ファインフラッツ樟葉 ザ・レジデンス

[購入検討中さん]

京阪電車｢樟葉｣駅徒歩9分。
ファインフラッツ樟葉 ザ・レジデンスについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：京阪カインド株式会社

[261: 匿名さん]

マンション前の道路を見てきました。楠葉ももう土地が残ってないのね。駅の東側と南側に空きスペースがあればよかったのに。

[262: 物件比較中さん]

ご指摘のとおり、楠葉もまとまった土地があまり残ってないですね。そんなこともあって、今回購入するか迷ってます。
土地柄は悪くなく外観・設備も気に入ってますが、駅まで徒歩９分を踏まえると割高感を感じてます。
マンション南の路地を通れば徒歩７分で行けそうですが、整備されておらず、少なくとも夜は通る気になれませんでした。
いずれ他に良い物件が出れば、部屋を貸すことも考えておりますが、この辺りの相場はどの位でしょうか？　４ＬＤＫ（８０㎡）で１５万円／月、３ＬＤＫ（７０㎡）で１３万円／月と説明は受けたのですが、そのあたりに知見のある方にも情報を頂きたいと思います。

[263: 契約済みさん]

北摂の物件も含めて検討しましたが結局この物件にしました。確かに周囲と比べて割高に感じましたが、おしゃれな外観と標準設備の充実度は評価できます。因みにマンションの所在地は１５ｍ規制（５階）の範囲内だそうですので高層にできない分が価格に影響しているのかもしれません。将来の資産価値は周囲の物件との比較になりますので、今後物件があまりできなければある程度の価値は維持できると思います。特急停車駅なので転勤者向けの賃貸にも有利だと思います。週末に大阪に出て行くのは面倒なので、徒歩圏にモールがあるのは魅力でした。くずはモールの改装も楽しみです。

[264: 契約済みさん]

物件価格が割高とのことですが、もしかしてみなさん、2年後のくずはモール増床計画の情報を正確にご存じではないのかと思いアップしました。

増床計画についての発表
↓
http://www.keihan.co.jp/news/data_h23/2011-03-01-5.pdf

これをみると、今後ますます樟葉駅周辺が発展していくのは間違いないですよね。

また、高級感のある落ち着いた外観～共用施設デザイン～標準設備の充実（細かな点では、和室の畳は標準でも琉球畳というくらい）や、周辺の中古マンションの価格などを考えると、妥当な価格設定なのではないかなと思い購入を決めました。

あと、樟葉は基本的に永住志向の人が多いので、良い物件の中古マンションは出にくい土地柄だと感じたのも新築マンション購入にした理由です。（中古物件も視野に入れて、ここ数年真剣に探してきたので実感しています。）

[265: 物件比較中さん]

コメントありがとうございました。
くずはモールの利便性や発展性に対する評価が物件の評価が深く関係し、価格を形成していることがよく分かりました。
たしかに「京阪の開発は派手さないものの、堅実で資産価値が落ちるリスクが低く、その評価も京阪の株価に反映されている」というアナリストの分析もあるので、説得力がある感じました。大手企業の社宅も多く、この地で購買したいという意欲が多いので、その点でも良いと感じてます。
妥当な価格かどうかをもう一度多面的に分析して決めたいと思います。

[266: 物件比較中さん]

　徒歩９分というところが引っ掛かっていたため、再度周囲の状況も確認しなおしました。まず西隣にあるマンションですが、空室はほとんどなさそうだったので、そこそこの利便性は確保されていると考えている人が多いのではないでしょうか。駅までの経路ですが、市民農園の通路を使えば７分くらいで駅まで到着できますが、あぜ道ということもあって害虫やその他よろしくない動物に遭遇する可能性もあるので薦められる道ではありません。
　最大のネックはマンションの価格ですが、高くなる原因はやはり戸数の問題でしょう。高さ制限があるため、どうしても戸数に制限がかかります。玄関等共有スペースの費用は戸数が多くなればなるほどコストは下がります。樟葉以外でもこの土地でこの価格？という話はよく聞きますが、聞いてみればこのマンションと同じように周囲が一戸建てエリアで高さ制限を受けて戸数が少ないようでした。また一戸建てが多くて、マンションが新規に建つスペースもないため希少性というのも同じでした。
　このマンションを選択するにあたって、商業地域にすぐ隣接しており、利便性の高いマンション群のマンションを選択するのか、利便性は多少劣っても一戸建て住宅との中間を選ぶのかということも考慮する必要があるのではないでしょうか。だからタワーマンションやファインシティと比べるのはちょっと無理があると思います。
　資産価値ですが、マクドナルド裏側の地域が比較的大規模に再開発されたら下がる可能性が大ですが、そうでなければ希少性という意味で暴落はないのではないでしょうか。地理的に京都に近く、京都も新規のマンションが建ちにくいということを考慮すると、京都のマンションに比べて割安感はあるはずです。
　設備面でいろいろ選択できるという意味ではマンションの建設ラッシュに沸いている北摂のほうがいいとは思います。ただし、大阪の求心力が低下している中で資産価値として残れるマンションは一部ではないでしょうか。結局のところ、初めに資産価値ありきかどうかでマンションを選択するのはあまり意味のないことだと思います。まずは日常住むのにどうなのかが大事ではないでしょうか。

[267: 物件比較中さん]

いずれにしても樟葉で徒歩9分でこの値段は割高と判断せざるを得ないでしょう。モールの増床計画って旧松坂屋の部分を建て替えてモールに繋げるってやつですよね？そのことがどれだけ樟葉のマンションの資産価値を高めるかといわれると、？って感じです。割高な理由にはならないと思います。MRに行ったときにはここが急激に売れまくっているということは特に聞いてないですし。当てになるかどうか別として「家賃200倍の法則」で計算しても採算合わない価格だと思いますよ。

[268: 匿名さん]

267さんのように割高という人って、どことどう比べて高いのかという具体的な意見がない。高い部屋でも4000万台前半でしょ。北摂なら6000万台以上が普通ですよ。

[269: ご近所さん]

一番高い部屋は南東角部屋１００平米でこれは売り出し前に抽選で上から下まで完売してます。

[270: 匿名]

↑5300万前後でしたよ。

[271: 匿名さん]

ここ1年以内に販売された新築マンションの事例でいうと、千里中央や桃山台の新築マンションよりは安いけど、吹田・茨木・高槻の新築マンションよりは高いですよね。

[272: 匿名さん]

たしかに茨木でいえば

・プラウドシティ
・ブリリア
・ロジュマン
・シャリエ

のほうが安かったよね

[273: 匿名さん]

希少性じゃないの？阪急桂駅近くで同じ規模のマンションが最低4500万台からでした。北摂と桂ならどちらが評価は高いか北摂に詳しい方に聞かなければわかりませんが、ここのマンションと同じように桂のくせに高いとかいわれていたけど、結局完売でした。
樟葉と比較対象になるのは北摂でも京都線上のところでしょう。千里は動線上から言っても、大阪市内との比較になるでしょう。あくまでも京都と大阪のアクセスをベースに考えるべきとは思いますが。
最近茨木の人気が高いんですが、ここへ来て何故大幅にに人口が増えたのでしょうか？格下とされる枚方は順調に人口が増えて40万台になったのにもかかわらず茨木は面積が広いにもかかわらず、いまだに二十万台です。
いずれにせよ住居探しで樟葉と千里を同時に探している人はいないと思います。

[274: 周辺住民さん]

>>262さん

以前、当該物件のすぐ近くに賃貸で住んでいたものです。
ファインフラッツ樟葉の敷地は空き地と駐車場だったのですが、２０１０年の７月末で
駐車場は閉鎖して、マンション建設へと移っていきました。懐かしく思います。

>マンション南の路地を通れば徒歩７分で行けそうですが、
整備されておらず、少なくとも夜は通る気になれませんでした。

→私（中年男性）は毎日朝も深夜も通っていましたね。
結構朝は皆さん通られます。
また、特に害虫が出るとかということはありませんでした。
皆さん、最初はトップワールドのほうを通られますが、（徒歩約９−１０分）
じきに背に腹は代えられなくなって近道を通るみたいですね。（徒歩約７−８分）
しかし、雨の後は水たまりになるので、そういう時は私はトップワールドのほうを
通っていましたね。

>いずれ他に良い物件が出れば、部屋を貸すことも考えておりますが、この辺りの相場はどの位でしょうか？　４ＬＤＫ（８０㎡）で１５万円／月、３ＬＤＫ（７０㎡）で１３万円／月と説明は受けたのですが、そのあたりに知見のある方にも情報を頂きたいと思います。

→おおよそ正しいですが・・・
私は築２０年７５平米で日当たり抜群の４階、月１１万円に住んでいましたが、
築２５年７５平米で日当たりあまりよくない２階の月１０万円と最後まで迷いました。

築２０年前後で日当たり普通ファミリータイプの７５平米１０万円が相場かと思います。

こちらのマンションが１０年後に３ＬＤＫ（７０㎡）で１３万円／月は少々厳しいかもしれません。
１１万円なら確実で、１２万円でもおそらく決まるかと思います。
もちろん１３万円でも決まる可能性はあるかと思いますが、時の運になります。
１年たって１万円値下げの１２万円で決定という最悪の可能性もあるかもしれません。
８０平米は広いですが、家賃に１５万円出せる方は限られてくるので、少々厳しいかもしれませんが
築１０年で８０平米１４万円なら大丈夫かと思います。

相場に関しては、試しに検索サイトで検索されてみてはいかがでしょうか？
表示される賃貸物件は人気がややない余り物中心になりますので
（人気物件はすぐに賃貸が決まるので）
それも考慮してみてください。

[275: ご近所さん]

１１戸とは残り１１戸なのか、グランドステージでの残り１１戸で、ファイナルステージとかあったりしてそこでまた何個かでるんでしょうかね

[276: 匿名さん]

10年後でも賃貸で結構なお値段で借り手がつくような
お話ですね。
それだけ立地が良いって事なんですね。

[277: 周辺住民さん]

274さんの情報の通りだと思います。
私は10年目の70m2の分譲賃貸ですが、11万の家賃です。強気の値付け物件は結構敬遠されてますね。
10万超だと、社宅扱いでの借り上げがメインで、家賃の上限が設定されているので、思い通りの物件が借りられないという事情もあります。
262さんの言われる家賃は、結構な運が無いと厳しいかな。

[278: 匿名さん]

ＳＵＵＭＯで、「ファイナルステージ」２０戸販売と出ていました。
グランドステージ⇒ファイナルステージという流れのようですね。
６１．６４ｍ２～８５．３１ｍ２　で　２５８８～３９４８万円とのことです。

[279: ご近所さん]

これって100戸くらいの規模のマンションでは販売的には好調なうれゆきなんでしょうか？

[280: 匿名さん]

好調とは言えないかも。良ければ一ヶ月程度で完売。

[282: 検討中さん]

事前案内で４５戸売済、グランドで３５、ファイナルで２０戸ですべて終わりのようだよ。

[283: 匿名さん]

一ヶ月程度で完売のマンションって今時はものすごい
人気のマンションじゃないでしょうか？

[284: 匿名さん]

正確な残りの戸数ってどれくらいですか？

[285: 匿名さん]

樟葉は、かんばい。水無瀬はかんぱい？ｗ

[286: 検討中さん]

ファイナルだから20戸で終わりなのかと単純に。。思ってた。西の安い部屋は結局表に出ることなく売れちゃったみたい。５０００万円代のへやも。あと残ってんのは比較的北側に近い部屋とか。これからが難しいね、あまり買う
きではなかった人たちをその気にさせなきゃいけないから。中古で３ＬＤＫが３５００万で今でてたりするから新築でこの値段ならお得とかんがえるべきでは？

[287: 匿名さん]

いよいよ最終分譲ですね。私も西の部屋があまり残ってないのが意外でした。値段が安いのに加えて、両面バルコニーや廊下の配置が良かったのかなぁと思います。東や南にもうちょっと工夫が欲しかったなぁ。最後の最後に値引きの余地があればいいんですけど。
中古で3500万のマンションも見ましたが、かなり駅近ですね。モールは目と鼻の先という感じで。徒歩9分と徒歩5分で、4分の差、やっぱり駅近はすごいですね。

[288: 匿名さん]

急速な少子高齢化・欧米日経済の落ち込み・原発事故の中、よくやった方です。
これからが大変ですね。

[289: 匿名さん]

まだ完売していないでしょ。ジオ水無瀬は即完売でしたよ。

[290: 契約済み]

MRを見て最初にいいなぁと感じたのは玄関です。人感センサーが標準装備されていて、玄関や廊下の灯りが自動的について素敵です。靴箱の下にも照明がついていて感じいいです。

キッチンの吊り戸棚はつけてもつけなくても料金かからないので、つけることにしましたが、もしかしたら吊り戸棚ないほうが見た目感じ良かったかも……と、ちょっと不安です。
オプションは洗濯機を設置するところに吊り戸棚をつけました。

トイレの上にも吊り戸棚がありますが、こちらは標準装備です。

マンションの完成が待ちどおしいです。

[291: 契約済み]

うちも洗濯機上の棚をつけました。
キッチンの釣棚は外しました。またリビング横の和室もなくし、リビングを広くしてウォークインクローゼットを付けるプランに変更しました。

出来上がり楽しみですね。

[292: 契約済み]

わたしの契約したところもウォークインクローゼットがありり出来上がりが楽しみです。

回廊や空中廊下･アクアコートも、実際どんな感じになるのか興味津々でとても楽しみにしてます。

[293: 匿名さん]

人感センサーが標準装備って絶対に便利ですよね。
欲しい時に自動で明かりが点くのはものすごく便利です。

キッチンの吊戸棚って使い勝手が悪いですね、結局物入れ状態になってしまう
事が多いです。無い方がスッキリするでしょうね。

洗濯機の上の棚って付ける人多いです、やっぱりあれば便利だと思う場所
は同じなんですね。こちらも標準だったら嬉しいのにね。

[294: 購入検討中さん]

購入をすご～く悩んでいます・・気が変になりそうなほどです。
この物件は、立地と、外観や共用部の造りが素敵でとっても気に入って、欲しくて仕方がないのですが・・

今のご時世、自分が無事このまま何事も無く会社勤務が出来て、ローンを無事返せるかどうか・・
等の不安が大きくて・・踏み切れずにいます。

最近、契約済の方のコメントが多くでてきましたね。
一時は、樟葉×北摂など、過激な悪口等ばかりが記載されていて、どうでもよかったのですが、
ようやく物件に関する具体的な情報が記載されるようになってきて嬉しいです。

契約されて入居される方は、穏やかそうな方々みたいですね。
コメントを見ていて解ります。

[295: 契約済み]

人感センサーはMRで実際に見てみると凄くいい感じです。とはいえ、電気代のコストが気になるので営業さんに聞いてみたところ、標準装備されているダウンライトはLED電球を使っているとのこと。白熱灯に比べて電気代かからないみたいで安心しました。

玄関は折り上げ天井になっていて感じいいです。こちらも標準装備です。お部屋によっては折り上げ天井は間接照明になるようです。

洗濯機の棚はオプションですが、洗面所にはリネン庫が標準装備されています。

MRを見る機会がありましたら、トイレの便座の蓋を開けて便器を触ってみるのもオススメです。凹凸無くフラットで、掃除しやすい仕様になってます。こんなトイレがあるんだと思い感激しました。清潔な状態を長く保てそうです。

[296: 匿名さん]

気になったんですが、最近のトイレって出入口がフラットになっているけど、衛生面ではどうなんでしょうか？小さな子供がいて、粗相したりすると後始末が大変そうです。

[297: 匿名さん]

あーわかります、凸凹は掃除する時にブラシを小さいのに変更したりと
面倒ですものね、なければ掃除も手間がかかりませんよね。
主婦には嬉しいです。

[298: 社宅住まいさん]

私も気になってましたが、294さん同様に将来に対する不安から諦めようかと思ってます。
なかなか良いと思うのですが。
買うなら、もっと早くに買っておけばよかったかな。
後悔も少しありますが…。

[299: 契約済みさん]

私は逆に将来に対する不安から購入を決めました。

現在社宅住まいで住居負担は購入するそれと比べ軽いのですが、年数に比例して負担が高くなるシステムで、現在の景気状況を鑑みれば住居費を含めた福利厚生は公務民間問わず引き締められるのは必至かと思いました。この安い住居負担のまま生涯を送れればそれでも良いと思っていましたが、既に若くないので老後のことを考えると社宅のままだと不安で仕方なくなりました。

確かに住宅ローンという大きな負担はのしかかりますが、奥さんや子供の楽しそうな顔を見ると購入を決めて本当に良かったと今でも思います。知り合いに不動産業がいるので聞いたのですが、樟葉は京都と大阪双方の需要が獲得できる立地ということもあり京阪が街づくりに力を入れていて、良くなることはあっても悪くなることはないと言ってました。中古マンション市場の価格も安定（下落幅が小さい）しているそうです。

デザインなどもこだわっている様なので来年実物を見るのが楽しみです。

[300: 契約済み]

現在樟葉駅から徒歩20分ほどの所に住んでいます。楠葉に越して来て９年ほどたちます。

楠葉に越してきた当時は樟葉駅は特急とまりませんでした。くずはモールも今のような大きなモールではありませんでした。

今は樟葉駅も特急とまるようになりましたので、大阪市内に行きたい時の特急停車駅は、樟葉の次は枚方で、その次が京橋→天満橋→北浜→淀屋橋(終点)になります。

299さんのご指摘の通り、わたしも楠葉が今後良くなることはあっても悪くなることはないと思います。

このマンションの周辺環境はとても恵まれていると思います。

徒歩圏内で食材を買いに行く時、一番近いお店のトップワールドと『くずはモール』にある京阪百貨店とダイエーの三つのお店から買いたいものを選べます。

また深夜に帰宅することがあっても、ダイエーは深夜０時まで営業していますし、マンションまでの帰宅の道にはコンビニがあります。(マクドナルドがある道沿いです)

北部支所(枚方市役所の支所)も近くにあります。マンションから歩いて行けます。急に住民票や印鑑証明書などが必要なとき、市役所の支所が近くにあるのは助かります。図書館もここにあり、郵便局も北部支所の近くにあります。

家電が必要なときは、車で行かなくてもいいぐらいの距離にJoshinがあります。

国道１号線沿いにはシネプレックス枚方があり、車で映画館に行けます。

夜はとても静かですので、このマンションが駅から徒歩９分というのは、電車の騒音も気にならず良いと思います。

[301: 物件比較中さん]

どのマンションでも駅からどれだけ近いかが問題となるけど、自分だけかもしれないけどモールの東側の南北に延びている道路よりも東側のほうがいいと思う。確かに駅から近ければ近いほどいいんだけど、実際の住宅エリアはその道路の東側でしょ。西側は商業地区とごちゃごちゃしていて住環境を考えると、立地的には悪くないのではないかな。タワーはそういう意味では最高な土地かも。
　樟葉でマンションを探しているけれど、これ以上マンションは樟葉にはほしくないなぁ。

[302: 匿名さん]

先日資料請求しました。
20日で最終！見たいに書いてましたが、20日でもう全部売り切れるのでしょうか？
とても気になる物件なんで、ご存知の方教えてください！

[303: 匿名さん]

今のご時勢だから、勤め人もある日突然会社がなくなっちゃうとか
少し前には考えられなかった事が起こっているようですけど。
先の心配をしていては、大きな買い物はキャッシュでは購入できないので
いつまでたっても踏み切れないと思います。
今の段階で購入出きるだけの条件があるのならば、踏み切る勇気も
必要かと思いました。
人生に不安はつきものだと思います。

[304: 契約済み]

20日にファイナルステージの抽選があるみたいですよ。そこで完売なら終了ということですかね。

[305: 契約済みさん]

先月契約しました！
以前からマンション購入は検討していましたが、楠葉で、比較的駅近で、しかも外観等がとっても素敵でＭＲ見に行って、速攻決めました！

値段はちょっと高めかなとは思いましたが、外観、内装設備等がかなり気に入ったのに加えて、すぐ近所にはスーパーがあり、駅前には楠葉モール(ダイエーが遅くまで空いてるのはとても有難い)、帰り道にはコンビニ（笑）

生活するには大事な要素がクリアされていたのも値段が高くても購入する決め手となりました！
割高かどうかは、人それぞれの価値観ではないでしょうか？

私はキッチンの吊り戸棚はなし、洗濯機の上の棚もなしです。
でも、洗濯機上はあったほうがよかったかな？なんてちょっと思ったり。

なんにせよ、完成がとてもとても待ち遠しいです。
今は家具どうしようかな？とひたすら妄想の日々です（笑）

[306: 契約済みさん]

うちも先月契約しました。
今まで樟葉の賃貸に住みながらずっと戸建物件を探していたのですが、
中々いい物件に出合えずに半分諦めかけていたときに、
MRにふらっと立ち寄ってみたら一目惚れしてしまい、即決しました。

確かにマンションとしては割高かなと思いましたが、
生活面での便利さに加えて、校区も樟葉小中学校という事で
購入に対する不安はほとんどありませんでした。

開放感のある部屋が良かったので、キッチンの吊り戸棚なし。
洗濯機の上の棚は付けました。

ほんと完成が楽しみです。
毎日部屋や家具のサイズを測りながらニヤニヤしています(笑)

ちなみに、20日の抽選でほとんど売れるらしいですが、数戸は残る見込みだそうです。

[307: 匿名さん]

キッチンの吊戸棚は必要ないかと思いますが、洗濯機の上の棚は
主婦としては欲しいです。
オプションじゃなくて最初からあればよいですね。

[308: 契約済みさん]

やっぱり洗濯機上の棚つければよかったです(~_~;)
私は一人なので、リネン庫と洗面所したの収納で足りるかと思ってやめたのですが…

今更言っても仕方ないですがね…

今日もどれくらい進んでるかなと観にいってきましたが、やっぱり基礎工事真っ只中でした。
当たり前ですが…

それと近所の業務スーパーにも寄ってみましたが、対応がイマイチでちょっとがっかり。
そんなに利用することもないと思うのでいいんですけどね…。

[309: 契約済み]

308さん
たしかインテリアオプションでも洗濯機上の棚の設置ができたと思います。カスタムデザインのオプションと何が違うのか、値段はどうなのか？とオプションの担当の方に聞いたらどちらも変わりないと言われてましたよ。

[310: 契約済みさん]

309さん

有難うございます！
なんせカスタムデザインのオプション会行った日が最終日だったらしく、考える時間がなかったものですから。

安心しました。

そう言えばキッチンの食器棚もインテリアオプション会で同じようなものがあると話しされてました。

その時に注文してみますね！