シティハウス千里中央（旧称：【千里中央】深谷第三住宅建て替えプロジェクト【新千里東町】）ってどうですか？

[匿名さん]

千里東町公園に隣接する千里中央最後の聖地？

深谷第一住宅→ガーデンヒルズ千里中央
深谷第二住宅→ジオメゾン新千里東町
ときて、最後の建て替えプロジェクトです。

当初予定より、かなり延期されましたが、ついに取り壊しが始まりました。

みなさんいかが思われますか？？？

[595: 匿名さん]

立地以外でお金がかかりそうなところはどこでしょう？
構造などでコストアップ要因はあまり見えてきません。
施工会社について評判などご存じであればお教えください。

[596: 匿名さん]

要は、眺望が悪い南向きと、眺望の良い西向き、どっちが良いか、ということですか。

私は、眺望の良い西向きが良いかな。空の明るさが窓から入ってくるので、冬でもそんなに暗くないと思います。

[597: 匿名さん]

南向きも眺望は良いと思います。

[598: 匿名さん]

暗いということで向きにこだわるのは低層住宅が密集している地域だけの話ですね。

これぐらいのマンションだと、採光を上手に計算したつもりでも、東、南、西は光が入りすぎてこまるのが実際ですね。北向きでも十分に明るいです。

[599: 匿名さん]

やはり南が良いと思いますが、西向きは冬暖かくて良いと思います。
冷蔵庫の無い時代は選択されなかったのだが、今はエアコンも有り、マンションは気密性が高いので。
ま、価格次第ですけどね。

[600: 匿名さん]

599さんがおっしゃるように
今時はエアコンもあるので夏場の暑さは、エアコンを
使用すれあ問題ないと思うので。
眺望や価格で決めるのもありかと思います。

[601: 匿名さん]

外との距離が無いタワマンでもフィルムなどの対策で快適との話を聞いた事あります。バルコニー分、光の入りに距離が有るので少しはよいかも。
南より間取りなどでメリットを感じられれば有りかもしれません。

[602: 匿名さん]

何か、西向きでも良いという理由が無理やりですね。釈然としない自分自身を無理くり納得させてる感じ。

[603: 匿名さん]

そうかな。南向きが優位前提での話だから、無理な感じしないけど。

[604: 匿名さん]

ほとんどの地権者が南向きを選択していることが、何よりの答えだろう。ここの西向きは、デメリットがあるということだ。夏はエアコンしててもきついよ。Low-e程度では変わらんだろう。

[605: 匿名さん]

いつまで続く「画像準備中」？
トータルな絵が描けないまま売り出すってありかなあ？

[606: 匿名さん]

そして冬は太陽熱がこのガラスで遮熱されて寒い。夏は遮熱しきれず冬はしっかり遮熱。

[607: 匿名さん]

建て替え前も西向きの部屋はあったんでしょうか？

[608: 匿名さん]

ここは確か南東向きが１棟、南西向きが２棟だったと思います。南西向きの人たちはある程度ここの場所での西日がどの程度だったか知っていたのでは？

[609: 匿名さん]

>607さん
もとは西向き住戸は無かったはずです。

[618: 匿名さん]

ここを叩くところって別にないですよ。
以下の事実はあますが。

販売住戸の殆どが西向き
共用施設やコンシェルジュといった付加価値は一切なし
機械式駐車場
半分が地権者
良くも悪くも公園の中
仕様は特徴なし
価格が相場よりも高い

[620: 物件比較中さん]

ある程度当たっているように思います。
否定するなら業者と決めつけずに指摘に対して説明して欲しいです。
特に仕様や価格の妥当性については皆さんの意見が聞きたいです。

[623: 匿名さん]

622さん

つまり、ここはとても良いマンションって言いたいんですね。

[624: 匿名さん]

６１８さん

言われている事は事実ですが矢張り立地を最優先される方５９名位はいますから完売するでしょう。

[625: 匿名さん]

立地を優先して、勢いで購入して、住んでみたら後悔なんてこと、ここに限ったらありえますよ。
駅徒歩５分の物件は、これから出てこないかもしれないが、条件の良い物件は出てこないとも限らない。
高い買い物なので、我が家は躊躇してます。

[626: 匿名さん]

608、609さん
情報ありがとうございます。真西は無かったんですね。

南に拘る人が多いですが、北に子供部屋や寝室になる事を私はデメリットと感じています。
西リビングを受け入れた場合、居室は東なので良さそう。
実際の部屋で体感してみたいものです。

[627: 匿名]

家にいる一日の大半はリビングにいませんか？

[628: 匿名さん]

施工主に東海興業とありますが、その評価はいかがなものかご存知な方はおられますでしょうか？

[629: 匿名さん]

三井も野村も使ってるゼネコンですよね

[632: 匿名さん]

そうなんですよね、一日の大半って言うか
家に居るほとんどはリビングに居ます。
子供も同じです、自分の部屋があってもリビングで宿題を
したりする事の方が多くて、結局子供部屋は荷物置き場と
寝るだけになっています。
どこの部屋も日当たりの良い環境が望ましいですが
なかなかそうも行かないのが現実なので、我が家は
リビングを中心に考えています。

[633: 匿名さん]

我が家は日中をずっとリビングで過ごす事は少ないです。妻も仕事をバリバリしてますし、休みの日も旅行やレジャーの行動派なので。
子供は日中はほぼ外、習い事など塾です。
数十年後の定年してからは、リビングで過ごす事になるのかな。

[634: 匿名さん]

なんで、いつまでたっても「画像準備中」なんだろう？

[635: 匿名]

>625さんの言うとおり、この物件の青田買いは相当勇気がいりますよ。
やっぱりリビングは生活空間の中心で一番長い時間を過ごす所なので、この部屋の採光環境って重要だと思うんですよ。
この点で西向ってのは正直心配ですよね。夏場よりも、どちらかというと冬場の方が心配。

[636: 匿名さん]

現在西向きリビングのマンション７階に住んでいます。タワーではないので、
奥行き２メートルのベランダもあります。
西に高い建物もなくぬけているのもありますが、夏の暑さははんぱではありません。
エアコンはきかないし、自分自身もずっと微熱があるような感じがします。
東の部屋に行くとすっと楽になるので、やはり関係あると思います。
初夏から残暑の時期まで、午前中以外はずっと遮光カーテンを閉めきっています。
西日にはほとほと疲れたので、現在は西向き（北も嫌かな）以外のマンションを探しています。

特殊な窓ガラスの効果がどの程度緩和してくれるかわかりませんが、
西向きリビングについて、みなさん気にしていらしゃるようなので私の経験ですがお役にたてれば
と思い言わせていただきました。

[637: 匿名さん]

これから冬なので、完成済で西向きの別のマンションの現地で、明るさを実際に見たら、はっきり分かると思います。
南向きで眺望がいいのが一番ですが、西向きで眺望がよくて窓から空がたくさん見えるのと、南向きで眺望が悪くて空があまり見えないのだと、西向きの方が明るい気がしますが、どうかな。

[638: 匿名]

ここは真西ではなく南西なんですよね？
うちは現在、真西ではなく、南西向きに住んでいるのですが結論から言えば快適ですよ。
まず朝から夕方(日が落ちるまで)リビングが明るく電気がいらないです。以前南東向きに住んでいたころは昼から暗くて電気をつけていました。南西向きの西日に関しては、夏場は太陽が高いため夕方４時すぎから６時ぐらいの間のみ、リビングの壁に(斜めに)日がさしてくるのでブラインドをうまく活用すれば全く問題ありません。これが真西となればリビング全体どころか廊下まで日がさす勢いなのでキツいんじゃないかと思います。
そして今の肌寒い秋〜寒い冬にかけては太陽も低いおかげでお昼からリビング全体に燦々と日が入ってきてとても暖かく気持ちが良いです。
そして一年を通して快適と感じることは、朝、洗濯物を干す際にベランダに日がさしていないため紫外線を気にせずゆっくり干すことが出来る。
南東向きに住んでたときは、朝からベランダに太陽が当たっていたので日焼け＆紫外線対策に帽子かぶって急いで干してましたから。

以上、主婦目線の意見です。
あくまでも南西向きの話で、真西だと全然話が変わってきますのでご注意願います。

[639: 匿名さん]

南西ではなく西南西みたいですよ。

[641: 匿名]

↑この人反応が過敏すぎない？被害妄想もすごいし。せっか冷静なやり取りが続いてたのに。

[642: 購入検討中さん]

いろんな意見が聞けるのは良いことだと思います。
外注業者の一つ覚え、いい加減にして欲しいです。
ここのイメージまで悪くなります。

[643: 匿名さん]

何かここってマイナスの書き込みへの反応がガラ悪いですよね。

[644: 匿名さん]

ほんと、きっと買いもしないのに・・・。

[645: 匿名]

>640さんは議論しても意味ないみたいなこと言ってますが、建物の向きって立地の次に重要だと思います。間取りや設備は長期的に見れば変更可能だけど立地と向きは自分の意志では変えられませんから。気に入らない意見だから排除するっていうのは幼稚過ぎません？

[649: 匿名さん]

あのペアガラスって太陽熱を遮熱するので冬は暖かくないのでは？
構造上、外から内への遮熱と内から外への暖気の断熱は両立できないから、断熱効果としとは普通のガラスと同じでしょ？太陽熱を遮断してる分普通のマンションより寒くなると思いますよ。加えて西向きだし。
まあ、あのガラスも実生活上どの程度効果があるか分からないので何とも言えませんが。

[652: 匿名さん]

>650さん
夏涼しくて冬暖かいって、どんな仕組みになってるんですか？

[654: 匿名さん]

気持ち悪いなりすまし
同一人物でしょ？

[656: 匿名さん]

詳しくはモデルルームって。。。
結局「わたし説明できません」って言ってるようなもんじゃねーか。
しかも、過敏に「根拠は？」って。
なりすましてますってまる分かりだよ、おたく。

[658: 匿名さん]

>653さん
外気をカットして内気を逃さないって、どんなメカニズムになってるんですか？
特殊コーティング材を複層ガラスの外側につけて外気を遮熱するか、内側につけて内気を外に対して断熱するかなので、どちらも一挙両得のようなことは、普通はできないと思いますよ、そんなこと。

[659: 匿名]

６５０さんであり６５１さんであり６５３さんでもあり６５５さんでもあった６５７さん
見てて悲しすぎです。

[661: 匿名さん]

658です。
説明にちょっと正確性を欠きましたので補足します。
複層ガラスの外側に特殊コーティングすることで遮熱効果と同時に一定の断熱効果は確保できますが、断熱という観点では限界があり、内側にコーティングしないと十分な断熱効果は得られないというのが正確なところです。

[662: 匿名さん]

>653さん
658です。度々すいません。
外気の１００％カットはできません。
せいぜい６０％が限界。実使用上では５０％といったところでしょうか。
あと、人を蔑むような表現は控えられたらと思います。

[663: 匿名さん]

いいんじゃないですか、営業の売り文句にのって、購入する人がいても。
住んで後悔することは、あきらか。
今、頑張って購入しなくても、数年後には中古ですぐに売りに出されますよ。

[668: 匿名さん]

ここネガに対する反応がガラ悪すぎません？
威嚇するような言い方って見ていて気分いいことないですよ。

[670: 匿名さん]

転勤族でマンション購入して賃貸ということは、もういくつもマンションを保有しているかただと思いますが、大阪のしかも大阪市内ではなくて千里中央に保有する意味はどこにあるのでしょうか？関東に、保有したほうがいいのでは？

[672: 匿名さん]

654で〜す。素人が思ったことを書き込みすると威嚇されるんですね。さすがスミフさんはやることが他とは違いますね！

[675: 匿名さん]

ここって思ったことを書き込みしてはいけないところなんですか？
指摘されてキレるって、検討者ではない証拠。

[676: 匿名さん]

真剣に検討する方で有れば予約とり現地にも出向きますよ、スレでいろいろ問い合わせる方は買う気はないね。

[678: 匿名さん]

モデルルーム見学しましたが、南向きがほぼ選択肢が無いのが残念な物件ですね。
どなたかも書かれていましたが、この値段ならもう少し内装にこだわって欲しい物件という印象です。
千里タワーなんかを見た後だったので、もう少し内装にお金をかけて欲しいと強く思いました。

以下に感想を列記します。

【価格、間取りなど】
①南向きは殆ど地権者に割り当てられており、1F&2Fと上層階4部屋？しか残っていない。
②南向きは1Fでも坪220万以上。高価。
③西向きは中層階が地権者に割り当てられているが、殆どの階層間取りを選択可能。
④西向きは坪200万～220万程度。西向きの割には高価。
⑤70m2～85m2が殆ど。
⑥両面バルコニーがある部屋が多い。南北 or 西東。
⑦両面バルコニーが無い中部屋は、ワイドスパンかつ浴室窓付き。
⑧ベランダの手すり部分は、南向きは10F以上、西向きは9F以上が透明ガラス。それ以下はコンクリートと黒い縦格子。

【設備面】
①換気口付きの玄関扉が珍しい。
②全部屋トイレに手洗いカウンター付き。タンクレスでは無い。
③内装は全般的に高級感は無い。平均的。（クローゼットの中に突板が貼られていない白いタイプなど）
④キッチンはサンウェーブのかなり安いタイプと推察される。（レンジフードが安っぽい）
⑤キッチンにディスポーザー、独立した浄水器が無い。
⑥キッチンと洗面の扉の引き手が安っぽい。
⑦浴室はダウンライト無し。カランの下に台が無いタイプ。魔法瓶浴槽。栓を操作するボタン部分はシルバー。（プラスチックではない）
⑧サッシのフレームが黒色で統一されておりオシャレ。

[679: 匿名さん]

予想通り半分地権者、地権者７０㎡無償（好条件）結果パークハウス並みの価格でローコストマンション並みの仕様で駅近の子育てファミリーマンション向き（メリット）千里レジデンスとタワーは子育てファミリーマンションとしては如何かな、これからは駅近の三井不動産レジデンス上新田マンション（千里ニュータウンの地名ではない）か駅から遠いエアヒルズ（価格の割りに仕様、構造今一）か駅からもっと遠い東丘セキスイの建替えマンション）、それと残り物からの選択するグレードがこの中で１番のパークハウス、いろいろ選択出来ますね。

[680: 社宅住まいさん]

明らかに駄目に感じさせる
報告されてますね。
タワーは、事故で
前知事ですらキャンセル
しましたから
フツーは選ばないでしょ

私の印象は、
内装もそうですが
100世帯ぐらいに感じない
あの2層になってる敷地構造も
久しぶりに高そうなのが
納得出来るマンションと感じました。

営業さんも価格は、まだ参考程度と話してましたし

立地とあの神間取りはやはり気に入りました。

うちは、住んでから好きに変えれる設備よりも
そっちを重視。

[681: 匿名さん]

>明らかに駄目に感じさせる報告されてますね。

そうですかね？
>678さんも>679さんも客観的な見方をされていると思いますけど。
いちいち反応しすぎだよ。

[682: 匿名さん]

たしかに、内装は安っちいな・・・

特に、フローリング、キッチン、トイレ。

なんだありゃ。

立地は良いのに、もったいない・・・

[683: 匿名さん]

ここはガラが悪くて、読んでて気分悪いです。
スミフの営業の質を疑います。

[684: 物件比較中さん]

＞＞６６９さん

＞希少性が高いのは揺るがない事実
そうですか？近くにガーデンヒルズ、ジオメゾン、メゾンシティがありますが、
立地はここと大差ありません。仕様も似たり寄ったり。
上記３マンションとも中古相場は下落傾向です。

＞数が少ないので資産性が高まり、我々にとっては
＞将来ある程度の賃料が見込めるので
どのくらいの賃料を想定されてらっしゃるかわかりませんが
上記の通り、類似物件が周辺にたくさんあるので希少性があるとは言えないし
賃貸利回りを考えるなら圧倒的にタワーかレジデンスです。

[685: 物件比較中さん]

地権者が自ら住まず、新築で売りに出す情報知っておられる方いますか？

[686: 匿名さん]

ファミリーマンションの利回り何％考えていますか、タワーもしかり４～５％（ネット）は取れれば上出来ですが今の状況では無理ですよ。

[687: 物件比較中さん]

駅直結のレジデンス、タワー（方位は東か西）と
駅5分のパークハウス、シティハウスとを比べると
賃貸の表面利回りで１％以上の差がつくと思います。

[688: 物件比較中さん]

千里中央駅５分圏内の分譲マンションの家賃は

だいたい坪８０００～１００００円くらいとれるそうですよ。

大阪市内のタワーなみ？

[689: 匿名]

>679

新千里〇町にこだわりがなければ、この選択肢であれば上新田かなー。こだわる必要もないと思いますしね。

北町のパークは値段がそこそこするわりには高級さが全然ないし、徒歩10分かかる北棟くらいしか残ってないから、徒歩5分で東町のシティハウスと同じだけの金出して北棟買うモノ好きはいないでしょ？同じ徒歩10分なら値段が安くて西町のエアヒルズのほうがまだましかも。

[690: 匿名さん]

ワンルームで１００００円取れますがファミリーは８０００円は上限です、修繕積費と税金＋仲介料と常に満室は無理などで計算されるとそう甘くないですよ、但し（１５年～２０年後での売却次第によりますが）、それと資産家の相続からみでの投資は別ですが。

[691: 匿名さん]

賃貸や売却といった出口戦略の有効性を計る有効な指数の一つにPER(Price Earring Ratio)というのがありますよね。
これは新築分譲価格が月額家賃の何年分に相当するかという指数で、平たく言うとマンションかって賃貸に出した場合何年で元が取れるか、というものです。
東洋経済やプレジデントといった過去の経済誌では、千里中央は関西の他地域に比べて非常に値が悪かったと記憶しています。（数値までは覚えてませんが確か30代後半だったような・・）
ただし、高級住宅地や人気エリアは、土地が高いのと土地価格が家賃相場に完全に転嫁されないということから数値が悪くなる傾向があるようです。(東京ではその傾向がもっと顕著）
よって、数値の悪い千里中央での出口戦略は賢い選択ではないと言えると思います。
特にファミリー向けのマンションでは、タワーマンションに比べ、そう言えるのではないでしょうか。

[692: 物件比較中さん]

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/docchi/round04.html

南向き対その他
参考までに。

[693: 匿名さん]

なるほど。
家族がリビングに集まらないバラバラな家族で暖房費もかけ放題、日中は電気をつけて洗濯物は日光で乾かさなくてもいいという方々が南向き以外を選択されるということがよく分かりました。

[694: 匿名さん]

どうされたんでしょう。南リビングでも冷暖房は必要ですし、北の洋室はこれからの季節暖房が必要です。
南以外を選択する事が悪みたいな考えって…地権者以外は西向きがほとんどになるのに。