パークシティさいたま北 【住民板】 Part 5

[アーク住民さん]

マンション居住者のための意見交換・情報交換の場です。
お互いを尊重し気持ちの良いやり取りができるよう願っています。

セキュリティ関連など秘匿性の高い内容については書き込みを控え、必要があれば住民専用サイト経由の掲示板などのご利用をお願いします。
（不明な点は管理員・フロントなどでお尋ねください）

なお、住民以外の方の書き込みや、配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。


*****　読む人への思いやりを持った書き込みを♪　*****

[653: 住民さん]

まずは、ダメもとで、三井と交渉するのが先決ではないかな？
そこで三割減に近い数字が出れば、コンサル費用はいらない！

[656: 住民さん]

〉〉654さん
あの冊子には今期理事会は交渉した経緯がないですよね。
これだけのアクションを起こされて下げない訳がない！！

[658: マンション住民さん]

説明会の準備で、管理会社と交渉なんてしてる暇はありません。

[660: 住民さんＡ]

三井と交渉しないで、コンサル入れたら
コンサルに成功フィーをぼったくられてるのと同じじゃん。
周辺相場は3割安だというなら
コンサルの成功フィーは弾みますね。
無駄遣いじゃね？！
周辺相場がわかったのなら、それを元にまずは三井と交渉しろよ。
本当、理事会何やってんのさ！

[661: 匿名さん]

三井は、何の根拠も無く
今の管理費を下げてくれといっても
下げるわけ無い。
ただ２，３割下げると言ったら
今まで、ぼったくっていましたと
言うようなものだからね。

[663: 匿名さん]

まだ数年しか経ってないのにもう管理会社変更？？
お馬鹿さんたちと財産を共有するのって本当に危険ですね…

[665: 匿名さん]

コンサルなんか入れなくたって、理事会で管理費の内容を精査すれば、年間数百万はすぐ下げられる。
三井に限らずどこの管理会社も最初は最大限「ぼったくれる」値段設定だから。
何も言わずに払ってくれる管理組合は管理会社にとって「いいお客さん」。
無駄を指摘して内容の見直しを要求してくる管理組合は「手強いお客さん」。
どっちになるのがいいかな。

[666: ６１８だったかな]

交渉するには、各種の再委託にかかる経費の相場を個別にしらねばならない。
それには、見積もりを数社から得ればいい。
でも、見積もりの前提となる、サービス水準を明確にするは結構難しいよ。
理事の中に、業界に詳しい人がいなければコンサルに頼むのも手。

管理会社変更の決を得るための、コンセンサスを得るための住民手続きも
必要で、コンサルは（たぶん）それもアドバイスしてくれる。

管理会社は、コンサルを恐れているようですね。

[667: マンション住民さん]

コンサル会社も必要かもしれないけど、前にも出てたけど初年度は３割減できれば2000万円超えの費用が必要です。
だからこそ、まずはダメもとで再度、値下げ交渉してもいいではないでしょうか。

[668: 匿名さん]

管理費ケチりたいなら初めから一軒家にしろって（笑）

[669: 住民さんＡ]

けどやっぱりコンサルに頼むのが手とか必要とか言われてますが、
おおよその計算ですが、
管理費1億＝削減3割＝3,000万＝コンサル成功報酬＝削減額7割＝2,100万
そう。コンサルへの成功報酬は2,100万位になるんですよね。
そんなに払う価値あること？
まずは三井と交渉しようよ。
2,100万あれば向かいのマンション買えるんじゃない（笑）

[670: 匿名さん]

ケチるのではなく、適切と思われる値段にするんですよ。
管理会社の変更までいかなくても、管理組合がしっかりしてるマンションは、
管理の質を下げることなく管理費を削減するのための方策をとってますよ。
浮いた管理費は修繕積み立てに繰り入れて、マンションのために使うので、
管理費を削減しても個人の負担が減る訳じゃない。

[671: マンション住民]

委託することになっているコンサル会社を決めたのは、前理事会でしょうか？現理事会でしょうか？

自動販売機導入の時、メリットばかりの議案書を作って、白紙委任状で可決に持ち込もうとした前理事会には不信があります。

総会に出席した住民の質疑によって、初めて自動販売機を設置するデメリットが問題視され、事態を重く見た現理事長の英断で、設置が凍結された経緯を、欠席された住民の方はご存知でしょうか？

前回を彷彿とさせるような、メリットしか載せていない今回の議案書。しかも、『見直し』と『コンサル会社への委託』を抱き合わせたこの議案が可決されて得をするのは、委託予定のこのコンサル会社だけです。

管理費見直しと、このコンサル会社への委託は、分けるべきです。

まずは見直しの可否を。コンサル会社への委託は、見直しの方法のひとつとして、次の段階での検討事項かと思います。

自動販売機とAED（自動体外式除細動器）の設置を抱き合わせて禍根を残した前回と同じ轍を踏まないよう善処をお願いします。

[672: マンション住民さん]

今期理事会でしょ。コンサル会社は。

[673: 入居済みさん]

そもそも、総会で可決されたものを、現理事長の判断で凍結とはいかがなものかと思います。

[674: マンション住民さん]

がっかり。今の理事長さん好きだったのになぁ。

[675: №674]

「がっかり」なんて言ってしまいましたが、このマンションのためにご尽力くだっている、理事長さんをはじめ理事会のみなさまには、いつも感謝しております。
失言をお詫びします。

[676: マンション住民さん]

理事長に力量がないだけだろう。

[677: マンション住民さん]

管理組後と自治会の業務区分を明確にしないから問題が起こる。
双方にオーバーラップしてるから問題になる。縦割りにしないと。

[678: マンション住民さん]

管理委託費が値下げされれば住民の支払う管理費も値下げされるね。

[679: マンション住民さん]

管理費が下がっても、それを、積み立て修繕金に廻すって提案でしょ。

[680: マンション住民さん]

長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーション結果にもよると思う。
普通は施設や駐車場は修繕が必要になるから施設使用料と駐車場使用料は修繕積立金に振り替えるもの。
管理委託費の値下げ分は管理費会計だから住民の支払ってる管理費の値下げ分に充当するのが筋。

[681: マンション住民さん]

よく黄色のメリットしか書いてない冊子を見ましょう！

[682: マンション住民さん]

裏に隠されてるデメリットを教えてほしい。

[683: マンション住民さん]

メリットがデメリットをはるかに上回るってことだと思う。

[684: マンション住民さん]

3割下がるんだったら、まずは管理費の値下げだね。
積立金に回すのは駐車場使用料でいいと思う。

[685: マンション住民さん]

当然の考えだと思う。

[686: 匿名]

カフェの人件費削減。

ここ数日たまたま夕刻にカフェを通った。
来客なし。
店員さんは数人待機中。
いつもこんな感じでしょうか。
一人か二人で対応できるのでは？
その時間も時給は発生しています。

[687: マンション住民さん]

カフェやめて自販機にしたらいい。
人件費分が削減できるはず。

[688: マンション住民さん]

経費節減を真剣に考えないと。

[689: マンション住民さん]

自販機は現理事会が許しませんよ。
総会で承認されたにも関わらず、それ以降審議された形跡が議事録には見当たりません。

[690: マンション住民さん]

理事会が自販機を設置しようと考えるから議論になる。
管理会社が設置することを理事会が許可する形にすればいい。
そうすれば自販機の管理責任は管理会社にあり、
管理組合としては住民サービス向上になるから、
管理組合として設置場所を無償提供する。
管理会社にとっては自販機管理の業務が増えるが、
自販機運用による手数料が自販機ベンダーから入る。
エントランスホールに自販機を設置してるマンションの運用を調査してみればいい。

[691: マンション住民さん]

じゃあ、そのように進言してあげて下さい。

[692: 匿名]

経費削減も必要ですがカフェがなくなるのはちょっとさびしい。

[693: 匿名]

カフェ閉鎖までは言ってない。
暇な時間にまで（忙しい時間帯と）同じ人員は
不要なのでは？と言う意見。
一般の店でも、店員一人で頑張ってる時間帯があるのに
どうして、マンションの（ある意味融通が聞くはずの）カフェで
あれだけの店員が、常時いるのかが疑問。
奥でお菓子食べながらお喋りしてる時もある。
それをお客が知ってると言うのも
働く人の緊張感がないように思える。

[694: マンション住民さん]

それは管理組合の金が潤沢だからだよ。

[695: 匿名]

自販機もいいけどカフェの利用する時間帯や利用人数など調査してみるとか。

[696: マンション住民さん]

その必要性を理事会が感じなければ調査なんてしないよ。
住民が調査して理事長に突きつけるしかない。

[697: 入居済みさん]

無駄っていうなら、
コンサルティングに払う成功報酬でしょ。
三井と全く今の理事会は価格交渉してないから、
いっぱいもっていかれるでしょ。

[698: マンション住民さん]

なぜ価格交渉しないのか？

[699: マンション住民さん]

昨日の説明会に出ました。やはり、『何故三井と価格交渉しないのか？』との質問がありました。
回答は『交渉には時間がかかる』、『三井にも競争の中で下げてもらう』など、理事会としては、コンサル会社との契約前に値下げ交渉をしない。との感じでした。
私もコンサル会社は入れるべきと考えていますが、まずは、三井と価格交渉してある程度、委託費を下げてから入れるべきと思います。
説明会に出て、理事会は多額を報酬をコンサル会社に払いたいのかな？と思いました。
私は、三井と交渉してからではないと反対します！

[700: マンション住民さん]

コンサル委託ありきの進め方に一見問題があるように見るが、
コンサル入れる目的は公明正大な業者選定にあると思う。
事前に値下げ打診するのはコンペチターに対して公平とはいえない。
同一条件で「よーい、ドン！」で見積提案させる方がいいのかも知れない。
理事会にその能力がないのなら、公募で住民を募り検討委員会を設置すればいい。
理事会の無能の代償に管理費使うのは如何なものか？

[701: マンション住民さん]

700さん
そこまで言うなら、あなたが名乗り出て交渉してみろよ。

[702: マンション住民さん]

組合員じゃないと無理だよ。

[703: 入居予定さん]

そりゃそうだな。

[704: マンション住民さん]

額が1000万単位ですからね、代償にしてはデカすぎます。

[705: 住民さんＡ]

コンサルティングの選定理由と成功報酬について
説明会に参加しましたが、
しっくりくる回答がされてないように思いました。
その他のメリットの説明とトーンが違って、
濁して回答していたと思いました。

[706: マンション住民さん]

コンサル会社の社長、都合が悪い話になるとお茶を濁してた。

[707: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>706
そう思ったのならその場で追及しろよ
面と向かって言えないから、匿名の掲示板で書くなんてかっこ悪すぎ。

[708: マンション住民さん]

三井と価格交渉を先にしろ、とおっしゃいますが、どちらがマンションにとって得か、計算してみたら
どうですか？
三井に有利な数字しか出ませんよ。
仮に堅物三井が１０％下げて、来年コンサルタント使って２０％下げたとして、どちらが得か・・・。
コンサルタントへの支払いは確かに違います。（２３１０万→１４００万）
そして運良く三井が２０％ダウンに乗って継続使用となったとして・・・。
マンションが獲得する減額（三井が減らされる額）はこの方が少ないし、三井の売上はこの方が多くな
ります。

[709: 住民さんＡ]

よく重要事項を見てください。
今回のスケジュールはどうやっても1回は三井との契約を更新しなければなりません。

[710: マンション住民さん]

三井もどうせ、入札するんだから明日から下げてくれればいいのに。

[711: マンション住民さん]

>>709
知らなかった。

[712: 住民さんＡ]

今の流れ知ってるから三井も下げは覚悟してるんじゃない？
理事会が交渉してくれれば明日からでも下がるかもね。

[713: 匿名さん]

管理委託費を下げることは住民の管理費も下がると考えていいですか？

[714: マンション住民さん]

皆さんが言ってる、『まずは三井と交渉。』ってその事を言ってるんでしょ。
明日からでも値下げしてもらえば、無駄なフィを払わなくてよい。
無駄かもしれないけど、ヤル価値はある。

[715: マンション住民さん]

710 714 の方、現管理会社に交渉すればなんとかなるのでは、思っておられるようですが、618 630
の方のご意見をお聴きになれば、三井はそんな甘い会社ではではないと思えるようになりますよ。
今期の理事会は三井と距離を置いているようで、交渉はしたくないように見えて、交渉が下手なよう
な気もしますが、630のレスにあることが本当なら、どなたがが言っておられたように、やはり三井
はしたたかな会社なのかな、と思います。
三井と交渉しても、630にあるように「サービスを下げない管理委託費の削減には応じない」という
のが三井のポリシーなら、管理の見直し（改善）とコストダウン求める今の理事会とは正反対ですね。
話し合いで良い結果を期待する方が無理というものです。
改革には痛みを伴う。
住民同士でこういう賛否議論をお互いするということ自体が、”痛み”なのかもしれませんね。

[716: マンション住民さん]

聞くのは、タダだから聞いてみればいいのに。
下がって困るのは、三井とコンサルさんだけ。

[717: マンション住民さん]

三井の支店担当者に聞かないとだめだよ。
フロントの管理人には答える権限がない。

[718: 住民さんＡ]

715さん
こんだけ行動起こしてて、三井はもしかしらたこの物件から追い出されるかもしれないんですよ。
三井はしたたかかもしれないけど、馬鹿でもないと思います。
たとえ100万しか下げれなかったとしても、
コンサルに70万余計に払わなくて済むんです。
交渉のテーブルを用意する価値はあると思います。

[719: 匿名さん]

もうこんなマンションうんざり…。買わなきゃ良かった。

[720: マンション住民さん]

７１８さん、１００万下げさせてコンサルタントに払う金７０万節約出来て、１年間契約。
３３００万削減がそれで１年遅れます。そのほうが得ですか？
三井は大商人ですよ、遅らせれば大正解です。次年度の役員がこれと同じこと出来るとは
限りませんしね。

[721: マンション住民さん]

720さん
718さんが言ってるのは、今、現在契約を見直せと、言ってるんじゃないですかね？
それから、コンサルを入れて来季の契約をすれば余計なコンサル費用を払わなくてすみます。

[722: 住民さんＡ]

前に書かれてましたが、
スケージュール的に更新はしなくてはならないんですよね？
そのときに金額を下げてもらえればいい話ではないでしょうか？

[723: 住民さんＡ]

理事会が3割高いって言っているんだから
今の契約事態見直ししてもらえ！

[724: 住民でない人さん]

＞７２０

管理会社は、行動力のある理事長が止めるのをジッと待っているだけです。
前の人が潰されたのをみた次の理事長は、慎重になって何もできなくなるから・・・・。

[725: 入居済みさん]

管理費が適正かどうかでコンサル入れるんだから、
コンサルの成功報酬も適正かどうか、
コンサルの相場を教えて欲しい。

[726: 匿名さん]

こんなマンションもあるよ。管理費削減を目指すなら参考にしたらいいのに。
以下引用。

No.74

by セントヴェールマンション理事長･目加田　2012-01-21 07:36:18


No.72とNo.73に投稿して頂いた方へ。

セントヴェールマンションの理事長の目加田です。サイトへのご投稿の連絡
が住人の方からありました。貴重なご意見有り難う御座いました。住民の皆
様への説明が不足している様なのでご説明させて頂きます。
①駐車場の管理会社：
当マンションの長期修繕費は販売当初、販売主が売り易い様に約72円/㎡と低
めに設定されていますが、国土交通省ガイドラインの175円/㎡と比較して遙
かに低い水準であることは事実です。一方、近い将来において、長期修繕費
の大幅ｱｯﾌﾟ、或は長期修繕時に大金請求が入居者に対し余儀なくされる旨、
管理会社作成長期修繕計画書事に記載されていたことを受け、管理費と修繕
積立金のバランスを変えるべく昨年から2期にかけて管理会社と交渉を進めて
きました。品質レベルを下げる事なく管理費を第三期の月額4,626,153円か
ら第四期10/1より月額3,862,084円　12/1より月額3,567,595円/月にして
頂きました。その過程で駐車場の管理会社の変更が検討された訳ですが、昨
年11月29日に管理会社が重要事項説明会を開催、出席の方の全員の賛同を得
た上で進めております。

①階段の照明：
昨年の3月11日の震災直後実施したアンケートで計画停電時に階段が真っ暗で
非常に危ないので何とかして欲しいとの切実なご意見を頂きました。マンシ
ョン非常照明は僅か30～40分程度しか点灯しない為です。無論、非常用発電
気設置の検討は可能ですが、マンションの共有部分はLED化されておらず、消
費電力が大きい状況での導入は非常に高額になります。現時点で対応し得る
最善の方法を種々、模索･検討した結果、3時間以上(明るさ調整で3時間、8時
間、50時間)点灯する蓄電池内蔵LED灯が見つかり、理事会の承認を踏まえ階
段室照明の半数（半数で十分明るさ確保）に関し設置工事を急遽実施しまし
た。色に統一感がないとのご指摘はあろうかと思いますが、この非常照明は
非常時に取り出して携帯用としても使用できるもので半数残っている既存照
明と非常照明をすぐ判別できるよう色（黄色が既存、白色が非常照明）を変
えています。万一の停電の際の安全を優先させております。

②カフェラウンジの有効利用：
現在のカフェラウンジは使う方が少ない為、本棚を置きそこで本を読んで頂
く事を企画しております。もう少し座り易い椅子の方が良いのではないか?と
言う事で試験的に籐の椅子とスタンドを置きコンシェルジェの方に住人の方
の反応、ご意見を伺っている段階です。これは自腹で手配しておりますので
採用されない場合の費用面のご心配は不要です。又、ご存知の通り、マンシ
ョンの良質なコミュニティの形成とカフェラウンジの有効利用の一環として1
月28日にコンサートを住人のプロの方にお願い開催します。何れもマンショ
ンの良質なコミュティ形成の一環と言う事でご理解下さい。それ以外にもセ
ントヴェールガーデン植栽パーティ実施、自衛団の設立、犬蔵自治会との積
極的な交流、シルフィーノ及びフロラージュマンション理事長との交流を実
施している事も含め全て理事会の議事録に記載させて頂いておりますのでご
参照下さい。

③費用削減と合理的な使い方
前述の通り73円/㎡の長期修繕金積立では将来的に資金が不足、禍根を残す事
になるので第四期は前述の通りの管理費削減に加え植栽管理費918万円/年を
屋上庭園部分の雑草抜きを芝刈りのみ、セントヴェールガーデン公園側の植
栽植替を宿根草に変更する事で計320万円/年減の計599万円/年と言う事で理
事会の承認を得て進めております。但し、これでもガイドラインの金額に到
達しない為、第四期は品質を下げないベースで管理費を昨年9月までの
4,626,153円/月から1,391,445円/月削減、年間16,697,339円/年削減の案
を管理会社から頂いております。(複数の管理会社と交渉、殆ど同じ価格レベ
ルになりましたので…管理会社を替える事のマイナス…例えば将来、売却を
考えた場合、東急ブランドの方が望ましいので、来期は同じ管理会社さんに
お願いする事を理事会で承認を得て進めました)

それ以外の収益改善策としてセキュリティ費(機械警備と人的警備)も品質を
下げずに削減交渉中です。或は駐車場の利用率が85%の為、利用率アップに依
る収益改善、或は高圧電源の一括受電に依る共用部分の電気料金(現在500～
600万円/年)の削減等も今期の検討課題としております。…理事会議事録参照
お願いします。

[727: 住民さんＡ]

臨時総会の議案が、3個もあるんですが
コンサルを入れる入れないの話だけではなかったんですね。

[728: 匿名さん]

こんなところで愚痴いってもしょうがないって。。理事会に出席して意見は言いたくないけど文句は言いたい。不愉快になるからやめてください。あなたの考えが本当に正しいの？？

[729: マンション住民さん]

理事会は傍聴だけだよ。文句があるなら理事長に直談判。

[730: マンション住民さん]

う～ん、理事長さんに直談判しても無駄でしょうね。何が何でも管理を三井から変更したい理事長さんに、いくら住民が、“まず三井と交渉を”とお願いしても、聞き入れては貰えないでしょう。

それにコンサル会社もねぇ...説明会で話を聞きましたが、驚いたことに、この会社にできる管理費の削減方法は、競争入札を行うことだけ!応募してきた管理会社の中から、自社作成の管理基準に照らして会社を選ぶだけのお手盛りコンサルティングに、何千万もの大金、払う価値あるんでしょうか？(しかも、このマンションをカモと思っている様子が見え見え。)
同じ出すなら、現行の管理状況を詳細に把握、分析・考察して、三井と対等に交渉ができるような、有能でやり手のコンサル会社を探してきてもらわないと。

とりあえず、理事長さんと理事会の皆さまには、№726のレスを読んで参考にして欲しいです。
巧言令色なコンサル会社の言い分を鵜呑みにして、安易に管理会社の変更を行えば、マンションの資産価値を下げることになりますよ。

[731: ミスターどー]

直談判なんてだめさ。。何やるにも文句つけちゃだめさ。　文句のない方法は金払わないこと？　それは無理だよね。

[732: マンション住民さん]

今更、何を言ってもダメ！
委任状で、議案は全て成立です。

[733: 匿名さん]

たぶんそうだと思う。

[734: 匿名]

理事長も住民だろ 今の日本と同じだ。出る金抑えろ。アンダーコストプラン作らせろ。今どき普通の会社ならやってる事だ。素人にやらせて中古マンションより高い管理になる。

[735: マンション住民さん]

総会決議がすべてだと思う。

[736: マンション住民さん]

素朴な疑問なんですけど、もし管理会社が変わって、
コンサルに言われるままに、長期修繕工事についても
入札で行うようになったとしたら、デベさんから
ブランド名を外すように要求されたりはしないの
でしょうか？
実質、デベブランドではなくなるわけですよね。
この業界、いざというときにブランド名は大切だと
思うのですが。

[738: 匿名さん]

ブランド名のために
管理費を３割高く払い続けるのか。

名前が変わるとは思えないが
最近は、デベのいい評判も聞かないけどね。

[739: 匿名さん]

管理が三井だから三井のマンションということじゃないでしょ。
特にここは筆頭の売主が三井だったから、三井のマンションのブランド名がついただけ。
売主は売った後も子会社の管理会社を通して利益を上げられるようになっているから、
なるべく高い管理費を取れるようにしてる。
それを是正しようと言うのが今回の動きで、あちこちのマンションが同じようなことをしてる。
ただ、コンサル入れて別の管理会社にするのか、現管理会社に値下げを要求するのかは
理事会次第ってこと。

[741: マンション住民さん]

ブランド名がなくなれば資産価値も当然下がりますね。
その辺は総会で質問すればいい。

[742: 住民さんＥ]

3割削減のイメージだけが先行していますが、あんな発言をするコンサルティングが本当に信用できるのでしょうか。何か問題があっても契約上、責任は私達居住者。もっとまともなコンサルティングはいなかったでしょうか。

[744: マンション住民さん]

1月28日付の理事会の議事録に、住宅サービスの
支店長から協議申し入れがあったと書かれている
のですが、その内容は管理組合から住民向けに
どこかで通知されていますか。
通知されているとしたら、どこで確認できるのかを
知っている方がいましたら教えてください。

[747: 匿名]

ガーデンのメインエントランスの入口。あそこは、車を止めるところじゃないです。すぐ移動してください。
熊谷 500 み 8543
白のホンダＦＩＴ

[748: マンション住民さん]

総会に出れませんでしたが、胡散臭いコンサル会社はどうなったのでしょうか？

[749: ミスターどー]

部外者だけでもろあがってるようなきがします。　3冠馬ですがなにか

[750: 住民さんＡ]

総会で何度も同じやつが発言するのは、なんとかならんものか。仕切り出した前の方のおっさん何様なんだよ。
煽動するような発言は制限していいのでは？理事長さん。

[751: 匿名]

何度も同じ人が発言していましたが、事前に行った説明会で前期の理事をしていたと言っていました。
前期の理事は三井と直接交渉していたにもかかわらず削減が1%も満たない結果しか出せてないのに三井の肩を持つ発言が多かったと思います。
つまり三井から、、、、、。

[752: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

さすがに同じ住民で金もらっての発言とは思いたくない・・。