広尾ガーデンフォレストってどうですか？その６

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについて購入を前向きに考えています。
物件を検討中の方やご近所の方など、情報交換したいです。
よろしくお願いします。

前スレ（その５）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/80144/

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）

[302: ご近所さん]

価値が有るとか無いとかは銀行に聞けば?

借地のマンションじゃ担保に…

このマンションはお金に余裕があって立地のみを考えている方限定じゃないのでしょか?

[303: 住まいに詳しい人]

広尾に憧れて来た田舎者か、安いので(所有権じゃないから)見栄っ張りな貧乏人用のマンションだな。

価値は目減りするのみ。

[305: 匿名さん]

もう広尾の時代は終わった。
これからは豊洲などの安全安心地帯。

[306: 匿名さん]

手に負えませんなあ、豊洲の住民は・・・
どこまで嫌われたら気がすむんやろ・・・

[307: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ

[308: 住まいに詳しい人]

確かに広尾や青山はもう終わった感じする。

人の流れが変化してるよね。

かなり土地も安くなったし、ここをローンで購入された方は大変だね。

[309: ご近所さん]

管理費や駐車場代で15万くらい?
それなら断然一戸建ての方がお得だね。
マンションが好きなら仕方ないけど。
ここは借地だしお金をドブに捨ててる感じかな。

お金持ちさんはそんなの関係ないけれど。

[310: 匿名さん]

>308
うん、広尾や青山はもう終わってる。
人はどんどん湾岸タワマンに集結しているよ。


東京ワンダフルプロジェクト始動
http://www.tokyo-wonderful.com/

[311: 匿名さん]

湾岸買ってる人は広尾青山が買えればそっちを買う。
しかし、広尾青山買える人は湾岸買ってもあくまでサブ。

ま、所有権物件の話ですけどね。

[312: 住民でない人さん]

確かに震災後でも湾岸は人気ですね?
賃貸なら考えてもですが…

やはり内陸・築浅・低層階かな～

ここも立地はまぁまぁですけど借地じゃ…

[313: 働くママさん]

まだ新築完売してないの？
中古で売り出す人は大変だね。

[314: 働くママさん]

あと、このスレで頻発してる湾岸推奨派は
湾岸売れ残り物件を捌く、所謂"派遣"販売社員たちの書き込みですね。

[315: 住民でない人さん]

中古で売るとなると買った値段の四割安か?


豊洲はありえね～

[316: 購入検討中さん]

今日、フォレスト、見てきました。
いや～ここ見ちゃうと、他の物件見たくなくなる。。
住みたいけど、定借だし。ほんとに迷う。

あああ、キャッシュで買えるくらい安いから、本気で悩む。
誰かもっとネガなこと聞かせて。
あ、見に行った方のみでね！

[317: 匿名さん]

ごめん、一抜けするよ。

ここ買うなら豊洲のエリートタワマン買います。

[318: 匿名さん]

同じ定借でも南麻布や西新宿はだいぶ人気みたいだね。

[319: 匿名さん]

豊洲の方がいいな

[320: 購入検討中さん]

豊洲は絶対やだ。

[321: 匿名さん]

ネガは定借ってことだけだよね。
だからみんな（自分もそうだけど）躊躇してる。

まあでも所有権だったらこの価格では買えないからね。。。

[322: 購入検討中さん]

やはり定借だけがネガか。

40～50代で、財産残すつもりないなら、買いかな？
死んだ後はお金持って天国行けないし。

[323: 匿名さん]

築50年のマンションって財産と言えるのかな？

[324: 匿名さん]

五十年住み続けるなら、いいんじゃね。
そうでないならやめたほうがいい。

[325: 匿名さん]

二十年後に引越したくなっても、買い替えできるのか？
他人に貸して、自分は他に賃貸ならできるだろうが。
二十年後は低仕様物件だよ。

[326: 購入検討中さん]

でもガーデンヒルズ見ても、まだまだ分譲高いし、
快適に暮らしてる人はたくさんいる。
仕様的には変わらないし。

３０年住んだら、賃貸に出せばいいじゃん。
買うなら、はなから売却しようと思わないし。
いっぱいいっぱいで購入してる人はきついだろうけど。

[327: 匿名さん]

マンションは、１０年、２０年住んで売却、というのも、
（お金持ちには）結構ある話みたいですよ（飽きっぽいのかね？）。

テイシャク期間が残り３０年になったときに、どうせ１０年、
２０年で売却するから３０年もあれば十分、と割り切ってくれる
人がどれだけいるかね？

まぁ、それはともかく、ここ、１０年、２０年後は、植栽が凄い
ことになっているでしょうね。ガーデンヒルズの最初の植栽は、
ここより貧相でしたが、今は立派なものですから。

個人的には、残り３０年の植栽豊かな雰囲気抜群のマンションが
どう評価されるのか、単純に興味があります。

[328: 匿名さん]

賃貸ならいいんじゃない？

[330: ママさん]

そもそもテイシャクの残期間が２０年になった古マンションが
その頃の新築マンションや所有権マンションとくらべて競争力があるわけないだろって思うのが普通なんだけど
このマンション買わされた人たちのコメントはデベの口車にまんまと乗せられてるふしがある。
腐っても広尾。じゃないからね。
テイシャクはテイシャク。資産価値ゼロなんだよ～

[331: ご近所さん]

所有権では買えない層が背伸びして都心の一等地を定期借地で買ってしまうのって
トヨネーゼと同じ感覚なのかしら。

だからこのスレは湾岸信者に荒らされるのでしょうねｗ

[332: 匿名さん]

３０年後なら、資産価値は２０年賃貸して得られる賃料分でしょ。０だったら、変でしょ。。算数の世界ですよ。

[333: 匿名さん]

頭悪そう
っていうか悪い
にじみ出てるw

[334: 匿名さん]

333は330のことね

[335: 住まいに詳しい人]

ここはお金持ちの方がセカンド(愛人用)目的などで使用するなど資産として考えない人向け。
空間のみを楽しむスペースじゃないでしょうか?
一般人向けじゃない事だけは確かです。

高値で買って後悔している方は格安で貸し出すしかないかな～

[336: 匿名さん]

西新宿や南麻布などの定借は売れてるのにここがダメなのは何故だろうか。

[337: 契約済みさん]

336さんに同感です。南麻布、西新宿、それからフランス大使館跡地など、みな定期借地でしたが、それぞれかなり人気です。定期借地期間の違い（10年～20年）、借地料の支払い方や取り壊し費用の積み立て方に多少の違いはありますが（これは大手不動産会社が一次借地更に転貸により、土地オーナーと賃借人の間に信用のクッションとして入り、取り壊し費用などを月割りできるようにしているため、その分だけ当初負担を軽減しています）、各物件を比較して、トータルの初期投資額に大きな差は無いと思いますので、合理的な理由が見つかりません。住環境や建物の質で比べますと、広尾が劣後（人気に差が出る）する理由がなかなか見つかりません。みなさんどう思われますか？

[338: 匿名さん]

ここがＡ棟だけだったらとっくに完売してるでしょ。
１００戸もないプラウドや格安定借物件と比べるのは意味ないんじゃないかな。

[339: 入居済み住民さん]

定借人気に水をさすのは心苦しい限りですが、そっとしておいていただくのが一番かと。

不人気でいいんです、ここは。不人気な理由は不明ですが、三井も三菱も、まずは自社単独の物件に客付するのも一因かもしれません。西麻布の所長がここの悪口をいっていましたからね。あと、完全に賞味期限きれていますね。プチバブルで盛り上がって、リーマンでこけて、ここはもういいよ、ってかんじです。

定借な皆様、ご迷惑をおかけし恐縮です。

[340: 匿名さん]

東京地方裁判所 平成24年（ケ）第813号 2012/11/13 ～ 2012/11/06
56,000,000円 残り15日 渋谷区広尾四丁目１番地５１、１番地４２

これってここだよね？セカンドにしてた金持ちが焦げ付いた？
競売の割に高いけど、幾ら値がつくか見ものかも。

[341: 匿名さん]

＞340

ぼちぼち融資が付かなくなるだろうから
業者も転売出来ないんじゃない？

素人が収益物件として買うのがいいかもね。

＞335

最初から貸す目的で安く買えれば、いい物件だよね。賃貸ならそこそこいい値で貸せる。
六本木のキャバ場もパパに１LDK３０万で借りてもらってるって言ってたなｗ

背伸びして一次取得層が手を出したりしないほうが無難だよね。
10年も経てば極端に融資が付かなくなるから、真剣に売れなくなる。

大崎のテイシャクタワー見れば自明だね。
メガバンクはどこも100％ローン出ないっていう事実を受け止めるべき。

今にデベ相手に訴訟起きそうｗｗｗｗ

[342: 匿名さん]

＞最初から貸す目的で安く買えれば、いい物件

それはそうだがここのは高すぎ。
賃貸に出しても割に合わない。

館内モデルルーム行けばこっちから聞かなくても値引きの話をふってくるが
それでも高い。

お高くとまってるのは三菱なのか、日赤なのか・・・。

[343: 匿名さん]

３４２さん
賃貸で出すとなると周辺の相場は２ＬＤｋで約３４万円、３ＬＤＫで５６万円位ですね。
ここだともう少し高めに出せるのではないかなと思っています。ただやっぱりこのご時世この
値段ではなかなか借り手がつかないのが現実ではないかな。お買い物も広尾駅まで行かないと
ないし住むのにはちょっと不便ですよね。駅近には明治屋やナショナルマーケットなどが
ありますがね。個人的には明治屋よりナショナルマーケットの方が好きかな。自分でその場で作る
ピーナツバターはお勧めですよ。

[344: ご近所さん]

成城石井がちかくに、あと、ガーデンヒルズ内にもスーパーありますよ。あんまり大きくないですけどね。ヒルズやフォレストなどの近隣マンションだと、かなり迅速に届けてくれますよ。明治屋もそうだけど、電話注文もできるはず。

まぁ、ナショナル麻布や明治屋まで買いに行けばいいと思いますが。

[345: ご近所さん]

＞成城石井がちかくに、あと、ガーデンヒルズ内にもスーパーありますよ。あんまり大きくないですけどね。ヒルズやフォレストなどの近隣マンションだと、かなり迅速に届けてくれますよ。明治屋もそうだけど、電話注文もできるはず。

南麻布、元麻布界隈に住んでる人ならデリバリーなんてあたりまえなんですけどねえｗ
庶民には敷居が高いんですよ。
無理してテイシャク買うなら、相応の場所に住んだほうが幸せかもしれませんね。

このマンションは弁護士や医者が何も知らずに所有してるパターンが多いそうですね。
年収おそらく1000～2000万程度の人たちが多いみたい。
それ以上の人はテイシャク買わないよ（一軒目には）

まあ、その程度の属性の方々が集まるマンションてことで・・・

[346: 匿名さん]

そういうあなたはさぞかし属性の高いお方なのでしょう。学歴も当然高いのでしょうね。

[347: 匿名さん]

ここの住民にふさわしい年収って？

[348: 匿名さん]

税務調査を元にした　年収1500万円以上の世帯数です（２００５年）。
年収1000万円以上で1500万円以下を　プチ富裕層と言うそうですから、
プチ富裕層以上の世帯数です。

　　　　　　　年収１５００万円以上の
　　　　　　　　高額所得者世帯数　　　（　総世帯数　　　　　世帯比％）
広尾　１丁目　　　１３９世帯　　　　　（１４４６世帯　　　　９．６％）
　　　２丁目　　　１７７世帯　　　　　（　９００世帯　　　１９．７％）
　　　３丁目　　　２２１世帯　　　　　（１０９４世帯　　　２０．２％）
　　　４丁目　　　１５６世帯　　　　　（１２１５世帯　　　１２．８％）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
　　広尾の合計　　６９３世帯　　　　　（４６５５世帯　　　１４．９％）

特に２丁目、３丁目に高額所得者が多く住んでいます。

また高額納税者数のランキング（２００４年度分）では
一位　　　港区　　　南麻布　　　　３４６人
二位　　　大田区　　田園調布　　　２９４人
三位　　　渋谷区　　広尾　　　　　２７１人
四位　　　世田谷区　成城　　　　　２６８人
五位　　　港区　　　元麻布　　　　２６４人
６位以下　略

東証一部上場企業の会長・社長（報酬一億以上がざらだそうです）の住む町では（２０１２年）
一位　　　港区　　　高輪　　　　　２２人
二位　　　大田区　　田園調布　　　１５人
三位　　　世田谷区　成城　　　　　１３人
四位　　　港区　　　広尾　　　　　１２人
五位　　　大田区　　久が原　　　　１１人
６位以下　略

リーマンショックとＩＴバブル崩壊で富裕層は　これよりも少なくなっているでしょうが、
いずれにしろ、広尾は都内でも有数の富裕層の暮らす街です。
でも、本物の富裕層は、セカンドハウスにしろ　借地権マンションを買うか知らん
節税対策にもならんし。
　

[349: 物件比較中さん]

ここよりは豊洲のタワマンの方が遥かに将来性がありそうですねぇ。

12ヶ月連続値上り中の事実がありますからね♪

おっと、苦情は国土交通省にお願いしますね♪につこり

[350: 匿名]

水辺は遠慮します。

[351: 匿名さん]

定借も遠慮します。

[352: 匿名さん]

どちらも遠慮します。

[353: 匿名さん]

どちらも素敵ですよ。

[354: 物件比較中さん]

麻布台からきました。こちらの在庫は何割びきですか

[355: 購入検討中さん]

１割引？？
頑張れば２割引？？？

[356: 匿名さん]

定借も新宿みたいに期間70年物は人気あるね。
50年物と違って。

[357: 物件比較中さん]

値段が折り合えばここも好物件

[359: 匿名さん]

金額の問題じゃなく、定借が中古になったときのリスクなんて取る気にはならないなあ・・・

[360: 匿名さん]

３４９さん
トヨネーゼはやだなあ、、、
ゴミで埋めたてて、市場の移転先の土壌は汚染j物質が検出されてるし、
大規模地震で
豊洲にかかってる橋とか道路とか、上下水道とかインフラは無くなるし、
高層マンションは建物は倒れなくても、水も出ない高層難民となりたくないし、
見栄っ張り消費もしたくないし、生活の質を競いたくもないし、
業者が広告代理店とステマで豊洲を盛り上げてるのかな。
でも、借地権もやだなあ。
　

[361: 周辺住民さん]

相続税対策として考えれば資産価値は七割減くらいになる?
からいいかもしれませんね。
資産を減らすには最適な物件かも。

[363: ご近所さん]

リーマンショックのおかげで、最終の２棟に関しては、かなり
頑張った値段設定にされてるみたいですし、私は好感持っています。

定期借地権のメリット、デメリット双方あるんでしょうけれども、

ここを検討されている方は、
１）50年間この場所に住み続けられる
２）固定資産税などランニングコストが安くなる
３）同一価格帯の所有マンションよりも全般的に豪華
４）隣（＝地主）が大病院なので、バス停も目の前
という点を考えていらっしゃるのではないでしょうか？

似たような立地の同じような条件のマンションと比べて安価なのは、
50年後に地主に戻すことが確定しているからですが、それは
逆に50年後に売りもどすことを条件に値段が設定されている、と
考えたらいかがでしょうか？

暴論かもしれませんが、車なんかでも似たような販売方法があるようですし。

そうそう、最終棟もクレーンが解体されましたね。
いよいよ販売もラストスパートになるのでしょう。

[364: 住まいに詳しい人]

ここは判断が難しい。
借地の分かなり安い設定だか…
借地しか買えない人の集まりか?
ローンを組んで購入してるとしたら、
金利が上昇したら売り物が多くなりそうだ。

[365: 匿名さん]

賃貸感覚ですね。

[366: 匿名さん]

ですね、豊洲の方が東京駅には近いですし。

[367: 匿名さん]

＞逆に50年後に売りもどすことを条件に値段が設定されている

定借の建物は，一般に期限が来たら借りていた者が、更地にして返納する事が条件ですから、
「売り戻す」ではなく「借りていた者が解体費用を払って更地にする代金を支払う」事になり
ここの購入者は５０年後には「お金を支払って且つ追い出される」と考えた方が正しいと思います。
（最初に特別な条件が付いていなければ）

[368: 匿名さん]

物件概要見ると、

「定期借地権（定期借地権（地上権）の準共有・借地権の種類:一般定期借地権（地上権）
・存続期間2063年8月まで（建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求
・契約更新及び改築等による期間延長不可）」

と有りますから、２０６３年に必ず返納しなければいけないみたいです。

[369: 匿名さん]

>366
そうなんだよね、それに所有権だしね

[370: 住まいに詳しい人]

ここは、今後プチ不動産バブルが来てもヨコヨコだろう。

[371: 周辺住民さん]

賃貸需要はあるだろうね

[373: 匿名さん]

周辺価格に比べたら激安

[374: 匿名]

椿レジデンス購入した者です。元々、横浜、港区三田１丁目タワーマンションを購入したのですが、ガーデンフォレストだと娘の小学校が徒歩圏内になるので。。三田のタワーは売り時、横浜は空き家になってますが…。子供が中学を卒業する頃には賃貸に出し、また住みたい場所へ引っ越したいと思ってます。

定借って、大体の方は…一時的に通学に便利とか、、長く住む事は考えていない方が多い？殆ど？のように思えます。あと何回引っ越すかなー、くらいの一部？。それなら、ありのように思えますが。。

[375: 匿名さん]

>>374

そうですね。将来、賃貸に出すことを考えるとかなりお得な物件だと
思います。売却するとなると難しいかもしれませんが、うちは10年位住んだあとで
賃貸に出す予定にしています。
定借マンションは元々、転売目的で買う方は少なくて、将来賃貸に出す方が
多いと専門家からも聞きました。

[376: 匿名さん]

転売は厳しそうですが賃貸なら借り手に困る事はなさそうですね。
複数の資産を持ち、住む家には困らないような余裕のある方向けでしょうか。
しかし、共用施設に郵便局が入るとはスケールが大きいですね。。。
地域の方も利用する集会室も作られるそうですが、敷地内はマンション外の方でも自由に立ち入れるような作りなのでしょうか。

[377: 匿名さん]

定借は、７０年物ならまだしも５０年物では短い。
新築で買って、老人になった頃に追い出される。
中古で買う人は尚更、永住できない。

[378: 匿名さん]

老人になった頃、追い出されて行き先が無い人は買わないから安心なさい。
10～20年位住んでリタイアメントしたら持ち家に戻ります。

[379: 匿名さん]

安倍のバブルと　悪性？インフレで
不動産価格も上昇圧力となると思いますが
借地権のマンションは影響があるのでしょうか
賃料も上がりますよね

[380: 匿名さん]

大変便利なものがあることを知ったので、バラバラになっていた写真
をまとめてみました。スライドショーでお楽しみ下さい。

http://latte.la/picture/album/195832/albumkey/4opg3adjeb


周囲（徒歩1～2分圏）→マンションの外側→部屋からの風景→中庭、
の順に写真を並べています。


世の中、便利になりましたね。私は、驚かされるばかりです。

（このマンションは知りませんが）この周辺のマンションは、結構
売れているそうです。広尾がよい地域になりますよ～に。

[381: 匿名さん]

現地の写真ギャラリーを拝見すると、ため息が出るほど素敵ですね。
敷地内には緑が多く、建物内も美術館のようなデザインであこがれます。
しかしここは定借物件という事で、解体準備の費用が必要なんですね。
しかも結構な額を一括で支払う必要があるだなんて、少々驚きました。

[382: 匿名さん]

マンションなら、定借であるか否かに関わらず、
60年やそこらで解体建替え検討になりますよ。
普通のマンションではその時に、巨額な解体費用や新規建築費用が必要になります。仮住まい費用も。

[383: 匿名さん]

ああ、言葉足らずでした。
定借なら、その時に新たな建替えを検討する必要ありません。
組合総会で建替え派と修繕して使い続ける派とがモメることもありません。

[384: 匿名さん]

定借というのもありますし、周辺に比べると絶対額もかなり安いというか低いので、住人層に不安がありうるきがして、やめました。

[385: 匿名さん]

＞３８０

桜の季節の写真（満開より少々早い時期のものですが）を
追加しました。

http://latte.la/picture/user/20470

[386: 匿名さん]

老朽化による建替え費用は発生しない代わりに、契約時に前払いとして
解体準備金が必要になる訳ですね。
>>解体準備金：275万円～446万円（一括払い）
他にも解体積立金として月額1200円～2000円の費用が発生するようです。

[387: 匿名さん]

＞３８５

http://latte.la/picture/user/20470

椿レジデンスの写真を若干のみ追加しました。
ついでに、白樺レジデンスのロビーからの写真も追加しました（３枚目）。

[388: 物件比較中さん]

ここって1年前は値引きしてましたがいまもしてますか？

[389: おーいお茶]

サービスは低下…。
本社で使えない人間が来てるから～所詮サービスた期待出来ない。

[390: 物件比較中さん]

＞＞388　更に値引いたというのは聞いていないです。その値引きから元に戻すということはないですよね。

そういえばここってバルコニーの仕様が格子なんですね、なんてクラシカルなんだろうって思いました。風通しもいんだろうな～。

ただガーデンから見えやすい位置もあるみたい。ガーデンの人の賑わいが常だと気になるのかな～と思うのですが・・どうですか？？

[391: 匿名さん]

リーマン前の値付けの前の棟は値引きされていましたが、新しい 椿は値引きないのでは

[392: 匿名]

どういう面で低下ですか？

[393: 392]

>389
どういう面で低下したのか聞きたいのは389さんへのレス。
連投すみません。

[394: 匿名さん]

ここ、50年度更地にすることを前提にしているので、あまり耐久性のある作り方をしてないとかあるのでしょうか。
ちょっと勘ぐってしまいます・・・。
末期の改修計画とかどうなっているんでしょうかね。どうせ壊すからとボロのまま放置？
退去者がどんどん出てきて多摩ニュータウンみたいになりそうなきも。

[395: 匿名さん]

昨日見に行ってきました。
マンション自体は90点ぐらいあげたいのですが、広尾駅って今時エレベーターがないんですね。
あの坂も含めて子育て世帯には厳しいです。

[396: 匿名さん]

広尾駅のエレベーターは今後できるみたいですよ。

新しい駅の入り口が建設するのに伴って設置されるとのことです。

[397: 買い換え検討中]

「広尾駅にエレベーターを」

これを要望する声は相当多いみたいですよ。
何年も前から港区の議員の方が住民のことを考え強く主張して下さっているようです。

それでようやくという流れ。

バリアフリー化の工事説明会はもうあったんでしょうか。
とりあえずエレベータ・エスカレータを含む工事は決まっているようです。

[398: 匿名さん]

エレベーターが出来ても、坂がきついから子育て世代は厳しいでしょう。

[399: 匿名さん]

椿レジデンスが安いというか、ファミリー世帯でも1億位で住めちゃいますからね。最近、とみにファミリー世帯増えていますよ。

http://latte.la/picture/user/20470

１０年後とか、庭の成長と子供の成長をともに見守って行くようなマンションですかね。

[400: 匿名さん]

そうなんですか？！
うるさそうで嫌だな・・・
子どもが多いと、団地のようになる。