御影タワーレジデンス（その８）

[匿名さん]

御影タワーレジデンス、その8です！
荒らしはスルー＆削除依頼で。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/151780/

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
交通：阪神本線「御影」駅徒歩1分、東海道本線(JR西日本)「住吉」駅徒歩9分、阪急神戸本線「御影」駅徒歩12分
総戸数：502戸　　　　規模：地上47階 塔屋1階
間取：2LDK～4LDK 　　面積：67.02平米～157.04平米
売主：住友商事　関西ブロック、オリックス不動産、近鉄不動産、阪神電気鉄道
販売代理：近鉄不動産、阪神電気鉄道、住商建物　大阪支社

施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：住商建物（株）

[325: 匿名]

すべて同じ賃貸物件ですよ。
複数の不動産屋を通してるから、ヤフー不動産などのネットサービスでは同じ物件が羅列されて出てくるだけですよ。
知ってて書きこみを繰り返しているのかもしれませんね。
同じ夢追い人、協力をしたいのですが、すぐに分かる事ですから。

[326: 匿名さん]

ま、ここに張り付くレベルの低い営業マンの日ごろのうろたえぶりから、だいたい想像はついていました。
内情は滅茶苦茶大変な事態になってるのだろうなと。

売れ残りがある通常の物件でもネガティブ情報の書き込みがあっても、あわてて営業が飛んできて火消しに回るなんてないですからね。あの宝塚でもないです。ここの営業の異常なまでの執着ぶりは大量在庫が真実であるに足る証拠と思えます。

そして、ここにきての未入居中古の売出失敗と賃貸への転用。いかにキャンキャンとうるさく吼えても
ギブアップ寸前なのは明白です。検討者としては非常に余裕をもって構えてられる状況ですので、
営業の断末魔の叫びが非常に哀れに思える今日この頃です。

[327: 匿名さん]

＞325

もう完全に終わってる。床面積も賃料も全て違う5物件が同じだと？ちょっと、チェックしたらすぐ嘘とばれる
事言って何が楽しいのか。多分、こんな感じで嘘八百並べて騙されて購入した住民の方も多数いるんだろうな。
ホントお気の毒。

[328: 匿名]

じゃあ、そろそろ情報のソースをあかしていただけませんか？

[329: 匿名さん]

賃貸物件では味わえない稀少性が分譲物件の売りなのに、こんなに賃貸が出てきたんじゃ、完全にこの物件終わったな。

[332: 匿名さん]

遂にナイアガラ始まりましたか。未入居賃貸一気に五部屋放出！まさか、この手でくるとはね。しかし、笑わせてくれますね、御影タワーレジデンス。来月になったら未入居賃貸10部屋になってたりして。
さすが大量在庫はやる事が違う！

[333: 匿名さん]

だからどこのサイトに出てるのか教えて下さいよ。
不動産屋へ行ったのならどこかも教えて下さい。

[334: 匿名さん]

さんざん検索してみましたが、それらしき賃貸物件は1件だけですね。
小学生でも分かるとのことですが、ガセとしか考えられない状況ですね。
ガセでないのなら、是非ともソースを教えてください。

[335: 匿名さん]

未入居賃貸一挙放出との事ですが、こんな事最初からわかってましたよ。もともと、需要のない阪神御影という土地柄にあんな高層マンション立てて、しかも相場度外視の超割高プライス。10部屋とかじゃなくて、
数十戸単位で賃貸に回されるでしょうね。そして、分譲住民との対立ゴタゴタ。10年先が手に取るように見えます。

[339: 物件比較中さん]

15万／月　も出すのなら、ローン組んで購入したら。
30年後には財産ですヨ。

[341: 匿名さん]

5000万の売出価格を一年住んで売却しようとしても、近隣相場と物件のだぶつき具合から4000万で売るのも厳しいな。　一年間の維持管理費と固定資産税・売却時の仲介手数料考えたら実質1000万以上の持ち出し。
賃貸なら一年でせいぜい250万以下ですむだろう。スラム化がすすむのわかってるタワマンに30年も住むわけ
ないだろ。

[347: 匿名さん]

>>343

明らかにデマ投稿です。
修繕積立金とは、管理組合に払うお金です。
販売会社や管理会社に払うお金ではありません。

http://allabout.co.jp/r_house/glossary/words/w005006/%E4%BF%AE%E7%B9%9...

[348: 匿名さん]

でも、一般的なマンションの管理組合のチェックが甘いことをいいことに業者と組んで高い値段見積もらせて上げていくんだよね？　

[349: 匿名]

>348

全くのデタラメ投稿です。
修繕積立金の改定は、管理組合の総会決議事項です。

http://www.k-ban.net/kiyaku/kane.html#kane_youken

[350: 匿名]

修繕積立金に溜まってる額をいいように管理会社経由工事費名目でぶんどられて、修繕費が上がったり一時金が徴収されたら結局同じことではないのかい？

[351: 匿名さん]

＞３５０

逆です。

修繕積立金が低く設定された事例の方が、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、一時金徴収という事態を招くのです。

平成23年4月18日　国土交通省報道発表資料
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

[352: 匿名さん]

議論を眺める限り、だれも間違っていない気がしますね。
管理会社は国の指針に従い修繕計画を出し、安全に万全を尽くすためにと言う理屈で計画通り修繕を強く勧めるでしょう。住商はマンションを造り、マンション竣工後儲けを産み出し続ける事を悪どいとする意見を３４３が引いてきたわけですね。
たしかに、一般的なマンションでは、素人集団の管理組合が管理会社のいいなりになるケースが多いかもしれません。
その意味では、３４３の引用も間違いとは言えませんし、一般的な意見を述べただけと見ることもできます。
あくまでも、最終決断は管理組合にあり、あまりに安く仕上げて資産価値を低下させる結果になっても、逆に管理会社の言いなりでエコが叫ばれる時代に無駄な修繕を繰り返すかも、すべて自己責任。
ただ、大規模なマンションだと、住民の中に専門家がいる可能性も高く、その意味で安心できますね。

[353: 匿名さん]

管理会社の本分は工事では本来ありません。餅は餅屋で修繕は工事会社がやればよいし管理会社が中抜きする必要もない。手っ取り早く儲かるから良心的でない管理会社は工事を頻りに取りたがるものです。そんな管理会社は切ればよいだけです。

[354: 匿名さん]

管理会社切るのなかなか大変ですよ。　住民の中には、管理会社とつながりのある人間が紛れ込んでますからね。　そういう人間と戦って、住民からの賛同を得るのは仕事持ちの人間にとっては骨の折れる仕事です。
ま、人間誰しも事なかれ主義が多いので最初から怪しげな管理会社が入っていないマンションを選ぶことです。

なお、住商建物の評判はイマイチですので、そのあたりもリスク要因になりますね。

[355: 匿名さん]

相見積もり複数取って最終入札させればよいだけです。市場に任せ私情を挟ませない。

[356: 匿名さん]

見積もりとる業者は、管理会社の息がかかってるパターンがほとんどです。
管理会社と関係ない業者を引き入れようとしても、なんだかんだと文句つけてきます。
あまり、強く言うと今度は自分が業者と癒着してるのではと思われるので、たいていの場合は引き下がってしまうのです。

[357: 匿名さん]

つまり管理会社が「Ａ社Ｂ社Ｃ社の三社から見積もり取りたいと思います」と言えば、実質上は「私が推薦する
Ｄ社も是非入れてくれ」とは言い難いのです。形の上では三社見積もりの上、最安値で発注しているのですが
実態は管理会社がキックバックもらってやらせているので、修繕積立金は不当に高いものになってしまいます。

[358: 匿名さん]

仮定していることを絶対視するのは、どうなんでしょう。
『マンション内に管理会社の関係者が居て、管理会社をかえることは出来ない』などと断定してしまえるのならば、どこのマンションでも管理会社との契約を打ち切るのは困難です。
このタワーだけは管理会社との契約が特別と言うこともないはずですから、客観的な根拠なしに、この物件だけの固有の問題かのように受け止められてしまうような発言はいかがなものでしょうか ？

管理会社の評判板に移られることをお勧めします。

[359: 匿名さん]

「大変だ」とは言いましたが、「出来ない」とは言ってないです。　しかし、これだけ世の中にマンションがあって果たして何件が管理会社を変更してるでしょう。おそろしく、その率は低いと思います。
このマンションに関して特に変更を難しくしてるのが、所有者が多いということ。これだけの世帯数があって
管理会社変更の同意とりつけるのは並大抵の事ではありません。　変更がスムーズにいくのは比較的小規模で
住民同士も日頃から顔なじみとなってるパターンが多いのです。

[362: 匿名]

大規模マンションであれ、話を最終的にまとめるのは管理組合です。
住商の管理の質が悪ければ、管理組合で提案すれば総会でも、ほぼ確実に管理会社変更となるでしょう。

[363: 匿名さん]

だから、その管理組合が所詮、素人の集まりでフルタイムの仕事持ってる人間のボランティアなんだよ。
で、そのボランティアを上手いこと言って誘導するなんて、管理会社にとって朝飯前なんだよ。
アンタ偉そうな事言ってるが、管理会社変えた事あんのか？　現実と机上の空論は違うって事わかってる？
素人の集まりの管理組合なんてプロの管理会社にいいようにボッタくられてるよ。

[364: 匿名さん]

ここみたいに販売と管理が同じ会社がやる場合、当初の積立金をわざと安く設定してランニングコストがかからないように演出してお買い得感を煽って販売する。で、ひとたび販売してしまえば後はこっとのものとばかりに
「諸事情により積立金が不足しています」とやって値上げを迫るわけ。で、大規模改修で息のかかった業者から
工事代金の数パーセントのキックバックを要求する。こういう巧妙なやり口に対してどこまで仕事持ちの
サラリーマンが頑張れるかとなると心もとない。

[365: 匿名]

すべて仮定で議論すべきことは存在しません。
そんな事言っていたら、自主管理かマンションと言う選択を諦めるかですね。

[366: 匿名さん]

大規模マンション特有のリスクを述べたまで。仮定でも何でもなく、現実の問題。机上の空論述べても議論にならんよ

[367: 匿名さん]

管理会社変更など、机上の空論。現場知らない戯言。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[368: 匿名さん]

未入居賃貸は借り手つきましたか？在庫完売は無理でも、せめて賃貸くらいは埋まらないと東灘の恥さらしになりますよ。

[369: こんサルさん]

管理会社切り替えなど普通に行われてます。古めの物件や小規模なら特に。管理会社なんか世の中にごまんとあるのですよ。上場・未上場含めて。

大規模なら変更が大掛かりなのはそうでしょうが、別に難しい仕事でもない。専業の管理組合理事などいないから、皆片手間ですよ。

管理レベルが同じなら安いに越したことありません。ましてや管理レベルが低いのにコストが高いなど論外。どこか存じませんが。

大規模新築で管理会社がいまいちだと甘い汁を吸われる可能性が高くなる。それだけの話です。変更なんてサルでもできますよ。

最終変更できないのは、変更の焦点が曖昧だからでしょう。管理費・修繕費削減なのか、修繕計画の見直しなのか、管理仕様の変更か。

偶々自分がやれなかったから机上の変更としか言えないのはもひとつやね。

[373: 匿名さん]

マンション管理士がコンサルタント事業として
多くの管理組合乗換えをサポートして実績を上げています。
それだけ不満も多いということでしょう。
プロフェッショナルの後押しは
組合員の大きな力となることは間違いないでしょう。

[374: 匿名さん]

独立系管理会社のほとんどは管理切り替えがここ最近の大きな飯のタネ

合人社でも日本ハウズイングでも、電話ででも聞いてきたら？

「管理会社変更なんて現場知らない馬鹿が言う台詞ですよね」って

「当社の主要業務ですが」ってキッパリ答えてくれるよ

いくら安モンで工事で儲けようとしてるといっても

大手管理会社はコロッと替えられてる

これに地場の管理会社が加わる

自分にリキが無く替えられなくてモヒトツなのはもう十分わかったが

朝っぱらから他人を馬鹿呼ばわりするのは何ともいただけませんな