広尾ガーデンフォレストってどうですか？その６

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについて購入を前向きに考えています。
物件を検討中の方やご近所の方など、情報交換したいです。
よろしくお願いします。

前スレ（その５）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/80144/

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）

[217: 匿名さん]

＞186

掲示板で意味不明な公爵垂れる意図は？

デベなのかリアル住民なのか、はたまた仲介屋なのか知らないけれど。

反応すればするほどボロがでますね。。

[218: 匿名さん]

掲示板の書き込み如きで反応して価格が下がるロジックって何なんだよｗ

今やこんな物件のスレ誰も見てないよ

[219: 匿名]

日本の定期借地権制度は三澤千代治サンがつくったんですよ。
今は昔、注文住宅買えない層にまで建売住宅を安く売る為に。

長期優良住宅を謳う時代にそもそもシステム的に無理がある。
米国のLEASEHOLDのように柔軟性も無い。

都心高額定借マンションは、日本の不動産を今後どう見るかとは全く別次元に
余剰資金で「本当に」将来無駄になって良い人以外は手を出すべきでない代物。

本来二束三文のエリアで土地まで買ってもしょうがない場合にこそ意義があり、
都心の流動性も資産価値もあるエリアでは地主に有利に働く以外無いでしょう。

[220: 匿名さん]

結論出ましたね。
一億位の遊び金があるような人が買うような物件ですかね。
普通の人も勿論買えますが。

[221: 住まいに詳しい人]

＞一億位の遊び金があるような人が買うような物件ですかね。

どんなに余剰資金があってもわざわざドブに捨てる人なんていませんよ？
よく考えてから書き込みましょうね。

[222: 匿名]

219ですが、220さんの遊び金という表現は適切と感じます。
少なくともセカンドハウス用に買うぐらいの発想でないと。
資産云々とか言ってても良くも悪くも始まらないですから。
それにドブに捨てるは言い過ぎでは。所詮他人のお金です。
ここが良いか好みの問題は別としても。
本当に安くなれば利用価値のある方もいるかもしれません。
安く買えることがあくまで大前提ですが。

高額定借マンションは、もっと定借期間を長く取らないと
個人的には企画として駄目だと思います。
例えばもし100年とか99年と言われたら触手が伸びる人は
増えそうな気がします。99年はアメリカでもよくあります。
定借期間には（事業用定借を除き）本来上限はありません。
建物譲渡特約付も未知数ですしね。

[223: 物件比較中さん]

このマンション
中古になると安く買える可能性があるわけですね。
将来的に庶民でも手がとどくようになったら購入したい。

もっとも明治屋にいってすごく高いと感じた私のような人間は、
このマンションに住む資格はないような気もしてしまいます。

頑張ってお金を貯めてきたけど
人生の終わりの方になってお金の使い道がない人が
ちょっと素敵な部屋に住んでみたいと思ったときに
このマンションいいですよね。

[224: 匿名さん]

40年後の想定価格はいくらぐらいかな？

[225: 物件比較中さん]

ここって何か裁判で争ってる（木が何とか？）とかいってたが、結局どうなったの？
全く問題なし？

そうなら、再びちょっと検討しようかな…　地下の平面自走式駐車場とゲーティッド
コミュニティ？が魅力的に思えるので。

ここの欠点等注意すべき点があれば宜しければ、教えて下さい。

[226: 匿名]

欠点ってあるのかなぁ？

[227: 物件比較中さん]

１８６さん

＞確かに家を買う場合ローンを組んだ方がいいみたいですね。
＞税金のローン控除もあるし、死亡した場合チャラになりますしね。
＞友人の会計士にもそう薦められました。

老婆心ながら、現在の税制（2012年現在）では年収３０００万以上（課税所得ではない個人所得金額）だと
所得税の控除はないと思います。
公認会計士なら、　知っていなければならないのでは（基本知識かも）
ただし、世帯年収とは別です。夫婦で２０００万円ずつなら（計４０００万）でも　ローン控除問題なしです。

スイマセン、このスレッドを読んで気になったので。
　

[228: 物件比較中さん]

＞欠点ってあるのかなぁ？

実際住んでみて、「こうゆうところを見落としてた」とか、「こういった
ところが不便」とかあれば教えておいてもらいたいです。

[229: 住民さん]

欠点ってないんじゃないかな？

[230: 物件比較中さん]

ここは中庭があるとのことですが、犬（小型犬）の散歩はそこでできますか？
禁止されてるとか、できるような雰囲気にない（明らかに嫌がる人がいる等）とかあるでしょうか？

[231: 匿名さん]

＞＞230

ペット可なので中庭で散歩させるのも別に構わないのでは。

マナーさせ守れば良い交流の場になると思いますよ、
ワンちゃんをきっかけに話すようになった例もよく聞きますから。

これもＯＫとなるとますます欠点がないようなマンションに見えますね。

自由でありながらみんながきちんとマナーを守る、
良いマンションではないですか。

[232: 物件比較中さん]

レスありがとうございます。

中庭でお散歩できるのなら、とても便利ですね（安全ですし）。
候補の一つとして、近いうちに下見させてもらいたいと思います。

[233: 入居済み住民さん]

＞＞231
＞これもＯＫとなるとますます欠点がないようなマンションに見えますね。

居住されている方ではありませんね？
実際に購入してみないと欠点なんてわかりませんよ？
どういう立場でコメントされているんでしょう。

[235: いつか買いたいさん]

私も最近、この周辺を歩きました。将来の住みかえ候補地のひとつとして。

築浅なのに立派な木が植えられていると感じました。落葉したであろう葉も道路に溜まることなく綺麗にされてて、さすがの管理体制だと感心しました。

234は、ガーデンヒルズ竣工時の細いケヤキ道の写真を見たことあります？それが今ではあのように茂るんです。優物件の植栽は、樹木の成長度合や窓からの位置など綿密に考え樹木を選択、時を見据えて植えるものだよ。もちろん専門家がね。それなりの物件の購入経験があれば、この辺の話は常識。

新緑の季節にもう一度、あの周辺を歩いてみたいと思います。


＞そもそも、こんないいようにデベに騙されている物件って、 どうなんだろうと思う。

234は、確信があって書いたの？仮に、軽い気持ちで書いたとしても、事実無根なら責任を問われても仕方がないレベルだと思うよ。

[237: 235]

>236、意味不明。
高額物件・高額エリア物件スレに、必ずと言っていいほど常駐してネガだけを書きこんでる迷惑者がいるけど。語彙と文がそっくり。失礼ですが、もしかして同じ人？

削除依頼からかな。問い合わせれば、同一人物かどうかもわかるし。

ケヤキは落葉後に剪定するそうです。ほっておくと30mを越えて育つ、生育の早い樹。わざわざ調べてあげたから、教えてあげる。その辺の知識も無しに、このような物件を検討してるとは、ねぇ。何を見てるんだか。

[238: 匿名さん]

ここの住人や関係者の書き込み読んでると違和感を感じるんだが。

そもそも新しい借地借家法に制度が変わって登場した定期借地の制度は、いわば『地主のための』制度のはず。
従来の「稼げない」「戻ってこない」借地制度を見直した性格が強かったはず。
（当時のニュースでもそのような論調が多かった。）
つまり、地主には大きなメリットがあるけれど、借地人にとって資産的なメリットは殆どないはず。
こ時期での物件が売り出された頃は、投資のメリットは多少あったのかもしれないが・・

なので、住人側が定期借地について擁護するような発言が出ているのには首を捻らざるを得ない。
また、相続時の節税云々についても、評価引き下げ対策の一手段にすぎず、メリットでも何でもないのでは。

意図的にデベ側が情報操作してるのなら納得するけれど。

[239: 匿名さん]

ここの植栽は随分ひょろひょろですが、住民の方は満足しているのでしょうか？
THE ROPPONGI TOKYOなんて、植栽とは思えないような立派な太いが植えてありますよ。

新規分譲分の「椿」というのも気になりますね。
（もともとは、「椿」ではなかったですよね？）

植栽コストを節約するために「椿」にしたのではないかと勘ぐってしまう…。

[241: 匿名]

建て替えの時に住民の意見がまとまらないと、マンションってスラム化するから、割り切って定期借地権付きマンションを買うのもありだと思う。

[242: 匿名さん]

２４１
５０年後に、２４１の理由で、マンションより定期借地マンションが良いというなら、
戸建てが良くないですか？
２４１の理屈だと、５０年後は、
マンションは、負の財産
定期借地マンションは、負の財産にはならないが、価値ゼロ
戸建ては、新築時にその価値の３分の２を占める土地の価値が丸々残る。

[243: 匿名]

自分のものにならない住居に金注ぎ込むなら分譲賃貸渡り歩く方がマシでしょ。飽きたら越せるし。
多少割高についても、時間の経過ごと売りにくくなる有事のお荷物抱えるリスクと天秤にかけたらどっこい。

[244: 241]

242さん
現行の区分所有法を考えますと、自由に使用、処分できる不動産が欲しいとしたら確かに戸建てを真っ先に考えますね…ただ、このあたりで戸建てとなると、グリーンジャンボで一等が当たっても予算オーバーになるかもしれませんが。
243さん
おっしゃる通りです。全額キャッシュで買うとしても、資産は不動産に偏りますからね…

[247: 匿名]

いまどき、子供がいない世帯も多いんだから、死んだらポイッでもいいんじゃないの。

[249: 匿名さん]

死んだらポイってするお金で体が元気なうちの旅行代や
だんなが死んだ後の奥さんの老人ホーム代とかを賄えるかと思うとちと微妙。

震災があった時に最も割を食う仕様だからここ10年ー20年はまだなんとかなるだろうけど
その先は賃貸家賃をかなり割り込んだ価値にしかならなそうです。

[250: 大規模初心者]

初めて大型マンションを検討しています。

棟が細かく分かれているので住んで窮屈感もないと思いますが、
これぐらいの大きさになると同じマンション内での知り合いというのは
自然と増えていくものですか?

現住のマンションがエレベーターでお会いして会釈程度。

大所帯マンションのお付き合いというものにいささか疎く、
経験者の方のご意見をば賜れるとありがたいです。

[251: 匿名さん]

借地期限満了時に残存資産がゼロになるのに
なんで資産価値が云々言ってるの？


そもそも定期借地の制度って地主のために出来たんだよ。

知ってる知らないの問題じゃなくて
単に、デベがこの論点誤魔化して売ってるだけじゃん。
スレにもちょいちょい関係者らしい人のコメントが書き込まれてるけど
あんまりやりすぎると詐欺になるんじゃない？

http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4612.htm



買った人はそれぞれ事情があるとは思うけど
これから、資産という視点で不動産購入考えてるなら、
この物件は100％無いでしょ。


この手の不動産買うときには
保身と自分の成績に走ってる大手の不動産屋に資産の事聞いても無駄。
はぐらかされるだけ。

資産に強い税理士に聞いてみるのが一番。


不動産屋には設備とか売買の段取りを一生懸命説明させればいい。

[252: 匿名さん]

そうそう、買っちゃだめ。絶対駄目だよ。

[253: マンコミュファンさん]

好きな時期に引越しすらできない不動産なんて賃貸よりたちが悪い。
一生引っ越すリスクゼロの人が買うのなら問題ないかと。

[254: 匿名さん]

そういうことだね。買っちゃ駄目。

[256: 匿名さん]

若い人とか、家を複数持てない人は止めた方がいいと思う。

ここ買えるような人は多分問題ないが、
南麻布のパークホームズとかを安いと思って買う人は、そのあたり真面目に考えた方がいいのかもね。
自分よりも長生きする奥さんのために。

[258: 匿名さん]

>257
たしかに。それなら豊洲のマンション買うな。

[261: 匿名さん]

例えば。
・金持ち
・現職リタイア老夫婦
・子供がいない夫婦
が買うんだよ。
こういう人達は全力で買ってない。
経済力はある（庶民が考える「経済力はある」というレベルではない）。

[263: 匿名さん]

>262
う～ん、確かに。
不思議だ。

[264: 匿名さん]

残り15年位になったらメンテナンスもしなくなりそうだしね。

[266: 匿名]

年取ってから買うと古くなったマンションどうするかって問題を子供に引き継がなきゃいけないからそういう意味では定借だと気が楽。

[267: 匿名さん]

普通の分譲マンションでも
５０年位したら壊して建替えになるが、
２６４は建替え前15年位になったらメンテナンスをしなくなると思っているのか。

[268: 匿名さん]

この近くのエノテカって本店なんですね、うちの近所のは小さめであまり品揃えが・・一度は本店は全然スケールが違うんだろうと思ってます。モデルルームついでに寄ってこようかな、気に入れば住人になった時に頻繁に買いに行くことになると思います。今は主に通販が多くて、全国の有名店からコスパワインをお取り寄せが趣味。

これだけじゃない地域ですから他にも見て回る価値あり、住んで満足を得られそうな場所ですね。

[269: 周辺住民さん]

本店でもスケール？は小さいよ
ウチは長野さんだけどね

[270: 匿名さん]

建替え前15年位になったら、どの程度メンテナンスにカネかけるかなんていう議論になったりしないんだろうか。

[271: 近所をよく知る人]

＞268

場所はとても良いところですよ。

地価も底値だからこそ資産価値の高い物件を買うのが賢いですよね。


背伸びしてここ買うような方はおすすめしません。

もっと相応しい場所があると思います。

[272: 匿名さん]

＞268
でもこんな記事もありましたよ？？
「広尾のフレンチが旬　温故知新」
http://goo.gl/VDHbN

[273: 匿名さん]

借地権マンションは
その名の通り　50年間の長期賃貸契約と考えるべきでしょう。
ただし
建物は地主が建てるのではなく、借地人（借家人と同義と考えて良い）が建てるという形を取ります。

たとえば
家賃50万円／月（管理費、維持費含む）と考えると、50年間600ヶ月で３億円はらいますが、

ざっくりですが、
ここで　１億の物件を買ったとすると、管理費が月々約4万円として５０年間で約2400万円、
修繕積立金が月々約1万円（値上げしていきますから）50年間で　積立基金合わせて約1000万円で、
解体積立金が（住んでいる人は払わなければならない）50年間で　解体積立基金合わせて約400〜1000万円、
その他に　地主に地代を払いますが、
50年間で、概算で　最低でも　約１億5000万円払うとみてよいでしょう。
50年間で考えると　月々家賃約25万円に相当しますから、長期賃貸として考えると安いかもしれません。
ただし、資産価値は全く期待出来ません（まあ、ありません）。
地主は
死亡税（相続税）が渋谷区の場合借地権割合でかなり減額されますので、相当の節税になりかなりお得です。
　

[274: 匿名さん]

こんな不経済な物件買うやついるのかな？

[275: 匿名]

こんなに高い定期借地権のマンションびっくりしてます。グレードが超高級なんですか？

[276: 匿名]

ここ買う人いるの？
定借ならシティタワ─品川価格じゃなきゃ買う意味ないよ
資産でもなんでもないんだから
昔の長屋借りてる感覚

[277: 匿名さん]

結局価格次第。
品川の物件は超特殊として、今後他の物件含め定借にしかるべき価格形成が徐々になされていくだろう。
一概に定借だから資産じゃなく価値無し、という意見はナンセンスだしレベルが低すぎる。

[278: 匿名]

二億六千万と三億七千円って借地権のくせに？
都心の一戸建て買えるよ
なぜ定期借地権？

[279: 匿名さん]

１億円以上の中古低借物件は、フラットが使えないから転売に苦労しますよ。
定借中古は、フラットなら借りられても、銀行ローンは借り難いですから。もちろん１億以上のキャッシュ買い客は望み薄ですし。

[280: 匿名さん]

低借→定借

[281: 匿名さん]

広尾アドレス
新築最新設備
自宅内で診察待ち等医療サービスを受けられる

戸建や他のマンションには無い魅力がありますね。
買えないけど。

[282: 匿名]

弁護士、医師、＊＊＊等々、いろいろな職業の方が住んでおります。

[283: 匿名さん]

所有権にしてくれてたらなぁ～

[284: 匿名さん]

そうなったらそうなったで、
更に高くなるから買えないんでしょう。

[285: 匿名さん]

＞一概に定借だから資産じゃなく価値無し、という意見はナンセンスだしレベルが低すぎる。

え、借地権マンション（しかも期限付き）に資産価値はあるのですか？　初めて聞きました。
（だだし、デベと地主にとっては最高に価値があります。あ、デベの人なんですね）

地主から土地を借りて、しかも借地人（借家人と考えた方が良い）がデベを介して建物を建て、
しかも期限がきたら、借家人が建物を解体（これに金がかかる）更地にして　地主に土地を返さなければいけない。
この解体費用（解体積立金、解体準備基金、解体費用不足金）が負債を大きくします。

え、、、　借家人にとって　どこに資産価値があるのですか？？？
　

[286: 匿名さん]

普通の分譲も、数十年したら
所有者が建物を解体（これに金が掛かる）して更地にして新しいマンション（これにも金が掛かる）を建てなければいけない。更に数年間仮住まい（これにも金がかかる）。
容積率に余裕がない限り、それは全額所有者の自己負担。
もし嫌なら、涙金だけで組合に譲ることになる。

数十年したら資産価値どころじゃなくなるのが普通の分譲。

[287: 匿名さん]

所有者というより、所有者達。

[288: 匿名さん]

２８６さん

そう、マンションなんか　買っちゃいけないって事
ローン負債は、銀行の為にあるのですよ。

でも　借家人も借地人も　金がかかりますね　　そうか　借地権マンションが一番お得なんですね。

[289: 匿名さん]

別に、一番お得とは言ってませんよ。
後で「定借が一番お得と書いた人がいた」などと言われない様に断っときますが。

[290: 匿名さん]

何を持って資産価値というかだけど、マンションである以上、資産価値なんて所有権も定借もどっちもどっち。
共有ゆえ、自分の思うようにできない土地所有権なんて資産価値としてかなり怪しいもの。
違いがあるとすれば流動性の違いで、それも結局価格次第だし、定借に関しては今後マーケット拡大や住宅ローンの整備、
認知度向上などによって所有権との流動性の違いは小さくなっていくと思われる。

[291: 匿名さん]

借地権マンション（借家人マンション？）に流動性なんかないでしょう。

だれも　借地人や借家人に　好き好んでなりたくはないですからね。
かつ時間の経過と共に　強制解体時期がせまってきます。

借地権マンションに
流動性や資産価値あると主張しているのはデベか　デベの手先
地主やデベは　マーケットを拡大して　儲けたいだけでしょう。
デベに騙されてはいけないでしょう。

[292: 匿名さん]

安くすればするほど、いくらでも買い手は現れるだろ。
結局価格次第。

[293: 匿名さん]

なんだか急に盛り上がってきたね。

パークホームズ南麻布の販売目処がたって、
デベが（ポジ、ネガともに）こちらにシフトしてきているのかな？

[294: 匿名さん]

292さん

借地人（借地権？）マンションを購入した場合ですが、

購入資金が　全額住宅ローンの場合（住宅ローン金利を含めて）月々の返済額が
借家人が払う家賃より安ければ、たしかに借地権マンションは価値が出ますね。

でも残１０年とか２０年とかなったら
強制解体、強制立ち退きを覚悟しなければなりません。

[295: 匿名さん]

資産価値とか言ってる人はいつまで生きるつもりなんだか。
子供に不動産残しても争いの原因になるだけですよ。子供には教育を残すのが親のつとめです。

[296: 匿名さん]

295さん

その通りです。

子供が　強制立ち退きで泣かないように

借家人マンションも、借地人マンションも　買っちゃいけなでしょう。

[297: 匿名]

凄い

[298: 匿名さん]

怖い

[302: ご近所さん]

価値が有るとか無いとかは銀行に聞けば?

借地のマンションじゃ担保に…

このマンションはお金に余裕があって立地のみを考えている方限定じゃないのでしょか?

[303: 住まいに詳しい人]

広尾に憧れて来た田舎者か、安いので(所有権じゃないから)見栄っ張りな貧乏人用のマンションだな。

価値は目減りするのみ。

[305: 匿名さん]

もう広尾の時代は終わった。
これからは豊洲などの安全安心地帯。

[306: 匿名さん]

手に負えませんなあ、豊洲の住民は・・・
どこまで嫌われたら気がすむんやろ・・・

[307: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ

[308: 住まいに詳しい人]

確かに広尾や青山はもう終わった感じする。

人の流れが変化してるよね。

かなり土地も安くなったし、ここをローンで購入された方は大変だね。

[309: ご近所さん]

管理費や駐車場代で15万くらい?
それなら断然一戸建ての方がお得だね。
マンションが好きなら仕方ないけど。
ここは借地だしお金をドブに捨ててる感じかな。

お金持ちさんはそんなの関係ないけれど。

[310: 匿名さん]

>308
うん、広尾や青山はもう終わってる。
人はどんどん湾岸タワマンに集結しているよ。


東京ワンダフルプロジェクト始動
http://www.tokyo-wonderful.com/

[311: 匿名さん]

湾岸買ってる人は広尾青山が買えればそっちを買う。
しかし、広尾青山買える人は湾岸買ってもあくまでサブ。

ま、所有権物件の話ですけどね。

[312: 住民でない人さん]

確かに震災後でも湾岸は人気ですね?
賃貸なら考えてもですが…

やはり内陸・築浅・低層階かな～

ここも立地はまぁまぁですけど借地じゃ…

[313: 働くママさん]

まだ新築完売してないの？
中古で売り出す人は大変だね。

[314: 働くママさん]

あと、このスレで頻発してる湾岸推奨派は
湾岸売れ残り物件を捌く、所謂"派遣"販売社員たちの書き込みですね。

[315: 住民でない人さん]

中古で売るとなると買った値段の四割安か?


豊洲はありえね～

[316: 購入検討中さん]

今日、フォレスト、見てきました。
いや～ここ見ちゃうと、他の物件見たくなくなる。。
住みたいけど、定借だし。ほんとに迷う。

あああ、キャッシュで買えるくらい安いから、本気で悩む。
誰かもっとネガなこと聞かせて。
あ、見に行った方のみでね！