パークシティさいたま北 【住民板】 Part 5

[アーク住民さん]

マンション居住者のための意見交換・情報交換の場です。
お互いを尊重し気持ちの良いやり取りができるよう願っています。

セキュリティ関連など秘匿性の高い内容については書き込みを控え、必要があれば住民専用サイト経由の掲示板などのご利用をお願いします。
（不明な点は管理員・フロントなどでお尋ねください）

なお、住民以外の方の書き込みや、配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。


*****　読む人への思いやりを持った書き込みを♪　*****

[721: マンション住民さん]

720さん
718さんが言ってるのは、今、現在契約を見直せと、言ってるんじゃないですかね？
それから、コンサルを入れて来季の契約をすれば余計なコンサル費用を払わなくてすみます。

[722: 住民さんＡ]

前に書かれてましたが、
スケージュール的に更新はしなくてはならないんですよね？
そのときに金額を下げてもらえればいい話ではないでしょうか？

[723: 住民さんＡ]

理事会が3割高いって言っているんだから
今の契約事態見直ししてもらえ！

[724: 住民でない人さん]

＞７２０

管理会社は、行動力のある理事長が止めるのをジッと待っているだけです。
前の人が潰されたのをみた次の理事長は、慎重になって何もできなくなるから・・・・。

[725: 入居済みさん]

管理費が適正かどうかでコンサル入れるんだから、
コンサルの成功報酬も適正かどうか、
コンサルの相場を教えて欲しい。

[726: 匿名さん]

こんなマンションもあるよ。管理費削減を目指すなら参考にしたらいいのに。
以下引用。

No.74

by セントヴェールマンション理事長･目加田　2012-01-21 07:36:18


No.72とNo.73に投稿して頂いた方へ。

セントヴェールマンションの理事長の目加田です。サイトへのご投稿の連絡
が住人の方からありました。貴重なご意見有り難う御座いました。住民の皆
様への説明が不足している様なのでご説明させて頂きます。
①駐車場の管理会社：
当マンションの長期修繕費は販売当初、販売主が売り易い様に約72円/㎡と低
めに設定されていますが、国土交通省ガイドラインの175円/㎡と比較して遙
かに低い水準であることは事実です。一方、近い将来において、長期修繕費
の大幅ｱｯﾌﾟ、或は長期修繕時に大金請求が入居者に対し余儀なくされる旨、
管理会社作成長期修繕計画書事に記載されていたことを受け、管理費と修繕
積立金のバランスを変えるべく昨年から2期にかけて管理会社と交渉を進めて
きました。品質レベルを下げる事なく管理費を第三期の月額4,626,153円か
ら第四期10/1より月額3,862,084円　12/1より月額3,567,595円/月にして
頂きました。その過程で駐車場の管理会社の変更が検討された訳ですが、昨
年11月29日に管理会社が重要事項説明会を開催、出席の方の全員の賛同を得
た上で進めております。

①階段の照明：
昨年の3月11日の震災直後実施したアンケートで計画停電時に階段が真っ暗で
非常に危ないので何とかして欲しいとの切実なご意見を頂きました。マンシ
ョン非常照明は僅か30～40分程度しか点灯しない為です。無論、非常用発電
気設置の検討は可能ですが、マンションの共有部分はLED化されておらず、消
費電力が大きい状況での導入は非常に高額になります。現時点で対応し得る
最善の方法を種々、模索･検討した結果、3時間以上(明るさ調整で3時間、8時
間、50時間)点灯する蓄電池内蔵LED灯が見つかり、理事会の承認を踏まえ階
段室照明の半数（半数で十分明るさ確保）に関し設置工事を急遽実施しまし
た。色に統一感がないとのご指摘はあろうかと思いますが、この非常照明は
非常時に取り出して携帯用としても使用できるもので半数残っている既存照
明と非常照明をすぐ判別できるよう色（黄色が既存、白色が非常照明）を変
えています。万一の停電の際の安全を優先させております。

②カフェラウンジの有効利用：
現在のカフェラウンジは使う方が少ない為、本棚を置きそこで本を読んで頂
く事を企画しております。もう少し座り易い椅子の方が良いのではないか?と
言う事で試験的に籐の椅子とスタンドを置きコンシェルジェの方に住人の方
の反応、ご意見を伺っている段階です。これは自腹で手配しておりますので
採用されない場合の費用面のご心配は不要です。又、ご存知の通り、マンシ
ョンの良質なコミュニティの形成とカフェラウンジの有効利用の一環として1
月28日にコンサートを住人のプロの方にお願い開催します。何れもマンショ
ンの良質なコミュティ形成の一環と言う事でご理解下さい。それ以外にもセ
ントヴェールガーデン植栽パーティ実施、自衛団の設立、犬蔵自治会との積
極的な交流、シルフィーノ及びフロラージュマンション理事長との交流を実
施している事も含め全て理事会の議事録に記載させて頂いておりますのでご
参照下さい。

③費用削減と合理的な使い方
前述の通り73円/㎡の長期修繕金積立では将来的に資金が不足、禍根を残す事
になるので第四期は前述の通りの管理費削減に加え植栽管理費918万円/年を
屋上庭園部分の雑草抜きを芝刈りのみ、セントヴェールガーデン公園側の植
栽植替を宿根草に変更する事で計320万円/年減の計599万円/年と言う事で理
事会の承認を得て進めております。但し、これでもガイドラインの金額に到
達しない為、第四期は品質を下げないベースで管理費を昨年9月までの
4,626,153円/月から1,391,445円/月削減、年間16,697,339円/年削減の案
を管理会社から頂いております。(複数の管理会社と交渉、殆ど同じ価格レベ
ルになりましたので…管理会社を替える事のマイナス…例えば将来、売却を
考えた場合、東急ブランドの方が望ましいので、来期は同じ管理会社さんに
お願いする事を理事会で承認を得て進めました)

それ以外の収益改善策としてセキュリティ費(機械警備と人的警備)も品質を
下げずに削減交渉中です。或は駐車場の利用率が85%の為、利用率アップに依
る収益改善、或は高圧電源の一括受電に依る共用部分の電気料金(現在500～
600万円/年)の削減等も今期の検討課題としております。…理事会議事録参照
お願いします。

[727: 住民さんＡ]

臨時総会の議案が、3個もあるんですが
コンサルを入れる入れないの話だけではなかったんですね。

[728: 匿名さん]

こんなところで愚痴いってもしょうがないって。。理事会に出席して意見は言いたくないけど文句は言いたい。不愉快になるからやめてください。あなたの考えが本当に正しいの？？

[729: マンション住民さん]

理事会は傍聴だけだよ。文句があるなら理事長に直談判。

[730: マンション住民さん]

う～ん、理事長さんに直談判しても無駄でしょうね。何が何でも管理を三井から変更したい理事長さんに、いくら住民が、“まず三井と交渉を”とお願いしても、聞き入れては貰えないでしょう。

それにコンサル会社もねぇ...説明会で話を聞きましたが、驚いたことに、この会社にできる管理費の削減方法は、競争入札を行うことだけ!応募してきた管理会社の中から、自社作成の管理基準に照らして会社を選ぶだけのお手盛りコンサルティングに、何千万もの大金、払う価値あるんでしょうか？(しかも、このマンションをカモと思っている様子が見え見え。)
同じ出すなら、現行の管理状況を詳細に把握、分析・考察して、三井と対等に交渉ができるような、有能でやり手のコンサル会社を探してきてもらわないと。

とりあえず、理事長さんと理事会の皆さまには、№726のレスを読んで参考にして欲しいです。
巧言令色なコンサル会社の言い分を鵜呑みにして、安易に管理会社の変更を行えば、マンションの資産価値を下げることになりますよ。

[731: ミスターどー]

直談判なんてだめさ。。何やるにも文句つけちゃだめさ。　文句のない方法は金払わないこと？　それは無理だよね。

[732: マンション住民さん]

今更、何を言ってもダメ！
委任状で、議案は全て成立です。

[733: 匿名さん]

たぶんそうだと思う。

[734: 匿名]

理事長も住民だろ 今の日本と同じだ。出る金抑えろ。アンダーコストプラン作らせろ。今どき普通の会社ならやってる事だ。素人にやらせて中古マンションより高い管理になる。

[735: マンション住民さん]

総会決議がすべてだと思う。

[736: マンション住民さん]

素朴な疑問なんですけど、もし管理会社が変わって、
コンサルに言われるままに、長期修繕工事についても
入札で行うようになったとしたら、デベさんから
ブランド名を外すように要求されたりはしないの
でしょうか？
実質、デベブランドではなくなるわけですよね。
この業界、いざというときにブランド名は大切だと
思うのですが。

[738: 匿名さん]

ブランド名のために
管理費を３割高く払い続けるのか。

名前が変わるとは思えないが
最近は、デベのいい評判も聞かないけどね。

[739: 匿名さん]

管理が三井だから三井のマンションということじゃないでしょ。
特にここは筆頭の売主が三井だったから、三井のマンションのブランド名がついただけ。
売主は売った後も子会社の管理会社を通して利益を上げられるようになっているから、
なるべく高い管理費を取れるようにしてる。
それを是正しようと言うのが今回の動きで、あちこちのマンションが同じようなことをしてる。
ただ、コンサル入れて別の管理会社にするのか、現管理会社に値下げを要求するのかは
理事会次第ってこと。

[741: マンション住民さん]

ブランド名がなくなれば資産価値も当然下がりますね。
その辺は総会で質問すればいい。

[742: 住民さんＥ]

3割削減のイメージだけが先行していますが、あんな発言をするコンサルティングが本当に信用できるのでしょうか。何か問題があっても契約上、責任は私達居住者。もっとまともなコンサルティングはいなかったでしょうか。

[744: マンション住民さん]

1月28日付の理事会の議事録に、住宅サービスの
支店長から協議申し入れがあったと書かれている
のですが、その内容は管理組合から住民向けに
どこかで通知されていますか。
通知されているとしたら、どこで確認できるのかを
知っている方がいましたら教えてください。

[747: 匿名]

ガーデンのメインエントランスの入口。あそこは、車を止めるところじゃないです。すぐ移動してください。
熊谷 500 み 8543
白のホンダＦＩＴ

[748: マンション住民さん]

総会に出れませんでしたが、胡散臭いコンサル会社はどうなったのでしょうか？

[749: ミスターどー]

部外者だけでもろあがってるようなきがします。　3冠馬ですがなにか

[750: 住民さんＡ]

総会で何度も同じやつが発言するのは、なんとかならんものか。仕切り出した前の方のおっさん何様なんだよ。
煽動するような発言は制限していいのでは？理事長さん。

[751: 匿名]

何度も同じ人が発言していましたが、事前に行った説明会で前期の理事をしていたと言っていました。
前期の理事は三井と直接交渉していたにもかかわらず削減が1%も満たない結果しか出せてないのに三井の肩を持つ発言が多かったと思います。
つまり三井から、、、、、。

[752: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

さすがに同じ住民で金もらっての発言とは思いたくない・・。

[753: 匿名さん]

三井は知らないが、リプレースしようとする管理組合はなんとしてでも潰すのが管理会社の至上命題。
まずは、理事長を孤立させて、無力化させる。
匿名文書、ネット掲示板、ビラを使って精神的に追い詰める。
「お歳暮」「お中元」の名目で元理事に「協力」してもらうのは、手法としてはオーソドックス。
物になびきやすくて、声がでかい人物なら、総会対策としては最適。

[754: 住民さん]

個人の利益じゃなくマンションの住民の未来に良い結果になって欲しいです。。。

[755: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

昨日はお疲れ様でした。
住民みんなで、真剣に議論を戦わせる、良い機会だったと思います。

今のうちに、圧縮できるコストは減らしておいたほうがいいです。
大地震でも来たら、物件を多く請け負っている三井にも、交渉はしがたいでしょう。
（自分たちのマンションも現状復帰で、管理費見直しなんかの余裕はなくなります）

そんな思いもあり、賛成しました。
もちろん、管理会社は今のままがいいです。

フロントや清掃員さんには、いつも親切に対応していただいて、温かみを感じるからです。

理事の皆さんは、タイトなスケジュールで、よくここまで練り上げてもらったと思います。
あとは、三井さんの出方を、居住者でしっかりと見定めましょう。

[756: 住民さん]

昨日は臨時総会に出席できなかったのですが、
どのような結論になりましたか？何かプリント等
詳細が配布されるでしょうか？

[757: 匿名]

議事録が出るよ。

[761: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>751
あの人前期の理事なんですか・・。
あの人の会場での態度と発言、すご〜く違和感を感じました。
なんでこの人こんなに執拗に管理会社の肩もつのだろうって。
前期理事って・・いろいろ勘繰りたくなります。

[762: 匿名]

パークシティで働いている コートの方は良い人ばかりです。三井で管理している他のマンション全てタッグを組んでやればいいのでは 少しは落ちるんじゃない。ゼネコンと一緒。下請けから全部が利益を乗せるから高くなるのは当たり前でしょ。

[763: 匿名]

総会だから議事録は必須だね。

[764: 住民さんＥ]

三井がつぎに入札に参加する保証はあるのですか？
仕様書も新しくなるわけですし、三井がその仕様書ではサービスが提供できないと思ったら？

[765: 住民さんＡ]

前期の理事の方をもつわけではありませんが、
理事の役員をやられた方は、その責任が重いものだと理解していると思います。
今回の契約では、業者の契約が理事会と直になるとのことですよね。
質問でもありましたが、契約した会社が途中で倒産したらどうするのですか？
理事会が責任もって清算してくれるのですか？

議決では賛成しなかったのは
そのようなリスクがあること。
それと最大の要因は、何千万にも上る契約であるのに
総会資料に契約書が添付されていなかった事！(これも質問でありましたね)

３号議案は居住者にアンケートを実施して変更するかどうか、業者をどうしようか慎重に進めているのに、
１号議案は居住者が知って３ヶ月で臨時総会で議決です。

こんなに急ぐ必要があったのでしょうか？

私は上のレスの方々と違って
今回の理事会の皆さんが、コンサルティングから何かしらの便宜があったのでは？と逆に疑ってしまいます。

[766: 住民さんＡ]

昨年の大震災の時、
三井さんがどれだけ無償で補修していただいたか皆さん知ってますか？
結構大きな原状回復作業をしていただいたようです。

確かにコスト圧縮には私も賛成です。

しかし
今までの恩恵
変更に伴うリスクを説明せず、
コンサルティングの話を一方的に伝える方法には
少し違和感を覚えました。

[767: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>766
いままでの恩恵とはなんでしょう？
無償で補修したのはまだ未販売住戸があったからでしょう。補修費用はいくらかかったのですか？3000万かかったわけではないでしょう。

理事会はまず現行の管理会社に、いままでなぜ年間3000万以上も高い金額の管理費を設定していたのかの抗弁を求めるべき。きちんとした納得いく回答がないとそんな会社信用出来ない。

[768: 住民さんＡ]

3000万高いという根拠は？
この金額がひとり歩き。

[769: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>767
コンサルタントからの管理費の査定金額が、現時点での根拠です。正確な積算は各業者からの見積もりがオープンになった段階ではっきりします。
過去実績として、実際の見積もりが査定より高かったことはないとの説明だったわけで、少なくとも近い数字が出て来るのでしょう。
いずれにしろこのマンションの管理費の適正価格が数ヶ月ではっきりするわけです。

[770: 住民さんＡ]

今現在の管理体制と変わっての額ですよね。
それは今の適正価格とは違うものになると思います。

支出の組み換えで削減できるとも言われていましたが、
今の政治みたいですね。

確かに中間マージンを省けば安くなります。
その分、理事会なり居住者に負担がかかります。
業者選定にはヒヤリングなり公開でプレゼンしたりとかあるようですが・・・
相当手間隙かけて選定作業をしなくてはなりません。
また、契約責任という重責がのしかかります。
機器類のメンテもメーカー系を外せば安くなります。
その分、なにかしらのリスクはありますよね。
管理人さんの人件費も
同じ作業をしていても、時給が安い人はそれなりになるでしょう。