから、その価格に近づくまで2割程度の下落はあると思います」

[35: 匿名さん]

古いネタもってきますね。
引用文は湾岸ネガの個人マンション評論家の榊さんの記事ね。

[36: 匿名さん]

実際の数値で大きく下がったのは都心3区のようです。

[37: 匿名さん]

これからは厳しいよね。

でも営業マンは言い訳できる。「売れないのはボクのせいじゃないですよ」

[38: 匿名さん]

そんな営業マンはいらない。
逆境の湾岸を売りたいという奴が出世する。

[39: 匿名さん]

勝ち組の集う街　豊洲

[40: 匿名さん]

鉄筋ビル相次ぎ倒壊　津波と浮力複合作用か　宮城・女川
河北新報 5月22日(日)6時13分配信

　東日本大震災の大津波により約７割の建物が全壊した宮城県女川町で、災害に強いとされる鉄筋コンクリートのビルが基礎部分から根こそぎ倒れる被害が相次いだ。津波工学の専門家によると、リアス式海岸の湾奥に集中した津波で、押し波や引き波といった横方向の圧力だけではなく、縦方向の浮力が作用して倒壊につながった可能性があるという。

◎専門家が原因分析「構造基準見直し必要」

　首藤伸夫東北大名誉教授（津波工学）によると、鉄筋コンクリートの建造物が津波で倒壊したのは、１９４６年、アリューシャン列島ウニマック島の灯台が高さ３０メートルの津波で流された１例だけ。東日本大震災の被災地の中でも、女川町はとりわけ鉄筋コンクリートの建物が倒れる事例が集中しているという。
　現地調査した越村俊一東北大災害制御研究センター准教授（津波工学）によると、２～４階建て鉄筋コンクリートの５棟と、４階建てのビル１棟が倒れているのが確認された。大半が商業ビルや水産会社の冷凍工場など民間の建物だが、石巻署女川交番も倒れた。
　倒壊した建物は、地中にあった分厚い基礎部分が露出。鉄筋コンクリート２階の女川交番は、長さ約１メートル、直径数十センチのくいが引き抜かれた状態で横倒しになった。
　横長で海岸に面するように立っていた鉄筋コンクリート３階の女川共同ビルは、建物が真っ二つに破壊され、一方は上下逆さまに転倒し、もう一方は西に約１５０メートル離れた場所まで流された。解体されたこのビルを除くと、３棟が西寄り、２棟が北寄りの方向へ倒れていた。
　東北大や東大、京都大、港湾空港技術研究所など３０以上の機関の研究者で構成する東北地方太平洋沖地震津波合同調査グループによると、女川港では１８．４メートルの津波を観測。越村准教授の調査では、遡上（そじょう）高は平均で約２０メートルに達した。目撃証言によると、マリンパル女川や町役場などを除き、中心部の建物はほとんど屋上まで水没した。
　ＪＲ女川駅近くにある町生涯教育センターに避難した町の女性職員（５０）は「津波で建物は見えなくなり、ごう音を上げて引いていった。波は渦巻いていて大きな建物も元の場所になかった」と振り返る。
　町商工会などによると、倒壊が確認された鉄筋コンクリート建造物は、確認できる分だけで古くは約５０年前、新しくても約２０年前に建てられたといい、埋め立てで造成された市街地に立っていた。
　越村准教授は「津波で大きな浮力が働き、押し波や引き波で倒されたのではないか。地震の液状化によって基礎が支持力を失った可能性もある」と指摘。「鉄筋だから、新しいからという理由で安全だとは言い切れない。避難に利用するビルの構造基準の見直しが必要だ」と強調している。
（浅井哲朗） 最終更新:5月22日(日)6時13分

[41: 匿名さん]

湾岸タワマンのＭＲに行ってきた。
空いてるんだろうなー、って印象だったけど、実際にはすごい混雑。
あまりに人が多くてうるさかったくらい。

営業に確認すると、「まだまだ湾岸の高層は人気ありますよ！」とのこと。

[42: 匿名]

液状化が今後も懸念される埋立地は購入対象外。

津波の水圧と浮力のコラボも恐ろしい。

地球温暖化に異常気象、海抜上昇、東日本大震災、用心するに越したことはない。

[43: 匿名さん]

湾岸の超高層マンション販売員「震災時はオール電化が良い」

　湾岸地区に立ち並ぶ超高層マンションといえば、これまでなら庶民の憧れの存在。
しかし先の震災では、湾岸地区を中心に液状化被害が相次ぎ、停電でエレベーターが
止まって自宅に帰れない住民も続出した。高層マンション神話が崩れ去ったいま、
不動産会社はどのように高層マンションを売りさばくのか？　来月から「超高層・
湾岸地区・オール電化」という、いわば“三重苦”のタワーマンションの販売を開始する
不動産会社の30代男性社員はこう話す。
「これまでなら、“超高層”は『眺望』『共用施設の充実』『ステータス』、“湾岸地区”は、
『計画開発による商業・公営施設の充実』、“オール電化”は『最新鋭技術の導入』と、
全てが“売り”だった。それが一夜にしてマイナスポイントになっちゃったんだから、
それはびっくりです」
――まず“超高層”については？
「恐らく一番の心配のタネはエレベーターでしょう。タワーマンションには必ず非常用
エレベーターが設置されていて、そちらは今回の地震でも比較的早く復旧しました。
ただ、停電してしまえばエレベーターは止まってしまいますが」
――“湾岸地区”ということで、液状化対策などについては？
「これに関しては…ウソや根拠の無いことは言えないんでね（苦笑）。ただ今回、
首都圏で被害の大きかった新浦安でも、ウチの物件は問題が無かったんで、
セールスポイントとしてはそのぐらいですかね」
――オール電化に関しては？
「これは自信を持って言えることなんですが、電機は基本的に災害に強いんです。
震災時に復旧するインフラの順番は必ず『電気→水→ガス』。阪神大震災の時も
ガスが最後だったし、今の仙台市内もその順番です」
　しかし、こうしたセールストークにもかかわらず、オール電化の物件は避けられて
しまうそうだ。

[44: 匿名さん]

湾岸の超高層マンションオール電化
まったく買う気がしない

[45: 匿名さん]

マンション住みなんですが隣の部屋のベランダに風鈴がありうるさいです
高層なので風が強く一日中鳴りっぱなしです。ただの風鈴の音色じゃなくてひときわかん高い音色で頭に響きます。

角部屋なんだからせめてうちの部屋寄りではなく角側につけてくれればいいのに
でもお隣だし風鈴一つで文句も言いにくいです。

管理人に言っても角部屋でうちしか隣がいないんだからうちから出た苦情だってバレますよね？どうすればいいでしょうか？

[46: 匿名さん]

>>湾岸の超高層マンションオール電化

何その怒涛のマイナスポイントｗ

付け加えると、

湾岸の超高層マンションオール電化 ベランダなし

[47: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ。

[48: 匿名さん]

怖くて買えないからこうなったんだけどｗｗｗ

[49: 匿名さん]

>湾岸の超高層マンションオール電化 ベランダなし

ベランダなしなんてマンションあるんですか？

[51: 匿名さん]

>>49
足元から窓になっててFIXで開けられない仕様があったような。。。。

[52: 匿名さん]

誰かしりませんか？足元から窓になってて開けられない仕様。。ありますよね？

夏停電になったらサウナとしても利用できると、期待してるんですけど。。

リビングにいながらダイエット
エレベータ止まって、外出するたびに階段でダイエット

ダイエットマンションなんて、売りになると思うけど。。。

[53: 匿名さん]

どのマンションだっけなぁ。。。思い出せない

[54: 匿名]

住む気にならないマンションなんか思い出せないよな。

思い出す意味もないけど。

[55: 匿名さん]

建物の階数と坪単価（1坪＝3.3平方メートル）との関係を分析したデータ
「徒歩35分」　41階以上　　　465万円/坪
「徒歩25分」　31階から40階　300万円/坪
「徒歩20分」　21階から30階　233万円/坪
「徒歩13分」　11階から20階　209万円/坪
「徒歩7分」 　1階から10階　191万円/坪

[56: 匿名]

住む気もないのに見に行くか？
俺は行かない。

[57: 匿名]

徒歩10分超えた時点で徒歩圏内じゃない。

自転車でも徒歩11分〜20分かな？

徒歩25分超って買う意味ある？自転車が必要になる時点で買うべきじゃないと思う。

[58: 匿名さん]

筋トレマンションだな・・・

[59: 匿名さん]

むしろ豊洲のタワマンは資産価値が上昇している事実

[60: 匿名さん]

国土交通省が２７日発表した全国主要都市の４月１日時点の地価動向報告によると、調査対象１４６地区のうち、地価が下落した地点数は前回調査（１月１日時点）より２１地区多く、全体の３分の２にあたる９８地区となった。


　東日本大震災による液状化現象の影響で、「豊洲」（東京都江東区）など東京臨海部の地価が大きく下落した。

　商業地（１０６地区）は、震災後の自粛ムードなどの影響を受け、下落地点が８２地区で前回調査から１１地区増え、全体の７７％を占めた。上昇地点はなく、横ばいが２４地区だった。

　住宅地（４０地区）は、下落地点が前回調査より１０地区多い１６地区となった。横ばいが２２地区で、上昇したのは、ＪＲ芦屋駅周辺など兵庫県の２地区のみだった。

　今回の調査は、震災の直接的な被害を受けた仙台市の３地区と、液状化の被害が大きかった千葉県浦安市の１地区の計４地区を除いて集計した。

[61: 匿名さん]

でも売らないよ。悪しからず。

[62: 匿名さん]

悪材料出尽くしで今後はage

[63: 物件比較中さん]

タワーマンションは維持管理費が大変です。液状化で購入者希望者が敬遠しがちの豊洲などの湾岸地区にとっては空き室の分だけ負担も大きくなる為、今後大きな死活問題になるも知れません。

超高層マンションは階数が多いために高速エレベーターを６基～10基備える事となります。階数の多いエレベーターは、定期点検等のメンテナンスに多額の費用と時間を要す事は言うまでもありません。

それ以外でにも、高層マンションは給電施設、排水管や給水施設には特殊な設備が多く使われており、それが将来古くなって補修するときに多額の費用を要する事はあまり語られていないところです。１５年後には修繕積立金が新築時の５倍～８倍に跳ね上がるなんて事も余り珍しい事では無いでしょう。

[64: 匿名さん]

値下げしなくても買ってもらえるって言っていうから
売ろうとしたら、全然売れないんだけど。
どこに行ったら買ってもらえるの？

[65: 匿名さん]

あきらめるしかない。

[66: 匿名さん]

もう一つマンションを買える人以外はここに永住するしかないね。

[67: 匿名]

今は豊洲に限らず、関東は何処も売れないよ。

[68: 匿名さん]

↑地震後に即日完売しているマンションも出てるけどね。
売れるものは売れるし、売れないものは売れない。

[69: 匿名さん]

今朝も日テレの辛坊さんの番組で湾岸がネガられてたねｗ

コメンテーターも「液状化の不動産なんて子供たちもいらねーだろｗ」
みたいなこと言ってた。

スミフの営業マンが必死にツインをアピールしてる姿に失笑した。
あいつら売れたら「俺はもう関係ねーから」って顔するくせに。

[70: 匿名さん]

事実は受け入れるしかない。

[71: 匿名]

築20年のタワマンだってあるのにねぇー。
修繕費用8倍とか言われてもねぇー。
管理するのも修繕するのも組合員なのにねぇー。
金叩いた奴だけが真実がわかるねぇー笑

[72: 匿名さん]

>週刊ダイヤモンド最新号　マンションの新常識「値崩れする湾岸・タワー物件」

[73: 匿名さん]

だからさあ、湾岸でも他に何か特徴ないと売れないよ。そういう意味では、勝どきなんか都心に近いし地盤も良いから狙い目。羽田空港や新幹線に直結の港南も穴だな。豊洲は本命なようで、実はららぽーとがある以外になーんも特徴がない。液状化の発生も港区、中央区では無かった。一口に湾岸とはくくれない。

[74: 匿名さん]

中古で三割とか買い値まで下がるというネガの願望でしかないんじゃない。

[75: 匿名さん]

勝どき駅ってTTT方向に進むと
場末感が高いんだけど

[76: 匿名さん]

湾岸でも特に豊洲は液状化以外にもマイナス材料が多い

豊洲には、元東京ガス工場跡地である中央卸売市場移転予定地もあるが、ベンゼン、シアン、ヒ素、重金属（水銀、６価クロム、鉛）等に汚染されていることが震災前から問題になっている。

水銀・６価クロム、鉛などの重金属やヒ素のように、年月をかけて体内に蓄積されていき慢性的中毒で死に至るケースもあるため、水俣病や土呂久ヒ素公害などの公害病のように、後々になってから大問題になる恐れもある。

豊洲はもともと東京ガス工場のみならず、ＩＨＩも工場を置いた重工業跡地だから、中央卸売市場移転予定地に限らず、他の場所も徹底的に調査をすべきだと思うが。

高層マンションのメンテナンス費用

また、タワーマンションは階数が多いため、高速エレベーターを６基～10基備える必要があり、階数の多いエレベーターは、定期点検等のメンテナンスに多額の費用と時間を要する。

それ以外にもタワーマンションでは給電施設や給排水施設などに特殊な設備が多く使用されているため、それらが老朽化して補修や修繕をする際に多額の費用が掛かるが、それはあまり語られていない。15年後には修繕積立金が新築時の５倍～８倍に跳ね上がるようなケースも稀ではないかも知れない。

[77: 匿名]

土壌汚染は大問題だが、それ以前に江東区は足立ナンバーという事をお忘れなく！

[78: 匿名さん]

軽には品川ナンバーより足立ナンバーが似合うと思うけどなー

[79: 匿名]

つまり足立区豊洲でOK？

[80: 匿名]

豊洲は足立ナンバーですが足立区ではないですよ。
都心の江東区です。

[82: 匿名]

↑
東京都千葉区のほうがしっくりくるよ