「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その２

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[761: 匿名さん]

あるデベ管理会社のことだ
デベ管理案件を総会で否決されると
『では、理事会にて詳細を調べると言うことで理事会預かりでよろしいですね』
『賛成の方、挙手をお願いします』
となり、抱きこんだ理事長と副理事の２名で管理会社に都合の悪い案件否決を可決に変える

[762: 匿名さん]

＞デベ管理案件を総会で否決されると

＞否決を可決に変える

？？？
なぜ否決された議案が可決されるのだ？

[763: 匿名さん]

終了するかと思ったが。。。
まあそれなら、指摘しておこう。

>>751
>>それが違法だといわれたら、理事会としては、せいぜい、まずその案の決議を取り、
>>その条件として、再度理事会で検討し違法であったら、今回の決議は無効とする
>>という程度で処理すべきですね。

違法かどうかは裁判してみなければわからないこと。
総会の場で「違法だ！」と指摘された議案が、多数の議決権行使書の賛成により（理事長の持つ委任状を反対票として使っても否決できない場合）、事後に理事会判断で決議そのものを無効とすることなどできるはずがありません。
もう一度総会を開いて、決議取り消しするしかありませんよ。

[764: 入居済み住民さん]

No.761 by 匿名さん　2011-08-10 15:21:55
あるデベ管理会社のことだ
デベ管理案件を総会で否決されると
『では、理事会にて詳細を調べると言うことで理事会預かりでよろしいですね』
『賛成の方、挙手をお願いします』
となり、抱きこんだ理事長と副理事の２名で管理会社に都合の悪い案件否決を可決に変える

◎このような組合の区分所有者はマンション管理士へご相談を。白馬に乗って参上します

[765: 匿名さん]

>>なぜ否決された議案が可決されるのだ？

あー、たぶんですが、これは緊急動議ですね。緊急動議で総会が理事会一任を可決した、ということ。
この時点では何を意味するのかわからんから裁判も難しい。
もし工事だったら、いつ工事に着手するかとか理事以外はわかりませんから、止めようがないね。
議事録は工事が終わってから公表でしょう。

>>『では、理事会にて詳細を調べると言うことで理事会預かりでよろしいですね』
>>『賛成の方、挙手をお願いします』

[766: 入居済み住民さん]

＞あー、たぶんですが、これは緊急動議ですね。緊急動議で総会が理事会一任を可決した、ということ。

無効だよ。主任くん

[767: 匿名さん]

>>◎このような組合の区分所有者はマンション管理士へご相談を。白馬に乗って参上します

なにができるの？紛争への介入は非弁行為です。マンカン士の出る幕じゃありません。

[768: 匿名さん]

>>766
で、無効だとどう主張する？この事例では確認訴訟は不可能だよ。

[769: 入居済み住民さん]

緊急動議は議論は可能だが、決議はできない。

[770: 匿名さん]

マンション前で街宣活動するかい？ｗ
「無効だよ！諸君！」ってさ。

[771: 入居済み住民さん]

＞なにができるの？紛争への介入は非弁行為です。マンカン士の出る幕じゃありません。

主任の悪事を防止します。

[772: 入居済み住民さん]

No.770 by 匿名さん　2011-08-10 16:19:18
マンション前で街宣活動するかい？ｗ
「無効だよ！諸君！」ってさ。

管理会社を代える良い証拠となるよ。

[773: 暇人]

>で、無効だとどう主張する？この事例では確認訴訟は不可能だよ。

あえて「無効確認」という手続きを経る必要はないんじゃないの？

>もし工事だったら、いつ工事に着手するかとか理事以外はわかりませんから、止めようがないね。

という事例を使うとすれば（つまり工事はされてしまった状態）、

1．理事長（乃至理事）に対する損賠賠償請求（無効な決議に基づく工事の実施という委任契約上の義務違反）

2．同訴訟中で決議の有効性が争われる

3a.有効なら損害賠償請求の根拠を欠き棄却（理屈上は「決議が有効であっても実際の発注が不合理云々」ということもあり得るけど割愛）この場合、話はここで終わり。

3b.無効なら認容（4．へ）

4．ただ，損害額の認定は困難（工事はなされているわけで、その支出に見合った効果があるならば損害ゼロ認定もあり得る。工事が手抜きとか、全く無駄な工事という場合は別問題）

ということでしょ。
決議の有効性は2の中で認定されるだけだし、それで足りる。いかがでしょ。

[774: 匿名さん]

あんたさ、そいつらが
>>緊急動議は議論は可能だが、決議はできない。
ってなことを知らないでやってると思ってるわけ？

文句が出たら「総会で了解をとりました」

[775: 匿名さん]

>>７７３
あー、まあ、そのとおりである。
事後に実損害の有無を争うしか方法はない。
価値が向上しているかも知れず、やったもん勝ち。

[776: 匿名さん]

>>761ですが、緊急動議ではありません。
管理組合発足総会にて、管理会社が議長になり原始規約の認証を行なっていました。
その中の一つです
サギ管理会社ですよ
いつか訴訟するつもりで、証拠集め中です。
懲りない悪質業者
行政処分を受けています。

[777: 暇人]

>価値が向上しているかも知れず、やったもん勝ち。

きっとそうだよね。
まあだからこそ事前に察知して止めたいわけだが。

察知できたなら
「決議は無効だから工事すんな」，「（可能なら発注前に）臨時総会で理事長を解任したぞ」等と業者にねじ込むなり、（業者がそれに応じないなら）差止めを求めるなりということかねぇ。

[778: 入居済み住民さん]

＞文句が出たら「総会で了解をとりました」


本音をすぐ言う主任くん　不法行為であり損害賠償の良い証拠

[779: 匿名さん]

＞＞７７６
あーそうなんですか。。。
じゃあ、録音もしといて下さいね。
証拠価値うんぬんよりも、言った言わないの話になって、相手が言い訳を重ねたあとに
「録音があるぞ」っていうと効果的です。
デベ系ならまともな担当もいるでしょうから、管理会社変えるより、
担当変えるほうがいい場合がありますよ。（というかそっちのほうが簡単でエース投入もありえます。）
がんばってください。

[780: 匿名さん]

７７８とかみてたら、マンカン士のレベルがわかるでしょう。
高齢者が趣味でとる場合が多いようですが、規約、区分所有法の枝葉末節に囚われ、かなり○○に問題があるんです。今日のやりとりは、それを示すもの。