御影タワーレジデンス（その８）

[匿名さん]

御影タワーレジデンス、その8です！
荒らしはスルー＆削除依頼で。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/151780/

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
交通：阪神本線「御影」駅徒歩1分、東海道本線(JR西日本)「住吉」駅徒歩9分、阪急神戸本線「御影」駅徒歩12分
総戸数：502戸　　　　規模：地上47階 塔屋1階
間取：2LDK～4LDK 　　面積：67.02平米～157.04平米
売主：住友商事　関西ブロック、オリックス不動産、近鉄不動産、阪神電気鉄道
販売代理：近鉄不動産、阪神電気鉄道、住商建物　大阪支社

施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：住商建物（株）

[301: 匿名さん]

悪意があるからです。

[303: 匿名さん]

賃貸も中古もどこを検索すれば出るのですか？
教えてください。

[304: 匿名さん]

賃貸に関しては20万以上の借手はまず居ないだろうね。　20万超えとなると、それなりの法人契約だろうが、
それなりの会社の人間があえて阪神沿線を選ぶことはないだろう。

[308: 匿名さん]

賃貸物件で20万なんて無理無理。　となると、本体価格の下落も避けられない。投資目的で買った人（というか買わされた人）は真にお気の毒。処分売りとなると一体いくらの値がつくことやら。

[309: 匿名さん]

２９６、２９７さん。
どんどん出ているという賃貸物件の検索条件だけでも教えてください。
割引物件の検索条件もついでにお願いします。
人気物件だけに、もう決まった後かもしれませんが。

[310: 匿名さん]

でも、この賃貸物件築2年表記されてるけど、1年以上たつと取引上は2年って表記されてしまうんだね。
なんか、ドンドン条件悪くなる一方で、転売したい人もここの完売待たないで、とっとと売り逃げした方がいいかもね。　

でも、この怪しげな未入居賃貸は完売するまでは売りに出す事まかりならんという指令が出てるのかも。
なんか付き合いで買わされた皆様も大変だね。ここの完売なんて何年先になることやら。

[311: 匿名さん]

この怪しげなという賃貸物件教えてくださいよ。
検索条件だけでも。

[313: 匿名さん]

いくら検索しても存在しないんですよ。
住民売り出しで売り出し価格の三割引き物件。僅かな割引物件はあるようですが。
賃貸物件も過去の古い物件情報がヒットするのみ。
本当に存在してるとは思えません。

[314: 匿名さん]

では、存在しないという事でいいんじゃないですか。本気で検討するなら、今からでも電話で不動産会社に問い合わせればいいと思いますがね。　


ちなみに中古物件も御影駅近隣では4000万以上で取引されるケースはまずないようです。
不動産は売りに出すとき周辺価格に引き寄せられるので、バカ高い高層フロアを買った方は
転売時に3割減は十分覚悟せねばならないという事です。

この点が、阪急沿線などの周辺価格もそこそこ高いエリアのマンションと違うところ。
周辺相場と乖離した新築マンションほどヤバイものはないということですね。

[315: 匿名さん]

問い合わせても存在しないから、ネットで出会えないかと検索しているんですけどね。

タワーライフに興味があります。阪急御影近辺では、これから先もタワーが建つことはあり得ません。御影でタワーを考えるには、ここ以外ありませんからね。

[316: 匿名さん]

連投失礼します。
結局のところ、皆さんも三割引というような夢を追いかけているということだけは理解できました。

さあ、午後の仕事頑張ろう。

[317: 匿名さん]

この賃貸って未入居住戸として売りに出してたヤツじゃないの？　ずっと、売りに出してたのに
突然消えたから「あれ、あの値段で成約したのかな？」と思ってたけど、大量中古あるのに
あの値段で買う人いるのかと。

で、間取りとかも似てるから、「この値段じゃ売れないからとりあえず賃貸に出して様子見るか」って
感じで賃貸に変更したんじゃないかな。しかし、賃貸で5戸もあるから、各住戸でダンピング合戦始まるのも
時間の問題だね。しかも、シーズンは梅雨入り。賃貸需要の季節外れ。これは下がるぞ。

[321: 匿名さん]

それにしても、ズラーっと並んだ御影タワーレジデンスの賃貸物件は壮観だな。これだと、まるで安売りの叩き売りみたいだな。なんか、もう少しやり方とかなかったのだろうか。これでは、ブランドイメージもへったくれもありゃしない。

今にして思えば、何故中古表示前に一括バーゲンしなかった理由がわかった気がする。
数戸程度なら、バーゲンでさばけるが、あまりの大量さ故にバーゲンするわけにいかなかったのだろう。

で、あの手この手で値崩れ防いでいたが、ここのところ遂に音をたててガラガラとナイアガラになってきたわけだ。今後のうろたえぶりが楽しみな展開になってきました。

[325: 匿名]

すべて同じ賃貸物件ですよ。
複数の不動産屋を通してるから、ヤフー不動産などのネットサービスでは同じ物件が羅列されて出てくるだけですよ。
知ってて書きこみを繰り返しているのかもしれませんね。
同じ夢追い人、協力をしたいのですが、すぐに分かる事ですから。

[326: 匿名さん]

ま、ここに張り付くレベルの低い営業マンの日ごろのうろたえぶりから、だいたい想像はついていました。
内情は滅茶苦茶大変な事態になってるのだろうなと。

売れ残りがある通常の物件でもネガティブ情報の書き込みがあっても、あわてて営業が飛んできて火消しに回るなんてないですからね。あの宝塚でもないです。ここの営業の異常なまでの執着ぶりは大量在庫が真実であるに足る証拠と思えます。

そして、ここにきての未入居中古の売出失敗と賃貸への転用。いかにキャンキャンとうるさく吼えても
ギブアップ寸前なのは明白です。検討者としては非常に余裕をもって構えてられる状況ですので、
営業の断末魔の叫びが非常に哀れに思える今日この頃です。

[327: 匿名さん]

＞325

もう完全に終わってる。床面積も賃料も全て違う5物件が同じだと？ちょっと、チェックしたらすぐ嘘とばれる
事言って何が楽しいのか。多分、こんな感じで嘘八百並べて騙されて購入した住民の方も多数いるんだろうな。
ホントお気の毒。

[328: 匿名]

じゃあ、そろそろ情報のソースをあかしていただけませんか？

[329: 匿名さん]

賃貸物件では味わえない稀少性が分譲物件の売りなのに、こんなに賃貸が出てきたんじゃ、完全にこの物件終わったな。

[332: 匿名さん]

遂にナイアガラ始まりましたか。未入居賃貸一気に五部屋放出！まさか、この手でくるとはね。しかし、笑わせてくれますね、御影タワーレジデンス。来月になったら未入居賃貸10部屋になってたりして。
さすが大量在庫はやる事が違う！

[333: 匿名さん]

だからどこのサイトに出てるのか教えて下さいよ。
不動産屋へ行ったのならどこかも教えて下さい。

[334: 匿名さん]

さんざん検索してみましたが、それらしき賃貸物件は1件だけですね。
小学生でも分かるとのことですが、ガセとしか考えられない状況ですね。
ガセでないのなら、是非ともソースを教えてください。

[335: 匿名さん]

未入居賃貸一挙放出との事ですが、こんな事最初からわかってましたよ。もともと、需要のない阪神御影という土地柄にあんな高層マンション立てて、しかも相場度外視の超割高プライス。10部屋とかじゃなくて、
数十戸単位で賃貸に回されるでしょうね。そして、分譲住民との対立ゴタゴタ。10年先が手に取るように見えます。

[339: 物件比較中さん]

15万／月　も出すのなら、ローン組んで購入したら。
30年後には財産ですヨ。

[341: 匿名さん]

5000万の売出価格を一年住んで売却しようとしても、近隣相場と物件のだぶつき具合から4000万で売るのも厳しいな。　一年間の維持管理費と固定資産税・売却時の仲介手数料考えたら実質1000万以上の持ち出し。
賃貸なら一年でせいぜい250万以下ですむだろう。スラム化がすすむのわかってるタワマンに30年も住むわけ
ないだろ。

[347: 匿名さん]

>>343

明らかにデマ投稿です。
修繕積立金とは、管理組合に払うお金です。
販売会社や管理会社に払うお金ではありません。

http://allabout.co.jp/r_house/glossary/words/w005006/%E4%BF%AE%E7%B9%9...

[348: 匿名さん]

でも、一般的なマンションの管理組合のチェックが甘いことをいいことに業者と組んで高い値段見積もらせて上げていくんだよね？　

[349: 匿名]

>348

全くのデタラメ投稿です。
修繕積立金の改定は、管理組合の総会決議事項です。

http://www.k-ban.net/kiyaku/kane.html#kane_youken

[350: 匿名]

修繕積立金に溜まってる額をいいように管理会社経由工事費名目でぶんどられて、修繕費が上がったり一時金が徴収されたら結局同じことではないのかい？

[351: 匿名さん]

＞３５０

逆です。

修繕積立金が低く設定された事例の方が、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、一時金徴収という事態を招くのです。

平成23年4月18日　国土交通省報道発表資料
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

[352: 匿名さん]

議論を眺める限り、だれも間違っていない気がしますね。
管理会社は国の指針に従い修繕計画を出し、安全に万全を尽くすためにと言う理屈で計画通り修繕を強く勧めるでしょう。住商はマンションを造り、マンション竣工後儲けを産み出し続ける事を悪どいとする意見を３４３が引いてきたわけですね。
たしかに、一般的なマンションでは、素人集団の管理組合が管理会社のいいなりになるケースが多いかもしれません。
その意味では、３４３の引用も間違いとは言えませんし、一般的な意見を述べただけと見ることもできます。
あくまでも、最終決断は管理組合にあり、あまりに安く仕上げて資産価値を低下させる結果になっても、逆に管理会社の言いなりでエコが叫ばれる時代に無駄な修繕を繰り返すかも、すべて自己責任。
ただ、大規模なマンションだと、住民の中に専門家がいる可能性も高く、その意味で安心できますね。

[353: 匿名さん]

管理会社の本分は工事では本来ありません。餅は餅屋で修繕は工事会社がやればよいし管理会社が中抜きする必要もない。手っ取り早く儲かるから良心的でない管理会社は工事を頻りに取りたがるものです。そんな管理会社は切ればよいだけです。

[354: 匿名さん]

管理会社切るのなかなか大変ですよ。　住民の中には、管理会社とつながりのある人間が紛れ込んでますからね。　そういう人間と戦って、住民からの賛同を得るのは仕事持ちの人間にとっては骨の折れる仕事です。
ま、人間誰しも事なかれ主義が多いので最初から怪しげな管理会社が入っていないマンションを選ぶことです。

なお、住商建物の評判はイマイチですので、そのあたりもリスク要因になりますね。

[355: 匿名さん]

相見積もり複数取って最終入札させればよいだけです。市場に任せ私情を挟ませない。

[356: 匿名さん]

見積もりとる業者は、管理会社の息がかかってるパターンがほとんどです。
管理会社と関係ない業者を引き入れようとしても、なんだかんだと文句つけてきます。
あまり、強く言うと今度は自分が業者と癒着してるのではと思われるので、たいていの場合は引き下がってしまうのです。

[357: 匿名さん]

つまり管理会社が「Ａ社Ｂ社Ｃ社の三社から見積もり取りたいと思います」と言えば、実質上は「私が推薦する
Ｄ社も是非入れてくれ」とは言い難いのです。形の上では三社見積もりの上、最安値で発注しているのですが
実態は管理会社がキックバックもらってやらせているので、修繕積立金は不当に高いものになってしまいます。

[358: 匿名さん]

仮定していることを絶対視するのは、どうなんでしょう。
『マンション内に管理会社の関係者が居て、管理会社をかえることは出来ない』などと断定してしまえるのならば、どこのマンションでも管理会社との契約を打ち切るのは困難です。
このタワーだけは管理会社との契約が特別と言うこともないはずですから、客観的な根拠なしに、この物件だけの固有の問題かのように受け止められてしまうような発言はいかがなものでしょうか ？

管理会社の評判板に移られることをお勧めします。

[359: 匿名さん]

「大変だ」とは言いましたが、「出来ない」とは言ってないです。　しかし、これだけ世の中にマンションがあって果たして何件が管理会社を変更してるでしょう。おそろしく、その率は低いと思います。
このマンションに関して特に変更を難しくしてるのが、所有者が多いということ。これだけの世帯数があって
管理会社変更の同意とりつけるのは並大抵の事ではありません。　変更がスムーズにいくのは比較的小規模で
住民同士も日頃から顔なじみとなってるパターンが多いのです。

[362: 匿名]

大規模マンションであれ、話を最終的にまとめるのは管理組合です。
住商の管理の質が悪ければ、管理組合で提案すれば総会でも、ほぼ確実に管理会社変更となるでしょう。

[363: 匿名さん]

だから、その管理組合が所詮、素人の集まりでフルタイムの仕事持ってる人間のボランティアなんだよ。
で、そのボランティアを上手いこと言って誘導するなんて、管理会社にとって朝飯前なんだよ。
アンタ偉そうな事言ってるが、管理会社変えた事あんのか？　現実と机上の空論は違うって事わかってる？
素人の集まりの管理組合なんてプロの管理会社にいいようにボッタくられてるよ。

[364: 匿名さん]

ここみたいに販売と管理が同じ会社がやる場合、当初の積立金をわざと安く設定してランニングコストがかからないように演出してお買い得感を煽って販売する。で、ひとたび販売してしまえば後はこっとのものとばかりに
「諸事情により積立金が不足しています」とやって値上げを迫るわけ。で、大規模改修で息のかかった業者から
工事代金の数パーセントのキックバックを要求する。こういう巧妙なやり口に対してどこまで仕事持ちの
サラリーマンが頑張れるかとなると心もとない。

[365: 匿名]

すべて仮定で議論すべきことは存在しません。
そんな事言っていたら、自主管理かマンションと言う選択を諦めるかですね。

[366: 匿名さん]

大規模マンション特有のリスクを述べたまで。仮定でも何でもなく、現実の問題。机上の空論述べても議論にならんよ

[367: 匿名さん]

管理会社変更など、机上の空論。現場知らない戯言。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[368: 匿名さん]

未入居賃貸は借り手つきましたか？在庫完売は無理でも、せめて賃貸くらいは埋まらないと東灘の恥さらしになりますよ。

[369: こんサルさん]

管理会社切り替えなど普通に行われてます。古めの物件や小規模なら特に。管理会社なんか世の中にごまんとあるのですよ。上場・未上場含めて。

大規模なら変更が大掛かりなのはそうでしょうが、別に難しい仕事でもない。専業の管理組合理事などいないから、皆片手間ですよ。

管理レベルが同じなら安いに越したことありません。ましてや管理レベルが低いのにコストが高いなど論外。どこか存じませんが。

大規模新築で管理会社がいまいちだと甘い汁を吸われる可能性が高くなる。それだけの話です。変更なんてサルでもできますよ。

最終変更できないのは、変更の焦点が曖昧だからでしょう。管理費・修繕費削減なのか、修繕計画の見直しなのか、管理仕様の変更か。

偶々自分がやれなかったから机上の変更としか言えないのはもひとつやね。

[373: 匿名さん]

マンション管理士がコンサルタント事業として
多くの管理組合乗換えをサポートして実績を上げています。
それだけ不満も多いということでしょう。
プロフェッショナルの後押しは
組合員の大きな力となることは間違いないでしょう。

[374: 匿名さん]

独立系管理会社のほとんどは管理切り替えがここ最近の大きな飯のタネ

合人社でも日本ハウズイングでも、電話ででも聞いてきたら？

「管理会社変更なんて現場知らない馬鹿が言う台詞ですよね」って

「当社の主要業務ですが」ってキッパリ答えてくれるよ

いくら安モンで工事で儲けようとしてるといっても

大手管理会社はコロッと替えられてる

これに地場の管理会社が加わる

自分にリキが無く替えられなくてモヒトツなのはもう十分わかったが

朝っぱらから他人を馬鹿呼ばわりするのは何ともいただけませんな

[375: 匿名さん]

一応言っとくが、上記管理会社を俺は一切薦めるわけではないけどな

管理切り替えで業績伸ばした代表的な全国規模の独立系だから挙げただけ

苦し紛れに論点ずらしそうだからな

[378: 匿名さん]

大規模マンションでは管理会社の変更が難しいという危険性の指摘は十分に伝わりました。可能性は購入の際、慎重に考えておかないといけませんね。

ただ、御影タワー固有の問題とも言えず、必要な板を立てられ、そちらで議論されてはどうでしょう。
参考にさせていただきますので、よろしくお願いします。

[387: 匿名]

確かに管理会社変更すら出来なそうではあるな。

[390: 匿名]

３８６で答えてるのでは？よく相手してる方だと思うが。では君はどこからどこに変えようとして失敗したんだい？誰も興味のない話題だが。もういいかげんやめたらわ。

[391: 匿名さん]

よほど変更できなくて悔しかったのか、他人が変更できたのにやっかんでる様にも見えるよ。変更したから偉い訳でもないし、変更の過程で既存管理会社と有利に条件変更できるケースもあるわけで、管理会社を変更しようとする動きそのものは管理組合運営上必要なものだと思うよ。

以上終了。

[395: 匿名さん]

管理組合の　総意　だなんて言っても、相違　はあるわけです。役割分担もある。
B社を叩き台としてぶつける為には B社を推す人間をあえて泳がす場合もある。
結果、既存A社でうまく話がまとまる場合もある。
変更がすべてなどとこちらも言っていないし。そもそも自慢したいなどと誰が言いましたか？

あえて誰かを泳がす場合もあれば泳がされる役割を演じる場合もある。
それなりのマンションになれば理事クラスもそれなりにまともな人間も少なからずいる。
最終結果さえ得られれば皆ハッピーなわけです。

それと読み直しましたが、管理会社変更ができるとか言い出したのは明らかに途中からですね。
変更は随分と大変で恐ろしく可能性が低いとか言ってますね。
これだけネットや書籍でも普通に管理会社変更が巷で言われてて、実際多く変更してるというのに。
主観が入ってるのは間違いないですね。
それとあなたは単独意見ですが、当方サイドと同じ感覚の人は少なくとも当初から複数存在する。

敵が多いのは、言葉遣いや話し方の問題ではないですか？
人格なのか出自なのかは知りませんが。少々見つめなおされたら？
サルだの馬鹿だのいい歳して口にするのすら恥ずかしくないのですか。

あと、合人社のトップＦ氏やNo.2にも会ったこともありますが、何度も言うように
別に私は彼らを推したりしませんよ。名前がよく出るので巷の例としては挙げましたが。
脈絡もなく叩くのは結構ですがお門違いもいいところでは。

結局何のために何を主張してるのか、よくわかりませんね。ただのおせっかいみたいな印象ですね。

[396: 匿名さん]

今度はハウズイングの文句まで書いてるのですね。

あのですね、ご存知でしょうがその２社は安売りがウリで急成長してきたのです。

住友不動産建物サービスでも東急コミュでもライフポート西洋でも

日本管財でも互光建物管理でもグローバルコミュニティでも

どこでも変更見積もりはタダです。ネットなら匿名でも複数相見積もり取れます。

管理会社を変更するかどうかは最終判断ですが、見積り取るのすら難しいですか？