「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その２

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[567: 匿名さん]

>>565
修繕積立金の不足分の一時徴収は絶対無理です。
全員が支払うことはありませんから。
不足分をカバーする方法は借入あるのみです、常識ですよ。

[568: 匿:名さん]

＜今週の予感＞
” お天道様は、べらっつお見通しっちゃ ”
－マン管士　追求されて　メッキ剥げ－

[569: 匿名さん]

>>566
世間知らずとかいってるけど、あんたのマンションではそういうことが実際怒っているの？
それとも単なる他スレとかをみてここで書き込みしてるだけ？
経験あんの？あんたがやってるんじゃないの。

[570: 匿名さん]

>>不足分をカバーする方法は借入あるのみです、常識ですよ。
うちの近所のマンションは普通にやってますよ。一時金徴収。１回３０万くらい。過去何度かあつめてるよ。

[571: 匿名さん]

>>569
あんたんとこのフロントにきいてみたら？そんな細かい嫌がらせは日常的にありますよ。
黄色いヘルメットかぶって、顔にバスタオルまいて、他人の単車のシートをカッターで切るひともいるよ。
嫌がらせだろうけどね。そんなのは防犯カメラに普通に写ってるんだよ。

[572: 匿名さん]

恨みを買うのはやはり騒音がらみだろうね。上下左右が静かなら、管理組合運営が多少ひどくてもほっとくでしょう。輪番制なら自分の順番のときなんとかできるし。。

[573: 匿名さん]

＞No.563 by 匿名さん　2011-08-07 12:54:07
そう、俺はもう理事長を8年してるからね。
管理会社や業者からは、いろいろ送り届けや接待を受けてるからね。
接待費じゃないけど、予備費から結構接待費も使えるし。
役員手当も理事長は月5万までは引き上げたからな。
来年は更に1万のアップを提案予定。
誰も文句いう奴はいないし、総会は簡単だからな。



いろいろと書きますが輪番制を維持したいが為ですね。うそばっかり　此れが阿呆なフロントさんです

[574: 匿名さん]

＞No.567 by 匿名さん　2011-08-07 13:13:12
>>565
修繕積立金の不足分の一時徴収は絶対無理です。
全員が支払うことはありませんから。
不足分をカバーする方法は借入あるのみです、常識ですよ。


無理やり工事を行います　不足分はオリックスからの融資を進めます
管理会社にとっては組合は　かも　ですね

[575: 匿名さん]

>>誰も文句いう奴はいないし、総会は簡単だからな。

ストレステストとしておもしろいかもね。但し、問題は理事会。

[576: 匿名さん]

修繕積立金の一時金の支払いを普通にやっているといっている大嘘つきがいるけど、
マンションの住民には、経済的に困っている者もいますよ。
滞納をするぐらい困っている者が、工事をするので30万とか５０万とか出してくださいと
いって簡単にだせますか？全員出せますか？
商売をしている者で不当りが出るかもしれないと汲々としているのに別箇修繕費として
３０万、５０万の金額がだせますか？
甘ちゃんですね。

[577: 匿名さん]

↑世間が狭い。一時金徴収のほうが工事費に厳しいチェックが入りやすく、多少あつめるほうがいいと考えるところもあるのだ。

[578: 匿名さん]

補足するが、一時金徴収は、修繕積立金値上げを否決された結果ともいえる。住民が無関心で修繕積立金不足に気づかなかった結果とも言える。
お金が払えなければ出て行くしかないね。

[579: 匿名さん]

>>マンションの住民には、経済的に困っている者もいますよ。

管理組合は互助会ではない。共有部の維持に必要かどうかが工事実施の一義的な判断基準である。

[580: 匿名さん]

５７６は経済的に困っているような人ばかりのマンションに住んでいる低レベルさんですね。

[581: 匿名]

管理会社のいいなりになるのではないか？

[582: 匿名さん]

>一時金徴収は、修繕積立金値上げを否決された結果ともいえる。住民が無関心で修繕積立金不足に気づかなかった結果とも言える。

事実誤認ですね。最近のマンションは分譲時に購入費と購入後の維持管理費を小額に見せる為に修繕積立金を過小に設定しているのが実態です。

[583: 匿名]

>>582に同意。
本来一時追徴をしない為の積み立て金のはず。
きちんと長期修繕計画があって計画通りに手を入れていれば追徴という事態にならない。
更に何年かに一度は計画を見直し、資金的に不足が生じそうなら積み立て金の値上げを検討実行しなくてはならない。
それが輪番制だと一年限りの責任に終わり先送り先送りでにっちもさっちもいかなくなる。
管理会社も収支に関して客観的なアドバイスをしなくてはならない。

[584: 匿名さん]

>>事実誤認ですね。最近のマンションは分譲時に購入費と購入後の維持管理費を小額に見せる為に修繕積立金を
>>過小に設定しているのが実態です。

最近っていつのはなし？１０年以上前の話ですよ。昔は修繕積立金７００円っていうのもあった。
そういうところは理事の誰かが騒ぎ出して修繕積立金をあげるのが定番ですよ。
（古い規約なら特別決議が必要な場合が多い）
同時に、経費削減のため管理会社変更につながるパターンが多い。

最近っていうのがごく最近なら、修繕積立金・管理費の額は普通決議で変更できる規約になっています。
（標準管理規約がそうなっている）
仮に、分譲当初の金額が過少でも、簡単に上げられますよ。

[585: 匿名さん]

＞（古い規約なら特別決議が必要な場合が多い）

古い新しいの問題ではなく、ちゃんとした管理規約に出来ない輪番制の役員の宿命です。

[586: 匿名さん]

＞事実誤認ですね。最近のマンションは分譲時に購入費と購入後の維持管理費を小額に見せる為に修繕積立金を＞過小に設定しているのが実態です。


買ってはいけないマンションです　修繕積立金＜管理費　
管理会社だけの都合マンションです　購入不可物件です

[587: 匿名さん]

＞きちんと長期修繕計画があって計画通りに手を入れていれば追徴という事態にならない。 更に何年かに一度は計画を見直し、資金的に不足が生じそうなら積み立て金の値上げを検討実行しなくてはならない。
＞それが輪番制だと一年限りの責任に終わり先送り先送りでにっちもさっちもいかなくなる。

同意。更に、管理会社の横領に端を発した標準管理委託契約の改正に、従来契約で５年毎に書き換えていた長期修繕計画表の作成費用が管理委託費から外へ出され別料金となった事は輪番制の役員には鵜呑みにするくらいしか能がないので、ますます長期修繕計画表の改善は遠のくことになる。

[588: 匿名さん]

↑いや、そうでもないです。管理組合から見れば外注する口実にできるでしょ。きっちりしたの作るにはお金かかりますからデメリットばかりじゃないですよ。

[589: 匿名さん]

＞管理組合から見れば外注する口実にできるでしょ。きっちりしたの作るにはお金かかりますからデメリットばかりじゃないですよ。

管理会社経由の長期修繕計画書案が不適切で総会の議案たり得ないときは、当然に管理組合が独自にマンション管理センターや管理業協会などにオーダーする事はいつでも可能です。
「「外注する口実にできるでしょ」とは情けないコメントですね。
長期修繕計画書は総会に理事会案を提案し審議されることで制定される事になり、更にこれ次第で修繕積立金の値上げ調整案も同時に提案されるもので管理会社のご機嫌なんか全く関係のないことです。

[590: 匿名さん]

>>管理会社のご機嫌なんか全く関係のないことです。
そんなことは当たり前。他の理事、区分所有者対策のほうがよっぽど難しい。意識の高い人が理事会に複数いればいいですがね。輪番理事会での理事単独提案は相当に難しいよ。あなた試しに輪番理事会に提案してごらんよ。普通は黙殺ですよ。

[591: 匿名さん]

管理会社に、それは組合さんのご判断です、と言われると何も決められないのが輪番理事会。誰が組合の主体なのか自覚が無いから、無言の時間が続くのみでしょう。

[592: 匿名さん]

ここで立候補制を主張してる人は、制度変更の経験者なのかな？立候補の前例が無い場合、区分所有者の提案だと難しいんだけどね。現役輪番理事が警戒するから。

自分が輪番理事のとき、立候補者を募集して自分で応募っていうのが一番簡単な方法だと思うけどね。

[593: 匿名さん]

輪番理事会は普通は全会一致を原則にするから、ひとりでも反対して、阻止（先送り）するのは簡単だが、
提案して推進するのは難しいよ。全員の賛成が必要ってことなんだから。
下記のオーダー、本当にできるかな？ヨコからおばさん理事が口挟むと面倒だよ。

>>管理会社経由の長期修繕計画書案が不適切で総会の議案たり得ないときは、当然に管理組合が独自にマンション管理センターや管理業協会などにオーダーする事はいつでも可能です。

[594: 匿名さん]

>輪番理事会は普通は全会一致を原則にするから

このような貧困な知識の持ち主と議論する気にはなれません。

[595: 匿名さん]

↑実態をしらないマンカン士か。あいかわらずだな。

[596: 管理侍]

有能な人間は有能、無能な人間は無能。
これは選出方法で決まるものではない。
立候補だろうが輪番だろうが関係ない。
立候補役員は・・・、輪番役員は・・・と決めつけてる輩が最も無能である。

[597: 匿名さん]

輪番理事は自分の責任になると思うから黙ってるんですよ。有能、無能とはあまり関係が無いね。

[598: 管理侍]

自分の責任になると思って黙ってるのはある意味無能でしょう。
そういう方は輪番だから、立候補だからという問題ではない。
有能な方は選出方法に関係なくその能力を発揮することでしょう。

[599: 匿名さん]

高校生用の資料
(理事会の会議及び議事) 第53条
理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。

[600: 匿名さん]

↑あほ？
全会一致って普通は出席者全員という意味だよ。

[601: 匿名さん]

厳密に採決して進めるってあんまりないね。異論があれば先送り。それが実態で、だから問題なんだろうけどね。
管理侍が出席してる理事会では理事９人出席で採決して５対４で可決なんていう運営してるのかい?

[602: 匿名さん]

理事会は総会と違い、召集通知に議案を書かなくても採決できる。だから定例理事会で、懸案をいきなり採決も可能だよね。出席者の顔見て、採決の時期を決定できるわけだ。たまたまでれない人もいるわけで。
だから過半数採決は制度的にはそうなのだが、そういう運営は混乱を招くね。

[603: 管理侍]

>>601
ありますよ。
議案によっては意見が割れることも当然あります。
議論を尽くして尚意見が割れれば、最終的には多数決です。

[604: 匿名さん]

>>603
えらい！うちの管理組合の理事会は長年、採決していなかった模様。（全員沈黙により管理会社提案を可決なのかな。まさしくいいなり黙認）
委任状使って理事長が何票も持ってるところがよそでは実態としてあるらしい。（事実なので突っ込まないでね。うちじゃないから。）
管理侍の会社の「指導」は当たり前なんだがえらい！

[605: 匿名]

>>601
そう理想通りに話が進めば何の苦労もないわな。
意見が割れれば、継続審議という名目で先送り。
やがて理事は入れ替わって、忘れ去られる。

[606: 匿名さん]

理事会は対立すると逆上するひといますよ。多数決は危険です。身の危険があるってこと。

[607: 匿名さん]

国会だってそうでしょ。強行採決のとき国会議員がつかみ合いしてる。

[608: 匿名さん]

＞理事会は総会と違い、召集通知に議案を書かなくても採決できる。だから定例理事会で、懸案をいきなり採決も可能だよね。出席者の顔見て、採決の時期を決定できるわけだ。たまたまでれない人もいるわけで。
高校生用資料
第5節 理事会
(理事会)
第51条 理事会は、理事をもって構成する。
2 理事会の議長は、理事長が務める。
(招集)
第52条 理事会は、理事長が招集する。
2 理事が○分の1以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
3 理事会の招集手続については、第43条(建替え決議を会議の目的とする場合の第1項及び第4項から第7項までを除く。)の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。
(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(議決事項)
第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四 その他の総会提出議案
五 第17条に定める承認又は不承認
六 第58条第3項に定める承認又は不承認
七 第60条第3項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴訟その他法的措置の追行
八 第67条に定める勧告又は指示等 九 総会から付託された事項
(専門委員会の設置)
第55条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。 2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

[609: 匿名さん]

↑やっぱりあほだね。
理事会の召集通知に採決する議案は書かなくてもいいです。裁判で争うことも不可能。まああんたに言うだけ無駄だろうけど、「理事会決議無効確認訴訟」は存在しない。

[610: 匿名さん]

６０８は輪番違法君だろう。
あんたのスレッドもりあげてやってるんだから、もっと謙虚になるように。
管理会社が理事会一任にしたがるのは、そういう背景があるってこと理解してね。

[611: 管理侍]

役員選出方法について、あくまで私見として

新築時
・管理組合の自主性を育てるために初代役員は立候補が望ましい。
・アフターサービス対応等もあり、最低二期、できれば三期務めるのが望ましい。

４〜１０期
多くの組合員が役員を経験するのは有意義であり規則に則った輪番制でもよい。

１１〜１５期頃
大規模修繕の準備検討から竣工までは立候補、推薦が望ましい。
本当にやる気と知識のあるものが務めるべき。
立候補を募集しておくと立候補しなかった者からのクレームに対処しやすい。

１６期以降
一巡するまでは輪番制を原則とし、懸案事項によって立候補、推薦で選出する。

但し、輪番制であっても立候補できる自由は常に確保しておくこと。

[612: 匿名さん]

>理事会の召集通知に採決する議案は書かなくてもいいです。

そのような理事長なら無能で、理事は参集しないだけ。
そのような理事なら無能な理事で、理事長は理事会開催はしないだけ。

[613: 政治評論家さん]

国会でも緊急動議は有効。

[614: 匿名さん]

小規模マンションは工事にしろ、理事の選出にしろ
管理員の採択にしろ何かと不都合なこと多いようだね。
やはり、現在のマンション選びの傾向が大規模マンションに
なっているというのは分かるね。

[615: 匿名さん]

小さいマンションだと、管理会社としても力が入らないのは事実だよ。
特に管理員もついていないマンションは旨味がないよ。
時々形式的に受託しているマンションを訪問しているけど、
工事するにしても規模が小さいしね。時間だけかかるから理事が
聞いてこないと修理とかはいわないようにしてるよ。
出来ればフロントとしては小さいマンションは担当したくないよ。

[616: 匿名]

なんで理事会決議無効確認訴訟はないの？ちなみに調停やＡＤＲもないの？
（このスレ初投稿）