パーソンズフェリーチェ津島西坂ってどうですか？

[匿名さん]

パーソンズフェリーチェ津島西坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://cercle-af.co.jp/index.html
売主：セルクル・エイエフ株式会社
施工会社：株式会社藤木工務店倉敷支店
管理会社：日本住宅管理株式会社


[広島・岡山・中国・四国の新築分譲マンション掲示板から中国・四国・九州・沖縄のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.4.20 管理担当]

[222: 匿名]

良い契約者だけっていっても、契約者が少なかったら修繕積立、管理にかかる費用はどうなるんですか？
あん分されるんですよね。
イニシャルで価格が高いのに、ランニングもってのはきつい。
この物件は売り主さんがずっと負担？それはないかと。

価格は需要の予測と原価の観点から割り出されるもの。
売れないのは、需要の見誤りか、コスト管理が甘かったか、なんじゃないですか？

岡山の人間ではないので、学区の人気はわかりませんが、京山でなくても、駅に近いエリアで良い学区があるなら、そこにすみたいと思ってしまいます。

[223: 匿名さん]

京山のいいところは学区だけですからね。
利便性も悪いし、道は狭い＆混むし。

安ければそこそこ売れるだろうけど高いしね。

[224: ご近所さん]

京山学区は、東京出張が多い人なら空港近くて便利ですよ。高速のＩＣも近いですし。渋滞も地元民なら抜け道知ってるから言われているほどは困らない。

[225: 匿名]

学区の需要があれば、パーソンズフリーチェもアウルも売れてるよね。
まぁ、学区だけで売れ行きは決まらないだろうけど。

空港に近くても結局新幹線の方が小回りきくと思うんだけど、私だけ？

空港の近くにすむか、駅の近くにすむかの選択ならどっち？って聞かれたら｡。。

[226: 匿名さん]

駅周辺はガラが悪く騒がしいので私は住みたくないです。
渋滞は、今後の道路計画をみると緩和されそうですね。

学区はの良さはそのままそこに住む住民の良さです。
高額物件の入居者はある程度地位のある人ってことです。

売れないのは買える人がいないからでしょ。

[227: 匿名さん]

たしかに駅近過ぎると騒がしいですね。

でもここは駅に遠すぎます。
高速が近いといってもそんなに度々使わないですし。

[228: 購入検討中さん]

カーサがいい値段で売れたから、強気で出たんでしょうね。もう少し安かったらすぐに売れてたはず。小学生、中学生のお子さんいる家庭にはやはり人気みたいです。カーサも、そんな感じだし。
京山中学に入れたい人多いみたいですね。９クラスあるとか⁈
売れない部屋の分の管理費や、修繕積立金は、売主負担らしいです。けど、売主ケチそうやから、売れ残らないように、うまくさばくんじゃないでしょうか⁈

[229: 匿名]

最近は岡山でどしどし分譲してるアルファや
ロイヤルが完全に京山エリアをスルーしてるね。

住宅街としてはまずまずなんだろうけどマンション
用地としては取得費用の割りに売価のアッパーが
決まってくるからコストパフォーマンスが今一
だからなのかも。

[230: 匿名さん]

>>228

>売れない部屋の分の管理費や、修繕積立金は、売主負担らしいです

それは売出してから１年間ですね。
１年経てば新築物件から新古物件になって管理費や修繕積立金は未納になる。
そこまでには売り切ると思いますが・・・

[231: 匿名さん]

個人の好みと、全体のニーズでは、ギャップが生じることもあるでしょうね。
静かなところにすみたいか、駅近にすみたいか。
学区にこだわるか、こだわらないか。とか。
この物件がニーズがあっても価格が理由で売れないのだったとしても、
アウルが低価格でも売れないのは、マンション市場の全体のニーズがそこまで高くないってことなのでは？
管理費とかを売り主負担で続けるのは太っ腹ですね。でも何年もってのは売り主もきついですよね。
売り切るためにはディスカウントするはずですし、興味のあるかたは待ったほうがいいかもですね。

[232: 不動産業者さん]

No.230 by 匿名さん　2012-06-14 07:33:31 >>228

>売れない部屋の分の管理費や、修繕積立金は、売主負担らしいです

それは売出してから１年間ですね。
１年経てば新築物件から新古物件になって管理費や修繕積立金は未納になる。
そこまでには売り切ると思いますが・・・


ちゃうちゃう。
それを言うなら売り出して1年じゃなくて
完成して、引き渡しが出来るようになって1年だろ。
マンション業者によっては、管理費、修繕積立金は、1年負担
2年負担、最初から負担しない　など
様々あるから
フェリーチェに聞いてみないとね。

要は、売り出して1年では絶対にない。
　　　完成して1年っていうことさ。

ただ、売り切るだろうっていっても
１０００万値引きぐらいしないと無理でしょ。
はっきり言って、
そのままだと
・買いたくても買えない＝支払い無理　もしくは　ローン組めない
・高すぎるのであれば買えるけども買おうとしない

だから、1年以内の完売は無理でしょう。
だから、社長の趣味なんだって。そもそも
値引きしない会社なんだから。

[233: 匿名さん]

＞２２６さん

＞売れないのは買える人がいないからでしょ。

それは無いと思いますよ。
これくらいの価格の物件を買える人はごろごろいます。
買えない、ではなく買わないのだと思いますよ。

[234: 購入検討中さん]

需要と供給が合ってないのかも。
欲しい世代は、欲しくてもローンが組めなかったりお金が足らなくて買えない人が多い。
もっとお金もってる裕福な人達は、京山中には興味ないかも。私立やら付属やら朝日塾とかに行くんですかね?
アルファとかコスト削減しまくって、安く売らなくちゃいけないから、土地が高いから、京山学区に建てれないんじゃないですかね?

京山学区にマンションが建てれる土地がないんです。
これからまだ建つ予定あるなら教えて欲しいです。

[235: ご近所さん]

あの辺りは規制が厳しいからマンションを建てる用地があまりないんだよね。

[236: 匿名さん]

需要もあまり無いと思うけどなぁ
あのあたりの人気はあくまで住宅地としての人気でしょう

[237: 匿名さん]

宅地の需要があるのならマンション需要もあるはず…

一戸建てが買えないから値ごろ感のあるマンションを買うのでは？
５～６千万円の一戸建ては買えませんから・・・

[238: 匿]

需要があっても、
一度売れないマンションが残ってしまうと、
そのエリアに与えるネガティブな印象は消費者にはどうしても残っちゃうね。レッテルというやつ。
残念だけど。。。

[239: 匿名さん]

京山エリアも2000万台でも新築建売が普通に出てたりするからね。
住宅の建築費下落や地価下落で今となっては戸建はむしろ買いやすいエリア。

マンションの場合は大通り沿いとかの商業用地に建てるから取得費は
結構高くても、通りから入った住宅街は結構安いよ。実は。

[240: 購入検討中さん]

津島でも山の方や、学区ギリギリらへんは、安くで戸建てが売りに出てたり、新築で安くても狭すぎたり。中古や、狭い庭もない新築買うくらいなら、新築マンションがいいです。
しかも、ちょっと中に入ると、道がごちゃごちゃしてるから、運転しにくいし、古い家が多いから、近所付き合いが大変そうなイメージなので…
そうなると、やっぱり新築マンションがいいかなと。

だから、別にフェリーチェに肩入れしてるわけじゃな
いです。趣味悪いし、性能も微妙だし。けど、その辺りは、あとからいくらでもいじれますもんね。
自分好みにしたらいいだけ。
耐震はしっかりしてるみたいだし、建物自体がしっかりしてるのが1番です。

[241: 匿名さん]

津島の山の方がどんだけ高いか知らないの？

一度行ってごらんよ。名士の豪邸だらけだから。
軽く億越えしてるぞ。

[242: 匿名さん]

あ～ぁ、福武や加計のことね。
あれは別格やん。

山陽道の北側のことを言っているんじゃないのかな？

[243: 購入検討中さん]

理大側。岡北学区との境くらいの中古の一戸建ては、お手頃でしたよ。

[244: 購入検討中さん]

売主が、ケチで、たちが悪い、悪どいと聞きましたが、契約が完了してからも、売主と接点てあるんでしょうか？
何か困ることはありますか？
知り合いが、フェリーチェの建設に携わってて、辞めといた方がいいよって言われたので気になって。

[245: 主婦さん]

岡山の新築マンションと書いてもここだけ出てこないのはなぜ？

京山学区って交通が激しいし、いつも混んでいて、排気ガスの問題があるし本当に子供のことを考えたら住む場所じゃないと思うよ。
近くにある岡山中央病院だって医療関係者の中では評判悪いし。


ここにメリットを感じて買った人は悪くない。
でもねここを売る業者さんどこまで収益を見込んでたてたんだろ？


そんなに売れていないなら、買った人にワンフロアすべて利用可にしちゃえ！

[246: 匿名]

ここってそんなに売れてないのかな？

[247: 不動産業者さん]

売れてないよ。
社長おかしいし。

[248: 匿名]

社長ってどうおかしいのでしょうか？

[249: 匿名]

取引先を待たせる、人を待たせる マンション買いたい人がいても社長が気にいらない職業や人種なら客を断る ヤバすぎ！

[250: 匿名]

みんな ボロカスに書くけど

外面はいいよ

他の分譲マンションよりは個性はあると思う


それにしても、内装イマイチ

なぜに設備も最高級にしなかったのか？


細かいことにケチなオーナー

[251: 不動産購入勉強中さん]

マンションについて気になり覗かせていただきましたが、
マンションの事よりもオーナーの方に対しての事が多いのはどうしてなのか不思議です。

正直最近のスレッドにはとても悪意を感じますし、
関係ないようにも思いました。

削除なりされたらいかがですか？

[252: ご近所さん]

駅近のマンションに住んでますが、全然騒がしくないですよ。
津島の幹線道路と大差はないと思います。
お店が近くてほんとに便利で楽しいです。
あくまで個人的意見ですけど。

でもフェリーチェの外観はかっこいいなって思います。

[253: 匿名]

確かに外観はいい感じだか、ベランダのべラボーにはビックリだ。

[254: 匿名]

そろそろ入居が始まるころかな？
予算があれば買いたかった。

[255: 匿名]

もうすぐ入居してますよね？


半分くらいしか売れてないみたい

[256: 匿名さん]

入居、まだですよ。

[257: 匿名]

今日辺りから、入居？

[258: 匿名]

入居始まりましたね。

[259: 購入検討中さん]

昨夜、5部屋くらい、電気ついてました。

[260: 入居済み住民さん]

>>昨夜、5部屋くらい、電気ついてました。

監視されているなぁ…
人気ものはつらいぜぇ。

[261: 匿名]

260さん

住み心地はどうですか？

[262: ビギナーさん]

岡山中央病院に出入りする、救急車等は気になりませんか？

[263: 匿名]

あと３０近くは残ってるよ

[264: 購入検討中さん]

そんなに残ってないですよ！

[265: 匿名]

もぅあんまり残ってないかな？


住み心地はどうですか？

[266: 匿名]

最上階はもぅ売れたんかな？

[267: 匿名さん]

中部屋の安いところはもうほとんど埋まっているようですが、
角部屋はほとんど空いているようですよ。
最上階も億ションのほうはまだ入居されていないようですね。
売れてないのか、売れてるけどお引越しがまだなのか・・・・・
なかなか売れないのかもね。

[268: 匿名]

ひどいな

[269: ご近所さん]

夜、あそこの前通るけど、角部屋はほとんど灯りが点いてないね。普通は角部屋から売れるのにw

[270: 匿名]

残りの角部屋は全て中部屋と同じぐらいの価格に
価格改定して早く完売するって方法がいいのでは？
ずっと販売してるのも経費が掛かるでしょ。

[271: 検討]

購入検討してますが、実際はどうなんでしょうか？値段は少し高い感じ。装備は確かにリビングコートと比較してよくはないような気がしますし。マンション前の空き地も将来マンション建つ？市街地調整区域と営業マンいってましたが？？？？？？？

[272: 土地勘無しさん]

お部屋の広さに対して収納が少なめに感じるんですが、どうですか？
全体に広々としてバルコニー多いのがいいですね。
すぐ完売なんでしょうか。悩んでます。

[273: よく売れ残ってます。]

場所はいいですが、正直高い。
販売会社自体、しょぼいし。

作ったのも藤木工務店だし。

見送りが正解だと思います。
この時代に良くこの値段設定で売り出したなぁ、というとこでしょうか。
たいした会社じゃないくせに。
マンション完成後に部屋が残っているマンションは、だめです。

[274: 不動産業者という名の詐欺師]

すごくきになるのですが、
あれだけ売れ残っていた場合の、
修繕積立金
と
固定資産税
はどうなるのでしょうか。

売れ残った部分の負担は誰になるのでしょうか？

[275: 匿名さん]

普通は売れ残ったぶんは売主が負担すると思うけど、
半年とか1年とか期限付きの場合もあるよ。
まぁ販売会社によってそれぞれだから、直接聞いてみんと分からんね。

でも空いた駐車場代なんかは負担しないだろうから、将来的に修繕費不足になるかも。

[276: 業界ウォッチｬー]

竣工から１年？
かな。
新築とは
言えなくなった？。

相場以上のこの物件は予想どうりの状況だった。
予想に反するサプライズもなかった。

やっぱり金持ちは賢いな。

[277: ご近所さん]

外観は素敵だと思います。外廊下のライトが下に付いてて他のマンションとちょっと違う気が。遠くからいつも綺麗だなぁと思って見てます。

[278: まさか]

連休中の広告がすべてのタイプの間取りが広告にのっていたんだけど・・・・。まさか全タイプ残っている？？
値下げされるのも癪だけど修繕金が不安です。。。

[280: 匿名さん]

しかし今後どうやって売っていくんかね？

[281: 匿名さん]

値下げすると思いますけどね、普通は。
あと数戸ならともかく、ＨＰによるとあと２５戸みたいですし。

[282: ご近所さん]

値下げされたのでしょうか？
中古価格になれば買いたいなと思っていたんですが・・・。
先月行ったら下がってないなって・・・おもって。

[283: 不動産購入勉強中さん]

10月で一年越すんでしたっけ。先月ダイニングテーブルやレースカーテン付けるサービスしてましたね。売れ行きどうなんでしょう。

[284: ご近所さん]

叩き売りが始まったようです。
住んでる方には気の毒な1000万引き。
値段の付け方が間違ってるようですな。
まあ夜にあれだけ電気が付いてないなら仕方がないですか。
やっと相場に近づいたから買い時かもしれないが、
でも今時あの設備はないですわ。
バブル？ってあんな感じでしたっけ？
折角買っても恥ずかしくて誰も呼べません。

[285: 匿名さん]

築後１年６ヶ月経過して、残りが１６戸。

総戸数６７戸で、うち、１６戸残り・・。
もし、自分がこの企画を出して、１年半で約４分の１売れ残りを出したら、会社辞めなきゃならないでしょうね。

企画出したとき、誰も止めなかったのかな？場所も中途半端、ブランド力もなし。
(伊島で、三井辺りが手がけたら、この値段で完売の可能性があったかもしれません。いや、でも高すぎるか。）
売り出しを高くしてるから、今さら、値下げして売るのも難しいし。(実際は理由をつけて値下げしてるのでしょうが）
同じ学区のリビンコートプライム京山は、完成前に完売してますからね。
完全に企画倒れですね。


少なくとも、ここ１０年、岡山市内で販売したマンションの中では最も企画倒れと言っていいでしょう。
５０００万出せるなら、伊島でもどうにか戸建てが可能ですからね。

１年半で、４分の１売れ残り＞＜。

マンション建てるときは、デベは、銀行から借りて土地代、建物代を出して戸数で割って、売出し価格を決めます。
１６戸残りで、１部屋平均５０００万とすると、８億円。

まだ、全額は返せてませんね。金利だけでもとんでもない額です。
モデルハウスの運営費、人件費、広告費。
おそらく、土地建物で２５億程度借りてるかな？
月のランニングコストが、仮に４００万程度かな？どうするんでしょうね。

[286: 匿名さん]

>>285
なるほど。わかりやすい解説だな。

[287: 匿名さん]

>>285
全くのデタラメです。

＞マンション建てるときは、デベは、銀行から借りて土地代、建物代を出して戸数で割って、売出し価格を決めます。
常識的に考えてそれは無い。逆。大まかな売り出し価格を決めてから建築費用と用地取得費用を決める。
＞土地建物で２５億程度借りてるかな？
総事業費丸ごと貸す銀行は無い。
＞月のランニングコストが、仮に４００万程度かな？
そんな訳ない。どこをどうすれば月400も掛かるのか？

[288: 287さんへ]

１　そうですよ。
　　大体の売り出しは決めます。
　　当たり前ですよ。

　　１戸５０００万円×６７戸で、３３億５０００万円
　　土地と建物、おそらく２５億というのは、私の経験から誤差はそうないと思います。
　　建物は、大体見当がつきますが、土地を相場より高く仕入れていたらわかりません。

　　ただ、マンション１つにつき、２割は粗利がないと商売にならない、というのが実情ですので。
　　
　　もちろん、企画段階で、この辺りの額でいこう、はありますよ。
　　で、第一期で様子を見ると。

　　だから、第一期目は、相場から外れることもあるんですよ。
　　下につけたら、すぐ売れて失敗、というのもあるし、上につけたら売れずにあれ？次は下げようとか。
　　大まかにはペイする価格は当然ありますよ。
　　もし、これをみていて、マンションを買う人に言っておきます。
　　第一期は、多少相場より強気につけます。
　　なぜって？
　　第一期で買う人は、どうしてもその地域でマンションが欲しい人用だからです。
　　第２期からが相場ですよ。


２　全部貸すわけない。
　　マンションのデベは、意外と全額借り入れてますよ。　
　　だって、１年だけの短いサイト予定ですから。
　　そのために、現金を手出しする良し、全額借り入れのほうが効率いいですし。

３　ランニングが月４００
　　これは当たりですよ。
　　モデルルームの土地、駐車場代で４０万、人件費が２人×２５日＝４５万
　　広告費、空き家の管理費、修繕積み立て
　　加えて、金利考えてみてくださいよ。
　　８億を年利２．５パーセントだと２０００万円。
　　２０００÷１２＝２００弱
　　広告費が月５０としたら、３５０万円。
　　だいたい、１つ建設して、それに１人がかかわると、それだけ売り上げが上がらないわけですから。
　　マンションが売れ残るのは、本当に痛いんですよ。　　
　　金も、だし、人も取られるから。

　　すくなくとも、「デタラメ」というのであれば、「常識的」とかそういうあなたのフィーリングではなく、もう少し根拠がないと、笑われますよ。
　

　　
　　

[289: デベにお勤めさん]

明らかに社長が決めて、社長が内装なども決めるので、社員の責任ではないでしょう。
あの１９９０年代のバブル時代　っぽい内装は社長がいいと思うセンスのようです。

[290: 匿名さん]

もう売主による入居者審査は、やってないよね？

[291: 物件比較中さん]

お風呂に高温さし湯機能が無いらしいよ。
場所はいいけど、部屋（中身）が価格とあっていないんですね。
値引きはいくらくらいしてるの？

[292: 物件比較中さん]

すいません、残っている物件で最安のものっておいくら万円？

[293: 匿名さん]

>>288
恥の上塗りですね。
出鱈目もいいとこ。
＞私の経験から誤差はそうないと思います。
何の経験なんだよ（笑）
＞マンション１つにつき、２割は粗利がないと商売にならない
粗利にはかなりの販売経費が含まれてるんだね。
＞モデルルームの土地、駐車場代で４０万、人件費が２人×２５日＝４５万
モデルルームの人件費ってなんだよ！販売代理入れてんのに（笑）
＞マンションのデベは、意外と全額借り入れてますよ。
もう無茶苦茶・・・銀行は土地だけを担保に貸してくれんのかい？
百十四銀行岡山駅西口支店はそんなに融資してくれんのね。

ハラが痛い・・・（笑）

[294: 物件比較中さん]

売主変更のチラシが新聞に入ってたけど、
どういうこと？

[295: 物件比較中さん]

>>294さん

　売れてないからなんですかね？

[296: 物件比較中さん]

残り物には福がある　から　間取りとか気に入れば、安くしてサービスしてもらって購入すれば、お得だと思います。
でも、もし、先々売るときにはマンションの値引きした事実があるから安く買ってもらうしかないと思います。

[297: 物件比較中さん]

14階が96平米で4980万円で現在も中古物件として掲載されているんですが、相場から考えて高いのでしょうか、安いのでしょうか？
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FV5R8A2B/
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_94843013/print/

[298: 物件比較中さん]

高い気がしますが、１４階ということで、その点はプラスではないでしょうか。

オークションがはじまるみたいですよ！

どういうことなのか？？？？

[299: 近所]

築2年経ってどの部屋typeもオークション・・・。
なりふり構わなくなってきましたね。

[300: 購入検討中さん]

オークションってどこでできるのですか？

[301: 匿名さん]

本当に検討中なら
モデルルームに行けばすぐわかるのではないですか？

[302: 匿名]

なんでパーソンズシリーズはバカみたいに高いんだ？

[303: 匿名]

富裕層向けだからでしょう
無理な方は安価な物件へどうぞ

[304: 買いたいけど買えない人]

建設後+2年売れ残り、オークション(笑)でたたき売られる富裕層向け(笑)マンション。
近くのリビンコートプライム京山は建設前から完売。
で、ここは売れ残り。
コンセプトを間違うとこうなる、っう典型。

[306: 働くﾏﾏさん]

皆さん色々と書かれていますが、
このマンション
私は素敵だと 思いますよ。

品のある外観・大きさ・そして
人気のある この学区。
お値段は もちろんビックリ価格で
高いですが、それなりの 安心ある
方々が入居されていると思います。

この辺りは なかなかもう
マンションが増えないでしょうから、
もし 学区で お考えなら
とても良い物件だと思います。

[307: 購入検討中さん]

>>306
業者さんお疲れ様でーす

[308: 働くﾏﾏさん]

>>307さん
いえ、本当に 学区に住む
働くママなんですけど…。
正直に 思いを書いたのに、
ビックリしました。

[309: 物件比較中さん]

私もマンション探し中の主婦ですが、
こちらで何度も業者さん？って言われて、
なんだか書き込みづらくなってしまいました。
自由にいろいろ語り合いたいし、
いい意見も悪い意見も参考にしたいのに、
残念に思います。

[310: 働くﾏﾏさん]

>>309さん
ありがとうございます。

私も 実は悲しくなってしまい
「こんなことなら 書くんじゃなかった。もっと純粋に マンションのことで
やりとりができたら 素敵なサイトなのにな…」とショックでした。
本当に情報を必要とされている方々も
多いと思います。少しでも お役に立てたらなと 投稿しましたが、かえって
ツラい気持ちになりました。

私も モデルルームを見学させていただいた中の一人です。
良いことを書くと 業者さん扱いされるのは 悲しいですね。。
きっと 私ももう 書き込みできないかも
しれません。309さん 気持ちを分かって
くださって ありがとうございました。
とても救われました。

[311: 匿名さん]

ここの社長に気に入られないと買えないってホントですか？

[312: 匿名さん]

そんな事はないですが、
買主にその物件を買うか買わないかの自由があるように、
売主にもその人に売るか売らないかの自由があります。
気に入られないと買えないなんて事は無いですが、
少なくとも嫌われたら売ってもらえません。
どこの不動産取引も同じですけど。

[313: 匿名さん]

売主が気に入る気に入らないの問題ではなくて、
発売当初、入居者審査していた事を言っているのでしょう。

[314: 匿名さん]

いまはどこもウエルカムですよ。
売れ残りは避けたいですからね。

[315: 匿名さん]

売れ残りも売れ残り。

修繕積み立てはどうなってんだろう？

[316: 匿名さん]

２年前に完成しているのに・・・。
入居者の方はどう思っているのだろう・・・。

[317: 匿名さん]

お宅のような方が入居しなくて
ほっとしているのではないでしょうか。

[318: 匿名さん]

？？
なんでほっとしてんの？
67戸中十数戸は空き家で積み立てなし。
単純計算2-3割り増し。
その上その家は安く買い叩かれてるし、多分そんな家買うのって業者もいるから、賃貸になるんだよね。
、、まあ借りるのは大学関係者が多いからそれでも良いか、、

[319: 匿名さん]

ネガレスする意味は？

[320: 匿名さん]

>>318
＞空き家で積み立てなし。
＞2-3割り増し。
積み立て無しで割り増し？
どうしてそうなるのですか？