本当に30年間も同じ金額を保証するのでしょうか!! 最初だけ・・・
空室になれば、保証見直しなど心配です。
ただ建築費も比較しても割高ですねー
経験者さんのご意見を聞きたいです。
[スレ作成日時]2011-05-16 21:04:29
＼専門家に相談できる／
ヘーベルメゾン 一括30年借り上げ保証 どうなの・・・・
| No.1 |
by サラリーマンさん 2011-05-17 13:01:58
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保障金額の見直しが発生します。
鉄骨は建設費、固定資産税も高いので2×で3階建てのアパート建てたら？ 10年～15年くらいで元をとれる位に抑えた方がいいですよ。 保証が必要な位の立地や物件ならやらなきゃいいのに。 |
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| No.2 |
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| No.3 |
旭化成のヘーベルハウスは、最高の住み心地です。夏は、建物がコンクリート系なので非常に暑くなり、冬は氷の中にいるように涼しいです。床の畳は薄く寒さがよく通ります。ノミも死んでしまいます。さらに軽くて断熱効果のある畳ということですが、生産コストのかからないよくできた畳です。また、黄金比の小さな畳に仕上げてあります。一畳とは寸法定義がなく、大きさに合わせて調整してくれます。和風住宅と比べると、６畳と４．５畳が同じくらいです。坪単価は６０万から８０万になりますので、ケヤキの無垢の柱の和風住宅と同じくらいです。とっても高価です。そんなヘーベルハウスを謝金をして造るなら、土地を売った方が儲かると思います。外壁の塗り替えは指定の業者での塗り替えしか、保証がなくなります。一面単価が１００万円はかかると思います。絶対に儲かりません。税金払って、貯金できたら改修工事にかかります。アパートのオーナーという見栄で建てる方はどうぞおすすめです。
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| No.4 |
ヘーベルマンション建築後サブリース契約しましたが、６年で家賃減額を請求されました。
多額の建築費がかかっており、返済が滞ってしまいそうでコワイ～ 30年安心との謳い文句ですが、内情は２年ごと家賃減額～ よくよく考えてから決断してください。 |
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| No.5 |
すえむねさんはいい営業マンです。平居正人のいい右腕です
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| No.6 |
相続税を減らすには最高のメーカーです、他の安いアパートに比べて段違いです
相続後は金がある人は大家で居れる、金が無く殆どがローンの人は土地代以下の値段で売却すればいい 相続対策で儲かるのはメーカーだけ、９９%失敗すると考えた方が良い、今採算が有っても２０年から３０年後まで採算が合うとは思えない、税金修理費も払えないのは目に見えてる。 |
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| No.7 |
＞４さんが仰るように、入居者が少なくなると入ってもらうために家賃を下げる提案をすると聞きました。３０年間の利回りの計算して利益で生活を、なんて夢のまた夢。逆にローンを組んで建築していたら払えなくなって手放す羽目になりかねません。
ハウスメーカーは建てて貰うだけで利益が出るそうです。不動産屋さんに相談してみたところ、今は駅近の新築マンションでも空きが出るぐらいで余っていると聞きました。もちろん、建築される場所にもよると思いますが、へーベルに査定してもらうと大丈夫と言う筈です。 地元の不動産屋さんにどんな物件が満室になっているかとか、ちょっとご相談されてみたら如何でしょうか。場所によっては単身者向けのワンルームが良いか、あるいは家族向けの部屋が良いとかの情報も教えてくれると思います。私の場合は、余っていると聞いて止めてしまいました。 |
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| No.8 |
賃貸入居者の中には一定割合以上で新築入居を渡り歩く人がいますので
建てた当初はいいのです。 問題は築10年以降、価格を下げるかリフォームを徹底していくか いずれにしてもイニシャルコストを抑え利回りを確保しなければなりません |
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| No.9 |
一箇所しか作らないなら
現収入提案の３割で採算が取れなきゃ辞めておけ 変な居住者や事件が起きたら終わりというリスクも考えて 別々の場所に三棟なら５割の採算でもOK 改修費は高い 外壁の塗装は十年おきにしないと居住者減少 素人が手を出すと必ず損をします ファミマやローソンが 近くにセブンイレブンが出来て潰れるのと同じ 近くに新築物件できたら家賃も値下げで採算悪化 |
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| No.10 |
本当ですね、火事や自殺や事件などの事故物件になったら入居者も減りますし、目も当てられない。
修繕費もかかるし、オーナー様の心配は尽きないです。割の良い商売とは言えないのかも。 |
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| No.11 |
空室が続けば 家賃保証の見直し また 保証解約も |
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| No.12 |
相続税を安くしても返済不能の借金が残ったらどうするの、、、、、
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| No.13 |
アパート経営、コンビニ経営は五年以内に半数が廃業位だろうな
アホは退職金ではじめて生活保護コースですな。 |
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| No.14 |
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| No.15 |
営業マンの口車には要注意 いい話はありません 借金して |
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| No.16 |
挟んだよ破産
へーベルのアパートは人気ないし |
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| No.17 |
ヘーベルの賃貸は高額な建築費の割に、周辺相場より安い家賃設定。
周辺相場より安い家賃設定な上に、さらに１０％の管理費。他の管理会社なら５％前後。 それ以外にも各種積立。 修繕はヘーベル指定業者のみ。（割高） ２年毎の家賃査定。家賃下落。 ヘーベルの言いなりで全てお任せ！って人には良いかもしれないが、賢明な人は一括借り上げなんてデメリットばかりかと思います。 へーベールくらいそれなりに高いお金が出せるなら、絶対にRCで建てて、どこかの管理会社（５％の管理費）を使った方が長い目で見て絶対に良いと思います。 |
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| No.18 |
絶対に契約してはいけません。
営業が良いことしか言わないのはご承知の通りですが、特に上手です。 二言目には他社を引き合いに出して「弊社は違う」と「安心して下さい」しか言いません。 とにかく「賃料から10パーセントのみを頂ければ全額住宅ローンに充てられます」としか言わず、住んだ後に一切聞いてなかった建物管理業務受託費やメンテナンスサポートの名目で別途賃料から差し引かれます。 住宅ローン控除など認められず、泣け無しの賃料は収入として申告せねばならず所得税が発生しそれに伴い住民税、国民健康保険の増額の憂き目にあいます。 内部設備も安価なものばかり設置され、どの設備も10年ももたないでしょう。 ３階建てですが建築費用は4500万以上です。この時点でおそらく１６００万以上上乗せされていたと予測されます。 金額提示時点で断るべきでした。すべては後の祭りです。 空き室を出さないように１０年以降は賃料の改定や１４年以降はリフォームの提案等建物の劣化とともに様々な要求により 契約条件の改定を求めてきます。 契約書には「同等の賃料」など一切書いてありません。「一定の賃料」になっています。 結論としては大掛かりな詐欺にまんまとはめられたということです。 高額な建築費をオーナーからもぎ取り、入居者からは敷金・礼金をもぎ取り建物が古くなったら賃料を下げても空き室を作らず「一定の賃料は保障している」とシラを切られ。様々なリフォーム条件を出してきてそれに従わなければ賃料を下げると脅され最後はローンが支払えず銀行に土地・建物を取り上げられる。 こんな未来図しか予測できない不安しかない現実です、こんな不幸な人を出さないために告白します。 絶対に契約してはいけません。 |
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| No.19 |
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| No.20 |
建築費と修繕費だけでも儲かるもんな、これ
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| No.21 |
こういう保証系のものっていろいろとあるのだなと勉強になります。
大家さんが全部まるっと儲かるのなら ハウスメーカー側が損することになってしまいますから 鵜呑みにしないで きちんと儲かるようになっているのかというのを考えた方が良いのでしょう。 |
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| No.22 |
間もなく．．．4年目です。実際！いろいろ問題もあるかもしれませんね。チョコチョコ、修繕も出ますが、今のところ、対応も早く、無料で対応してくれます。ただ備品関係（エアコン、水回り、照明などなど）は、ハウスメーカーに任せず、ご自分で時間をかけ検討されると良いと思います。持ち込みもOKしてくれました。（例：エアコン、照明などなど）。修繕30年計画を提示して、説明もきちんとしてくれますよ。担当の営業の方に聞けば教えてくれます。また、壁の件ですが4年目ですが、同じ時期に建てられたハウスメーカーの壁と比べ綺麗ですし、未だに新築同様です（光触媒対応仕様）。さて入居、賃料、管理費、他に関しては、やはり手数料、リホーム準備金（リース料金のような感じ）のような形と管理費と賃料保障手数料などで12～16％位、総家賃収入から自動的に引かれ、毎月振り込まれます。30年は長いですね。以前親の代からアパートを40年間経営していたのですが、やはり最後の方は入居者が少なくなり（賃料、風呂なしで￥50000）でした。当時からの40年後と今からの30年後．．．！。私も80まで生きているかわかりませんし。病気で動けなるかもしれません。このような言い方は良くないのかもしれませんが、汚いぼろ屋で暮らすより、綺麗な家の方が気持ちも、体も、少しは元気になるように思います。掃除もするので、体も動かします。マア ．．．先は解りませんが！元気でいればなんとかなりますよ。ただし、自分の住宅環境を良く理解して検討してください。皆様の正しい選択と成功を希望しています．．．。
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| No.23 |
>>22
もともと、アパート経営をされていたのですね。お風呂なしで、5万。。。そもそも、場所が良いのですか？ 検討してるので、教えて下さい！！ |
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| No.24 |
旭化成ヘーベルプラザに行く用事があります(相続税対策セミナー
しっかりとヘーベルメゾンの詐欺師の話を聞くかな |
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| No.28 |
全くの初心者です。
賃貸経営の経験は無いのですが。 賃貸併用住宅で家を建てたいと検討中です。 今は未だ各ＨＭの展示場へ見学へ行き、見積りを 数社から上げてみてもらったところまでです。 で‥、この「３０年一括借り上げ」ですが。 ＨＰに書かれている様に、ホントに１０年後から 十数パーセント位ならまだしも… もし、それ以上引かれる様ですと かなりの大損です。 かと言って‥ 自分で賃貸経営をするにしても 私、全くのド素人ですし 仕事もしているので 賃貸経営を並行して行うのは かなり厳しいかなと考えております。 経営とは‥そんなに甘くは無いというのも 判ってはいますが。 仕事をしながらも、経営収支の計算・入居者の方への 対応なども含め行うと考えると やはり厳しいです。 実際にヘーベルで賃貸運営を行っている方いましたら 「３０年借り上げ保証」でやってもらった場合 この保証サービスだけで無く、全体通してを見て、、 リスクなのか‥？、それともプラスの方が若干でも 勝るのか‥？ 教えていただける方いましたら ご意見お願いいたします。 |
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| No.29 |
毎日怨念と憎しみしかありません。
暴露することが正義なのでしょうか？ 結局建築主、業者、下請け、住民、友の会等それぞれ地域個人の自覚の足りないことがこういった騒動をおこすし、犯罪を助長することになるのでしょう。 早まった行動は極力ひかえたいものです。 |
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| No.30 |
空地に相続税対策でアパート建てるなら、へーベルのような大手ではなく
安価な所（木造在来））でいいのでしょうか？ 賃料なんて、所詮部屋の広さですよね。 |
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| No.31 |
１昨年、旭化成でマンション３階建て建てました（親が）
私は法律関係に勤めていましたが、サブリースのトラブルがとても多くて、 被害者の会などもありました。 サブリースで人生めちゃくちゃになった人もいます。絶対にやってはいけません。 友人は銀行員ですが、サブリースで多くの大家さんがローンを払えなくなって土地を失っているとききました。法科大学院ではサブリースのことを詐欺商法として教えています。とにかく絶対にやらないでください。 旭化成の営業マンはどうしてもサブリースをやりたいようで（彼のボーナス等の業績に反映されるようです。）本当にしつこかったです。銀行の提携ローンなどだと、サブリースが前提だったりするので、提携と名のつくものに入ってはいけません。（ローンはプロパーなら大丈夫です） サブリースが市民権を得ている（やってる大家さんが多い）みたいな世の中ですが、１０年、２０年後には訴訟が増えると言われています。本当に気をつけてください！ |
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| No.32 |
近所に昔からある評判の良い建設会社に頼むのが一番です。
大手ハウスメーカーに頼むとどうしても割高になります。 サブリースに入れば結局収入どころか、給料持ち出し、貯金切り崩しとなりますので絶対に入ってはいけません。あの手この手で勧誘してきますが、毅然と断りましょう。不動産屋は地元の、昔からやっているところに自主管理でやりましょう、人を大切にする気持ちがあれば初めてでも十分できますよ。 |
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| No.33 |
建てて 25年に成る物件なのですが、変な人が入ってから 皆んなが退去されて、空き部屋がほとんどに成ってしまいました。 そこで、建ててもらったパナホームさんに相談しましたら、10年一括借上で 空き部屋 五部屋の全てをリホームして、借入金が¥13、000、000程に成ります。 試算では 借り入れを返しつつ、月に ¥74,000-程の利益が上がられていますが、これをしても大丈夫なのか迷っています。 古いハイツは、皆さん どうされて居るのでしょうか？
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| No.34 |
まず周囲の家賃相場と入居状況をご自分で調べられては如何ですか
例えば近所に同等のアパート（築年数・部屋面積）があるなら そこの家賃と入居数（募集状況で大体判ります）を見て 十分対抗できる物件にできるかどうかです。 リフォームは常になされていて当たり前、されていなければ減額 その上で築年数、面積、間取り、立地に対して相場が形成されます。 家賃相場に余裕を持って合わせられるかが大切 家賃は建築業者が決めてくれるものではありません。 賃貸経営とは、きちんと調べて考え選択、決断した人には投資ですが 業者に投げて自分では何も考えなかった人には、大きな博打です。 博打ならば最後にスッカラカンも当然で仕方なしです。 |
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| No.35 |
みなさまはじめまして
一括借り上げは非常に危険な契約になります。 仕組みを知れば納得できますが、一般的には知られていません。 その仕組みとは又貸し（専門用語でサブリース）です。 大家が業者に部屋を貸し、業者が住民に部屋を貸す仕組みです。 この部分に契約の恐ろしさがあります。 つまり契約の前では「匿名さん」が客ですが、契約後は旭化成さん が客になります。 これは契約の前と後では力関係が１８０度変わることを意味します。 （当然契約後は「匿名さん」が圧倒的に不利になります） 具体的には家賃の金額、大規模補修など重要な部分は、旭化成に 決定権があるのです。 なぜなら契約後、旭化成は「匿名さん」の部屋を借りてくれる 大切なお客様だからです。 長くなりましたので続きます。 |
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| No.36 |
契約後、何年かすると業者から家賃引き下げの要求が
必ずあります。 その金額は、最初の家賃よりかなり低いです。 最初の家賃は、建築費を高くとるための見せ掛けの 家賃だからです。 このようなバブル家賃は、すぐ下げられます。 業者が要求する家賃引き下げを認めなければ、一括借り上げ の契約は終了です。 契約書には、状況によっては家賃を引き下げること、契約を 解除できることが小さく書かれていますよ。 なぜ一括借り上げは大家が圧倒的に不利なのか？ これは１４年ほど前の最高裁サブリース訴訟の判決が あったためです。 また続きます。 |
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| No.37 |
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| No.38 |
３０年、３５年一括借上、サブリースは俺俺詐欺と同じくらい怖い詐欺商法です。
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| No.39 |
バブルのころ10万の家賃が今54000円、半分返して借り換えで金利が下がったからいいけれど
売ろうとしたが借金を返したらトントンだったので半分返済した 間違っても土地だけで金のない人は絶対アパートを建てては駄目だ、相続税がゼロでも返せない借金が残るだけ 相続税対策は土地を処分した方が良い、自分もバブルのころ売ったらと思っている |
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| No.40 |
相続税対策でアパートは有り得ない、税金を払わなく済んでも借金地獄に成って売り払い
儲かるのは業者だけ |
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| No.42 |
同じく、土地はありますが上物全額借入でシュミレーションどおりになるのか？なやんでいます。
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| No.43 |
>>42 dr.paulさん
シミュレーションはシミュレーションですから... なんでもそうなんですが素人のフルローンはやめておいた方がいいと思います。 かと言って、手持ちがないといざという時に大変です。 私は不動産投資に良いイメージはありません。 投資なので最後に売るという選択をできる方が不動産投資に向いていると思いました。 不動産を不労所得と思っているという方はするべきではないと思いました。 あくまで個人の経験上の話です。 失礼しました。 |
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| No.44 |
これ「サブリース」ですよね
数年したら家賃減額や高額なメンテ代などで、シミュレーション通りにはなりません 近隣の相場が下がったからとか近くにライバル物件ができたからとかで家賃減額、 平年より長雨だったから塗り替えや防水工事が必要とか、ね。 これをやるなら、色々失う覚悟が必要です |
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| No.45 |
絶対やめたほうがいいです
こういうのは、土地もお金もたくさん持ってるお金持ちが節税のためにやるもんです 相続税はらうのが嫌だから、国に払うよりは企業に払ったほうがましだ的な考えの人がやるもんです ましてや全額借入なんて正気の沙汰ではありません しかもへーベルだからメンテ代も高いし、安くやってくれる（というより、ぼったくりではない、適正な価格でやってくれるといったほうがいいけど）他の業者にすると怒ります |
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