変動金利は怖くない！！その２８

[匿名さん]

前スレ（その２７）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158540/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[627: 匿名さん]

>626
そんなに、悔しいか？
ホントにかわいそうだな。

[628: 匿名さん]

>624
ここから、消えるんだろ？

[629: 匿名さん]

荒れるキッカケを作ってるのはいつも固定さんですよ。
変動自ら固定さんを批判するような発言は今まで見た事有りません。必ず固定さんの釣り的な発言から荒れます。

よく読み返してみて下さい。荒れる原因がどちらにあるのか。本当に勘弁して欲しいです。

[630: 匿名さん]

>629
ほんとだよね。
まともに、議論する気にもならないよね。

[631: 匿名]

議論って？

どんな？

仲間内の議論なんていい加減出尽くしたでしょう？

変動が怖くないというから、こんな心配もあるよって言ってるだけでしょう？

[632: 匿名]

まぁ、先よりも目前の変動さんとビビりの固定さん。完済した時じゃないと分からないね。

ちょっとビビりのミックスさんもいたね。

[633: 匿名さん]

>631
誰も相手にしないよ。

[634: 匿名さん]

>>631
>変動が怖くないというから、こんな心配もあるよって言ってるだけでしょう？
これがただの言いがかりにしかなっていない。

あなたの主張に対する反論も十分に出たし、もう終わりで良いのでは。

あなた：変動は危ないかもしれない、危ない可能性がある。
変動派：その可能性は極めて低い。借り始めの元本減少でリスクはコントロールできる。
　　　　そもそも所得減などへの対応も考える必要がある。

[635: 匿名]

>634
＞変動は危ないかもしれない、危ない可能性がある。
変動派：その可能性は極めて低い。借り始めの元本減少でリスクはコントロールできる。
そもそも所得減などへの対応も考える必要がある。

そう結論が出てるなら、議論する必要もないね。
スレ締めたら？

[636: 匿名]

>634
>借り始めの元本減少でリスクはコントロールできる
例えば５０００万借りたとして、あなたのいう借り始めの元本減少ってどの位の期間でどの位減った事を言うのでしょうか？
とてもリスクコントロールなんてできないと思うのですが。

[637: 匿名さん]

議論に固定が必要ないだけ。
固定が荒せない＝掲示板閉鎖じゃないよ。
いい加減にしたら？

[638: 匿名さん]

>>636
>例えば５０００万借りたとして、あなたのいう借り始めの元本減少って
>どの位の期間でどの位減った事を言うのでしょうか？
返済能力に個人差があるから一概には言えない。

が、3％なりの金利水準を仮置きして、それ以上のペースで繰上げ返済
すれば良いんじゃないの。（テンプレ参照）
散々言われたことだけど、変動の支払額がフラットを上回るには、早期の金利上昇と維持が不可欠。

そもそも現在の変動金利の水準が、フラットレベルに上がること自体に無理が
あると思うけどね。

[639: 購入経験者さん]

ひさしぶりにアクセス

変動金利で0.9未満で借りて、3パーセントの固定で借りたと思って、差額を繰り上げ返済してたら、
2年で、350万円元金が減ってた。

すごい！

[640: 匿名]

>638
説明がよくわかりません。
どなたか他の方でもっとわかりやすく説明できる方おられますか？

[641: 匿名さん]

>640
出直されるか、ここには来ないことを勧めます。

[642: 匿名]

>640
確かに質問と畑違いの回答だもんな。

[643: 匿名さん]

>>640
あなたが変動とフラットの両方を選択できる場合、借りる前にシミュレーションするでしょ？

フラットは返済額が確定している。

変動の場合は当初金利は確定しているけど、後のことは分からない。

で、変動の支払額がフラットを上回るには、どんだけ金利上昇が必要か、
そして、どの程度の期間その状態が必要か、計算すれば分かるよね？ということ。

変動は少なくとも当初数年間はフラットより低い金利になることが高い確率で予想できるので、
フラットとの差額を繰上げ返済するだけで大きなアドバンテージになる。
残債が減少するから金利上昇にも強くなる。

だから返済期間が短い人ほど変動を選ぶってこと。

[644: 匿名]

>643
わかりやすい回答ありがとう。
例えばでいいんだけど、質問したように５０００万借りたと過程した場合、最初のどの位の期間でどの位元本が減ればアドバテージできたなーって感覚になるのでしょうか？
個人的見解でもかまわないので数字ベースでご教授お願いできますでしょうか？

[645: 匿名さん]

今変動は1％切りがほぼ当たり前の超低金利なのはわかります。
テンプレもわかりやすい説明でした。

ちなみに質問なんですが、
3年ないしは5年前に変動を組んでちょうど今その優遇期間が終わった諸先輩方はだいたい何％くらいの変動金利になっているのでしょうか？

今新規に変動を申し込む時の店頭金利（だいたい2～3％）なんでしょうか？

[646: 匿名さん]

>>644
返済能力に個人差があるから一概に言えない。

でも、フラットなら20年で返すつもりの人を仮定した場合、
変動5年経過時点で残り10年くらいで返済できるようになっていれば御の字かな。

支払額の逆転が起きる可能性はほぼゼロだから。

ちなみにフラットの当初金利（-1％後）を2％で置くと、変動との差額は3万/月くらい。
給与上昇を見込まなければ3％分の返済ができる（支払い余力がある）ことになるので、
5万/月くらい繰上げ返済できる計算になる。
（その場合はフラットを選択する意味も乏しくなるけど）

[647: 匿名さん]

>>645

当方5年前に通期1.2%優遇3年固定0.975で借入。2年前に固定から変動に変更になり、1.275へ自動スライドしましたが銀行から電話があり、0.975へ変更となりました。

5年前借入の人の例
当時は変動より2年固定3年固定のほうが金利が低かったので変動を選ぶ人はほとんどいませんでした。

2年前3年前借入の人
1%以下の変動金利が出始めた頃です。しかし、ある程度の交渉が必要でした。しかし、個人の属性が良ければ返済中でも優遇幅拡大はどの金融機関もしてくれたようです。他行へ借り換えされるよりはマシという事でしょう。

現在
今は最初から1%以下金利が当たり前な時代となりました。交渉次第では0.675%という金利も稀ですが聞きます。不況により新規契約が減少する中、金融機関は借り換え需要に力を入れて来ているようで、郵便受けのチラシなどを見ても借り換えで1%以下のモノをよく見ます。よって過去に優遇幅の低い変動で借りた人でも今はいくらでも1%以下の低金利に以降出来ます。

特に3%くらいのフラットで借りた人は変動へ変更という例が多いのではないでしょうか？

[648: 匿名]

フラット金利よりも高くなる可能性が極めて低いと思ってるだけで、確定ではないんだよね。

ようするに日々ギャンブルってこと。

母ちゃんが言ってた。賭け事だけは手を出すんじゃないよ！って。

[649: 匿名]

そうですね。
変動がギャンブルだと思うのなら固定で安心でいいのではないですか？

間違っていないと思いますよ。

[650: 匿名]

>646
>支払額の逆転が起きる可能性はほぼゼロだから。
これは金利上昇があまりないとの予想からでしょうか？

[651: 匿名]

これからローンを組む予定のものですが、固定か変動か正直迷ってます。
金利があまりあがらないとお考えの理由をどなたかご教授いただけますでしょうか？

[652: 匿名さん]

>>636

5000万35年変動0.875の場合の内訳
月々の返済額138,244（元本101,794利息36,450）
5年後の残債43,759,112

5000万35年3%固定の場合
月々の返済額192,425（元本67,425利息125,000）
5年後の残債45,641,167

返済額の差額54,231年間650,772、5年間で3,253,860

差額を繰り上げたとしたら変動の5年後の元本40,505,252
3%固定と比較した場合5年後は500万の元本の差が出る。
金利上昇リスクに年間100万の保険を掛けてる事になる。

5年低金利が続けば月々の返済額も減少するので金利上昇リスクへの耐久力ももっと上がってる事になる。


あとは借入当初5年の金利上昇リスクをどう見るかだけ。5年低金利が続けば当初35年5000万の借入だったのが4000万30年の借入へと変化する。

借入額が少ないというのが何よりもの安心だと考えると借入れ初期に利息ばかり払って元本が減らない固定金利は不安だなぁと思う人も中にはいるのでは？

フラットSにしても35Sで考えると2010年9月にたった一度だけ優遇後1%近くまで落ちた（団信入れれば1.3）ので当初10年1.3は魅力かもしれないけどそれ以降優遇前2.5から3くらいをうろうろしてる。

私は実はフラットの一番不安な所はフラットスレ見てもネット銀行系の最安金利しか語られていない所。今は楽天銀行が最低金利だけどここって元イーバンク銀行で経営難から当初同一銀行間無料だった振込み手数料が有料になったり、他行より高かったり。そこで住宅ローンを組むという事は少なくとも数十年はその銀行でいろいろな取引を行う事になるはず。にもかかわらず、数年前にできたノンバンクネット系でしかも経営が不安ですぐにではなくとも長い目で見れば撤退する可能性もあるはず。そうなると業務を受け継ぐ新しい金融機関が同じ金利で引き継いでくれるのか？

銀行にとってフラット販売での利益は金利上乗せ分になるので引き継ぎ先のフラットに合わせてくるかもしれない。ちなみにメガバンク系のフラットはネット系より0.3以上高い。高いのにはそれなりの訳があるはず。自分だったらたとえ金利が安くても新興ネット銀行からは借りずに地元有力銀行かメガバンクからにするなぁ。

まぁ、そのへんは価値観の違いかもしれないので楽天から借りる事を全面的に否定はしないけど。自分には無理。そう考えると変動しか選択しが残らなくなる。

[653: 匿名さん]

>>650
状況次第だけど、金利上昇があまりないというのも半分は当たっていると思う。
なぜなら5年経過時点でも大して金利が上がっていなければ、その後数年間についても
高い確率で低金利継続が予想できるということだから。
5年前に借りた人は、今そう思っているだろう。

だけど、基本的にはそこからかなり金利上昇し、かつそれが維持されないと、
もう支払額の逆転は起き得ないから、というのが理由。

例えば今、返済期間10年なのにフラットSを使う人は（ほとんど）いないでしょ？
理由はもちろん、変動と返済額の逆転が起きるのはかなり難しいから。

[654: 匿名さん]

>>651
金利は将来のお金の値段だから。

これだけ長い期間、低金利にしても借り手がいない。
人口動態的にも期待できない。（将来の改善見通しもない）

つまりはそういうこと。

なお、あまり上がらないのは変動金利（政策金利）で、長期金利は分からない。
とりあえず世界の景気回復期待はそがれてきたようなので、短期的には安心感はあるけど。

[655: 匿名]

>653
>5年経過時点でも大して金利が上がっていなければ、その後数年間についても高い確率で低金利継続が予想できるということだから。
すいません。
経済に不案内なのでもう少し質問させてください。
「５年経過して金利が上がっていなければ、その後も上がらない」という論理だと永遠に金利が上がらないという論理につながるように思えるのですが、何か別の判断がその間に挟まっていたりするものなのでしょうか？

[656: 匿名]

>653
>基本的にはそこからかなり金利上昇し、かつそれが維持されないと、もう支払額の逆転は起き得ないから
連投申し訳ございません。
何パーセントまで上がってしまいかつそれが維持されると支払い額が逆転するお考えでしょうか？

[657: 匿名さん]

変動金利は政策金利連動なのだから景気を良くしようと思ったら低金利を続けたほうがいい訳です。

ではなぜ中央銀行は政策金利を上げるのかと言うと、低金利が長い間続くと資金を安く調達出来る事からバブルを発生させてしまうからです。ですから中央銀行は急激なインフレを抑制する為に金利を上げて加熱しそうな経済に水を挿すのです。

バブルのような一気に大きく上昇し、弾けて大きなダメージを受けるよりも穏やかに長期間好景気が続いたほうがいいわけです。その調整弁が政策金利であり、それに連動する変動金利な訳です。

変動金利だけで例えてみますと1%を割るような低金利が続くとマンションを買おうという人が増えます。マンションが売れればデベが潤い、ゼネコンが潤い、原料メーカーや建材メーカーなども潤います。当然金融機関も潤います。すると経済が回転しだし、景気が良くなります。デベはそんなに売れるのならばと価格自体を引き上げます。当然地価も資材価格も上がってきます。放っておくと際限なく上昇しだす訳です。

そこで中央銀行は金利を上げるわけです。どんなに良い物件で値段が手頃でも金利が高ければ売れなくなります。売れなくなればマンション価格も地価も下がりだします。同じような事がすべての業種で起こるわけです。

このように中央銀行は金利の上げ下げを行って持続的に経済成長をするように政策を行っているわけです。

今最低限新聞や報道番組を見ていれば日本はしばらく不況が続くだろう、80年代のような発展は難しいだろうと誰もが思うはずです。という事はしばらく低金利は続くだろう、80年代のような高金利時代は難しいだろうと言っているのと同じ事になるわけです。

もちろん、日本が90年代バブルのように近い将来なる事は可能性としてゼロでは有りませんから絶対とは言い切れませんので変動が絶対有利では無いわけです。

そのへんをどう判断するかだけだと思います。

[658: 匿名さん]

>>655
>「５年経過して金利が上がっていなければ、その後も上がらない」という論理だと
>永遠に金利が上がらないという論理につながるように思えるのですが、
>何か別の判断がその間に挟まっていたりするものなのでしょうか？
概ねその通り。正確には、
「多少のアップダウンがあったとしても日本を取り巻く経済状況に大きな変化がなければ」
だろうけど。

いつか、状況に大きな変化があれば、異なるシミュレーションが必要になるかもしれない。

>>656
これは計算で求められるでしょ。自分で計算してみて。
シミュレーションサイトはいっぱいあるから。

ざっくりで良いと思うよ。それで十分だし。
徐々に上げるのは面倒だから、直接釣り合う金利を求めると良いと思う。
実際は徐々にしか利上げされないし、金利が低いと残債の減少ペースが速いから、
釣り合う金利以上に上昇しないとダメだけど。

[659: 匿名]

>652
まず回答ありがとうございます。
非常にわかりやすく助かります。
率直な疑問をぶつけさせてください。
まず、変動の金利を0.875で５年間も計算するのはちょっとフェアではない気がしました。
変動って文字通り変動するリスクを追っている訳ですからせめて１．５％位で計算すべきなのではないかと感じました。１．５％で計算すると、それでももちろんこの時点では変動が有利ですが今回の計算ほどの差はありませんでした。
素人意見なのでつっこっみあがあればお願いします。

>5年低金利が続けば当初35年5000万の借入だったのが4000万30年の借入へと変化する。
これを見た時まだ３０年も金利上昇のリスク期間があるのかーって思いました。
仮にこれが２０年１５年でも金利が上がるには十分すぎる年数に感じるので結構長いなと感じます。
これだけのローン抱えて金利が上がりだしたら怖いと思うのですが、その辺はなにか金利が上がらないとお考えの理由がやはりおありということなのでしょうか？

[660: 匿名さん]

>659
もう、自分で考えたら？
それか、テンプレ読んだら？

[661: 匿名さん]

>>659
>まず、変動の金利を0.875で５年間も計算するのはちょっとフェアではない気がしました。
なるほど。

>変動って文字通り変動するリスクを追っている訳ですからせめて１．５％位で
>計算すべきなのではないかと感じました。

これはあり得ない。
つまるところ、なぜあり得ないかが理解できないから、フラットを選ぶ人がいるんだろう。

0.775％スタートで考えて、平均金利に直して0.875％で妥当なくらい。
人によってはそれでも金利予測が高過ぎる、と言うだろう。

[662: 匿名さん]

>>659

ではご自分が変動金利の上昇幅を決めてシミュレーションすれば良い。
金利は上がったり下がったりします。来年0.25上がっても再来年にはまたゼロに戻るかもしれない。1.5が現実的かどうかは意見が分かれるところですが、変動金利の仕組みを考えると、3月9月に改訂するので9月時点で政策金利の変更がなければ来年3月まで今の変動金利が維持されます。

9月まで利上げがある可能性はゼロでは有りませんが極めて低いと思います。では来年3月まではどうか？
金利が1.5まで上昇するには日銀の政策金利変更を実に6回分です。

2005年当時の福井総裁が政府からの猛反対を押し切って0.25の利上げを行いました。2001年にも速水総裁はITバブルを理由に0.25の利上げを行いました。結果は経済の失速、再びゼロ金利です。

そのような状況下、金利上昇をどこまで見るか？です。



仮に今後5年間の変動金利平均1.5想定としても仰ってるようにそれでも3％差額繰り上げを行えるのであれば変動有利は変わりません。それでも不安だというのならば固定も選択肢として有りだと思います。借入れ後に金利動向を一切気にせず家賃のようにただ引き落とされる状況を魅力と感じる人もいるでしょうから。

[663: 匿名さん]

>>662
661です。親切ですねぇ。

2012年までは日銀の利上げはないでしょう。2013年でもどうか？という現状。
そこから0.25％づつの利上げペースで1.5％なんて非現実的。
そもそも、ここ10年以上0.5％までしか上がったことないし。（その後は利下げ）

平均で1.5％なんて、計算間違いを指摘されること請け合い。
それにスタートが低金利だとその分、残債が多く減るし。

[664: 匿名]

>661
金利の上がり下がりはすごい学者でもわからないと以前書き込みにありましたが、0,875％が妥当であり逆に高すぎる位というのはどう考えればよいのでしょうか。
１．５％ので変動金利を計算するのが有り得ないし、なぜ有り得ないかが理解できないからフラットを選ぶ人がいるとのことでしたが、すごい学者でもなかなかあたらないのが金利推移の予想ということに照らし合わせると、「1.5%は有り得ない」というのには少し疑問が残ります。
また「なぜ有り得ないかが理解できないからフラットを選ぶ」と言うのも同じ理由で疑問が残りました。

いかがでしょうか。
わからないなりに質問していますので的外れであればご指摘いただければ助かります。

[665: 匿名]

６６２さんも６６３さんも自分の予想を固く信じてやまない方々で、なおかつその予想に人生かけておられる方々なのです。

すごい学者でもなかなかあたらないと言われている金利推移予想を彼らが「僕はできるもん！」と言ってる姿に涙が止まりません。

ま〜いいじゃないですか、いろんな人がいるんですよ。世の中。

[666: 匿名さん]

>>664

政策金利と長期金利を混同されてますね。政策金利は金融政策決定会合で決められます。

http://www.boj.or.jp/mopo/outline/index.htm/

上の日銀のHPを見れば金融政策がどういうモノか理解出来ると思うよ。

金利が上がるか下がるか予想出来る人はいませんが、どうなると金利が上がり、下がるかは予想出来ます。

[667: 匿名さん]

>>664
>>665
これはコンセンサスで、ただその事実を書いているだけ。個人の予想ではない。
コンセンサスを外れることはもちろんあるけど、大きく外れることはまずない。

例えば震災で想定よりも利上げが遠のいた（予想が外れた）のは事実だけど、
反対に利上げペースが上がるのは難しい。足元は利上げできない材料ばかりだから。

[668: 匿名さん]

>>665

茶化さないで下さい。

政策金利に限って言えば学者だけでなく経済アナリストでもほぼ当ててますよ？予想が難しいのは市場売買で決まる長期金利。

経済と物価情勢で人間が決める政策金利は予想がしやすいし、変更の条件が分かりやすいですので。

[669: 匿名]

>667
コンセンサス？
え？
面白い事を言う人ですね。
どう見ても個人の予想にみえたけど、コンセンサスでしたか。
どこを見れば「利上げはないだろうってみんな思ってます！」っていうコンセンサスを確認できるんでしょうか？

>反対に利上げペースが上がるのは難しい。足元は利上げできない材料ばかりだから。
これもコンセンサスっていうんですか？

[670: 匿名]

>668
>政策金利に限って言えば学者だけでなく経済アナリストでもほぼ当ててますよ？
だったら大儲けができそうですね？
ぜひどこをみるとそれを確認できますか？

[671: 匿名さん]

>>669

申し訳無いが日銀の金融政策決定会合、その後の総裁会見、財務大臣の発言、G7の共同声明、そのへんを見てれば（新聞くらい読んでれば）金利上昇が必要な経済情勢では無い事くらい分かるよね？

世界中の金融当局の思惑が低金利政策の継続なのに逆張りする事もなかろうに。
それをコンセンサスと言うんだよ。

[672: 匿名さん]

>>670

http://www.boj.or.jp/mopo/mpmsche_minu/minu_2011/index.htm/

上見るといいよ。

そもそも政策金利が当分上がらないと大半の人が予想してますがそれでどうやって大儲け出来るんですか？是非聞きたい。

[673: 匿名]

>671
とんちんかんにも程がある。
マーケットにコンセンサスがあるってことだと思うけど、本当に面白いことを言うだな。

[674: 匿名]

>672
これ日銀発表じゃねーかよ
当事者が当事者の予測をしたものを、普通、世間は予測とは言わないと思うよ。
それを世間では希望という。

[675: 匿名さん]

政策決定権のある総裁が物価が1%超えないと政策金利上げないと言ってたり、資源高に起因する物価上昇では利上げしないと言ってるのにそれは嘘だと言いたいわけ?

[676: 匿名]

>675
子供手当てってどうなったの？