震災後の住宅選びは「地盤」 液状化ない「武蔵野」に人気

[匿名さん]

05/16のニュース記事です。やはり正しかった。

　東日本大震災後の影響で液状化現象を起こした東京湾岸エリアに代わって、武蔵野にあたる東京・立川市や国立市、国分寺市、埼玉県新座市などの東京・多摩地域周辺の住宅地が注目を集めはじめた。ロケーションがよいといわれた海沿いは埋立地なので、そこよりも地盤がしっかりした地域を選びたいということらしい。

　また、マンションであれば、高層階より低層階。停電に弱いオール電化住宅が敬遠され、歩いて帰れるように職場との「距離」も近いほうがいいなど、震災時の「生活」を想定した住まい探しが広がっている。

■「もとはどんな土地だったか」を気にする

　2011年3月11日の東日本大震災から、まもなく2か月。震災を機に、住宅選びの着眼点は大きく変わったようだ。ある大手不動産の関係者は「住宅の耐震性はもちろんだが、もとはどんな土地だったか、気にする人が増えた」という。内陸部でも、むかし沼や田んぼであっては地震が起こった際に液状化現象を引き起こす可能性が高い。

　今回の震災でいえば、たとえば千葉県我孫子市や埼玉県久喜市などがその例だ。「同じ我孫子市内でも利根川に近い地域では液状化現象が激しかった」（我孫子市内のマンションの住人）。東京湾岸エリアを含め、液状化現象が深刻な地域は道路が陥没したり、家屋が傾いたり、ライフラインの復旧の遅れたりと、住民が震災前のように暮らすにはなお時間がかかりそうだ。

　震災後の湾岸エリアの物件について、住宅ジャーナリストの櫻井幸雄氏は意外にも、「今ならやすく買えるだろうという読みから、買い注文は増えています」という。

　しかし、売り手がほとんどいない。「今売れば、安く買い叩かれるのが明白なので売る気にならないといったところでしょう。そのため、中古市場は取引が成立しづらくなっています」と説明する。

　湾岸エリアの住人らに、「安くても売りたい」「引越したい」という声がないわけではないが、「安くない買い物」だっただけに踏ん切りがつかないようだ。

■不動産価格は簡単に下がらない？

　そうした中で、注目されているのが東京・多摩北部から埼玉県西部に広がる「武蔵野」エリアだ。武蔵野台地にあり、大きな河川もなく、新宿や池袋などの都心部へは30分程度で出られる。

　前出の櫻井氏は、「武蔵野エリアは震災前から人気物件が多い地域でした。津波も液状化現象の心配もないですし、その人気が落ちていないということでしょう」と話す。

　東京湾岸エリアをはじめ、当面、物件価格は値下りすると予測する向きは少なくない。しかし、一方で資材や重機、職人の不足から新規着工が滞っていて、2011年秋以降は供給不足が予測されるため、「価格は容易に下がらない」（住宅ジャーナリストの櫻井幸雄氏）との見方もある。

　大手不動産会社は新規物件について「安易な値下げはしない」という。そのため、前出の櫻井氏は「現在売っている物件で、液状化現象が起きていない場所はむしろ狙い目といえます」と話している。

[81: 匿名さん]

高齢化していない地域はつまり、新しく開発され歴史文化の浅い地域のこと。
人が住んでいなかった山奥を開発し若い世帯が住み始めた。だから昔から住む高齢者がいないだけで平均年齢が若くなる。でも彼らが３０年後には新しい若い町も高齢化タウンになるよ。結局どこも高齢化社会だから。出精率も少しずつ上がりつつあるが高齢化はどこも激しい。子育てしやすい地域なんとか生き残ると思うけど。
埋立地以外がいいな。

[82: 匿名さん]

お年寄りばかりを見かける地域なんて郊外にはあまりないよ子供も大人もバランスよく住んでる
むしろ歴史が古くからある、浅草、巣鴨とか城北などは長生き元気なお年寄りを多く見かける

[83: 匿名さん]

マンションは杭で地盤に直結しているから、地表面の揺れやすさは関係ないからなあ。
「地盤ネタ」も通用しないです。

[84: 契約済みさん]

うちはだんだん西に移動してます。
吉祥寺から府中に引っ越し次は立川、来年は羽村に引っ越します。
立川は、買い物も充実してるし住みやすかった。
羽村にマンション買って引っ越すけど、田舎だからこそ110㎡超えの
南向きのマンション買えました。
クラブなんか良く行ってる時は都内に住みたいなんて思ってたけど
結婚して子供が出来たら、緑が多いし多摩地区に住んでて良かったな
とつくづく思います

[85: 匿名さん]

>>83

ただ多摩でも水が地表近くに集まりやすい土地はあって、
下の固い地盤に杭を打ち込んであっても
地表がドロドロになってしまうのはやはり怖いですよね。

傾斜地、盛り土地域、水のたまりやすい坂の下とかなら
多摩でもやはり危険性は高まると考えた方がいい気がします。

多摩ならどこでも丈夫で安全というのはなくて、
やっぱり土地の善し悪しは分かれていることは
忘れてはならないポイントだと思います。

[86: 匿名さん]

おー、そうだね。武蔵野大地はもともと多摩川によって形成された扇状地に、富士山とか箱根火山の灰が降り積もってできたところだからね。奥多摩から大水が流れてきたら、洪水で一巻の終わりだね。１０万年に１回くらいはありそうだから、あぶないよね。>>85はこんなところに住むの止めたほうがいいと思うよ。奥多摩の山の上に住んで霞を食ってるのがいいかもね。

http://ja.wikipedia.org/wiki/武蔵野台地
・成立
関東山地を穿ちながら縫うように流れ下ってきた多摩川は青梅を扇頂とする扇状地を形成した。この扇状地が武蔵野台地の基盤であり、その上を関東ローム層が数メートルから十数メートルの厚みをもって堆積している。

[87: 85]

>>86

あれは多摩川増水のことを書いたんじゃないです。
40年位前に多摩川沿いで家が次々に流された事件はありましたが、
堤防が崩れない限りあれの再現は無いと思っています。

85は、別の要因で起こる地盤軟弱化の話です。

湧水でも有名な多摩地域では浅層地下水が高台で10m位、
窪地・低地で地下1-2m～のところを走っています。

多摩地域で、大河川沿いでなく深く杭打ちもしてるけど
水が溜まりやすく地表部分が緩むリスクが高まる
物件はこの豊かな水脈にかかってる場合とかです。

武蔵野市、三鷹市、国分寺市とか地下水保全の関係で
大型建造物建設の際に度々騒動が起きてるので、
ググると結構詳しい資料が出てきますよ。
建てる側も鋼管杭やら地下水流保全工法やら工夫してるそうです。

平成に多摩地区でローム層の上まで帯水した例がありました。
武蔵野台地の途中で標高も78m前後の地点なんですが、
そこは元から渇水時で地下10m前後になる浅層地下水位が、
同じ年に6m差で上がるという変動の大きい場所だったそうです。
豪雨の当たり年じゃなくても梅雨とか台風の時期に
毎回地下4mぐらいに水脈が来てたんですね。

浸水時は9～10m上（=地表直下）まで地下水が移動し、
10m位掘り下げた構造物は防護壁が割れ浸水。
近隣の窪地は地表から湧き水状態になったそうです。

多摩ではマンションでも道路とか大きいハコモノでも、
湧き水が涸れてしまうと騒がれることが多いですが、
逆に建造物の上流側で地下水流がプールされ
浮力増大で構造物損壊を招くリスクが指摘されることもあります。

見えない地下で結構上の方まで水が来ている可能性が
場所や水位によってはぼちぼちあるみたいですよ。

とはいえ都心と違い河川敷以外の液状化はまずありませんから、
多摩がおおむね丈夫で安全なのは確かかかと。

[88: 匿名さん]

地盤の弱い江東区大島の某大規模マンション買った人は
これから大変だね。

[89: 元市民]

武蔵野の最大の問題は大火。
そして避難所に到達するまでの歩道が狭く、避難民で溢れる中で無事避難できるか、道路も大通りが少ないため消防車の進行も難しいかも。
被災後の支援活動も空からのヘリだと良いかも知れないが、陸上交通機関だとちょっと難しい。

吉祥寺駅北口を見たらわかると思う。
平時でもあんな狭い路地に人が溢れている。

[90: 匿名さん]

>>89

武蔵野っていったって広いからね。
吉祥寺だって、ごちゃっとしてるのは駅周辺くらいだしね。

江東区、墨田区あたりは吉祥寺並かそれ以上のごちゃごちゃぶりだしその上地盤が弱い。
いかにヤバイかわかるよね。

[91: 匿名さん]

84さん

よくわかるよ

俺も吉祥寺徒歩１分の戸建てから
今は横に農道がある小平市小川だよ

今度は高尾をマジに考えているよ

ちょっと　土地買うおかね　今ない

[92: 購入検討中さん]

南房総の山中に土地を買おうかと検討中です。
田舎の山暮らし。

[93: 匿名さん]

>>83
地震の波がどのように建物に入力するかは諸説ありますが、
杭で支えられているからといって表層地盤の増幅を考慮しなくて
よいという理屈はありません。
杭基礎の超高層マンションの設計でも、表層地盤の
増幅特性を考慮して設計されています。

ちなみに、杭があるということは構造が強固なわけではなく
それだけ地盤が悪いということです。

[94: 89]

>>90

>>武蔵野っていったって広いからね。

今、思っても全然広くはありません。

昭和はじめくらいだとすると森林が生い茂っているところで、その森林を伐採しないと空が広がるようなところではなかったですし。
その昔、その森林で天然のクワガタやカブトムシが採れたのを知っていますか？
中央線の前身は甲武鉄道でしたが、三鷹も吉祥寺駅もホームが狭くて通過列車があると危険を感じる。
高架立体化された武蔵境駅は以前よりマシになったけど、高架前は引き込み線や西武鉄道是政線と広大だったし。
やっぱり狭苦しい。

[95: 匿名さん]

今でも吉祥寺の南側では普通にカブトやクワガタいるよ。

[96: 匿名さん]

そう。
諏訪昆虫博物館の館長さんが井の頭公園で採れたクワガタ見せてくれたよ。
調布もちょっと奥に入るとカブトムシいるしね。

[97: 匿名さん]

武蔵野の中古マンションの引き合いが多いから売り物件を探してるって
お手紙が来るけどそんなに人気あるかな？
そこまでには感じないけど。
ま、住んでると分からないですね。

[99: 匿名さん]

武蔵野市は新築価格が異常に割高なので中古マンションに人気が出ています。
チラシの枚数は半端じゃないですね。中古一戸建てや売地求むも同様です。

[100: 匿名さん]

横浜市は東京都のように広大な政令指定都市です。
利便性と自然やオシャレさをかねた街も色々あります。
さらに開発も進めています。武蔵野で検討されているかたは
同じ価格帯ですと１０～２５％くらいは広い物件が買えます。

[101: 匿名さん]

地盤が固いと評価されている横浜市都筑区、青葉区、など調布や多摩地域に近い
ところが評価されています。他ににもいろいろありますが。
坂や丘のある街が苦手な方は東京の方が平坦で断然お勧めですけどね。

[102: 匿名さん]

営業おつかれさまです。
横浜の話は他スレでどうぞ。

[103: 匿名さん]

>>100
横浜市は市長が役立たずだし議員の質も低いからパス。

[104: 匿名]

家 マンション練馬春日町 徒歩３分日当たり抜群新宿まで25分 多分新宿から歩いて３時間程