パークシティさいたま北 【住民板】 Part 5

[アーク住民さん]

マンション居住者のための意見交換・情報交換の場です。
お互いを尊重し気持ちの良いやり取りができるよう願っています。

セキュリティ関連など秘匿性の高い内容については書き込みを控え、必要があれば住民専用サイト経由の掲示板などのご利用をお願いします。
（不明な点は管理員・フロントなどでお尋ねください）

なお、住民以外の方の書き込みや、配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。


*****　読む人への思いやりを持った書き込みを♪　*****

[585: 住民さんＡ]

老人には二回目の大規模修繕は来ないから、1回目さえ乗り切ればいいと考えているのでは？

[586: マンション住民さん]

コンサルなんか入れなくても管理委託費は下げられるのにね。
管理会社は管理のプロとはいえ、完璧ではない。
1年の間に何かしらミスをして管理組合に迷惑をかけているのでは？
理事会の交渉次第で、委託費 ↓ は可能だと思うが。

知り合いのマンションでは、管理会社の重大なミスを住民が見つけて騒ぎになり、
翌年から管理委託費がを20％下がったんだって。

[587: 住民さんＡ]

要するに、今の理事会は、三井不動産住宅サービスが嫌いなだけ！
横暴ですね。

[588: 住民さんＡ]

理事会内の誰かとコンサル会社が取引でもしてるんじゃない？
コンサル会社としては、大して、値下げ交渉してない理事会からの依頼が一番おいしい！！
削減金額の中から、バックがあり、潤う人がいるんじゃないかと勘ぐりたくなります。

[589: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

そもそもなんで入居3年もたたないで、修繕積立金を値上げしなくては不足するんだよ。誰が立てた計画だよ
売ったら後はし〜らないとばかりの売主こそ理事会は追及すべき。

[590: マンション住民さん]

積立修繕については
マンション購入時に販売会社さんから説明があったと思いますよ。

[591: 住民さんＡ]

うちも聞きましたよ。『5年毎見直しをする』と重要事項説明の時に聞きました。

それにどこの売主も、同じ様に販売時は安めの積み立て修繕金を提示するのは、常識ですよ。

[592: 住民さんＡ]

No.589さんみたいな人が今回多く理事に立候補されたんじゃないかな？
それで、無理やり管理費を下げて、修繕費の値上げ阻止しようとしているんでしょ。
なんか、いい迷惑です。

[593: 匿名]

>『5年毎見直しをする』と重要事項説明の時に聞きました。
これは、国交省の長期修繕計画作成ガイドラインにあるからですね。

以下、長期修繕計画作成ガイドラインより
>10 長期修繕計画の見直し

>長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに
>調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。
>また、併せて修繕積立金の額も見直します。

>①建物及び設備の劣化の状況
>②社会的環境及び生活様式の変化
>③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
>④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率等の変動

ですので、5年ごとに見直しをすることはまちがいではありません。
ただ、見直し＝値上げではありません。
売りやすいように修繕積立金を安く設定するとこということになるんですね。

[595: マンション住民さん]

やっぱり今の理事会の人たちが三井住宅サービスさんを排除したいだけなんですね。
理事会にも参加をさせてもらえないのは不思議です。
私達は管理費を払ってるんですよ。

[596: 住民さんP]

修繕積立金を竣工当初安く設定するというのは、それなりに合理的な理由もありますよ。
単に「売りやすくするために安くしている」ということではないと思います。

マンションに限らず、建物は年数が建つといろいろと修繕が必要な部分が多くなります。
竣工後数年の間は必要なかった手入れが、竣工十数年たてば必要になります。
竣工後３０年とか４０年とか先の分まで見積もってそれを平均して積み立てていくのも
一つの方法かもしれませんが、もしかすると自分が住んでいない時期の修繕の費用も
負担することになります。
そういう事も考えると、数年ごとに修繕積立金を改定（値上げ）していくとのは、
理にかなっている面があるのです。

購入時に受け取った長期修繕計画表を見てみてください。
月々の積立金を値上げせず大規模修繕時に一括でまとまった費用を徴収する方法と
何年かごとに積立金を値上げしていく方法の二つの例が挙げられているはずです。
これは確定したものではなくあくまでも「案」です。

今までの理事会の議事録、総会の資料、事前のアンケートなどを見ればわかると思いますが
段階的に値上げするケースの初回の値上げ時期よりもだいぶ早く検討が始まっています。
これは、問題（段階値上げにするか一括徴収にするか）が目前に迫ってからでは十分な
検討が出来ないということも踏まえての早めの動きだと、私は理解しています。

新築当初からのデベ作成の管理計画をよく見直し、今後のマンション管理を考える
よい機会でもあると思いますので、多くの住民の方々が説明会や臨時総会に参加されるよう
願っている一人です。

さて、この掲示板は、住民専用となってはいますが、現実には住民以外の方の書き込みも
可能です。
一般論としてこのマンションに限らず広く意見を求めるのであれば、
マンション質問や管理組合の板で話すのが良いのではないでしょうか。

このマンションの管理に特化しての話は、住民専用の掲示板（minnna）に専用の
トピックを立てますので、住民の方はそちらで話しませんか？

[597: 住民さんP]

＞＞595さん

理事会の議事録を見てみてください。
三井不動産住宅サービスの方は、排除されているわけではありません。
管理会社を交えて話すべき議題には参加してもらっています。
管理会社を交えずに話すべき内容の時は、退席してもらっているようですが。

＞私達は管理費を払ってる

管理費を払っているからこそ、その使い道・価格が適正かを議論する必要が
あると思います。

理事会の方々も単に三井不動産住宅サービスをはずしたいと思っているのでは
ないと思いますよ。
ただ、現在の管理の内容はまだ管理組合が発足していない時期（販売時）に
売主（三井レジ）や管理会社（三井不動産住宅サービス）が作成したものなので、
割高になっている可能性があると考えてはいるでしょうね。

[601: マンション住民さん]

今の管理費、修繕費が妥当かどうかは、
複数の管理会社に見積りをもらい、比較すればわかること。

飛び抜けて安いのも問題があると思うが、
通常、複数の会社は同じような金額になる。

それらを元に、今の管理会社と交渉して下げてもらうが
ベストであると思うが、
応じてもらえず金額に開きがあれば、換えてみてもよいのではないか。

三井不動産住宅サービスに固執して、
他に聞く必要がないという意見は、
他を聞かれて、値下げもしたくない三井関係者と勘ぐりたくなりますね。

[602: マンション住民さん]

排除されてるんじゃないですか？
様々な部で話してることを、管理会社さんがいれば
他のマンションの状況や取組など、アドバイスをいただけると思いますが。
結局、排除したいから
コンサルに聞けばいいとなっているのではないでしょうか？

[603: 匿名]

管理費が安くなることは賛成です。でも今の管理状況はすごく良好な気がします。安い管理会社にしても30年後にある会社じゃないと 問題起きるだろうし。プラスとマイナスの意見沢山出る住民が住んでいる事を信じたい。

[604: 匿名]

コンサルタントどっかのベン○○なんて裁判負けて株価1円ろくな会社ないでしょ。ばっさり行こう！コンサルタントなんか依頼する時点で終わってる 神頼み？

[606: マンション住民さん]

管理費の見直しも賛成するし、それをコンサル会社に委託することにも反対しないが、理事会の決めたコンサル会社には不満がある。

委託するなら、マンション管理士(難関の国家資格)の資格を有する役員社員で構成された、日本マンション管理士会連合会に所属する、まっとうな会社にしてください。

『見直し』案に、この会社への委託承認が含まれていることがおかしい。

見直しには同意だが、このコンサル会社に反対の場合は、どうしたらよいのか？

[607: マンション住民さん]

コンサル会社への支払いが、一番大きい無駄遣いでは？

[608: マンション住民さん]

座布団10枚！

[609: 住民さん]

管理委託費が月に約900万円
今回の資料を見ると周辺相場より、三割高いとある。
仮に今より、三割減したとして、270万円削減。
270万円削減でコンサル会社が7割の成果報酬で189万円。
189万円の12ヶ月で2268万円！！

コンサル会社さん。　持って行き過ぎではないでしょうか？

（管理委託費は22年度の予算案です。　計算はあってるかは定かでありません。　削減率もあくまでも仮定です。）

管理組合の理事はこの数字を何故載せなかったでしょうか？
これだけの金額（推定）が動くのに、説明文だけでごまかしているとしか、思えません！！

[611: 住民さんＥ]

コンサル費用は、初期費用、コモンズネットだのかかったらもっと費用が、かかるんじゃないの？
確かに住民に対して隠蔽してた感はありますね。

[618: 住民でない人さん]

うちのマンションは、三井から他に変えました。
理事会からの管理費見直し要望に対して、三井は０解答を繰り返したので、
他の管理会社から見積もりを取り、１割強安い見積もりを得ました。
総会で議論しましたが、三井に愛着がある住民も多く反対意見も多数でました。

その時です、
三井の支店長が他社の見積もりと同額に下げるから継続させて欲しいと発言しました。
一部には、三井が安くしてくれるならば継続してもいいと考えた方もいたようですが、
こんな会社は信用できないと判断された方が多く、決を採って三井を外しました。

現地スタッフは良い方々でしたが、会社幹部が腐っている会社です。

[620: 住民さんＣ]

618さんはどこにおすまいですか？
ちなみにどこの管理会社さんに変更されたのか？
とても興味があります。

[623: 匿名さん]

>621
三井も、経費が高く三井の管理費が高いのは、
わかっているから、他と比較されるのはいやなのだろう。

[625: マンション住民さん]

№618さん
もし差し支えなければ、どこの管理会社に、いつから変更されたのか、教えていただけませんか？
また、現在、そこの管理会社で満足されていますか？
貴重なご意見、お待ちしております。

[627: 匿名]

さきほどのつばさ小学校の騒ぎは何だったんですか？

[628: マンション住民さん]

小学校で火事との通報があったようです。
それ以上のことはわかりませんが。
たくさん消防車が来てビックリしましたね。

[630: 618]

23区内の200戸弱のマンションです。
見積もりは、旧財閥系（としらない人の方が多いところ）と最近急成長した独立系から。
最終的には、前者が後者とほぼ同じ価格になったので前者に。
理事会が、前者が勝つように誘導した感じもありますが。

条件書の提示
一次入札
細部の確認
二次入札
最終確認（近所の監理物件の視察）

この間、当然、三井にも応札を求めましたが、サービスダウン無き管理費引き下げは無しの解答。

そして総会で議決です。

[634: 625]

№618＝630さん
ご回答いただきまして、本当にありがとうございました。
詳しい経緯、大変参考になりました。

コンサル会社は入れず、理事会で頑張られたのですね。

当マンションでは、見直しをコンサル会社に委託することになっています。
そのコンサル会社の見立てでは、三井の管理費は相場より3割高いとか。

三井は引き下げの要求に応じないでしょうから、管理会社の競争入札になると思います。

そしておそらく、そのコンサル会社がコンサルする管理会社が落札することになるのではないでしょうか。(そのコンサル会社が提示する条件は非常に厳しいそうなので、条件をクリアして、なおかつ金額を低く設定できるのは、その会社のコンサルを受けていないと無理なようです。)

件のコンサル会社は、管理組合と管理会社の双方からコンサル料を得た上、将来、管理に文句が出た場合も、それではまた競争入札をして管理会社をかえましょうで、コンサル責任を追及されることもなく、安泰なまま･･･。(競争入札をやれば、また新たにその報酬も入りますから、何度もおいしい商売ですね。)

理事会のみなさん、お願いです。どうか早く目を覚ましてください。

[635: 住民さんＡ]

合人社と日本Hは、嫌だなぁ…

[638: マンション住民さん]

金勘定から見ると、管理委託費が下がってもその分コンサルに持ってかれるっていうことだ。

[639: マンション住民さん]

管理委託費が月額900万円が3割下がるんだったら、
住民の徴収金は月額2500円下げられる計算になる。
なんでコンサルにあげるの？説明がつかないよ。
管理委託費の削減効果は組合員に還元すべきだろう。

[640: マンション住民さん]

コンサルにあげるのは1年分だけでしょ。
2年目以降は住民に還元されるのでは？

[641: マンション住民さん]

月額900万円が3割下がるんだったら270万、
それを812で割ると、住民の徴収金は月額3300円下げられる計算になる。

[642: マンション住民さん]

1045戸じゃないの？

[643: マンション住民さん]

>>639
月2500円寝酒してくれるなら助かるは。
ローンの返済で月2500円下げようとしたら100万円以上臨時返済せんとだめだからな。

[644: マンション住民さん]

寝酒ですか・・・・値下げならありがたいです。
毎日2500円も寝酒してるのですか？

[645: マンション住民さん]

2014,2015年に消費税が5%から8%、10%に値上されるぞ。
毎月払ってる管理費下げろや。

[646: 匿名さん]

住民じゃない方がずいぶん多いようで…

812戸ってサクラディアですか？
1045戸で管理組合？
それに、届いている資料を見れば簡単にわかることに対しての誤情報。


真面目に応答している住民さん、気がついてね。

[647: マンション住民さん]

管理費の値下げの話は直接住民の懐を直撃する。
だから全国の値下げを期待する住民が来るのだと思う。
値下げを実行できるのは修繕積立金に不安がない限り出来ない。
管理組合で値下げできるところはごくわずかしかない。

[648: マンション住民さん]

>>646
あんたも応答してるな。人のこと言えんぞ。

[649: マンション住民さん]

毎月の支払いが下がるならコンサル入れてもいいよ。

[650: マンション住民さん]

ＮＰＯに頼んだらコンサル料安くなるのでは？

[653: 住民さん]

まずは、ダメもとで、三井と交渉するのが先決ではないかな？
そこで三割減に近い数字が出れば、コンサル費用はいらない！

[656: 住民さん]

〉〉654さん
あの冊子には今期理事会は交渉した経緯がないですよね。
これだけのアクションを起こされて下げない訳がない！！

[658: マンション住民さん]

説明会の準備で、管理会社と交渉なんてしてる暇はありません。

[660: 住民さんＡ]

三井と交渉しないで、コンサル入れたら
コンサルに成功フィーをぼったくられてるのと同じじゃん。
周辺相場は3割安だというなら
コンサルの成功フィーは弾みますね。
無駄遣いじゃね？！
周辺相場がわかったのなら、それを元にまずは三井と交渉しろよ。
本当、理事会何やってんのさ！

[661: 匿名さん]

三井は、何の根拠も無く
今の管理費を下げてくれといっても
下げるわけ無い。
ただ２，３割下げると言ったら
今まで、ぼったくっていましたと
言うようなものだからね。

[663: 匿名さん]

まだ数年しか経ってないのにもう管理会社変更？？
お馬鹿さんたちと財産を共有するのって本当に危険ですね…

[665: 匿名さん]

コンサルなんか入れなくたって、理事会で管理費の内容を精査すれば、年間数百万はすぐ下げられる。
三井に限らずどこの管理会社も最初は最大限「ぼったくれる」値段設定だから。
何も言わずに払ってくれる管理組合は管理会社にとって「いいお客さん」。
無駄を指摘して内容の見直しを要求してくる管理組合は「手強いお客さん」。
どっちになるのがいいかな。

[666: ６１８だったかな]

交渉するには、各種の再委託にかかる経費の相場を個別にしらねばならない。
それには、見積もりを数社から得ればいい。
でも、見積もりの前提となる、サービス水準を明確にするは結構難しいよ。
理事の中に、業界に詳しい人がいなければコンサルに頼むのも手。

管理会社変更の決を得るための、コンセンサスを得るための住民手続きも
必要で、コンサルは（たぶん）それもアドバイスしてくれる。

管理会社は、コンサルを恐れているようですね。

[667: マンション住民さん]

コンサル会社も必要かもしれないけど、前にも出てたけど初年度は３割減できれば2000万円超えの費用が必要です。
だからこそ、まずはダメもとで再度、値下げ交渉してもいいではないでしょうか。

[668: 匿名さん]

管理費ケチりたいなら初めから一軒家にしろって（笑）

[669: 住民さんＡ]

けどやっぱりコンサルに頼むのが手とか必要とか言われてますが、
おおよその計算ですが、
管理費1億＝削減3割＝3,000万＝コンサル成功報酬＝削減額7割＝2,100万
そう。コンサルへの成功報酬は2,100万位になるんですよね。
そんなに払う価値あること？
まずは三井と交渉しようよ。
2,100万あれば向かいのマンション買えるんじゃない（笑）

[670: 匿名さん]

ケチるのではなく、適切と思われる値段にするんですよ。
管理会社の変更までいかなくても、管理組合がしっかりしてるマンションは、
管理の質を下げることなく管理費を削減するのための方策をとってますよ。
浮いた管理費は修繕積み立てに繰り入れて、マンションのために使うので、
管理費を削減しても個人の負担が減る訳じゃない。

[671: マンション住民]

委託することになっているコンサル会社を決めたのは、前理事会でしょうか？現理事会でしょうか？

自動販売機導入の時、メリットばかりの議案書を作って、白紙委任状で可決に持ち込もうとした前理事会には不信があります。

総会に出席した住民の質疑によって、初めて自動販売機を設置するデメリットが問題視され、事態を重く見た現理事長の英断で、設置が凍結された経緯を、欠席された住民の方はご存知でしょうか？

前回を彷彿とさせるような、メリットしか載せていない今回の議案書。しかも、『見直し』と『コンサル会社への委託』を抱き合わせたこの議案が可決されて得をするのは、委託予定のこのコンサル会社だけです。

管理費見直しと、このコンサル会社への委託は、分けるべきです。

まずは見直しの可否を。コンサル会社への委託は、見直しの方法のひとつとして、次の段階での検討事項かと思います。

自動販売機とAED（自動体外式除細動器）の設置を抱き合わせて禍根を残した前回と同じ轍を踏まないよう善処をお願いします。

[672: マンション住民さん]

今期理事会でしょ。コンサル会社は。

[673: 入居済みさん]

そもそも、総会で可決されたものを、現理事長の判断で凍結とはいかがなものかと思います。

[674: マンション住民さん]

がっかり。今の理事長さん好きだったのになぁ。

[675: №674]

「がっかり」なんて言ってしまいましたが、このマンションのためにご尽力くだっている、理事長さんをはじめ理事会のみなさまには、いつも感謝しております。
失言をお詫びします。

[676: マンション住民さん]

理事長に力量がないだけだろう。

[677: マンション住民さん]

管理組後と自治会の業務区分を明確にしないから問題が起こる。
双方にオーバーラップしてるから問題になる。縦割りにしないと。

[678: マンション住民さん]

管理委託費が値下げされれば住民の支払う管理費も値下げされるね。

[679: マンション住民さん]

管理費が下がっても、それを、積み立て修繕金に廻すって提案でしょ。

[680: マンション住民さん]

長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーション結果にもよると思う。
普通は施設や駐車場は修繕が必要になるから施設使用料と駐車場使用料は修繕積立金に振り替えるもの。
管理委託費の値下げ分は管理費会計だから住民の支払ってる管理費の値下げ分に充当するのが筋。

[681: マンション住民さん]

よく黄色のメリットしか書いてない冊子を見ましょう！

[682: マンション住民さん]

裏に隠されてるデメリットを教えてほしい。

[683: マンション住民さん]

メリットがデメリットをはるかに上回るってことだと思う。

[684: マンション住民さん]

3割下がるんだったら、まずは管理費の値下げだね。
積立金に回すのは駐車場使用料でいいと思う。